1、中医特色小镇建设项目策划方案目录一、项目理念5二、项目背景7（一）中药现代化产业的发展背景9一、中药现代化产业的发展背景10二、现状分析12三、“洋中药”对我国中药市场的冲击13四、中药知识产权保护迫在眉睫 14五、山东省关于中药产业化背景分析15（二）民宿旅游产业发展背景16（三）养老产业发展背景19三、项目开发依据22（一）环境资源概况：221.道地药材资源及林下种植资源：222.济宁矿产资源：233.济宁水资源：234.气候条件：24（二）行政地理概况：24（三）交通概况：25（四）人口及收支概况：261.济宁人口概况：262.项目辐射重点城市人口及收入概况：26（五）文化旅游概况：27
2、（六）周边中药材市场概况：27（七）建设中医特色小镇的战略意义28三、 项目设计31（一）项目建设的功能区域划分311. 林下种植生态园区312.药食同源食品加工厂333.中药材交易市场344.特色中医院345. 中医养老院356.民宿特色小镇35（二）项目经营模式36（三）项目选址381.项目选址条件：382.选址方案：38（四）征地方案：40（五）项目理念：40四、市场分析40（一）市场STP分析401.市场细分：402.市场目标化：433.市场定位：45（二）市场4PS分析451.产品：452.价格：463.渠道：464.促销：47四、 投资成本预算47（一） 建设投资估算481.建筑面
3、积预估482.建筑成本预估：493.装修及配套设备费用545.科研费用546.建设投资费用预估55（二）人力资源成本费用估算（未含浮动绩效）55（三）建筑护维成本：56（四）水电费用：57（五）广告费用：57（六）其他支出：57（七）营业税支出：57（八）投资成本汇总：57六、市场收益预测58收益估算581.民宿小镇收益582.养老院收益593.中医院外包594.中药交易市场租金收益595.药食同源食品加工厂596.林下种植收益606.预估年收入汇总60七、总投资资金来源61八、 风险分析61（一）市场开发不足的风险611.市场周期的风险612.市场开发不足的风险62（二）行业风险621.自然
4、与生态条件变化风险622.旅游行业风险63（三）产业政策风险65（四）对周边地区客户依赖的风险66（五）管理风险671.企业规模变化产生的风险672. 企业人力资源管理风险68一、项目理念 中医药是中华民族数千年与疾病进行斗争过程中积累的宝贵人类财富，它以独特的视角认识生命和疾病现象，在长期的实践中形成了抵御疾病、维护健康的有效方法和手段。中医药是我国最有望取得原始创新突破、对世界科技和医学发展产生重大影响的学科。构想中的中医特色小镇，将会成为具有绿色生态价值，维护全球自然资源可持续发展的战略性产业。通过中医特色小镇的建设，来充分利用全世界科技、旅游资源，实现中医药现代化的课题。让全人类都了解
5、、理解、接受、喜爱中草药，使传统中医药融入各国的主流社会，让中医药更好地服务于全人类的健康。*中医特色小镇预计占地面积为1500亩。中医特色小镇中有：药食同源生态园区、中药贸易交易市场、药食同源食品加工厂、特色中医院、中医特色养老院、民宿特色小镇共6个功能区域。我们的经营理念是中医养生和旅游相结合；以医养镇，走市场之路；以养生为核心，以旅游为手段，以中草药种植为题材，集中草药研究，中医药文化，养生保健，旅游休闲为一体的全方位综合性新型中医特色小镇。通过中医特色小镇的建设，将中医药文化渗透到自然与社会环境中。带动中医特色小镇周边地区生态环境、气候环境、资源环境、人居环境、经济环境发生质的变化。通
