1、方案设计控制要点一住宅地下室说明文件1方案设计控制要点一：住宅、地下室说明文件1、 任务书正常情况下，甲方需向设计院提供设计任务书，以目前的情况看，多数项目甲方无法提供任务书，那么则需方案阶段的项目负责人提供会议纪要等据以为设计依据的资料，以便技术设计之前核实方案设计有无完全落实甲方设计意图。表格中“依据”一栏需填写任务书或会议纪要等文件名称，并建立文件夹存档备查，特殊情况需在备注栏进行必要说明。2、 程序：是否通过方案评审；是否通过方案阶段的技术评审方案评审此处仅指总体规划、建筑形象、功能布局等除技术设计之外的评审，包括公司内部方案评审（包括户型布局、立面可实施性、使用功能是否与立面冲突）、
2、甲方认可、集团评审等；方案阶段的技术评审，指由公司技术委员会组织的、关于技术设计方面的初步评审，施工图设计开始前，方案设计人需提供方案阶段的技术评审记录及答复解决措施。3、 用地红线、道路红线、建筑控制线等各控制线方案设计前，需甲方提供明确的、带有坐标点的用地红线、道路红线、建筑控制线等当地规划主管部门关于该设计项目的各种控制线。个别地市有根据不同建筑高度分别划定建筑控制线的做法，也有个别地市单独划定地下建筑控制线的情况，应逐项落实清楚。进行地下室设计时，应注意考虑管线排布及开挖放坡对周边道路或已建建筑的影响。4、 地形图、坐标系统、高程系统方案设计阶段需甲方提供地形图、坐标系统、高程系统。应
3、注意个别城市坐标系统及高程系统较混乱，出现土地管理部门与规划主管部门使用不同坐标系及高程的情况，或者坐标、高程系统版本不同而导致报批手续受到影响。5、 建筑控制高度方案设计阶段应明确当地规划主管部门关于建筑高度的控制要求，个别地方政府部门出具的设计条件中关于建筑高度的要求比较笼统，应特别注意位于国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区或者机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑，应落实清楚建筑高度控制要求、控制点以及所规定的高度数值为“海拔高度”还是相对于室外地坪的相对高度，明确建筑物为坡屋顶或平屋顶时各自的控制点为何处，高层建
4、筑高度大于75米时一般不采用无机房电梯，故方案阶段应提前预留机房高度，以及屋顶水箱间的高度。6、 容积率、建筑密度、绿地率、停车位数要求需明确当地规划主管部门的容积率、建筑密度的计算原则、面积计算规定，（坡屋顶建筑各地面积计算原则不十分统一，需要格外注意）；关于绿地率，有些地市会特别规定地下室顶板覆土达到一定厚度方可计入绿地率，应引起注意（比如在重庆地区，会出现架空绿地和实地绿地的说法，并会根据不同绿地折算率不同）；关于停车位数量，需明确当地主管部门的要求以及甲方的要求，个别地市会规定地上停车位所占比例，应落实清楚。布置地下车库时提前落实位于车库层主楼投影范围以内设停车位还是储藏室，两种情况对
5、于停车效率来讲差别较大，故应提前落实。（在重庆项目因甲方前期情况落实不清，报批过程中才知道住宅的底跃空间面积也算入车位配比内，导致像合院这样低密度住宅，车位数在施工图已完成70%工作量的情况下，突然增加30%停车位数量的被动情况。）7、 日照计算、建筑间距要求关于日照计算，目前各地规定不尽相同，一般情况下当地主管部门会委托测绘部门审核设计院提交的日照计算成果，也有由设计院直接对计算结果负责而不需当地测绘部门审核而直接向主管部门提交计算成果的，应明确当地关于日照计算审核程序上的规定，以便确定设计进度避免漏掉必要的审核程序而盲目进行深化设计。此外，关于日照计算方法以及日照时数，各地常有不同规定，例
