1、海口市骑楼建筑历史文化街区人口和业态专题研究报告复旦大学房地产研究中心 魏斌 2007年9月,海口破败的骑楼老城,保护现状,报告目录(2),第二部分 业态的现状和改造 第一节 理论研究 1、中心老城区业态发展的共性 2、业态在旧城改造中的重要性和必要性 3、业态定位的前提功能定位 4、业态调整应遵循的原则 5、业态调整的案例分析广州下九路、北京路、北海、上海 6、海口老街改造曾经的尝试 第二节老街业态的回顾 1、老街商业发展的历程 2、现在低端商业的集聚 3、五条老街业态现状分析 4、其业态存在的利弊分析SWOT分析 第三节 老街业态的调整与改造 1、业态调整的思路 2、业态改造的理念 3、当
2、前改造的困难重重 4、调整的步骤 5、调整后如何盈利 6、改造实施的困难 第四节 总结：改造实施的相关建议,报告目录(1),第一部分 人口专题研究报告 第一节 老街现状与保护性开发的必要性 1、人口现状概述 2、居住环境极其配套公共设施 3、人口的年龄结构 4、文化教育水平 5、居民的可支配收入状况 6、居民生活状况 7、就业情况 8、外来人口数 9、人口变迁及比较分析 第二节 五条老街人口状况调查 第三节 改造模式的设计及基本原则 第四节 人口的搬迁与置换 1、老街人口发展规划指导思想 2、人口发展主要任务,第一部分 人口专题研究报告,第一节“五条老街”的保护改造时不我待,骑楼老街,归国华侨
3、始建于上个世纪二三十年代集中于博爱路、中山路、新华北路、得胜沙、长堤路等五条老街,基本完好的建筑约占现存骑楼的三分之一，摇摇欲坠的达六，七成之多 夹建在骑楼中的简陋或仿造的新楼也多达两成半 近年来社会关于保护老街的呼声不断，政府也开始制定过相应的保护条例,城市发展压力,近年来海口市中出现的大量迁入人口，增加了居住负担社会环境恶化，公共开放空间、配套设施以及道路交通都严重滞后 提高土地利用率并改善居民生活水平,第二节 五条老街人口状况调查,Phase 1,老街人口众多居民以老人和外来零售从业人员为主社会人文环境较差，缺乏有效规划管理，社区治理结构混乱生活消费水平比较低,老街实际人口分布状况,老街
4、人口概述,1、老街人口现状概述,2、居住环境极其配套公共设施,社区环境,社区管理,社区质量,3、人口的年龄结构和文化教育水平,老龄化趋势,文化教育水平比较低,老街区老年人居多，老街提前面临老龄化趋势虽然年轻人占很大比重，但年轻人外流迁移至新城区现象严重，甚至很多年轻人不愿去老城区。空挂户多，“空心化”现象,初高中、技校水平的比较多，外来人口的教育水平一般也都处于初高中阶段 随着城市发展中心的转移，良好的教育资源也转向新城区，老街附近好的教育资源正在枯竭。很多家庭为了子女上学，也会选择搬出老城区，再加上受过高等教育的年轻人不愿回到老街。,5、居民的可支配收入状况,由于老街商业档次较低，且其市中心
5、的地位逐渐被取代，所以铺面租金比较低老街居民经济收入来源基本上以出租房屋或自经营零售商业为主，商铺的出租获利占居民收入很大的一部分,海口自房地产泡沫以来大的经济环境日益恶下，泡沫经济的破灭导致大量工人下岗近几年经济有所好转，但老街居民由于年龄层析比较高，四零五零人口众多，再培训再就业非常困难,从90年代后期以来，海南省的功能定位发生了巨大变化，旅游经济成为海南经济的主导产业为了保护良好的生态环境促进旅游业发展，不提倡再大力发展第二产业琼州海峡增加了运输成本，导致近年来海口第二产业极不发达，而第二产业容易吸收更多的富余劳动力,6、人口就业情况,1,2,3,4,5,人口调查结论：,人口过密,老龄化
