1、中级经济师房产第八章房地产估价知识点1第八章房地产估价【内容框架】第一节房地产估价概述第二节房地产估价的比较法第三节房地产估价的收益法第四节房地产估价的成本法第五节房地产估价的假设开发法第六节房地产估价报告第一节房地产估价概述【主要内容】1.房地产估价的概念2.估价基本事项3.房地产估价的原则4.房地产的三类价值5.房地产估价的程序【知识点】房地产估价的概念房地产估价机构接受他人的委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动
2、。【例题】（2017年真题改编）我国从事专业房地产估价的人员应是（）。A.评估师B.注册房地产估价师C.不动产估价师D.专业房地产评估人正确答案B答案解析本题考查房地产估价。目前在我国，专业房地产估价不是任何单位和个人都可以从事的，只能由具有房地产估价资质的专业机构（房地产估价机构）和具有房地产估价资格的专业人员（注册房地产估价师）来完成。【知识点】估价基本事项（四个）估价目的估价对象价值时点价值类型【知识点】房地产估价的原则（五项）估价的原则内涵独立、客观、公正原则估价机构和估价师站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。合法原则估价结果是在依
3、法判定的估价对象状况下的价值或价格。价值时点原则估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。替代原则估价结果与估价对象类似的房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。最高最佳利用原则估价结果是在房地产最高最佳利用状况下的价值或价格。 最高最佳利用是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次。【例题】（2016年真题）房地产最高最佳利用应同时满足的条件有（）。A.法律上允许B.建筑高度最高C.建筑设备最先进D.技术上可能E.财务上可行正确答案ADE答案解析本题考查房地产估价的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能
4、、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。【知识点】房地产的四类价值价值类型内涵市场价值房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。抵押价值抵押价值是房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值 抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值投资价值房地产对某个特定单位或个人的价值。现状价值房地产在某一特定时间的实际状况下的价值。【例题】（2017年真题）抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值是（）。A.投资价值B.拍卖保留价C.计税价值D.抵押净值正确答案D答案
5、解析本题考查房地产估价。抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。【例题】（2013年真题）房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为（）。A.市场价值B.市场价格C.投资价值D.现状价值正确答案A答案解析本题考查市场价值的概念。房地产经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为市场价值。第二节房地产估价的比较法【知识点】比较法的内涵（也叫市场法、市场比较法） 概念：选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行
6、比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法。（比准价格） 理论依据：价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格【知识点】比较法的适用对象 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的项目 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目【知识点】比较法的步骤 收集交易实例 选取可比实例 对可比实例的成交价格进行适当的处理建立比较基准交易情况修正市场状况调整（进行交易日期修正）房地产状况调整 求取估价对象价值【知识点】收集交易实例 要求内容完整、真实数量上
7、尽可能的多 内容交易实例房地产基本状况交易双方基本情况成交价格成交日期付款方式交易情况【知识点】选取可比实例 可比实例选取的四方面要求：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产交易类型与估价目的吻合成交日期与价值时点尽量接近成交价格是正常价格或可修正为正常价格 数量要求310个为宜【知识点】建立比较基础（五统一） 统一房地产范围 统一付款方式 统一价格表示单位采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵和单位【知识点】统一付款方式 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清 AP或是FP的换算关系【知识点】统一币种和货币单位 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的汇率 但如果先按照原币种的价格进行市场
8、状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算【知识点】统一面积内涵和单位 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算。 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。 建筑面积下的单价建筑面积 套内建筑面积下的单价套内建筑面积 使用面积下的单价使用面积 根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。【例题】（2012年真题）某套商品住宅的建筑面积为100m2，套内建筑面积为80m2，建筑面积的单位为5000元/m2，套内建筑面积的单价为（）元/m2。A.4000B.5000C.5500D.6250正确答案D答案解析本题考查建立比较基础的相关内容。套内建筑面积
9、下的单价=使用面积下的单价使用面积套内建筑面积=500010080=6250（元/m2）。【知识点】交易情况修正 在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致交易价格偏离正常价格 如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其处理为正常的，这种对可比实例成交价格进行的处理，称为交易情况修正 最常见的是税费的非正常负担【例题】（2016年真题）在比较法估价中将可比实例的不正常成交价格处理为正常价格，这种对可比实例成交价格进行的处理，称为（）。A.建立比较基础B.市场状况调整C.交易情况修正D.房地产状况调整正确答案C答案解析本题考查对可比实例成交