6、如个别城市允许拆迁项目仅达到1小时，例如有的地市规定高层建筑间距不仅要进行日照计算，尚应满足建筑面宽的某一倍数等等双控或者多控；另外，应关注当地除了规划部门颁发的相关文件之外是否还有其他部门或者领导颁发的其他文件，比如某地的“市长令”等。当遇到坡屋顶建筑时，各地建筑高度因坡屋顶角度不同，对建筑高度的确定不同，这也需要前期落实情况清楚。8、 消防车道、消防车登高操作场地方案阶段应考虑消防车道及消防车登高操作场地的设计。由于现行高规、建规的诸多不明确规定及各地消防局混乱的把握尺度，目前多个主楼以网点相连的形式较普遍，而关于高层建筑设环形消防车道的形式的不同规定将直接影响商业服务网点的功能及立面形象
7、，有的地方允许“多楼大环”，有的地方则较严格。故应提前与当地消防局沟通，以便确定消防车道，避免后期因开设消防通道而对格式严谨的商业服务网点造成重大修改耽误时间。关于消防车登高操作场地的规定来源于尚未实施的高规建规合订新规范，目前很多地方已提前按照新规范规定执行。由于消防车道、消防车登高操作场地等都与建筑单体或室外景观设计互相关联、互相影响，故应在方案阶段落实清楚。另外，以前为不影响景观效果而采用的所谓“隐形车道”的做法，目前大部分地方(山东、重庆等）已明令禁止。（在重庆项目，还出现了前期咨询的当地消防局意见与扩初专家评审小组的意见不统一的情况，最终要以扩初专家评审的意见为最终意见。由于我们前期
8、不清楚这样的情况，导致后期消防车道的设置比较大的变化。）9、 是否为拆迁安置项目，户型比例落实情况拆迁安置项目在套型面积、套型比例方面由于当地安置政策的不同而有其比较严格的要求，应要求甲方对此提出明确的书面的要求，避免因甲方的前期工作不到位而导致反复修改，甚至到了施工图阶段仍在调整户型。10、 景观设计景观设计介入的早晚会对建筑设计产生不同的影响，越晚影响越大。目前大部分项目在方案设计时甲方尚未委托景观设计，后期景观介入之后通常会对消防车道、消防车当高场地、区内道路、场地竖向等产生影响，所以应在方案设计之初提醒甲方及时委托景观设计同步进行。11、 竖向设计按照公司的习惯做法，基本小区内部室外地
9、坪均做同一标高，目前有些项目因原始地形起伏较大，习惯做法导致沿街商业网点与市政道路高差较大造成商业价值降低，或区内道路与市政道路衔接坡度过大等问题；此外竖向设计还影响地下车库的设计、室外管线排布等，故方案阶段应考虑到位。（在竖向设计中，大家梳理室内外高差和场坪处理的时候，要从方案阶段对无障碍重视起来，平面布局上，立面处理上，都应该考虑这件事的存在，出入口、坡道、出入口雨棚等等。不能做平坡出入口的时候就要考虑这个无碍坡道对立面的影响，把这件事情彻底扔给环境设计实际是不太负责任的做法。）12、 是否设计人防；地下车库坡道数量、位置确定；坡道长度初步计算、开口范围初步确定人防地下室通常层高大于普通地
10、下室，有些项目是否设计人防迟迟没有敲定，导致施工图阶段仍在大改地下车库。方案阶段应根据地下车库停车位数量确定出入口坡道个数、宽度，根据功能布局、使用要求及综合考虑对地上建筑、景观等的影响来确定其位置；根据车库顶板覆土厚度、室外地坪标高、地下车库层高初步计算坡道长度，大体确定坡道开口范围，以免施工图阶段因坡道长度预留不足而导致开口加大影响地上道路、景观、建筑单体以及车库内车道迂回损失车位等。在车库出入口的位置选择和坡度核算时，从方案起就不要抱着凑乎的心态，在坡度计算的时候，应为后期留一些余地，以免造成后期无法解决（7.5米+2米，120角无遮挡）等问题。13、 配套公共服务用房的面积、位置确定，
