1、理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日1第二章、消费支出规划第二章、消费支出规划2.1 概述概述 一、家庭消费支出一、家庭消费支出包括住房支出、汽车消费支出、其他消包括住房支出、汽车消费支出、其他消费支出。费支出。合理安排消费资金，避免过高的消费成合理安排消费资金，避免过高的消费成本或造成财务危机。本或造成财务危机。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日2二、金融市场对消费的影响二、金融市场对消费的影响 通过金融市场可以进行投资，获取投资收通过金融市场可以进行投资，获取投资收益、缩短积累时间。益、缩短积累时间。
2、也可以通过金融市场，融通资金。也可以通过金融市场，融通资金。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日3三、收入、支出与财务安全和财务自由三、收入、支出与财务安全和财务自由 1、三种消费模式、三种消费模式收大于支、收支相抵、支大于收。收大于支、收支相抵、支大于收。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日4理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日52.2 制定住房消费方案制定住房消费方案分析客户住房消费需求，选择适当的支付分析客户住房消费需求，选择适当的支付方式，根据因素变化调整
3、支付方案。方式，根据因素变化调整支付方案。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日6 一、购房目标一、购房目标（一）购房面积（一）购房面积帮助客户选择适宜居住且经济上能够承担帮助客户选择适宜居住且经济上能够承担的住房。的住房。不必盲目求大、无需一次到位、量力而不必盲目求大、无需一次到位、量力而行。行。（二）购房环境需求（二）购房环境需求 区位，考虑社区的生活质量、上班的距区位，考虑社区的生活质量、上班的距离、离、子女上学、配套设置等。子女上学、配套设置等。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日7二、购房的财务决策
4、二、购房的财务决策（一）购房财务规划的基本方法（一）购房财务规划的基本方法1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价屋总价（1）可负但的首付款）可负但的首付款=目前净资产在未目前净资产在未来购房时的终值来购房时的终值+以目前到未来购房这段以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值时间内年收入在未来购房时的终值*年收年收入中可负担首付比例的上限入中可负担首付比例的上限理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日8（2）可负担的房贷）可负担的房贷=以未来购房时年收以未来购房时年收入为年金的年金现值入为年金的年金现值*年收
5、入中可负担贷年收入中可负担贷款的比率上限款的比率上限（3）可负担的总房价）可负担的总房价=可负担的首付可负担的首付+可负担的房贷可负担的房贷（4）可负担的房屋单价）可负担的房屋单价=可负担的房屋可负担的房屋总价总价/需求平方米数需求平方米数理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日9例：王先生预计今年年底全年收入为例：王先生预计今年年底全年收入为 10万元，以后可每年增加万元，以后可每年增加 3%，每年的储蓄，每年的储蓄比例为比例为 40%，目前存款为，目前存款为 2 万元，打算万元，打算5 年后买房，假设王先生的投资报酬率为年后买房，假设王先生的投资报酬
6、率为10%，王先生买房时准备贷款，王先生买房时准备贷款 20 年，计年，计划采用等额本息还款方式。划采用等额本息还款方式。求：首付可负担多少？可负担房贷是多求：首付可负担多少？可负担房贷是多省？可负担房屋总价为多少？省？可负担房屋总价为多少？理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日10解：解：1、首付、首付:年年年收入年收入年储蓄年储蓄储蓄部分在购房时的储蓄部分在购房时的终值终值0 020000 20000 32210 32210 1 1100000 100000 40000 40000 58564 58564 2 2103000 103000 4120
7、0 41200 54837 54837 3 3106090 106090 42436 42436 51348 51348 4 4109273 109273 43709 43709 48080 48080 5 5112551 112551 45020 45020 45020 45020 终值合计终值合计290059 290059 理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日112、可负担的贷款数：、可负担的贷款数：以第六年收入中可储蓄的金额作为年金，以以第六年收入中可储蓄的金额作为年金，以贷款年数及利率计算的年金现值：贷款年数及利率计算的年金现值：112551
8、*（1+3%）=115927 115927*0.4=46371年金为年金为 46371，利率为，利率为 6%，期限，期限 20 年，求年，求现值？现值？46371*11.47=531875)11(iin理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日123、可负担的房屋总价、可负担的房屋总价 29 万万+53 万万=82 万万4、贷款占房款的比例：、贷款占房款的比例：=53/82=64.6%70%如果是如果是 100 平米，则可负担的房价为平米，则可负担的房价为8200 元元/平米平米理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31
