1、1,财务指标与财务报表分析,2,房地产企业财务分析,房地产企业财务分析的两个层次：1、财务报表分析2、房地产项目投资财务分析,3,财务报表分析的主要问题分析什么,1、公司的盈利能力有多大？净资产收益率（ROE）=？投入资本收益率（ROIC）*=？销售利润率=？期间费用比例（期间费用/销售收入）=？*注意：ROIC是EBIT与投入资本之比，其中：投入资本=（现金+营运资本WCR+固定资产净值），有时 也用（附息债务金额+权益资本）。此外，如果计算税后ROIC，分子则用EBIT（1-T）。,4,财务报表分析的主要问题分析什么,2、公司的流动性如何？经营现金流量0？现金偿债倍数=现金/到期长债=？流
2、动比率=？速动比率=？,5,财务报表分析的主要问题分析什么,3、公司面临的风险有多大？财务风险（财务杠杆）=？经营风险（经营杠杆）=？负债/权益=？,6,财务报表分析的主要问题分析什么,4、公司资产的使用效率如何？总资产周转率（年销售/平均总资产）=？固定资产周转率（年销售/平均固定资产）=？存货周转率（年销售或销售货物成本/平均存货）=？应收账款周转率（年销售/平均应收账款）=？,7,财务报表分析的主要问题分析什么,5、上市公司财务盈利和市场表现如何？每股净利润（EPS）=？每股股利（DPS）=？市盈率（P/E）=？每股净资产（BVEPS）=？,8,财务报表分析的主要问题分析什么,6、公司创
3、造价值了吗？EVA（经济增加值）=？MVA（市场增加值）=？,9,财务报表分析的主要问题分析什么,7、公司的增长能力可持续增长能力=？成长性=？,10,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系报表分析方法,11,一、财务指标体系,1、任何一个财务指标都是从某一侧面反映企业的财务状况，而财务指标体系是各项各类指标的系统化，其基本能够系统、全面、综合反映企业的财务状况。2、财务指标体系不是一成不变的，其一般分为47类，共计1522个指标。当然，企业可以根据面临的问题和需要设计相应的指标（体系）进行分析。,12,财务指标体系表,13,（一）偿债能力指标 1、流动比率=流动资产流动负债 流动比率
4、可以反映短期偿债能力。一般认为生产企业合理的最低流动比率是2。影响流动比率的主要因素一般认为是营业周期、流动资产中的应收帐款数额和存货周转速度。2、速动比率=（流动资产存货）流动负债 由于种种原因存货的变现能力较差，因此把存货从流动资产种减去后得到的速动比率反映的短期偿债能力更令人信服。一般认为企业合理的最低速动比率是1。但是，行业对速动比率的影响较大。比如，商店几乎没有应收帐款，比率会大大低于1。影响速动比率的可信度的重要因素是应收帐款的变现能力。3、保守速动比率（超速动比率）=（货币资金+短期投资+应收票据+应收帐款）流动负债进一步去掉通常与当期现金流量无关的项目如待摊费用等。4、现金比率
5、=（货币资金流动负债）现金比率反应了企业偿还短期债务的能力。,14,（一）偿债能力指标,5、应收帐款周转率 销售收入平均应收帐款表达年度内应收帐款转为现金的平均次数。如果周转率太低则影响企业的短期偿债能力。6、应收帐款周转天数 360天应收帐款周转率表达年度内应收帐款转为现金的平均天数。影响企业的短期偿债能力。,15,（二）长期偿债能力（资本结构分析）,1、股东权益比率 股东权益总额资产总额100%反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业的基本财务结构是否稳定。一般来说比率高是低风险、低报酬的财务结构，比率低是高风险、高报酬的财务结构。2、资产负债比率 负债总额资产总额100%反映总资产
6、中有多大比例是通过借债得来的。3、资本负债比率 负债合计股东权益期末数100%它比资产负债率这一指标更能准确地揭示企业的偿债能力状况，因为公司只能通过增加资本的途径来降低负债率。资本负债率为200%为一般的警戒线，若超过则应该格外关注。（倒数为权益乘数）4、长期负债比率 长期负债资产总额100%判断企业债务状况的一个指标。它不会增加到企业的短期偿债压力，但是它属于资本结构性问题，在经济衰退时会给企业带来额外风险。5、有息负债比率（短期借款一年内到期的长期负债长期借款应付债券长期应付款）股东权益期末数100%无息负债与有息负债对利润的影响是完全不同的，前者不直接减少利润，后者可以通过财务费用减少
