1、信阳市房地产市场分析河南建筑职业技术学院毕 业 论 文题目：2013年信阳市商品房市场 发展及未来走势分析 系 部： 工 程 管 理 系 专 业： 房 地 产 经 营 与 估 价 学 号： 2011108101010 学 生： 杨 凯 超 指导教师： 徐 合 芳 起止日期： 2013年12月9日-2014年1月3日 目 录1全国经济与房地产分析 21.1房地产开发投资完成情况 21.2商品房销售和待售情况 31.3房地产开发企业到位资金情况 42.信阳市经济水平分析 52.1 信阳市GDP分析 52.2信阳市人均可支配收入与支出 82.3信阳市居民储蓄统计 103.信阳市房地产分析 133.1
2、信阳市固定资产投资分析 133.2信阳市房地产分析 153.3信阳市全市现售楼盘的价格区位分析 193.4市场需求以及偏向 203.5 信阳市购房消费群体分析 214.信阳市房地产市场总结 225.未来信阳房地产市场的预测与展望 221全国经济与房地产分析1.1房地产开发投资完成情况图1-1 2012年-2013年全国房地产开发投资增速2013年1-11月，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%增速比1-10月提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%,增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为0.68个百分点。1-11月份，东部地区房地产开发投资43
3、068亿元，同比增长17.3%，增速比1-10月提高了0.2个百分点；中部地区投资17084亿元，增长21.7%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资17259亿元，增长23.1%增速回落0.7个百分点。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积为646096万平方米，同比增长16.1%增速比1-10月份提高1.5个百分点；其中住宅师公面积为472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%增速提高5个百分点；其中住宅新开工面积134849万平方米，增长10%房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中住宅竣工面积54265万平
4、方米，下降0.1%。1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，增速比1-10月份提高了1.5个百分点；其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%增速提高5个百分点；其中。住宅新开工面积131849万平方米，增长10%。房屋竣工面积69420万平方米，增长2.5%，增速提高0.7个百分点；其中，住宅竣工面积54265万平方米，下降0.1%。1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1
5、-10月提高了19.8个百分点。1.2商品房销售和待售情况1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长了20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长21.3%，办公室销售面积增长为26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。 图1-2 2012年-2013年全国商品房销售面积及销售额增速1-11月份，同步地区商品房销售面积54709万平方米，同比增长22.2%，增速比1-10月份
6、回落1.8个百分点；销售额42904亿元，增长33.1%增速回落1.9个百分点。中部地区商品房销售面积28663万平方米，增长22.2%，增速回落0.3个百分点；销售额13634亿元，增长31.8%，增速回落0.1个百分点。西部地区商品房销售面积27435万平方米，增长16.7%，增速回落0.4个百分点；销售额13407亿元，增长22.6%，增速回落1.8个百分点。11月末，商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业印业用房待售面积增加258万平方米。1.3房地产开发企业到位资金情况图1-3 20
7、12年-2013年全国房地产开发企业本年到位资金增速1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%,增速比1-10月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%;其它资金48592亿元，增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。2.信阳市经济水平分析2.1 信阳市GDP分析表2-1 2008-2013年GDP分析（亿元） 200820092010201120122013第一产业增长值222.292