9、日132、按想购买的房屋价格来计算每月需负、按想购买的房屋价格来计算每月需负担的费用担的费用 例：王先生欲购例：王先生欲购 100 平米的房屋，一般平米的房屋，一般价格在价格在 3000 6000 元元/平米，平米，7 成按成按揭，分别求首付款、贷款额及每月支付贷揭，分别求首付款、贷款额及每月支付贷款额（年息款额（年息 6%，20 年）？年）？理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日14(1)30 万房价万房价 首付款首付款=30*0.3=9 万万贷款贷款=30*0.7=21 万万每月还款额每月还款额=210000/（240期，期，0.005，年金现值系
10、数），年金现值系数）=1504.5 元元理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日15（2）房款）房款 60 万万 首付款首付款=60*0.3=18 万万贷款贷款=60*0.7=42 万万每月还款额每月还款额=420000/（240期，期，0.005，年金现值系数），年金现值系数）=3009 元元理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日16贷款购房房价控制在年收入的贷款购房房价控制在年收入的 6 倍以下，倍以下，期限期限 8-15 年。年。总结：理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1
11、月31日17（二）其他要考虑的因素（二）其他要考虑的因素 1、契税、契税成交价的成交价的 1.5%，非普通住宅，非普通住宅 3%2、评估费、评估费3、律师费、律师费 公积金贷款不需要，商贷要。公积金贷款不需要，商贷要。二手房贷款要公证，二手房贷款要公证，200 元。元。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日184、保险、保险 公积金贷款不需要公积金贷款不需要商贷，采用财产抵押担保的，则购买房屋商贷，采用财产抵押担保的，则购买房屋综合险。综合险。5、抵押登记费、抵押登记费0.30 元元/平米（平米（6 元元/平米）平米）理财规划师 Chinese Fin
12、ancial Planner 24年1月31日196、印花税、印花税 商品房买卖合同，万分之五商品房买卖合同，万分之五个人购房贷款合同，万分之零点五个人购房贷款合同，万分之零点五房屋产权证，房屋产权证，5 元元/件件个人出租，租赁合同千分之一，不少于个人出租，租赁合同千分之一，不少于 1元。元。个人出售，产权转证书据，万分之五个人出售，产权转证书据，万分之五理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日20（三）购房财务规划的主要指标（三）购房财务规划的主要指标 1、房屋月供款与月税前总收入的比率、房屋月供款与月税前总收入的比率不超过不超过 25%-30%2、
13、所有贷款月供款与月税前收入的比率、所有贷款月供款与月税前收入的比率应控制在应控制在 33%-38%之间。之间。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日21五、住房消费信贷五、住房消费信贷（一）住房消费信贷的种类（一）住房消费信贷的种类个人住房公积金贷款、个人住房商业贷个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款、个人住房组合贷款。款、个人住房组合贷款。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日221、个人住房公积金贷款、个人住房公积金贷款（1）定义及特点）定义及特点是以住房公积金为资金来源，向缴存住房是以住房公积金为资金来源
14、，向缴存住房的专项住房公积金的职工发放的定向用于的专项住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。住房消费贷款。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日23特点：特点：A.各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，一般不超过同，一般不超过 30 年。年。B.贷款利率比商业银行住房贷款利率低。贷款利率比商业银行住房贷款利率低。C.提供一种担保方式作为贷款的担保提供一种担保方式作为贷款的担保 抵押加一般担保（购房契约）抵押加一般担保（购房契约）抵押加
15、购房综合险抵押加购房综合险 质押担保（贷款银行的存单、经办的国质押担保（贷款银行的存单、经办的国债）债）连带责任保证连带责任保证理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日24D.贷款对象贷款对象 当地购买自住房、在管理中心交存当地购买自住房、在管理中心交存住房公积金的交存人和汇缴单位的退休职住房公积金的交存人和汇缴单位的退休职工。工。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日25 E.提供的资料提供的资料合法的身份证件合法的身份证件住房公积金储蓄卡及借款人名单住房公积金储蓄卡及借款人名单合法有效的购买、建造、翻建或大修
16、自有合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料住房的合同或协议及其相关资料购买住房首期付款证明或者建造、翻修、购买住房首期付款证明或者建造、翻修、大修住房自筹资金证明大修住房自筹资金证明 配偶住房公积金储蓄卡、身份证件、结婚配偶住房公积金储蓄卡、身份证件、结婚证证理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日26稳定经济收入证明稳定经济收入证明 房产抵押借款人还须提供房产证复印件房产抵押借款人还须提供房产证复印件理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日27 例：一位参加住房公积金制度的客户，拟例：一
17、位参加住房公积金制度的客户，拟申请个人住房公积金贷款，此人名下的公申请个人住房公积金贷款，此人名下的公积金本息为积金本息为 6000 元，上月公积金汇储额元，上月公积金汇储额为为 150 元，离退休还有元，离退休还有 30 年。年。则：则：其可缴存的公积金总额其可缴存的公积金总额=6000+150*30*12=60000 元元同样侧算得：其家属共可缴存公积金同样侧算得：其家属共可缴存公积金 12万。万。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日28贷款额度为以下三个中的最低者：贷款额度为以下三个中的最低者：（1）借款人及其家庭成员在退休年龄内）借款人及其家