6、过中医特色小镇项目，可以改变当地农业产业结构。中药材种植收入远远高于普通农业生产。发展中药材生产，实行产业化经营，既能促进农民增收，又能促使财政增税，财力增强。同时还能改变中医特色小镇周边地区旅游业的快速发展，使当地人民脱贫奔小康的捷径之路和方便之门。在国内建设第一个中医特色小镇，不仅改变了一个地方的经济面貌，而且可以提升整个中药产业层次，提高中药临床疗效，促进中医药事业的健康发展。通过举办中医特色小镇大力推动地方经济发展，加快发展中草药的现代化建设，提升地方产业知名度。二、项目背景中医药是中华民族数千年与疾病进行斗争过程中积累的宝贵人类财富，它以独特的视角认识生命和疾病现象，在长期的实践中形
7、成了抵御疾病、维护健康的有效方法和手段，是目前保存最完整、影响力最大、使用人口最多的传统医药体系。中医药是我国最有望取得原始创新突破、对世界科技和医学发展产生重大影响的学科。从全球健康需求的发展趋势来看，中医药产业也有可能成为具有绿色生态价值，维护全球自然资源可持续发展的战略性产业。为充分利用全球科技资源，解决中医药现代化中的关键科技问题，推进中医药现代化和国际化进程，促进以中医药为代表的世界传统医药进入国际医药保健主流市场，更好地服务于人类健康。因此，建立第一个中国中医特色小镇是一个十分好创意之举。改革开放以来，我国中药产业持续发展，已初步形成了一定规模的产业体系，成为我国国民经济和社会发展
8、中一项具有较强发展优势和广阔市场前景的战略性产业。但是总体上看，我国中药的质量标准体系还不够完善，质量检测方法及控制技术比较落后；中药生产工艺及制剂技术水平较低；中药研究开发技术平台不完善，创新能力较弱；中药企业管理水平普遍较低，市场竞争力不强，缺乏国际竞争力。近年来，由于全球气候发生变化导致的生态环境的巨大改变，以及人们对中药资源不合理的开发和采收等因素，造成了许多中药资源的枯竭和种植资源退化严重，使得中药资源的质量很难得到保证。为了保证提供高质量的中药原料，确保中药的疗效，在道地药材研究的基础上选择品种，并在最适宜生长地域按照现代规范技术进行种植，建设现代化、规范化药材种植基地是中药现代化
9、的前提和保证。1992年，日本厚生省就已提出了药用植物栽培与品质评价标准，1997年欧共体提出了药用植物和芳香植物生产管理规范；1999年我国也已开始制订中药材生产质量管理规范（GAP）。为了认真贯彻中央关于中医药发展战略规划纲要（2016年2030年）加快我国中药现代化发展的步伐，及山东省中药种植产业规划山东省中药材产业发展规划(20142020年)在省内筹建一个中医特色小镇是全完有必要的。同时也是为中药现代化发展整体步骤中关键的一步。“中医特色小镇”的建立是为我省中药研究提供一个实验的场地，并获得为中药业走向科学化提供第一手的实验数据。中医药是中华民族文化的瑰宝。几千年来，在人类与疾病作斗
10、争的过程中，中医药以独特的理论体系和实践经验，充分展示了其安全、有效、防病、治病的作用。由于西药研发成本越来越高、时间越来越长，以“自然疗法”为特点的天然药物产业将成为全球制药业最具发展前景的特色产业，中药产业也将迎来快速发展的春天。但是，我国中医药产业发展水平仍然偏低，研发投入严重不足，仿、改制品种泛滥以及缺乏标准和规范等已成为主要制约瓶颈。因此，筹建中国中医特色小镇是让我国古老的中医药产业发展走现代化、国际化之路。是解决当前存在问题重要途径，使中医药材在世界医药市场占一席之地。 中药现代化是指来源于传统中药的经验和临床，依靠现代先进科学技术的方法和手段，遵循严格的规范标准如GLP、GCP以
11、及GMP等所研制出的优质、高效、安全、稳定、质量可控、服用方便并具有现代剂型的新一代中药。、在当地建立生态种植园区的同时，还可以大力开展中药养生、中药保健、中医休闲等活动。中医特色小镇内可以就地取材开设一些养生、保健、休闲、旅游活动场所。使大众在养生、休闲中接受传统的中医药文化。让更多的人了解、理解、接受、喜爱中草药。发扬光大中华民族的中医药文化。中药现代化产业的发展背景 一、中药现代化产业的发展背景（一）经济全球化。随着世界经济一体化，中国产业和企业面临着激烈的挑战。同时也蕴含着发展机遇。加入世贸组织之后，各产业的发展形势会有所变化，需要对产业比较优势做进一步分析。对药业而言，中国最有希望取