11、以及相应引起主楼防火定性变化正常情况下开发商在取得政府出让的土地的时候，政府部门会对该地块提出技术经济指标要求，有时候关于配套公共服务用房的指标要求不甚明确，应要求甲方提供明确的设置要求，因项目内各经济指标相互关联，其中一项发生变化将引起其他项做相应变化。另外，有地方政府不允许配套服务用房被零散的布置于多个主楼底部，故应提前落实清楚。目前住宅小区的设计习惯是从户型平面入手，拼合单体标准层平面，然后衍生出首层及顶部退台平面，后期将配套公共服务用房零散的塞进日照不满足要求的套型或者商业价值较低功能较差的商业网点内，此时容易忽略主楼的防火设计定性问题以致主楼难以改出满足防火规范要求的平面，故应在配套
12、公共服务用房位置、面积敲定之后反观与其相连的主楼平面是否有条件满足规范要求，比如是否有条件增加楼梯间加压送风的风井等。14、 单体典型平面齐全（住宅首层、标准层、顶部退台层、简单的屋顶平面；商业网点平面）、各立面齐全由于目前方案设计时间紧任务急，设计深度不够的现象较普遍，缺少必要的平面图将对相关其他设计工作带来影响。例如高层住宅顶部设有退台时，应关注标准层的厨房卫生间排气道、排气立管出屋面的位置对顶层住户的影响；首层平面因设置门厅而变异的户型除了应考虑其使用功能的合理性，尚应考虑技术的可实现性，尤其是厨房卫生间洁具布置、橱柜吊柜安装、排气道、排水立管位置与立面处理等冲突；当高层住宅已确定采用有
13、机房电梯时，应画出简单的屋顶平面，以便立面设计时统一考虑。另外，画出必要的平面也可避免因平面不全而对建筑面积计算带来较大的误差。商业服务网点平面应有大概的分割，楼梯卫生间的简单布置等。各立面齐全是方案设计完成进入施工图阶段的最基本要求。（立面方面：1、目前住宅、无障碍、消防多种规范对各种出入口处雨棚有着不同的要求，但是基本原则是统一的，就是出入口“基本上”均需设置雨棚，这就需要在方案立面设计时将其作为一个立面上必备的元素进行设计，对它的形式及材质进行设计。2、目前我们的方案立面设计往往为了立面效果，开窗面积过大，以至于在后期的施工图节能审查中困难重重，希望能够引起大家的足够重视。3、因为我们公
14、司长期以来为了保证附框做法，前面我们在设计过程中窗间墙、窗槛墙一直是包括附框在内保证1200、2000等尺寸，这样的做法总在施工图审查的时候被提出，希望在今后的设计中能解决此问题。）15、 单体防火设计重大内容（住宅交通核形式、商业服务网点疏散原则、疏散楼梯宽度、首层公共走道宽度等）住宅平面设计中，关于防火设计最关键的内容则是交通核的设计，以前有发生因当地消防局不允许某种交通核设计而导致该单体方案完全作废的情况。目前采用剪刀梯防烟楼梯间的住宅交通核是问题多发地带。竖向布置剪刀梯，住户分别通过户门和套型与开敞阳台或外廊连接的厨房或餐厅门通向防烟楼梯间的做法，山东省内已基本被禁止。横向布置的剪刀梯
15、，两个防烟楼梯间前室之间以乙级防火门相隔的做法，有些地市禁止。“三合一”前室有些地市允许，但有附加条件。另外，所有户门均开向前室的做法，各地要求不一。关于交通核设计还需注意首层的公共走道宽度问题，当住宅门厅设于北向时，有时通过楼梯第二跑下部进入电梯厅，应格外关注此处公共走道的宽度及公共疏散楼梯净宽的问题。关于“商业服务网点”疏散的相关问题一、规范中“商业服务网点”的定义1、高规：2.0.17住宅底部（地上）设置的百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店等小型商业服务用房。该用房层数不超过二层、建筑面积不超过300m2，采用耐火极限大于1.50h的楼板和耐火极限大于2.00h且不开门窗洞口的