7、利润；因此，公司在降低负债率方面，应当重点减少有息负债，而不是无息负债，这对于利润增长或扭亏为盈具有重大意义。在揭示公司偿债能力方面，100%是国际公认的有息负债对资本的比率的资本安全警戒线。,16,（三）营运能力,1、存货周转率 销货成本（期初存货期末存货）存货周转天数 天存货周转率存货周转率（天数）表达了公司产品的产销率，如果和同行业其它公司相比周转率太小（或天数太长），就要注意公司产品是否能顺利销售。2、应收账款周转率=销售收入平均平均应收账款该指标反映的是公司对应收账款的利用效率，反映了公司的资金周转状况。3、固定资产周转率 销售收入平均固定资产该比率是衡量企业运用固定资产效率的指标，
8、指标越高表示固定资产运用效果越好。4、总资产周转率 销售收入平均资产总额该指标越大说明销售能力越强。,17,（四）盈利能力,1、营业成本比率 营业成本/主营业务收入100%在同行之间，营业成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大体一致，生产设备及工资支出也较为一致，发生在这一指标上的差异可以说明各公司之间在资源优势、区位优势、技术优势及劳动生产率等方面的状况。那些营业成本比率较低的同行，往往就存在某种优势，而且这些优势也造成了盈利能力上的差异。相反，那些营业成本比率较高的同行，在盈利能力不免处于劣势地位。2、营业利润率 营业利润/主营业务收入100%3、销售毛利率（主营业务收入-主营业务成本）
9、主营业务收入100%4、主营业务利润率 主营业务利润主营业务收入100%一个企业如果要实现可持续性发展，主营业务利润率处于同行业前列并保持稳定十分重要。但是如果该指标异忽寻常地高于同业平均水平也应该谨慎了。5、税前利润率 利润总额/主营业务收入100%税后利润率 净利润/主营业务收入100%,18,（四）盈利能力,1、资产收益率 净利润2（期初资产总额期末资产总额）100%资产收益率反应了企业的总资产利用效率，或者说是企业所有资产的获利能力。2、净资产收益率 净利润净资产100%又称股东权益收益率，这个指标反应股东投入的资金能产生多少利润。3、经常性净资产收益率 剔除非经常性损益后的净利润/股
10、东权益期末数100%一般来说资产只能产生“剔除非经常性损益后的净利润”所以用这个指标来衡量资产状况更加准确。4、总资产回报率 净利润/总资产期末数100%5、经常性总资产回报率 剔除非经常性损益后的净利润/总资产期末数100%,19,（五）市场表现,1、市盈率 每股市场价每股净利润2、市净率 每股市场价每股净资产值3、资产倍率 每股市场价每股资产值,20,（五）现金保障能力,1、销售商品收到现金与主营业务收入比率 销售商品、提供劳务收到的现金主营业务收入100正常周转企业该指标应大于。如果指标较低，可能是关联交易较大、虚构销售收入或透支将来的销售，都可能会使来年的业绩大幅下降。2、经营活动产生
11、的现金流量净额与净利润比率 经营活动产生的现金流量净额净利润1003、净利润直接现金保障倍数（营业现金流量净额其他与经营活动有关的现金流入其他与经营活动有关的现金流出）/主营业务收入1004、营业现金流量净额对短期有息负债比率=营业现金流量净额（短期借款年内到期的长期负债）1005、每股现金及现金等价物净增加额=现金及现金等价物净增加额股数6、每股自由现金流量=自由现金流量股数（自由现金流量净利润折旧及摊销资本支出流动资金需求偿还负债本金新借入资金）,21,（六）增长能力,1、主营业务收入增长率（本期主营业务收入上期主营业务收入）上期主营业务收入100%一般当产品处于成长期，增长率应大于10%
12、。2、净利润增长率=（本期净利润上期净利润）上期净利润100%3、净资产增长率=（本期净资产上期净资产）上期净资产100%4、总资产增长率=（本期总资产上期总资产）上期总资产100%,22,（七）其他指标,1、净资产调整系数（调整后每股净资产每股净资产）/每股净资产调整后每股净资产=（股东权益年以上的应收帐款待摊费用待处理财产净损失递延资产）/普通股股数减掉的是四类不能产生效益的资产。净资产调整系数越大说明该公司的资产质量越低。特别是如果该公司在系数很大的条件下，其净资产收益率仍然很高，则要深入分析。2、三项费用比率=营业费用+管理费用+财务费用/主营业务收入100%反映企业管理能力的指标。3