18、庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（可缴存住房公积金的总额（18 万）万）（2）所购住房评估价的）所购住房评估价的 70%（3）该市住房公积金管理中心每年公布）该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额。的最高贷款额。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日292、个人住房商业贷款、个人住房商业贷款 是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，是银行以信贷资金向购房者发放的贷款，以叫住房按揭贷款。以叫住房按揭贷款。（1）个人住房按揭贷款）个人住房按揭贷款（一手房贷款）（一手房贷款）数额不高于房地产评估机构评估的拟购住数额不高于房地产评估机构评估的拟购住房的
19、价值或实际购房费用总额的房的价值或实际购房费用总额的 80%。（二者低者）（二者低者）理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日30（2）个人二手房贷款）个人二手房贷款 向借款人发放的用于购买售房人已经取得向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款。款。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日31（3）个人商用房贷款）个人商用房贷款 向借款人发放的购置新建自营性商业用房向借款人发
20、放的购置新建自营性商业用房和自用办公用房的贷款。和自用办公用房的贷款。购房总价或估价机构评估价款的购房总价或估价机构评估价款的 60%，不超过不超过 10 年。年。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日32（4）个人住房转按揭贷款）个人住房转按揭贷款 还款期间出售，做贷款转移手续。还款期间出售，做贷款转移手续。（5）其他个人住房贷款品种）其他个人住房贷款品种（6）个人住房商业性贷款可选择的贷款）个人住房商业性贷款可选择的贷款方式：方式：抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（质押）加保证。（质押）加保证。理财规划师 Chi
21、nese Financial Planner 24年1月31日333、个人住房组合贷款、个人住房组合贷款 指住房公积金中心和银行对同一借款人所指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款购的同一住房发放的组合贷款申请住房公积金贷款不足以支付购房所需申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款。性贷款。组合贷款住房商业贷款部分最低按中国组合贷款住房商业贷款部分最低按中国人民银行相应档次基准利率的人民银行相应档次基准利率的 0.85 倍下倍下浮。浮。理财规划师 Chinese Financial Planner
22、 24年1月31日34例：王先生拟购房价例：王先生拟购房价 50 万元，该客户申万元，该客户申请组合贷款，最高贷款额为请组合贷款，最高贷款额为 50*0.7=35 万万元。其中个人公积金贷款金额为元。其中个人公积金贷款金额为 10 万万元，期限为元，期限为 15 年，年利率为年，年利率为 4.95%；商；商业性贷款为业性贷款为 25 万元，万元，15 年，贷款利率年，贷款利率为为 6.273%。求其月供。求其月供。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日35解：解：1、公积金：、公积金：Pmt=100000/=100000/126.87=788.19)1
23、1(iin理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日36解：解：2、商业性贷款、商业性贷款Pmt=250000/=250000/116.46=2146.69)11(iin理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日37（二）还款方式与还款额（二）还款方式与还款额1、首付款、首付款2030%，现在更高，现在更高 3040%2、期款、期款 1 年以内，一次性还本付息年以内，一次性还本付息1 年以上：等额本息、等额本金、等额递年以上：等额本息、等额本金、等额递增、等额递减还款法增、等额递减还款法理财规划师 Chinese Fi
24、nancial Planner 24年1月31日38（1）等额本息还款法）等额本息还款法每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息 每月以相等的金额平均偿还贷款本金和利息 （年金的方式）（年金的方式）每月还款额每月还款额=借款额借款额/一元年金现值系数一元年金现值系数 =借款额借款额/)11(iin理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日39其中：其中：利息利息=本期期初剩余本金本期期初剩余本金*月利率月利率本金本金=每月还款额每月还款额-利息利息适用于收入稳定的公务员、教师等。适用于收入稳定的公务员、教师等。还款操作简单，便于合理安排每月收支。还款操作简单
25、，便于合理安排每月收支。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日40例：李先生向银行申请了例：李先生向银行申请了 20 年期限年期限 30万元贷款，利率为万元贷款，利率为 5.4%，采用等额本息，采用等额本息法还贷。法还贷。解：解：每月还款额每月还款额=300000/146.57=2046.76第第 1 月利率月利率=300000*5.4%/12=1350第第 1 月本金月本金=696.76理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日41第第 2 个月利率个月利率=（300000-696.76）*5.4%/12=134