16、隔墙与住宅和其他用房完全分隔，该用房和住宅的疏散和安全出口应分别独立设置。2、建规：2.0.14 商业服务网点 居住建筑的首层或首层及二层设置的百货店、副食店、粮店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性用房。该用房建筑面积不超过300m2，采用耐火极限不低于1.50h 的楼板和耐火极限不低于2.00h且无门窗洞口的隔墙与居住部分及其它用房完全分隔，其安全出口、疏散楼梯与居住部分的安全出口、疏散楼梯分别独立设置。二、关于“商业服务网点”的疏散楼梯形式及疏散距离1、正常情况下，满足“商业服务网点”定义的商业用房，设置开敞楼梯即可，前提是满足“疏散距离”要求。关于“商业服务网点”的疏散距离，规范上并无
17、明确规定，这也是当前设计中各种混乱的根源。目前设计中遇到的几种常见说法：（1）开敞楼梯、30米说。二层最远点到一层外门距离（含按要求折算的楼梯距离）不超过30米。持此观点者依据为“高规6.1.7 高层建筑内的观众厅、展览厅、多功能厅、餐厅、营业厅和阅览室等，其室内任何一点至最近的疏散出口的直线距离，不宜超过30m；”及“建规5.3.13 民用建筑的安全疏散距离应符合下列规定：注：1 一、二级耐火等级的建筑物内的观众厅、多功能厅、餐厅、营业厅和阅览室等，基室内任何一点至最近安全出口的直线距离不大于30m。”30米之说在以前的项目中有所运用，并有“成功案例”，目前基本难以被认可。（2）开敞楼梯、2
18、0米说。二层最远点到一层外门距离（含按要求折算的楼梯距离）不超过20米。持此观点者依据“高规6.1.4 高层公共建筑的大空间设计，必须符合双向疏散或袋形走道的规定及6.1.5 安全疏散距离应符合表6.1.5的规定”（房间门至最近外部出口距离，其他，20米）及“建规5.3.13 民用建筑的安全疏散距离应符合下列规定：4 房间内任一点到该房间直接通向疏散走道的疏散门的距离，不应大于表5.3.13 中规定的袋形走道两侧或尽端的疏散门至安全出口的最大距离。（其他民用建筑22-2=20米”）。开敞楼梯、20米之说是目前各地比较主流的说法，因商业服务网点不等同于（1）中所提到的“大空间”营业厅。（3）封闭
19、楼梯间、20米说。这是在处理无法满足“开敞楼梯、20米说”情况下采取的一种措施，即采用封闭楼梯间，二层最远点到楼梯间门不超过20米，一层楼梯间门至一层商业服务网点疏散外门不超过20米，“20米”依据同（2），在以往的项目中也有过“成功案例”，此种做法能有效解决疏散距离的问题，但有的审查机构进一步提出，封闭楼梯间应该在首层直通室外而不应穿过一层营业区疏散至室外，所以出现了目前比较常见的封闭楼梯间直接在一层网点“背面”开门通向室外的做法，此种做法的弊端在于网点“背面”与小区内部相通，给使用和管理带来难度。（4）封闭楼梯间、15米说。同（3），以15米代替20米，有观点认为在高层住宅底部的商业服务网
20、点应按高规执行，封闭楼梯间的门为“房间”门，房间的最远点到房间门不应超15米。“高规6.1.7 其它房间内最远一点至房门的直线距离不宜超过15m。”这是诸多说法中最严格的一种，以往项目也有出现过这样要求的。（5）其他说法：各个地方、同一地方不同时期、同一地方同一时期不同审查人员、同一地方同一审查人员不同时期关于同一问题都有可能有不同的要求，甚至某些地方要加入了商业服务网点设置自动喷水灭火、火灾报警等与疏散距离相结合的要求，各地消防局规定五花八门。三、关于“商业服务网点”楼梯梯段净宽、踏步尺寸要求。目前这个问题争议不多，规范编审组及各地消防局较普遍的说法为，商业服务网点的楼梯可以按照住宅公共楼梯