6、,弱势群体,人口过密不仅以牺牲高度稀缺的空间资源为代价，由人口过密引起的“拥挤效应”还会对高素质人才的集聚产生复杂、系统的破坏性影响。人口密度过大，会导致现有居住条件恶化,人口过密,人口结构,人口置换,一方面，老龄化趋势不可逆转；另一方面，目前海口人口存量中的弱势群体倾向于在老街区稳定沉淀下来 人口收入偏低，会导致消费能力不高；人口老龄化明显，会导致区域缺乏活力。,老城区的人口结构调整，不光是一个量的问题，还是一个质的问题。“人口置换”政策，在推动人口总量下降的同时，培育与老街开发相适应的人口环境，包括有利的人口素质结构，年龄结构和区域分布。人口结构的改变则会带来生活方式的巨大变化,？,第三节
7、 老街改造模式的设计及基本原则,“五条老街”改造的基本原则：,“经济性”,“延续性”,“综合效益”,改造基本原则,“阶段性”,“人文尺度”,“自发性”,“整体性”,第四节 人口的搬迁与置换,1、五条老街人口发展规划指导思想,指导思想,宗旨：统一规划、统一经营管理,在邓小平理论和“三个代表”重要思想指导下，树立和落实全面、协调、可持续的科学发展观以海口申请成为历史文化名城、规划建设南洋骑楼城、老城区总体全面调整为契机 重点在历史文化保护、新产业引进和效益发挥三个层面上，构筑与老街新的旅游休闲功能定位相匹配、更加有利的人口环境，为推进“破旧的老街”向“南洋骑楼城”转型 在深刻把握人口自身发展规律以
8、及人口与城市社会经济良性互动发展关系的基础上，发展规划要一切从老城区的实际出发,老街人口发展总体规划目标,缩减人口数量,优化人口结构,居住功能转变,新的业态引入,目标：重点通过人口置换管理，优化人口结构，到 2020年，老街区人口规模大幅缩减，居住功能完全发生转变，形成与老街业态和旅游功能匹配的人口规模和数量，老街区发展成为具有悠久的历史文化的南洋骑楼风格休闲旅游胜地。,2、人口发展主要任务,人口发展主要任务流程,（1）缩减人口规模,一定条件下，由人口过密引起的“拥挤效应”会破坏老城区整体效益的发挥，增加老城区的人口负荷；但不同于其它城市要素，人口惯性的存在使针对人口过密化的政策调整非常困难
9、缩减人口规模固然对老城区的改造和可持续发展有极端重要的贡献，但这些贡献大多有待实现，因此是不确定的，但为缩减人口规模付出的成本却是立竿见影，确定的。如何使这部分成本最小，在时间、空间上更加合理地分配，如何最大程度地赢得社会和市场力量的支持，需要在人口干预政策设计和人口规划实施过程中通盘考虑。,常住人口规模控制具体时间进度,实现到2012年将老街区的常住人口规模控制到，5年内将老街区的常住人口数量缩减。不是简单将人口削减指标作年度分解，而是人口的调整要符合产业规划和老城区功能的转变。要体现“边际调整、逐步优化”的规划理念，人口干预以海口社会、经济稳定的大局为前提，充分考虑并逐步调整现有政策，使之
10、与五条老街改造和人口搬迁调整相符相容。,（2）老街区人口规模控制具体措施手段,2、人口发展主要任务,1,收入提高会推动老街市民主动谋求居住环境的优化，逐步向环境、交通、上学就业良好的市区转移“硬迁移”主要通过旧城区改造和历史文化保护区建设，配合海口城市规划发展战略，在确保老街居民生活质量提升、发展需要满足、自觉自愿的前提下，鼓励、支持老街人口向海口新规划城区迁移，外移常住人口。成败的关键在于政府能把握好对迁出人口利益的补偿，即要让迁出人口既能“安居”还能“乐业”；不仅使迁出人口“立竿见影”地享受到生活质量的提高，更要让迁出人口从长远看到更加适合的发展机会。,“硬迁移”,2,积极的房地产政策,老
11、城区现有的房地产业对提升区域人口品质、降低人口密度、美化城市景观等方面贡献还非常有限 传统的房地产业参与城市改造的模式必须要有大的突破，一方面，围绕目前老街发展规划方案，对街道立面进行恢复性建设，使其重现昔日的南洋骑楼风格，对街区内进行重新规划 另一方面，政府对拆迁配套房的建设要采取更为积极的扶持政策，加快海口廉租房等保障性住房的建设，使房地产业发展能自觉服从并且促进海口旧城的改造和人口控制的大局。,根据海口市财政的实际状况，我们建议在老街区长堤路一带和街区内部地区发展商品房，一方面有利于老城区环境和人口的改善，另一方面有利于筹集改造的资金，降低财务负担和成本，尽早地实现项目的综合整体平衡。,