12、得国际竞争优势的就是中药，中药是中国最具知识产权优势的产业。中药产业既是传统产业又是现代产业，应在继承的基础上发展创新，使大量的中药、中成药产品进入国际市场，获得国际专利，符合我国积极参与国际竞争的要求。（二）“三观”的变化。由于中医药符合全球“发展观”转向以人为本的可持续发展的潮流，“消费观”向重视生活质量方向发展的潮流，“医疗保健观”转向提高自身免疫力和整体医疗保健的潮流。因此，中药成为一些国家发展的重点，它们多从国家角度提出发展战略支持中药业发展，而且都把中国作为最大的竞争对手和战略上的赶超目标。这些国家的判断是，当前中国尚无国家级的中药现代化产业发展战略，对它们而言是好时机，如果中国制
13、定出适宜中药现代化产业发展的国家战略，它们和中国竞争将会是很艰难的。世界需要现代化的中药,中药现代化发展战略的宗旨在于促进中药产业成为中国新的经济增长点，同时让我国几千年发展积累并体现优秀传统文化的中药为全人类做出新贡献。这就是国家重点科技攻关课题“中药现代化”产业发展战略研究的宗旨。（三）绿色潮流。可持续发展观念的深入人心，人们的环保意识和健康意识增强，安全健康的消费观念成为市场消费的主流。绿色已经成为“安全健康”的代名词，成为人们衡量和判别衣食住行优劣的标准。绿色生态产品逐渐成为21世纪的消费新潮，绿色的概念已经成为人们生产和消费活动中必不可缺少的指导性原则。追求有质量生活，消费有品味的产
14、品，成为人们选择商品的标准，绿色消费成为时尚。有关机构的调查显示，67%的荷兰人、80%的德国人表示在购物时会考虑环境因素；77%的美国消费者表示，企业的环保形象会影响他们的购买欲望。（四）回归自然、辩证统一等观念的变化，推动着中医药在世界范围内的兴起。具有整体观、辨证论治、复方中药等特点的中医药，是中华民族长期医学实践的结晶。中医药优势集中表现在能够全方位地提高人体的免疫力，为人们高质量的生存方式提供一种有力的维护手段。中医药既能治疗病毒感染性疾病、各种慢性病、功能性障碍性病等，也能养生保健、提高人体免疫力、祛病延年。在中医整体观的指导下，中医医疗保健活动遵循可持续发展模式，能够持续地高质量
15、地保证人的健康。中医整体观与现代健康观相对应，中医辨证论治的治病原则能够适应人们个性化和多样性的健康需要。中药相互搭配的复方药物对现代疾病具有针对性，中药大多源于自然，能适应人类回归自然的要求。中医药重视对人体的全面调整和提高人体自身的免疫力。二、现状分析我国中药产业的现行国家政策、法规、措施、发展环境等构成了我国现行的中药产业发展框架。应该说近几年在促进中药产业现代化上已做了大量工作，但从总体来认识仍需完善。比如，把中药产业仍作为一般性的产业来对待，在客观上对中药有某种程度的歧视；尽管在某些方面对中药的特点作了一些考虑，对中药产业的要求和管理基本上沿用了化学药物的管理方法；对中药产业的市场管
16、理与市场准入的规则有待完善；近期对中药科学技术和基础研究的支持有所增强，但仍不能满足中药产业现代化的发展要求。总的来讲，存在创新不足、低水平重复、规模小、投入少、国际品牌匮乏、市场体系开发不足等问题。1、技术创新不足，过多的仿制，限制新药的开发。2、在药品开发与生产上低水平重复。3、规模化经营不足，整体的现代化水平亟需提高。4、企业在资金投入和人力资源开发方面明显不足。5、缺乏中药国际品牌及其系列产品。6、市场体系开发不足。客观现实将影响中药产业这样一个具有自主知识产权优势的产业充分发展。应通过改善政策环境，使中药与西药平等竞争。中药产业目前难以赶上中药市场的发展步伐。由于中药特别是中成药利润