13、、其他应收帐款与流动资产比率 其他应收帐款流动资产其他应收帐款主要核算与生产经营销售活动无关的款项来往，一般应该较小。如果该指标较高则说明流动资金运用在非正常经营活动的比例高，就应该注意是否与关联交易有关。,23,财务指标体系和财务报表的分析方法,财务指标体系报表分析方法,24,二、财务报表的分析方法,1、财务比率分析2、比较分析3、结构分析4、因素分解,25,1、财务比率分析 盈利能力 资产使用效率 增长能力 资产流动性 负债能力 价值创造,26,1、财务比率分析法财务比率分析应注意：（1）结合实际情况，如行业特点、季节性趋势和通货膨胀等（2）结合财务报表后的“附注”或“注释”部分，以防止企
14、业的“盈利操纵”。（3）例外原则,27,二、财务报表的分析方法,1、财务比率分析2、比较分析3、结构分析4、因素分解,28,2、比较分析法 建立一系列财务指标，并将这些财务指标与企业历史上的财务指标、与行业的平均数和行业的先进企业的相关指标进行对比，最后综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。,29,2、比较分析法 不同时期的比较分析 与同业其它公司的比较分析 行业平均数比较 行业先进指标比较,30,二、财务报表的分析方法,1、财务比率分析2、比较分析3、结构分析4、因素分解,31,3、结构分析法 收入结构 成本结构,32,3、结构分析法计算某一时期“三表”中各项账目的比例，然后与本企
15、业历史财务指标、行业的平均数或先进企业的指标或相关比例进行对比，综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。,33,二、财务报表的分析方法,1、财务比率分析2、比较分析3、结构分析4、因素分解,34,4、因素分解分析法,分解影响企业盈利能力、财务风险和经营风险、自我可持续增长率等关键指标的影响因素，从而综合判断企业的经营业绩、存在问题和财务健康状况。（1）企业盈利能力ROE的影响因素分析 EAT EBIT 销售收入 EBT 投入资本 EATROE=-=-权益 销售收入 投入资本*EBIT 权益 EBT*通常使用平均投入资本，即（期初投入资本+期末投入资本）/2 比率1 比率2=营业利润率资
16、本周转率=ROIC：说明投资决策 和营业决策对ROE的影响；比率3 比率4=财务成本率财务结构=财务杠杆乘数：说明公 司筹资政策对ROE的影响；比率5=（1-T）=税收效应：说明所得税对ROE的影响。,35,杜邦分析法,36,注意：投入资本=资产净值=现金+WCR+固定资产原值 税后ROE=ROIC财务杠杆乘数（1-T）税前ROE=ROIC财务杠杆乘数一般来说，EBT/EBIT1，所以，在EBT/EBIT既定的情况下，如果投入资本权益资本，导致财务乘数杠杆1，则ROEROIC；如果投入资本权益资本，导致财务乘数杠杆1，则ROEROIC。,37,房地产上市公司与旭辉财务数据比较表,38,价值创造
17、及其影响因素分析,（a）企业价值最大化的含义“市场价值”（MV）最大化或“市场附加价值”（MVA）最大化？市场价值最大化不等于创造价值：股东价值最大化等于公司资本的市场价值最大化，但公司资本的市场价值最大化未必等于公司为股东创造了价值。从财务管理理论和实践看,“以创造价值为目标”都是对“以企业价值最大化为目标”提出的质疑和的挑战!例如，如果公司宣布投资2亿元于一个项目，投资者的反映导致公司的市场价值增加1.5亿元，实际上公司的投资决策并没有给投资者创造价值，反而损害投资者的价值0.5亿元！因此必须比较企业投入资本与产出的差异,即管理者应力求使MVA最大化,而非MV最大化！,39,MVA（Mar
18、ket Value Added）是总资本数量（权益资本+债务资本）的市场价值与股东和债权人投资于公司的资本数量之差，,即资本的市场价值-占用的资本。当MVA0，说明投资者认为企业总资本的市场价值大于投入资本的价值，所以企业“创造价值”；反之，当MVA0，说明投资者认为企业总资本的市场价值小于投入资本的价值，所以企业“损害价值”。实际上,MVA也是一个“时点指标”，只能反映企业在“某一时点”是否创造价值。如果要反映企业是否在“某一时期”是否创造价值，必须观察一段时期以来各个时点上MVA的变动情况。以MVA衡量企业是否创造价值适宜二个条件：一是企业应是上市公司；二是资本市场必须是“有效的”，或者说