10、价格进行处理。在比较法估价中，可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它处理为正常的。这种对可比实例成交价格进行的处理，称为交易情况修正。【例题】（2014年真题）房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有（）。A.交易双方过去不相识B.交易双方对交易对象不够了解C.交易双方斤斤计较D.交易双方对市场行情不够熟悉E.交易双方有利害关系正确答案BDE答案解析本题考查比较法的概述。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致交易价格
11、偏离正常价格。【例题】（2013年真题）房地产估价的市场法中，因可比实例成交价格不正常而对其进行处理，属于（）。A.建立比较基准B.交易情况修正C.市场状况调整D.房地产状况调整正确答案B答案解析本题考查对可比实例成交价格进行处理中的交易情况修正。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它处理为正常的，这种对可比实例成交价格进行的处理，称为交易情况修正。【知识点】税费的非正常负担已知买方实付买方实付金额正常成交价格+应由买方缴纳税费应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率【知识点】税费的非正常负担已知卖方实得卖方实得金额正常成交价格应由卖方缴
12、纳的税费应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率【归纳总结】解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的【例题】（2014年真题）案例分析题某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元/平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。1.下列交易条件中，对卖方有利的为（）。A.按套内建筑面积计价B.交易税费均由买方负担C.交易税费由买卖双方各自负担D.房价款分期支付正确答案B答案解析本题考查房地产估价的市场法。套
13、内建筑面积小于建筑面积，按套内建筑面积计价可减少卖方的收入，对卖方不利。交易税费均由买方负担可以减少卖方的税费支出，对卖方有利。采用分期付款方式，资金不能一次全部收回，影响卖方的利益。2.下列交易条件中，对买方有利的为（）。A.按套内建筑面积计价B.交易税费均由卖方负担C.房价款在成交时一次性付清D.房价款分期支付正确答案ABD答案解析本题考查房地产估价的市场法。套内建筑面积小于建筑面积，按套内建筑面积计价可减少买方的交易费用，对买方有利。交易税费由卖方负担，可以减少买方的税费支出，对买方有利；在不计利息进行分期支付的情况下，由于资金具有时间价值，买方可获得额外的收益，对买方有利。3.若按套内
14、建筑面积计价，交易税费均有买方负担，房价款在成交时一次性付清，则卖方出售该套住宅的实得金额为（）万元。A.44.64B.48.00C.56.28D.60.00正确答案B答案解析本题考查套内建筑面积计价的内容。税费由买方承担，则卖方所得金额就是套内建筑面积实际的售价，等于套内建筑面积成交价格806000480000（元）。4.若按建筑面积计价，交易税费均有卖方负担，房价款在成交时支付一半，余款于第一年末付清，则卖方出售该套住宅时的金额的现值为（）万元。A.51.70B.51.89C.53.44D.60.00正确答案B答案解析本题考查建筑面积计价的内容。若卖方承担税费，则卖方实得金额为100600
15、0（14%7%）53.4（万元），由交易时所得金额为26.7万元，一年之后所得金额现值为25.19万元，故卖方出售该住宅所得金额现值为26.725.1951.89（万元）。受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，称为市场价值。【知识点】市场状况调整的含义概念将可比实例在其成交日期时的价格调整到在价值时点的价格，也称为交易日期调整。适用条件平稳可不进行市场状况调整上涨下跌【知识点】市场状况调整的方法【知识点】定基价格指数（尾首相比）【知识点】环比价格指数（连乘）价值时点的价格=可比实例在成交日期的价格成交日期的下一期的环比价格指数再下一期的环比价格指数价值时点的环比价格指数
16、（注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）【例82】某地区某类房地产2011年2月至8月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2011年4月的价格为2000元/平方米，调整到2011年8月的价格为（）。答案解析是环比指数，所以用连乘8月的价格=4月的价格5月的指数6月的指数7月的指数8月的指数=20001.051.0921.1251.181=3046.8【知识点】房地产价格变动率逐期变动率在价值时点的价格可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）期数平均变动率在价值时点的价格可比实例在成交日
17、期的价格（1价格变动率期数）【知识点】房地产状况调整的含义将可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。【知识点】房地产状况调整的内容（三内容）区位状况调整实物状况调整权益状况调整【知识点】房地产状况调整方法百分率法可比实例在自身状况下的价格房地产状况调整系数可比实例在估价对象状况下的价格差额法可比实例在自身状况下的价格房地产状况调整金额可比实例在估价对象状况下的价格【归纳总结】三种修正的归纳三种修正本质交易情况修正把不正常的成交价格变成了正常价格市场状况调整（交易日期调整）把在成交日期的价格变成了价值时点的价格房地产状况调整把在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格【知识
18、点】比准价格的求取估价对象价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数【例题】（2017年真题）可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于（）。A.可比实例正常价格B.估价对象市场价格C.可比实例比较价格D.估价对象比较价格正确答案A答案解析本题考查对可比实例成交价格进行处理。可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它处理为正常的。这种对可比实例成交价格进行的处理，称为交易情况修正。【例题】（2014年真题）房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以（）等
19、于可比实例在估价对象状况下的价格。A.房地产交易情况修正系数B.房地产市场状况调整系数C.房地产状况调整系数D.房地产价格变动率正确答案C答案解析本题考查房地产状况调整。房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式是：可比实例在自身状况下的价格房地产状况调整系数可比实例在估价对象状况下的价格。【知识点】房地产价格的综合方法每个可比实例的成交价格经过三种修正和调整后，都会相应地得到一个价值将多个价值综合为一个价值的方法：平均数、中位数、众数【例83】为评估某商品住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资