26、6.86 第第 2 个月本金个月本金=2046.76-1346.86=699.9理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日42（2）等额本金还款法）等额本金还款法 按月偿还本金和利息，每月偿还的本金额按月偿还本金和利息，每月偿还的本金额相等，利息不等。相等，利息不等。每期偿款额每期偿款额=贷款总本金贷款总本金/还款期数还款期数+（本期初剩余本金（本期初剩余本金*月利率）月利率）理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日43其中本金其中本金=贷款总本金贷款总本金/还款期数还款期数 利息利息=本期初剩余本金本期初剩余本金*
27、月利率月利率适合于初期还款能力强，并减小利息支出适合于初期还款能力强，并减小利息支出的人；或目前收入较高但预期收入会减少的人；或目前收入较高但预期收入会减少的人群。的人群。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日44例：李先生向银行申请了例：李先生向银行申请了 20 年期限年期限 30万元贷款，利率为万元贷款，利率为 5.4%，采用等本金法，采用等本金法还贷。还贷。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日45解：第解：第 1 月还款额：月还款额：还款额还款额=300000/240+300000*5.4%/12=26
28、00本金本金=300000/240=1250 利息利息=300000*5.4%/12=1350理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日46第第 2 月还款额：月还款额：还款额还款额=300000/240+（300000-1250）*5.4%/12=2594.38本金本金=300000/240=1250 利息利息=2594.38-1250=1344.38理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日47（3）等额递增还款法）等额递增还款法 还款期分为若干阶段，每个时间段内还款还款期分为若干阶段，每个时间段内还款额相同，下一
29、个时间段的还款额按一个固额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额增加。定金额增加。适合于目前收入一般，预期会增加的人适合于目前收入一般，预期会增加的人群。群。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日48（4）等额递减还款法）等额递减还款法 还款期分为若干阶段，每个时间段内还款还款期分为若干阶段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。定金额递减。适用于目前还款能力强，预期收入会减适用于目前还款能力强，预期收入会减少。少。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月
30、31日49（5）等比递增还款法）等比递增还款法 指在还款期的后一时间段内每期还款额相指在还款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增。递增。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日50（6）等比递减还款法）等比递减还款法 指在还款期的后一时间段内每期还款额相指在还款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减。递减。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日513、提前还贷的选择权、提前还贷的选
31、择权（1）全部提前还贷）全部提前还贷（2）部分提前还贷，每月还款额不变，）部分提前还贷，每月还款额不变，期限缩短。期限缩短。（3）部分提前还贷，每月还款额减少，）部分提前还贷，每月还款额减少，期限不变。期限不变。（4）部分提前还贷，每月还款额与期限）部分提前还贷，每月还款额与期限均减少。均减少。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日524、延长贷款、延长贷款 可延长一次，原借款期限与延长期之和最可延长一次，原借款期限与延长期之和最长不超过长不超过 30 年。年。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日53（三）利
32、率调整对还款额的影响（三）利率调整对还款额的影响 1、利率变动，贷款期限在、利率变动，贷款期限在 1 年以内，不年以内，不调整贷款利率。调整贷款利率。1 年以上，于下年年以上，于下年 1 月月 1日开始，按相应利率档次执行新的利日开始，按相应利率档次执行新的利率。率。2、签订借款合同后与银行发行贷款期、签订借款合同后与银行发行贷款期间，遇到法定利率调整，开户时按新利率间，遇到法定利率调整，开户时按新利率执行。执行。理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日54综合案例综合案例例：李先生向银行贷了例：李先生向银行贷了 40 万元，期限万元，期限 10年，采用
33、等额本息还款法。年利率年，采用等额本息还款法。年利率 6%，已还已还 20 期（月），由于发期（月），由于发 10 万年终万年终奖，准备提前还贷，试比较各种方法，可奖，准备提前还贷，试比较各种方法，可节省利息是多少？节省利息是多少？理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日55 解：解：1、20 期已经还贷数据：期已经还贷数据：等额本息，每期还款额等额本息，每期还款额=4440.8220 期已经归还本金合计期已经归还本金合计 51206.25 未还本金未还本金=400000-51206.25 =348793.75提前还贷提前还贷 10 万元，本金剩余万元，本金剩余 248793.75已还利息已还利息 37610.18理财规划师 Chinese Financial Planner 24年1月31日562、月供不变，还款期缩短：、月供不变，还款期缩短：月供