21、的标准做，即梯段净宽不小于1.1米，踏步尺寸不大于260X175；极少数地方消防局规定商业服务网点的楼梯要按照商场的标准做，即梯段净宽不小于1400，踏步尺寸不小于280X160。另外需要注意的是：2012年9月1日实施的无障碍设计规范第7.3.1条规定应理解为商业服务网点的楼梯也应设置为无障碍楼梯,即踏步尺寸不应大于280X160，这一条规定与本规范第8.8节之规定不矛盾、不重复。（重庆地区所有网点楼梯1400宽，消防设施按照商业设置）四、关于“商业服务网点”首层外门的数量。个人认为可以分为两种情况：（1）二层顾客疏散时经过一层营业部分通向室外，此时相当于一二两层叠加的房间通过一层外门通向室
22、外，应在一层设置两个疏散外门，且最好保持两门净距不小于5米。（2）二层顾客通过封闭楼梯间直通室外不经过一层营业部分，且一层面积不超过75平米时，可在一层设一个净宽不小于1.4米的外门。理由是二层顾客可不经过一层营业区直通室外，一层面积不超75平米时，当其位于“袋形走道近端”时尚可设置一个门，何况直通室外。另外，稳妥的做法是当一层商业服务网点开间不足以在同一面墙上设置净距不小于5米的两个门时，可于一层网点背面供二层疏散用的封闭楼梯间隔墙上开门直通室外作为第二个疏散门。综上所述，关于“商业服务网点”，目前规范尚有诸多不明之处，几乎都需与当地消防局提前沟通，有时当地消防局笼统回答“按规范执行”，更是
23、让人无所适从。上文所列观点可供项目经理、专业负责人作为参考，以便在与消防主管部门“沟通”时把握方向，或“既成事实”时作为“解释”的参考依据。16、 初步确定疏散楼梯出口位置、对立面的影响方案设计阶段应考虑剪刀梯在首层直通室外时对立面的影响，由于剪刀梯设计灵活性差，不易通过踏步错位等方法调整其走向，往往因为剪刀梯直通室外而对立面进行修改，故最好尽可能的考虑这些因素。17、 初步估算保温层对建筑面积的影响由于方案设计阶段几乎不可能进行节能计算，所以方案设计初期可通过获取当地保温材料及厚度的经验数据的方式对保温层厚度进行预估，并计入建筑面积，以免后续设计因保温层厚度预估不准而影响建筑面积计算进而影响
24、技术经济指标核算甚至出现砍层减面积的后果。18、 空调机位（住宅空调机位设置原则、位置、净尺寸；商业服务网点空调机位）目前方案设计阶段主要功能房间的是否设空调机位的判断原则已基本统一和明确，但在机位的位置、尺寸、空调室外机运行效果、安装检修等方面仍难以考虑周到。空调室外机的位置宜尽量靠近室内机，否则将带来运行效率、冷媒管隐蔽方面的问题；在进行空调机位设计时，尤其是以U型实体墙与百叶围合的空调机位，应注意其净尺寸应考虑外墙保温层厚度；空调室外机的运行对其周围的环境有一定的要求，通风不畅、两机对吹、热风吹拔等都会导致室外机停机或者运行效率下降；此外，空调室外机位设计不单纯是为其找到位置或满足了净尺
25、寸要求即可，还应考虑其安装和检修的便利性，室外机尽量靠近外窗可开启扇，并考虑开启扇的方向对操作的影响。关于商业服务网点的空调机位，因为方案设计阶段尚未涉及技术细节，商业服务网点的空调机位常被忽视，而对于严格工整的法式商业服务网点来讲，后加空调机位必然会对原先推敲过的立面产生影响，最好提前设计。（室内空调安装洞口的位置设置最好方案设计时一并考虑）。19、 住宅设备管井尺寸确定、初步考虑消火栓位置相对于公建来讲，住宅的设备管井具有易定性、定量，位置不易调整，改变尺寸或位置对交通核及套型影响大的特点，因此，住宅平面设计初期阶段即需与设备专业沟通，确定管井尺寸并留有一定的可调整余地，避免施工图设计阶段