12、2、人口发展主要任务,（2）老街区人口规模控制具体措施手段,3,旅游型居住人口的引进,其主要是利用市场的经济杠杆，配合南洋骑楼城滚动开发、功能逐步凸现动态变化，在一定的政策导向下，形成与旅游经济相匹配的家庭旅馆或酒店行业。通过打造居住和服务特色，并适度提高生活和住宿成本，一方面加大对低收入人口的市场排斥力；另一方面，通过生活成本的推力和“级差地租”的引力，引导部分老街居民业主将房屋租给统一经营的公司进行开发管理。要在房产租赁收入可持续增加的前提下，置换、疏减常住低端人口，有效改善老城区的人口构成。重点以旅游住宿源头为抓手，提高老街住宿环境的特色和品位，吸引外地游客。,目前老街经济活动人口中超过
13、60是常住人口，其中相当一部分属于外来经营者。伴随着老街区的改造和功能定位，产业渐进升级，很大一部分历史上积累的经营低端商品买卖的外来流动人口会配合老城区传统产业的疏散方向，重新选择事业发展地 应对老街老龄化现状，建议专项规划建设一批养老基地。养老基地的模式可以灵活多样，养老院、老年公寓、养老村等。,4,加快产业调整,具体注意事项：前期安置房的建设 搬迁补偿方式和补偿标准、回迁、铺面的买断或合营方式（股份制还是买断使用权）切实保护老百姓的合法权益,第二部分 业态的现状和改造,第一节 业态改造的理论支撑,1、中心老城区业态发展的一般性共识,城市的发展和变迁，老城区空心化导致位于市中心的商业环境缺
14、少周边居民的支撑。城市发展重心的外移，使作为发展商贸业的重要因素的基础设施、信息流、人才流、资金流等受到一定影响，使中心市区的某些优势进一步弱化。中心城区不断往外拓展，商业外移。原本居住在老城区的年轻人不断地搬到新城区，消费结构改变，分流了一定的消费群体。“城市贫民窟”：若没有外界的政府干预，老街的自我发展必然会形成城市贫民窟,业态是功能的具体表现或者承载形式，功能的定位是业态定位的指导纲领，业态定位是建立在功能定位基础之上的。根据对老街区周边辐射商圈的分析、人流的分析、消费客群的定位等工作，先进行功能的定位，进而是业态的定位和分布。改造后的老街区功能会发生重大转变，由过去的商居混合居为主转变
15、成为休闲式的旅游环境，所以老街区的业态的调整要符合新的街区功能的定位。,2、业态在旧城改造中的重要性和必要性,老街新的功能定位决定了原有商业的疏散和新的业态的引入,3、业态定位的因素分析,突出商业氛围、突出历史文化气息、突出海口南洋风情,“三个突出”,要挖掘历史文化风貌，再现古街古韵，集聚人气，营造人气要坚持“政府引导，市场运作，规范管理”,强调“历史文化”,基本思想,因素分析,4、业态调整应遵循的原则,业态规划的五大原则,立足当前，着眼未来,准确定位，走可持续发展道路,系统规划，整体设计,科学化、合理化和国际化,以特色风情街建设为商业规划的中心,业态规划,海口人文旅游产业,通过经济发展振兴历
16、史街区,街区固有传统活动的改变 重建街区的经济基础 区分“功能的”和“物质环境”两种改造方法,5、业态调整的案例分析,5.1 广州下九路、第十甫路和北京路,改造应对现实的需要,改造实施,5.1 广州下九路、第十甫路和北京路,5.2 北海老街修复工程,经历百年风雨之后，北海老街过去精致辉煌的风貌已经不复存在,北海败笔,新的功能定位缺失人口和业态未作调整无完善配套的旅游设施定位缺乏旅游特色,5.3 上海新天地改造,背景资料,新天地的改造工程始于1998年，上海卢湾区政府与香港瑞安集团达成了旧区改造的协议，通过动迁、开发、修复和改造，打造一个高品味的时尚休闲区。该项目投资约1.5亿美元，与1999年