8、37.17288.04330.05377.64363.13第二产业增长值358.44407.33460.87543.61569.88453.96第三产业增长值286.07330.54343.33403.17461.13362.31 图2-1 2008年-2013年信阳市三大产业GDP分析（亿元）2008年第一产业增加值222.29亿元，第二产业增加值358.44亿元，第三产业增加值286.07亿元。2009年第一产业增加值237.14亿元，第二产业增加值407.33亿元，第三产业增加值330.54亿元。2010年第一产业增长值288.04亿元，第二产业增加值460.87亿元，第三产业增长值34
9、3.33亿元，。2011年第一产业增加值330.05亿元，第二产业增加值543.61亿元，第三产业增加值403.17亿元。2012年第一产业增长值377.64亿元，第二产业增加值569.88亿元，第三产业增加值461.13亿元。2013年第一产业增加值363.13亿元，第二产业453.96亿元，第三产业362.31亿元。图2-2 2008年-2013年信阳市三大产业GDP增长率分析2008年第一产业增加值222.29亿元，增长了6.1%；第二产业增加值358.44亿元，增长14.7%；第三产业增加值286.07亿元，增长了14.1%。2009年第一产业增加值237.14亿元，增长4.4%；第二
10、产业增加值407.33亿元，增长15.8%；第三产业增加值330.54亿元，增长15.2%。2010年第一产业增长值288.04亿元，增长5.0%；第二产业增加值460.87亿元，增长14.8%第三产业增长值343.33亿元，增长12.2%。其中二三产业增加值占生产总值的比重达到73.6%。2011年第一产业增加值330.05亿元，增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，增长11.5%。二三产业增长值占生产总值的比重较上年提高0.6个百分点。2012年第一产业增长值377.64亿元，增长4.7%；2012年第一产业增长值377.64亿元，增
11、长13.5%；第三产业增加值461.13亿元，增长10.9%。2013年第一产业增加值363.13亿元，增长3.5%；第二产业453.96亿元，增长11.2%；第三产业362.31亿元，增长9.7%。图2-3 2008年-2013年信阳市GDP分析（亿元）2008年第一产业增加值222.29亿元，第二产业增加值358.44亿元，第三产业增加值286.07亿元。2009年第一产业增加值237.14亿元，第二产业增加值407.33亿元，第三产业增加值330.54亿元。2010年第一产业增长值288.04亿元，第二产业增加值460.87亿元，第三产业增长值343.33亿元。2011年第一产业增加值3
12、30.05亿元，第二产业增加值543.61亿元，第三产业增加值403.17亿元。2012年第一产业增长值377.64亿元，2012年第一产业增长值377.64亿元，第三产业增加值461.13亿元。2013年第一产业增加值363.13亿元，第二产业453.96亿元，第三产业362.31亿元。 图2-4 2008年-2013年信阳市GDP增长率分析2008年国民经济平稳较快增长。据分析统计得到，在2008年这一年，全市的生产总值首次突破了800亿元，达到了966.79亿元，比上一年增长了12.2%2009年国民经济平稳持续增长。根据分析，今年全市生产总值首次突破900亿元大关，达到了975亿元比上
13、一年增长了12.8%。2010年是全市经济社会发展不平凡的一年，也是“十一五”规划的收官一年。初步统计在今年，全市的生产总值达到1092.23亿元，首次突破1000亿元大关，比上一年增长11.8%。2011年，是中原经济区建设正式上升为国家战略的一年，也是经济形势异常复杂的一年。在今年全市的生产总值达到1276.83亿元，比上年增长了11.1%2012年是严峻的一年，在今年初步核算，全年生产总值1408.66亿元，比上一年增长10.5%。2013年今年以来，10月份全市经济持续回升。初步核算，全市生产总值1179.40亿元，按可比价格计算，比上年同期增长8.7%，增速与全省持平。较上半年回升0
14、.3个百分点。根据2008-2013年的分析可以看出，信阳市的国民经济正在迅速发展，从一开始的不足800亿到975亿元、1092.23亿元、1276.83亿元、1408.66亿元、1179.40亿元。每年GDP以12.2%、12.8%、11.8%、11.1%、10.5%、以及8.7%迈进。同时第二产业以及第三产业发展较快，极大的改善了人们的生活水平，在漂亮完成十一五规划之后依旧向着高发展趋势一路凯歌。2.2信阳市人均可支配收入与支出表2-2 2008-2013年信阳市农村与城市人均收入及支出额 2008年2009年2010年2011年2012年农村居民人均收入4272元4618元5311元61
15、65元7008元农村居民人均支出3101元3437元3604元4056元4331元城市居民人均收入11024元12047元13348元15271元17256元城市居民人均支出7752元8497元9307元10452元11661元 图2-5 2008-2013年信阳市农村与城市人均收入及支出额（元）2008年城乡生活水平明显提高。全市城镇居民人均可支配收入首次突破万元，达到11024元，人均消费支出7752元,农民人均纯收入突破4000元，达到4272元，人均生活消费支出3101元.2009年全年农村居民人均纯收入4618元,农村居民人均生活消费支出3437元,城镇具名人均可支配收入12047元