17、很高，如1998年中成药产值占中西药总产值的19.8%，但利润占中西药总利润的41%，国内国际的市场主体纷纷进军中国中药市场。由于国家缺乏统一的战略规划，国内中药市场存在出现混乱情况的危险，影响中药产业的国际竞争力的培育。中药产业现在的国际竞争力难以经受国际市场挑战，甚至连国内中药市场也受到威胁，如今，“洋中药”已经开始向我国及周边市场跨进。这样的发展态势，中药产业很难实现跨跃式发展。三、“洋中药”对我国中药市场的冲击“洋中药”是国外从中国进口初始中药材，按照西药的标准，提高中药（复方或单味药）的科技含量，探明中药有效成分，严格进行质量控制，给中药量化标准化，阐明中药药理，临床疗效肯定，提高中
18、药制剂质量，做到服用方便。日本的救心丸、韩国的牛黄清心丸、德国的银杏叶制剂均是开发成功的例子，即国内所说的“中药西作”。国外制药产业很发达，研发西药经验丰富，但是还要搞“中药西作”，因为由于研制成功一个合成药一般需要10-15年，花费2-3亿美元，而且避免不了药物的副反应。而中药资源丰富，药方现成，利用中药来研发新药，相对西药来说，投资少，收效快。“中药西作”后符合西方用药习惯，既可投放本国市场，又可出口，可谓一举多得。因而国际上出现一股转向从传统药物如中草药中寻找新药的潮流。“洋中药”早已打入国际乃至中国市场，我国目前中药出口销售量仅占国际中药市场的5%。因为西方跨国公司凭其雄厚的经济实力、
19、先进的科研水平、高效的市场运作经验欲分中国中药市场一杯羹。他们按照西药标准进行研发生产，去年流入中国市场26亿美元，特别是日本提出要建“东方医学”，其主要内容就是利用先进的技术，提高中医中药科技含量，实现中医中药的一个飞跃。面对如此严峻的形势，中医药的出路在于现代化。四、中药知识产权保护迫在眉睫 中国是天然药物的巨大宝库，又有5000多种中药临床经验的知识积累，最大份额地拥有中药知识产权。但是，我国医药卫生研究院、所及企业的知识产权保护观念十分淡薄。我国的职务发明被外国人或从国内出去的中国人，以各种理由窃为己有或到国外申请专利甚至以国际申请的面目回到中国申请专利的事例，并不鲜见。一些记载老中医
20、经验的专著中，许多处方拿出来稍作修改就可以开发成新药。由于科研体制不健全，缺乏严格的保密制度，加之科研成果开发成功后与科技人员的切身利益无关，有些科技人员只重视发表论文、晋升职称、获得新药证书和奖励等，而忽视对科研成果的保护，最后导致的成果是，或者成果得不到应有的保护，或者因保护不当而流失。我们应认识到，保护知识产权能够有效地促进新药的研发。例如，日本在1976年实施药品全面专利保护以前，35年间仅有10种新药出现；实施之后11年间就有81种研发成果。美国2000年被FDA批准上市的生物药品达27种，并在多个国家申请了专利，均极大地促进了新药的研发。据不完全统计，截止目前，国外已有170多家公
21、司、40余个研究团体正在开展从中草药中开发新药的工作，东南亚等国更是竟相采用现代化技术研发中药。从1980年，日本就从伤寒论等我国古代名方中，原方原量开发出新药，如小柴胡汤颗粒等，甚至在我国境内委托加工。韩国也仿制我国的“牛黄清心丸”。韩国还对市场上常用的100多种药材，在其本土试种栽培，目前绝大部分已经自给自足，且有少量出口。日本正在大建中草药基地，并制订了庞大的中药材发展计划。现在日、韩两国已抢占国际中成药70%以上的市场份额。另外，已有10多个国家和地区的40多种天然药物在我国注册。据粗略统计，我国每年进口的“洋中药”超过1亿美元，是出口中药的1/5。正是中药知识产权的流失导致了我国中药