19、，“公平、公开、公正和诚信的”。,40,（b）企业盈利的含义考核企业的效益，“会计利润”（Accounting Profit）和“经济利润”（Economic Profit）何者合理？会计利润增加不等于创造价值：公司可能通过“合理地、但过度地”增加资本投入，特别是营运资本（WCR）的投入增加会计利润。因此，会计利润的增加并不意味着企业企业盈利能力的提高！例如，企业经理人可试图通过增加资本投入提高企业的销售收入和净利润，但一旦企业营运资本的增长率超过销售和利润增长率，将导致企业的经营获利能力低于企业的加权平均资本成本(WACC)，结果实际上经理人并没有创造价值，甚至是产生“损害价值”。,41,正
20、确的评价方法是将公司创造的“税后息前营业利润”（税后利润+利息，或EBIT1-T）与公司投入资本的平均成本（投入资本 WACC）进行比较，这就是所谓的EVA（Economic Value Added）！EVA=EBIT1-T-投入资本 WACC=（EBIT1-T/投入资本）-WACC投入资本=（ROIC-WACC）投入资本,42,（c）EVA与MVA之间的关系：MVA=企业投资的未来各期的EVA，以WACC为折现率折现后的累计现值，即类似“威廉-高登股票定价模型”P=D/(K-g)其中:K=资本成本;D=股利;g=增长率因此有:EVA（ROIC-WACC）投入资本 MVA=-=-WACC-固定
21、增长率 WACC-固定增长率 注意：(1)当WACC 固定增长率，MVA0，说明创造价值；当WACC WACC时，MVA 0，说明创造价值；当ROIC WACC，MVA0，说明损害价值。(2)因为企业投入资本所产生的EVA的累计现值等于 MVA,因此在理论上，EVA的最大化也是MVA的最大化!,43,（d）投资决策的含义项目的净现值（NPV）最大化等于企业市场附加值（MVA）最大化吗？投资项目的MVA等于该项目未来各期的EVA以WACC折现计算后的累计现值。而投资项目的NPV等于该项目未来各期的NCF（现金净流入量）以WACC折现计算后的累计现值。在应用MVA和NPV评价某一投资项目效益时，可
22、能出现某一年份EVA为负，NCF为正,但实际上，二者最终的评价结果是相等的,即在投资项目的整个经济生命周期内，MVA=NPV！,44,财务报表分析的小结三阶段十步骤,1、Stage I 初步分析阶段（1）Step 1：阅读企业近三年来的财务报表和主要财务指标，同时阅读同行业领导者或竞争者的财务指标；（2）Step 2：回顾和找出企业过去一年中发生的重要事件和采取的重要决策或行动；（3）Step 3：初步归纳和判断企业本年度的财务状况、主要特点和异常现象。,45,2、Stage II 技术分析阶段（4）Step 4：应用系统的财务指标体系，计算有关财务比率，包括：（a）盈利能力；（b）资产使用效
23、率；（c）流动性；（d）负债能力；（e）现金流量状况；（f）市场表现和股东回报；（g）价值创造；（5）Step 5：进行财务指标体系的“三维分析”：（a）历史比较分析；（b）行业比较分析；（c）构成比较分析。（6）Step 6：全面、系统地描述企业的财务状况，刻画其财务特征，自我披露其存在或潜在的问题；（7）Step 7：进行盈利能力、自我可持续增长能力、风险敏感、经 营杠杆和财务杠杆程度、价值创造等分析；,46,3、Stage III 财务决策阶段（8）Step 8：深入分析企业财务状况及其特征的影响因素；（9）Step 9：检讨和考量企业现行财务政策和经营政策等，提出可能改进或修正的方案；（10）Step 10：研究新财务政策和经营政策的可行性和实施的可能效果，制定相关的实施计划。,47,房地产投资财务分析方法,1、确定性分析方法：在项目未来值给出确定估值基础上展开分析2、非确定性分析法：假定项目未来只是可变的，在项目未来值可变的基础上考察房地产投资经济效益的变化情况确定性分析方法分为两类：静态分析法和动态分析法常用的静态分析法：简单投资收益率法、静态投资回收期法常用的动态分析法：动态投资回收期法、净现值法、内部收益率法非确定性分析法可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和风险概率分析,48,房地产投资财务分析方法应用,项目经济效益分析可行性研究报告,