16、,城镇居民人均消费支出8497元.2010全年农村农民人均纯收入5311元,农村居民人均生活消费支出3604元,城镇居民人均可支配收入13348元，城镇居民人均消费支出9307元.2011年全年农村居民人均纯收入6151元,农村居民人均生活消费支出4056元，城镇居民人均可支配收入15271元，城镇居民人均消费支出10452元.2012年全年农村居民人均纯收入7008元,农村居民人均生活消费支出4331元,城镇居民人均消费支出11661元，城镇居民人均可支配收入17256元.表2-3 2008-2013年信阳市农村与城市人均收入及支出增长率2008年2009年2010年2011年2012年20
17、13年农村居民人均收入14.3%8.2%10.8%9.1%10.9%-农村居民人均支出11.4%10.9%2.0%7.3%4.0%-城市居民人均收入16.3%10.2%7.9%9.1%10.2%11.0%城市居民人均支出15.1%10.5%6.6%7.1%8.9%15.1%图2-6 2008-2013年信阳市农村与城市人均收入及支出增长率2008年城乡生活水平明显提高。全市城镇居民人均可支配收入比上年增长16.3%，扣除价格因素，实际增长10.2%；人均消费支出增长15.1%，扣除价格因素，增长8.9%。农民人均纯收入增长14.3%，扣除价格因素实际增长6.9%；人均生活消费，增长11.4%，
18、扣除价格因素，实际增长4.6%；2009年全年农村居民人均纯收入，实际增长8.2%；农村居民人均生活消费支出，实际增长10.9%。城镇具名人均可支配收入，实际增长10.2%；2010全年农村农民人均纯收入，扣除物价因素，比上年实际增长10.8%。农村居民人均生活消费支出，实际增长2.0%；城镇居民人均可支配收入，扣除物价因素，实际增长7.9%，城镇居民人均消费支出，实际增长6.6%。2011年全年农村居民人均纯收入，扣除物价因素，比上年实际增长9.1%。农村居民人均生活消费支出，实际增长7.3%，城镇居民人均可支配收入，实际增长9.1%。城镇居民人均消费支出实际增长7.1%。2012年全年农村
19、居民人均纯收入，扣除物价因素，比上一年实际增长10.9%；农村居民人均生活消费支出，实际增长4.0%。城镇居民人均可支配收入，实际增长10.2%；城镇居民人均消费支出，实际增长8.9%。2013年截止到最新数据表明，在今年全市的居民收入水平比上一年同期上涨了11.0%，其中社会消费品零售额64.47亿元比上年同期增长了15.1%。2.3信阳市居民储蓄统计表2-4 2008-2013年信阳市存贷款详细一览表（亿元）2008年2009年2010年2011年2012年2013年企业存款余额91.36124.47140.70 -居民储蓄存款余额571.31674.90784.10920.691104.
20、251303.74短期贷款余额245.61320.66371.38396.98445.06509.18 中长期贷款余额100.84137.79181.54222.67277.49355.11图2-7 2008-2013年信阳市存贷款详细一览2008年金融机构存贷款增长较快。年末全市金融机构各项人民币存款余额达到728.17亿元，全市企业存款余额91.36亿元，城乡居民储蓄存款余额571.31亿元，其中，短期贷款余额245.61亿元，中长期贷款余额100.84亿元.2009全年全市金融机构各项人民币存款余额888.91亿元，其中，企业存款余额124.47亿元，城乡居民储蓄存款余额674.90亿元
21、，短期贷款余额320.66亿元，中长期贷款余额137.79亿元.2010年年末全市金融机构各项人民币存款余额1054.76亿元，其中，企业存款余额140.70亿元，城乡居民储蓄存款余额784.10亿元，其中，短期贷款余额371.38亿元，中长期贷款余额181.54亿元.2011年年末金融机构各项人民币存款余额1266.66亿元，其中财政性存款余额19.89亿元，城乡居民储蓄存款余额920.69亿元，金融机构各项人民币贷款余额631.58亿元，短期贷款余额396.98亿元，中长期贷款余额222.67亿元.2012年年末金融机构各项人民币存款余额1536.44亿元，其中，财政性存款余额22.17亿
22、元，储蓄存款1104.25亿元，各项人民币贷款余额740.80亿元，其中短期贷款余额445.06亿元，中长期贷款余额277.49亿元.2013年10月末，金融机构存款月1803.98亿元，较年初增加267.44亿元，其中，储蓄存款1303.74亿元，其中短期贷款509.18亿元.表2-5 2008-2013年信阳市存贷款总额一览（亿元）2008年2009年2010年2011年2012年2013年人民币存款余额728.17888.911054.761266.661536.441803.98人民币贷款余额353.63470.87557.09631.58740.80876.49图2-8 2008-2