17、动工，2001年底建成。,三地区改造的对比,三地区改造的对比,6、海口老街改造曾经的尝试,前车之鉴,交通规划的失败，得胜沙路作为海口市传统的商业街，其人流量、车流量是十分巨大的，在附近街区进行配套的交通规划，使得供货不顺畅，人车混杂 业态规划的失败。改造后的得胜沙路的业态仍然是以低端服装批发为主。这种大众化低端的业态定位，势必难以吸引本地居民以及游客的购物兴趣有建筑规划的肤浅，本次改造不涉及任何的拆迁和建筑结构的改变,简单的前期改造,关当局在几年前也曾经把中山路的骑楼街面用涂料刷白，在解放东路则用水泥浆重新粉刷，整修了墙上的装饰构件和花饰。在2000年曾投资600万，把长得胜沙路改建成海口第一
18、条“骑楼商业步行街”。对老建筑略带浅色地加以修整粉饰，配备了20张椅子和14个电话亭。墙面上的装饰雕刻和花饰没有很好复原，满街破败的景观，骑楼上密布的旧电线、空调、灯箱以及陈旧的广告，小贩商家的乱摆摊乱堆货，在狭窄的街上的人车混流。,第二节、老街业态的回顾,1、老街商业发展的历程和现在商业状况,低端商业市场的自发形成,现在低端商业的集聚,当地居民低收入水平和消费水平决定了低的业态发展，低的业态又导致低廉商铺租金，所以收入无法增长。同时较低价格的租金水平又会吸引低端的商业进入老城区。老城区基本上集中了主要的服装批发、五金电器以及相当多的家庭装饰品，另外，由于城市建设的不断扩展，老街的各类用地混杂
19、交错、相互包围、缺乏明确有序的功能分区和布局，已经越来越不适应经济建设的要求。,现在业态的形成和发展适应了当地的需求，较低的可支配收入决定了购买力有限，导致对商品的需求档次比较低 第三产业在老街区的社会经济发展中占居重要位置，是其支柱产业。但第三产业主要是集中在零售和批发行业，以及服饰、五金和家电产品，商品消费档次比较低,老街商业发展现状,3、五条老街业态现状分析,批发零售行业为主,老街传统商业比重较大，店铺规模普遍较小，以服装批发零售和五金器材为主 新型业态数量少，现代商贸业基础不高，销售规模普遍比较低，区内缺少上档次、上规模的大型综合购物中心、高档宾馆酒店和写字楼等新型业态 老街铺面的产权
20、以个人和国家机关、企业为主，且大多数以出租形式出让铺面经营权，收取租金。但老街租金相对比较低廉低端廉价商品的零售买卖活动适应了海口低收入阶层的需求，尤其是老城区是低收入人群的聚居地，并且老街多从事服装和五金器件批发,低收入,低消费,低租金,3.1 各条街道业态的描述,海口市最大的服装批发市场，曾在几年前海口市政府对得胜沙路进行过改造，但改造的不彻底，仅停留在表面的粉刷和建筑的修葺上，而没有对其业态进行正确的定位和规划，现在成为服装批发场所。,得胜沙路,3.1 各条街道业态的描述,中山路五金电器和灯具为主,博爱路北段家庭装饰,3.1 各条街道业态的描述,新华路北段鞋子服饰，南段家电,长堤路,4、
21、其业态存在的利弊分析SWOT分析及改造示意图,第三节 老街业态的调整与改造,1、业态调整的思路,打造鲜明历史文化特色和浓郁海岛气息的旅游休闲商贸业形象！,老街区商业形成现代商贸业态齐全，商贸设施完备，配套设施完善，各商业街区特色鲜明，融现代、传统和自然为一体，尽显舒适、人本、雅致风格大力推进以旅游商务建设和服务素质提升为主要内容的老街区商业工作进程 积极发展人文旅游经济，以旅游的繁荣带动老街业态的发展和兴旺；以改善本地区居民生活质量和生活水平为着力点积极引进规打破原有商业，打造四种“海口文化旅游”产业,2、业态改造的理念,在海口城市建设发展的基础上，要加快完善和拓展老城区特色街建设，积极推进现
22、代商贸经营模式的发展，努力营造老街完善的商贸氛围 加快调整现有商业形态，扶持新型零售业态和旅游配套商业的发展，特别是要发展壮大旅游、娱乐、会展等新兴产业经济 在发展旅游经济的同时强化商贸服务功能，促使商贸产业升级，使老街区成为海口市乃至海南省比较发达的旅游商贸中心和休闲娱乐中心,改造过程涉及很多利益关系，牵涉多方单位，有所有者、经营者、政府、当地居民、开发商、银行等，利益关系复杂 由于老街的历史，所以造成很多建筑的产权不明确，同时很多老房子是多个子女共同继承，所以造成多个所有者问题政府改造于居民思想观念之间存在很大的冲突人口和业态动迁难题再者海口缺乏旧城改造和大面积动拆迁的经验,改造理念,困难