22、市场份额的丢失。五、山东省关于中药产业化背景分析 山东省对中国中医药发展建设是不遗余力的，2016年9月2日山东省人民政府关于山东省中药材产业提质增效转型升级实施方案（2016-2020年）的批复文件中明确批复：依据山东省中药材产业提质增效转型升级实施方案（2016-2020年）到2020年，全省中药材种植面积达到300万亩，产值150亿元以上，建立市级以上中药材产业科技示范园10-12个，培育一批具有自主知识产权、知名度高的中药材品种和品牌，保持和扩大产业竞争优势。（二）民宿旅游产业发展背景 全国客栈民宿截止2015年共超过4万家，主要分布在南方，且以西南和东南地区最为火热，这一现状与我国旅
23、游业的整体发展现状相吻合。 截止目前，我国大陆客栈民宿总数达42658家。其中云南以6466家客栈民宿的数量位居全国第一； 从各地数量规模上来看，超过3000家的只有北京与丽江两地，超过2000家的为厦门、大理、嘉兴三地； 客栈民宿的分布集中于旅游业比较发达的区域，这一分布特征与我国旅游业的整体发展现状相吻合。房价水平及房间数量一半以上的客栈民宿平均房价在100-300元，700元以上的客栈民宿也有一定比例。近9成的客栈民宿房间数在30间以下，36%客栈民宿低于10间房。入住率及平均房价据云管家最新统计，2016年一季度全国及热门客栈集聚地的客栈民宿的入住率明显高于星级酒店及其他类型酒店。客源
24、分布自有客源超过6成，分销渠道主要通过OTA揽客来实现，分销渠道多样化。江浙沪客源占78.56%，是客栈民宿客群的主力军。民宿客栈市场前景全民休闲度假时代来临，度假人群剧增，市场需求增长。中国每年国内旅游人次达36亿人次，其中超过18亿人次在乡村、古街。预计未来5到10年，乡村旅游接待人次可达20亿人次，农民直接接待可达10亿人次。国家政策导向（三） 养老产业发展背景养老产业是指以老年人的生活为中心，为老年人物质生活、精神生活服务的相关产业的总称。根据行业的不同，养老产业可以分为六个方面：一是养老护理，包括养老院、日间托老、居家养老等；二是养老医疗，包括与老年人健康生活相关的综合医院、专科医院
25、、社区医院、康复医院等；三是养老住宅，包括养老公寓、三代同堂住宅等；四是养老金融，包括寿险、健康险、年金代管等；五是老年器械，包括拐杖、轮椅等；六是老年文化，包括老年大学、老年文体娱乐活动等。老龄化起因：独生子女政策改变年龄结构。1979年，中共中央关于加快农业发展若干问题的决定指出“努力实行计划生育”，独生子女政策开始正式推行。随着独生子女政策的推出，从80年代初开始，我国老年人口占比持续增长。从下图可以看出，1982年我国老年人口抚养比仅为8%，到2014年该数据已经增至13.7%。根据全国老龄办预测，我国老龄化进程将持续到2050年，届时抚养比将达到27.9%（注：老年抚养比=65岁以上
26、人口/15-64岁人口*100%）。养老市场空间：床位数近十年（04-14年）复合增速15.27%，居家养老空间更大。2015年我国养老服务床位数为585万张，目前处于自1982-1987年高峰后的又一增速高峰。但从人均角度看，2015年我国60岁以上老人每千人床位数27张，而美国为40张。尚有较大差距。考虑到居家养老是更符合我国文化的形式，其增长空间将更大。养老市场催化因子：居民收入水平和消费层级的不断提高。人口老龄化因素诱导引致的养老需求和“治病”向“治未病”观念变化产生的需求共同确认养老市场尚有巨大空间。而城镇和农村居民收入的不断提升以及消费结构从必需品向更高层级转化的趋势则成为空间实现
27、的保障。近十年城镇和农村居民收入复合增速分别为12.05%和12.91%，恩格尔系数分别从2004年的37.7%和47.20%下降至35%和37.7%。三、项目开发依据（一）环境资源概况：对周边环境资源的调查是为了更好选址，更明确地掌握周边地区的自然、人文环境的情况，便于我们下一阶段的资金运作与土建工程进行打下良好的基础。调查主要包括：植物调查、水资源调查、气候调查。1.道地药材资源及林下种植资源：山东省中药资源约1500种，占全国中药资源种类的10%以上，其中植物类中药资源1299种。进入21世纪以来，我省中药材产业发展规模、基地建设水平、区域化布局、生产组织模式、品牌影响力、市场化运营水平
