1、朝北大悦城建筑规划建议,2008年9月,目录,一、项目解读项目概况项目平面图二、风险分析招商风险营运风险三、未来工作重点,一、项目解读,项目解读项目概况,朝北大悦城,所属商圈：朝青商圈地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角商业类型:综合体/购物中心商业面积：23万平方米商业定位：现代超级家庭购物中心开业时间：2009年底,根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。,朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。,项目解读平面图总结,二、风险分析,招商：项目双首层设计及2-4F平面布局，
2、令2-4F处在尴尬位置，缺乏主力店招商的吸引力5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛主题不够鲜明，可塑性较弱10-11F面临较大的租赁及租金风险,营运：每一层对应面积较大，人流如何有效带动大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引消费者,风险分析,朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。,项目招商风险,项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏对主
3、力店的招商吸引力5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛主题不够鲜明，可塑性较弱10-11F面临很大的招商和租金压力,项目风险应对建议招商风险应对,风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，增加了主力店招商的难度,双首层的使用，使人流直接输入到五层，2-4F则成为受到忽视的楼层。而2-4F现有布局单一，无益于主力客户招商。,手段：打造亮点街区方法：打掉2-3F及3-4F楼板，创造出可视效果好的街区。（把店铺往外延伸弥补面积）目标：增加亮点街区可视性，带动品牌招商,表达方式：主题铺装欧式咖啡馆与品牌结
4、合主题街景不统一招牌与时间同步灯光,香榭大道,表达方式：主题铺装日式咖啡馆结合品牌零售主题街景不统一招牌与时间同步灯光,日韩街区,项目风险应对建议招商风险应对,风险2：5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉,因为飞天体梯的使用，5F为第二个中庭，但是在规划中，中庭面积逐渐缩小，不利于人流的聚集。相应的也阻碍了租金的提升。,手段：扩大5F中庭空间方法：将5F中庭空间扩大，在中庭位置附近设置餐饮区，并安排户外座椅。平时将部分空间租赁给商家使用，当中庭有活动举行时要求商家将户外座椅收回。目标：将5F中庭营造成为一个欢乐生动的空间，带动5F以上商铺的招商,表达方式
5、：户外座椅挑空小中庭,项目风险应对建议招商风险应对,风险3：现有规划为常见购物中心布局，未能体现出家庭娱乐气氛，主题特色不够,布局规划中除了有电影院之外，没有其他的能够体现出家庭娱乐特色的规划,手段：打造家庭娱乐街区方法：将7-8F楼板打通，营造家庭娱乐休闲街区。并安排人在其中进行户外表演，如小丑、杂技等目标：凸现家庭娱乐主题，带动7F商业,L7-8,表达方式：大量户外表演时尚家装饰品、个人护理节日活动体现主题的家居饰品店,项目风险应对建议招商风险应对,风险4：单层面积体量大，分层主题不够鲜明,楼层单体面积达到1万平方米之多，不易形成鲜明的主题，且不利于商铺之间的互动和人流的畅通,手段：开发主
6、题广场方法：在不同楼层位置安排不同的主题广场，以装饰品或者活动来营造主题氛围目标：通过主题广场的规划，便于广场周边有效吸引目标主力客户,八大主题广场,目标租户：Rose Tea House、Cova、Angesb,DKNY Jeans、Trussauda Jeans、Cerruti 1881、Jurlique、Escada Sport,“悦”广场,目标租户：H&M,ZARA,TOPSHOP,GAP,EMPORIO ARMANI,D&G,Agnes,b,White Collar,Swarnoski,欧陆广场,日韩广场,目标租户：Afternoon Tea、Blue Mountain、Uniquo
7、、Toyko Homogayi、山本耀司、三宅一新、川保久龄、Banana Republic、Watami、S K Collection,节日广场,目标租户：Hall mark,Galleria centre,Hello Kitty land,Sanrio,Lotte,elle,目标租户：Simply Life、0101、Creative Loft,Body Shop、Life Style centre,目标租户：Sport GBA city,Adidas Classic,Nike,Puma,Kappa,运动广场,家庭广场,L7,音乐广场,科技广场,项目风险应对建议招商风险应对,风险5：项目楼
8、层较高，10-11F的出租及租金面临较大挑战,10-11F面临很大的租赁及租金压力,项目风险应对建议招商风险应对,手段：打造主题街区方法：打通10-11F楼板，营造出高品质餐饮主题街区目标：便于10-11F客户招商，并尽可能创造高租金,餐饮主题街区,表达方式：大量主题正餐户外座椅变幻景观绿色植物,项目营运风险,楼层高，单层面积大，人流带动性较弱大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引人流,项目风险应对建议营运风险应对,风险1：楼层高，单层面积大，人流带动性较弱,商业有11层之高，部分楼层单体面积过大，对人流的带动性弱,Leisure 休闲餐
9、饮Formal 正餐Casual 简餐Junk food 快餐Take away现拿即走,手段：科学规划餐饮布局方法：餐饮规划做到“相对分布，局部集中”，设置休闲餐饮，延长逗留时间目标：带动人流，相应的缩短培养周期,C,J,L,C,J,L,L/C,F,F,L/C,L1,L2,L3,L4,L6,F,L/C,L7,L/C,F,L8,F,美食百老汇,C,L5,L,L,T,T,C/J,C,Leisure 休闲餐饮Formal 正餐Casual 简餐Junk food 快餐Take away现拿即走,T,T,T,T,C/J,F,C,F,F,Leisure 休闲餐饮Formal 正餐Casual 简餐Ju
10、nk food 快餐Take away现拿即走,F,项目风险应对建议营运风险应对,风险2：活动场地较为分散，没有大型活动场地，空间平衡感较差,大型活动中庭缺乏、仅在首层存在，五层中庭略显空间不足，相对项目体量来说配套不够,手段：运用科技手段，形成视觉焦点方法：在首层中庭空间安排活动的升降舞台（可以由首层上升到高层空间）目标：打造独特的活动空间，形成新的视觉焦点,多功能升降展示舞台,L1,项目风险应对建议营运风险应对,风险3：未来商业竞争将会更加激烈，项目在景观设计、细节表现上的吸引力不够手段：1、增加体验性景观 2、增加人性化设计方法：1、能够引起话题的活动的、多变的、可拍照的体验性景观 2、
11、体现人文关怀的户外等候区等景观,不同时段出现白天与黑夜的变幻,不同时间水景会有不同变化,主题街区位置（L2-3、L3-4、L7-8、L10-11）,L6,L5-8,多功能跳跳泉,服务中心Concierge,问讯中心Information Centre,L1,L5,色彩多变音乐喷水池 Music Fountain,L5,人性化设计细节,儿童主题厕所,朝北大悦城硬件考虑建议,广告牌的开发及条件预留,花车位置要预留上下水,活动场地要预留上下水、地插及吊件等，方便各种活动的举行,预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出,每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预
12、留出洗手间，餐饮租户若大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间）,餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件,停车场汽车美容位置要预留上下水,在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出,朝北大悦城硬件考虑建议,广场空间要预留地插、电等以便日后场地的租赁活动场地要预留上下水及吊件等，方便各种活动的举行花车位置要预留上下水预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出提供给餐饮及零售租户地下空间及电力规划挂饰装置预留管线户外广告牌的开发及条件预留餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间）电梯预留足够的广告位考虑滚动广告位位置，并预留足够电力停车场汽车美容位置要预留上下水在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出,Thats all,THANKS,