20、料如下：可比实例1可比实例2可比实例3成交价格（元/m2）370042003900成交日期2011年3月15日2011年6月15日2011年7月15日步骤1：交易情况修正系数的求取根据判断，1的成交价格低于正常价格2%，2的价格就是正常价格，3的成交价格高于正常价格1%估价对象可比实例1可比实例2可比实例3交易情况12%0+1%步骤2：市场状况调整系数的求取该类商品住宅2月至8月的价格变动情况如下表，表中价格指数为定基价格指数月份二月三月四月五月六月七月八月价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8步骤3：房地产状况调整系数的求取房地产状况权重估价对象可比实例1可比实
21、例2可比实例3实物状况0.3100100110120权益状况0.2100120100100区位状况0.510010510085步骤4：计算由每个可比实例求取的价值比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数步骤5：估价对象价值的综合可采用简单算术平均数进行综合估价对象的市场价值（4097.56+4341.93+3841.07）/34093.52（元/平方米）第三节房地产估价的收益法【知识点】收益法概述概念也称为收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值实质资金时间价值换算中的年值换算为现值（A
22、P）或终值折算为现值（FP）【例题】（2012年真题）房地产估价的收益法主要是根据房地产（）求取房地产的价值。A.过去的经济效益B.当前的收益水平C.未来的总收入D.未来的净收益正确答案D答案解析本题考查收益法的概念。收益法是预测评估对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。【知识点】房地产价值的影响因素（收益法的角度）未来净收益的大小：净收益越大，价格越高获得净收益期限的长短：期限越长，价格越高获得净收益的可靠性：越可靠，价格越高【知识点】收益法的适用对象适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产它不限于估价对象本身现在是否有收
23、益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法不适用【知识点】收益法的步骤（1）收集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料（2）预测估价对象的未来净收益（3）求取报酬率（4）选用适宜的收益法公式计算收益价格【归纳总结】收益法的计算公式（五种公式）基本公式收益年限为有限年且其他因素不变的公式收益年限为无限年且其他因素不变（永续年值）净收益在未来的前若干年有变化的公式预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式【知识点】收益法的基本公式实质FP，并求代数和公式【知识点】收益年限为有限年且其他因素不变的收益法公式公式实质：AP【知识点】
24、收益年限为有限年且其他因素不变公式的假设条件和用途【例85】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该类房地产的报酬率为8.5%。该房地产的收益价格为多少?【例题】（2017年真题）某宗收益性房地产的评估价值偏高，其原因可能有（）。A.收入估计过高B.空置率估计过低C.选取的报酬率过小D.运营费估计过大E.收益期限估计过长正确答案ABCE答案解析本题考查收益法。根据收益法的计算公式收入高、收益期限长、报酬率小，则V大。另外根据净收益（A）潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用，空置率
25、低，则V大。【例题】（2016年真题）下列收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是（）。A.空置率估计偏高B.租金增长率估计保守C.报酬率取值偏低D.收益期限设定较短正确答案C答案解析本题考查收益法的计算公式。【例题】（2012年真题）采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（）。A.选取的报酬率偏低B.预测的未来净收益偏大C.估计的收益年限偏短D.估计的运营费用偏大E.计算使用的空置率偏高正确答案AB答案解析本题考查房地产估价的收益法。可以利用收益年限为有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y11/（1+Y）n，预测未来的净收益偏大即A大，则V大；选取的报酬率低，即Y小，则
26、V大。估计的使用期限偏短，即n小，则V小。另外根据净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费用，DE会导致结果偏小。【知识点】收益年限为无限年且其他因素不变（永续年值）【例题】某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（）万元。A.14.58B.15.43C.16.67D.17.32正确答案C答案解析【知识点】净收益在未来前若干年有变化的收益法公式条件净收益在未来的前t（含t）年有变化，在t年以后无变化为A收益年限n为无限年报酬率大于零公式净收益在未来的前若干年有变化的公式【知识点】预知未来若干
27、年的净收益及若干年后的价格的收益法公式【例题】某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.4858B.5200C.2700D.6264正确答案B答案解析预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式。【知识点】有限年限公式运用不同年限价格之间换算【例题】某房地产，收益年限为40年，单价为2000元/平方米。假设报酬率为6%，在每年净收益不变的情况下，该房地产如果收益年限为50年时，其销售单价应为（）。答案解析【知识点】有限年限收益法公式运用比较不同年限价格的高低两宗房地产的收益年限不同，所以不能直接比
28、较，必须先把它们换算成相同年限下的价格，为计算方便，可以直接换算为无限年下的价格。【例86】有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为2000元/平方米，乙的收益年限为30年，单价为1800元/平方米，假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。答案解析两宗房地产的收益年限不同，所以不能直接比较，把它们换算无限年下的价格。【知识点】净收益的求取方法分类基于租赁收入测算净收益：投资法基于营业收入测算净收益：利润法租赁收益优先原则：既有租赁收入又有营业收入的实例，优先通过租赁收入求取收益来估价【知识点】基于租赁收入测算净收益净收益潜在毛收入空置和收租损失其他收入运营费用有效毛收入运营费用有效毛收入潜在毛收入空置和收租损失其他收入【知识点】净收益的测算潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入有效毛收入：扣除空置和收租损失以后得到的归因于