28、等方面取得了明显进展，进入国内先进行列，发展成为中药材资源和中药材种植大省。据行业统计，我省中药材种植面积由本世纪初的30万亩左右，发展到目前的180万亩以上，约占全国中药材种植总面积的10%，产值近90亿元。全省中药材种植品种70余个，其中实现规模化种植的20多个，金银花、丹参、桔梗、黄芩、西洋参、丹皮、徐长卿、栝楼、山楂、银杏叶等主要道地药材的产量和质量在全国名列前茅。境内重要中医药材：【海麻黄】【车前子】【徐长卿】【黄芩】【茵陈】【金银花】【地黄】【紫草】【蔓荆子】【翻白草】【楚桑皮【桔梗】 【栝楼】【高花粉】【半夏】【猪牙皂】【莱服子】【香附】【丹参】【益母草】【桃仁】【土元】【金乡红
29、花】【太子参】【鹿茸】【何首乌】【莱阳北沙参】【枸杞】【灵芝】【酸枣仁】【柏子仁】【远志】【全蝎】【蟾酥】【阿胶】山东省济宁市共用938100亩林地资源，其中任城区林地面积约252000亩，济宁市已有林下种植面积50万亩，其中相对集中连片300亩以上的林下经济示范基地50个，50亩以上的林下经济发展示范点160个；创立森林生态旅游、餐饮、娱乐等特色林下经济品牌示范区5个。2.济宁矿产资源：济宁矿产资源丰富，已发现和探明储量的矿产有70多种。以煤为主，其次为石灰石、石膏、重晶石、稀土、磷矿、铁矿石、铜、铅等。济宁市含煤面积4826平方公里，占济宁市总面积的45%，估计储量1500米以上的为178
30、亿吨，主要分布于兖州、曲阜、邹城、微山等地。经勘探预测，济宁市煤储量260亿吨，占山东省的50%，为全国重点开发的八大煤炭基地之一。主要含煤地层都在10层以上，可采厚度10米左右。稀土矿，位于微山县塘湖乡郗山，已探明大小矿脉60余条，地质储量1275万吨，在国内仅次于内蒙古的白云鄂博矿。铁矿分布于汶上县李官集和泗水县北山，铜矿分布在泗水县境内北孙徐和小富庄，铅矿分布于汶上县毛村。3.济宁水资源：济宁市天然水资源总量水平年为55亿立米，其中地表水34亿立米，地下水天然补给量21亿立米；可利用水资源总量为30.37亿立米，其中地表水17.44亿立米，地下水12.93亿立米。4.气候条件：济宁市位于
31、东亚季风气候区，属暖温带季风气候，四季分明。夏季多偏南风，受热带海洋气团或变性热带海洋气团影响，高温多雨；冬季多偏北风，受极地大陆气团影响，多晴寒天气；春秋两季为大气环流调整时期，春季易旱多风，回暖较快；秋季凉爽，但时有阴雨。具有充裕的光能资源，是济宁气候的突出特点。济宁市年平均气温为13.3一14.1，平均无霜期为199天。年平均降水量在597820毫米左右。（二）行政地理概况：济宁总面积1.1万平方公里，下辖2个市辖区（任城区、兖州区），7个县（微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、泗水县、梁山县），代管2个县级市（曲阜市、邹城市）， 并有设有济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区和商贸物流园区等功能区。济宁位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带。东邻临沂地区，西与菏泽接壤，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北面与泰安市交界，西北角隔黄河与聊城市相望。北向济南183公里、南向徐州195公里。济宁区位优越、交通便利，是连接华东与华北、内陆与沿海的重要通道。方圆200公里辐射图如下：（三）交通