23、013年信阳市存贷款总额（亿元）2008年金融机构存贷款增长较快。年末全市金融机构各项人民币存款余额达到728.17亿元，年末全市金融机构各项人民币贷款余额353.63亿元。2009全年全市金融机构各项人民币存款余额888.91亿元，年末全市金融机构各项人民币贷款余额470.87亿元。2010年年末全市金融机构各项人民币存款余额1054.76亿元，年末全市金融机构各项人民币贷款余额5570.09亿元。2011年年末金融机构各项人民币存款余额1266.66亿元，金融机构各项人民币贷款余额631.58亿元。2012年年末金融机构各项人民币存款余额1536.44亿元，各项人民币贷款余额740.80亿
24、元。2013年金融机构存款月1803.98亿元，贷款余额876.49亿元。表2-6 2008-2013年信阳市存贷款增长比率一览200820092010201120122013人民币存款增长比率19.6%22.1%18.6%23.2%21.3%17.4%人民币贷款增长比率15.9%33.1%21.1%10.8%17.3%18.1%图2-9 2008-2013年信阳市人民币存贷款增长比2008年金融机构存贷款增长较快。年末全市金融机构各项人民币存款比年初增长19.6%。年末全市金融机构各项人民币贷款余额，比年初增长15.9%。2009全年全市金融机构各项人民币存款余额比上一年末增长22.1%。年
25、末全市金融机构各项人民币贷款余额，比上一年末增长33.1%。2010年年末全市金融机构各项人民币存款余额，比上年末增长18.6%。，增长16.2%。年末全市金融机构各项人民币贷款余额，比上年末增长21.1%。2011年年末金融机构各项人民币存款余额比上年末增长23.2%。金融机构各项人民币贷款余额，增长10.8%。2012年年末金融机构各项人民币存款余额，比上年末增长21.3%。各项人民币贷款余额，增长17.3%。2013年10月末其中，储蓄存款1303.74亿元，较增长18.1%,贷款余额876.49亿元，增长18.1%。3.信阳市房地产分析3.1信阳市固定资产投资分析表3-1 2008-2
26、013年信阳市城镇固定资产一览表（亿元）200820092010201120122013城镇固定资产投资额533.44700.89855.05980.50984.40884.23农村固定资产投资额126.22157.25176.41172.48174.56185.77全社会固定资产投资额659.66858.141031.461052.991064.231070.02 图3-1 2008-2013年信阳市城镇固定资产（亿元）2008年固定资产高位运行。全年全社会固定资产投资突破600亿，其中城镇固定资产投资533.44亿元，农村固定资产投资126.22亿元。2009全年全社会固定资产投资突破80
27、0亿，达到858.14亿元，其中城镇700.89亿元，农村投资157.25亿元。2010年全年全社会固定资产投资突破1000亿，达到1031.46亿元，其中，城镇投资855.05亿元，农村投资176.41亿元。2011年全年全社会固定资产投资1052.99亿元，在固定资产投资中，国有控股投资215.43亿元，民间投资764.28亿元。2012年在固定资产投资中，国有控股投资209.93亿元，民间投资984.40亿元，2013年固定资产投资：元-10月份，固定资产投资完成1070.2亿元，工业投资较快增长。投资额386.32亿元。表3-2 2008-2013年信阳市三大产业固定资产额一览表（亿元
28、）200820092010201120122013第一产业固定资产额29.1955.4750.3138.3644.58-第二产业固定资产额139.04144.79244.32270.25433.96-第三产业固定资产额365.20500.63560.42671.90718.98- 图3-2 2008-2012年信阳市三大产业固定资产一览表2008年，第一产业投资29.19亿元，；第二产业投资139.04亿元，；第三产业投资365.20亿元。2009年，第一产业投资55.47亿元，增长；第二投资144.79亿元，增长；第三产业投资500.63亿元，。全市亿元以上的项目77个，本年新开工34个，全
29、年完成投资87.2亿元，占城镇投资的。2010年，分产业看，第一产业投资50.31亿元，下降；第二产业投资244.32亿元，；第三产业投资560.42亿元，。2011年，第一产业投资38.36亿元，；第二产业投资270.25亿元，；第三产业投资671.90亿元，。2012年，第一产业投资44.58亿元，；第二产业投资433.96亿元，；第三产业投资718.98亿元，。表3-3 2008-2013年信阳市三大产业固定资产增长比率一览表200820092010201120122013第一产业固定资产增长率53.3%90.0%-16.2%25.1%第二产业固定资产增长率57.5%4.1%68.7%3
30、3.2%60.6%25.6%第三产业固定资产增长率22.2%36.0%11.9%28.5%7.2%21.8% 图3-3 2008-2013年信阳市三大产业固定资产增长率2008年，第一产业投资增长53.3%；第二产业投资57.5%；第三产业投资22.2%。2009年，第一产业投资，增长90.0%；第二投资，增长4.1%；第三产业投资，增长36.0%。全市亿元以上的项目77个，本年新开工34个，全年完成投资，占城镇投资的12.4%。2010年，分产业看，第一产业投资，下降9.3%；第二产业投资，增长68.7%；第三产业投资，增长11.9%。2011年，第一产业投资，下降19.1%；第二产业投资，增长33.2%；