26、因管井尺寸不够、实用性差而修改，进而影响到交通核或户型平面。另外，消防前室、合用前室需考虑预留放置消火栓及立管的墙面，并考虑其对有净宽要求的公共部位的影响。20、 根据载重量及有可容纳担架要求的电梯轿厢尺寸确定电梯井道尺寸方案设计阶段应根据使用人数确定电梯载重量、轿厢净尺寸，然后确定电梯井道尺寸。由于方案设计阶段甲方基本不会安排电梯招标工作，也不会确定固定的厂家，一般是有备选的几家合作伙伴单位，但是在方案设计之初甲方关于项目品质的定位是明确的，因此可以对电梯载重量、梯速有明确的要求，所以可以提前咨询甲方意见并要求甲方提供备选厂家电梯样本，确定电梯井道尺寸，以避免后续设计发生较大改动。当设计与甲
27、方意图矛盾时，无非要么是甲方采用非标电梯迁就井道尺寸，要么是设计院修改设计，两种结果都是令人遗憾的。另外，方案设计时避免盲目照搬以往设计，忽视建筑层数等的差异。关于可容纳担架电梯，住宅设计规范仅提出了在何种情况下（内容参阅规范）需设置可容纳担架的电梯，但未对可容纳担架的电梯轿厢尺寸提出明确要求。目前有些地市有文件规定可容纳担架电梯轿厢最小净尺寸，例如青岛规定不小于1100X2100，温州规定不小于1400X1600，宁波规定不小于1600X1500，上海规定轿厢长边不小于1600等等，所以应提前落实当地有无明确规定。当地没有明确规定时，按照住宅设计规范编审组主要起草人林建平关于此问题的论述结论
28、（可参阅住宅设计规范实施指南），轿厢净尺寸达到1600X1500即可容纳担架，另外，国标图集住宅设计规范图示中推荐一种设有“尾箱”的电梯，也可作为参考。21、 有无太阳能设计目前大部分地区规定十二层以下居住建筑均需进行太阳能设计，甲方对此的接受度各不相同。有的甲方明确不做太阳能，但需设计要在图中“表示”，以便通过图审,设计院要“假图真做”，施工图设计有其逻辑严谨性，各专业必须逻辑闭合，这对后期补设太阳能造成极大困难，所以提前落实好是否太阳能必做无疑，如果必须做，那么就在平面、立面设计时充分考虑，尤其是法式建筑。22、 建筑面积计算（明确建筑面积计算规则、明确容积率计算原则）关于建筑面积计算，在
29、国家标准建筑工程建筑面积计算规范之外，各地往往都有当地规划主管部门颁布的细则文件，对国家标准进行细化、补充，甚至是与国标规定不同。对于设计工作来讲，技术经济指标控制是重要的一项任务，也是政府部门关注的重点。所以应明确当地的建筑面积计算规则以及容积率计算原则，尤其是与国标不同之处。比如国标规定阳台无论封闭与否，其面积均按底板投影面积一半计算，但有地方规定封闭阳台按全面积计算；有地方规定阳台进深大于1800时，大于1800之外的部分应计算全面积；还有关于飘窗、设备平台、闷顶、架空层等等诸多与国标计算方法不同之处。所以务必明确当地规定，并严格遵照执行，否则后果严重。23、 效果图推敲之后对CAD图的
30、及时如数调整到位方案设计阶段，立面设计需要反复推敲各部位之间的比例关系，CAD立面完成后搭建效果图模型，之后的推敲都是以模型为载体的，往往忽视推敲之后对CAD文件的反馈，而后续设计又是主要以CAD文件来传承的，效果图上难以对各部位尺寸进行数据量化。这就造成了方案设计与后续设计的脱节，白白浪费了时间推敲，却没有在设计中得以体现。24、 立面材质（石材、涂料范围明确）方案设计阶段应明确每个部位的材质，尤其是干挂石材与涂料墙面的范围。这不仅仅是建筑立面效果范畴的问题，由于石材幕墙关系到总图上的各种间距计算，当总图各间距做到极限时，加设石材幕墙将引起主楼移动，当遇到三边工程（边设计、边施工、边办手续）时尤为痛苦。25、 按公司统一制图规定绘图尽量吧。