23、重重,体验式消费，休闲式商务,1,2,4、调整的步骤如何调整,老街作为全国最大的南阳风格的骑楼群建筑，这是老街最大的优势 老街的特色文化和历史，海口的特色产品以及海南的发达旅游产业，这些都是老街的独特优势 申请成为历史文化名城的契机，政府的大力支持，社会广泛关注,机遇和挑战,重点解决开发与保护矛盾，解决动拆迁问题，解决发展旅游与人文历史的关系 以及如何经营管理，如何扩大宣传效应,重点要解决的问题,改造及开发,五条老街的功能定位,4.3未来的商业形态旅游拉动，服务旅游,根据经营品种和经营特点，商业特色街内要求能够体现街区特色的店铺数量在30家以上 街区交通便利，总体布局合理，街面清洁雅致 有建设
24、规划，并符合城市建设规划和商业总体规划；经营特色明显，在市民和游客中有较高的知名度有统一的管理部门和健全的管理制度。重要的一点是要挖掘老街的人文历史景观，发展老街的人文旅游,业态发展需要,重点示范区各街道的功能定位和业态分布,得胜沙路：公共服务区,功能：旅游展示中心、海口对外窗口为旅游服务，展示为主，公益性为主，非盈利性。它的商业色彩非常淡薄，属公共服务，严格限制其商业性，重点在宣传、展示、广告效应。业态：银行，邮局，ATM机，移动等通讯营业厅，小型和大型的特色家庭旅馆，展览馆，艺术展馆，旅游展示中心，旅游集散中心，书店，药材、工艺品店，旅行社，海南特色产品或高科技产品展，东南亚的特色产品等。
25、,得胜沙路：公共服务区,重点示范区各街道的功能定位和业态分布,中山路：南洋风情休闲购物区,商业街位置：中山路以及长堤路以南大兴西路以北街区 功能：南阳风情购物街业态：购物商场，特色餐饮，酒吧，咖啡厅，海南早茶，工艺品、艺术品店，创意产业等。具体要求：把中山路和长堤路间的街区中非骑楼或质量差的建筑拆除，并多增加几条道路 拓宽大兴西路，使之成为主要车道并成为中山路商店的进货车道 在中山路和大兴西街区内打通几条路线，使中山路一带的商业逐渐渗透到老街区内,中山路：南洋风情休闲购物区,重点示范区各街道的功能定位和业态分布,新华北路一段：高档餐厅、酒店,拆掉部分建筑，保留街面，并建设大型的酒楼（骑楼风格，
26、高度控制在34层，不破坏老街整体风格）新华北路背后靠街区一段拆除，用于绿化采光，形成隔离带。以改善酒店户外的景观，重要是带动后面大片街区的改造。老街区内重点文物、宅院、庙宇的保护开发,4.4 业态调整的流程和误区,调整流程,业态调整的误区,“先易后难”，“先表后里”“先线后面”，以线带面，“以点带面”“分设主题”，线面的联动,很多旧城改造失败的原因是业态的忽视与缺乏调整 只注重了其业态的规划和发展，老街区的商业化非常发达，而忽视了旧城区建筑的保护，忽略了老城区的历史和文化的保存和发展。引入高层次高档次的业态不适应海口当地经济和社会的发展。我们需要再次澄清的一点是，改造骑楼老街针对的是外地游客，
27、发展的是人文旅游经济。海口要打造有别与三亚等地自然风光的人文旅游景点，同时海口又因其南阳风情和热带气候结合而形成对广州或梧州骑楼的旅游资源的比较优势。,调整后如何盈利,利益共享对当地居民对投资者对开发商对政府,6、可能遇到的困难,协调发展，与“十一五”规划的结合,旅游开发,政策资金支持,社会广泛支持动拆迁系统建设,项目的行销与推广,第四节、改造实施的相关建议：,成立综合管理部门，加强商业街区经营管理,6,加强与商贸业发展密切关联的公共设施建设,处理好发展旅游业和商业之间的关系,完善旅游景点的配套业态建设，提高旅游网点的服务水平,做好地产开发和商业设施建设的相互支持工作,合理有效地利用民间资金，促进老街的整体发展,1,2,3,4,5,海口市骑楼建筑历史文化街区人口和业态专题研究报告 谢谢！,
