1、,四,茶园地块分析,1、茶园新区简介2、地块现状3、重点楼盘信息4、茶园近期土地市场分析5、项目利弊分析与简要测算,茶园新区：南岸新的政治经济文化中心,茶园新区地处重庆主城区东南，与两江新区隔江相望；三山一江环抱的茶园新区是主城最佳居住区，是南岸区新的政治、文化和经济中心（重庆市南岸区人民政府驻地于2013年 6 月3日搬迁至茶园新区）。按照规划，茶园新区城市与经开区产业将互动发展，未来人口规模达100万以上，将建成生态环保、交通便捷、智慧宜居、功能完备的创新型城市。茶园新区管辖范围约41平方公里，控规范围24.5平方公里。控规区域建成区面积6.4平方公里，在建区8.9平方公里，可用区面积约9
2、.2平方公里。,茶园新区,1、茶园新区简介,宏观区位,重庆6大城市副中心之一，主城二环城市建设的示范区重庆市江南万亿工业走廊的领头羊重庆一小时核心经济圈内,1、茶园新区简介,茶园新区是东部新城的综合服务中心，绿色城市的标竿和示范中心，区域性的商业、商务、金融、信息、文化、行政、产业服务中心，重庆城市经济增长极。,东部新城（茶园新区）城市地位,茶园新区城市功能,1、茶园新区简介,总体前景：2020将建成100万以上人口的生活大城。新区发展将以“工业化带动城市化，城市化促进工业化”为核心理念，重点发展房地产业，现代服务业，商贸流通业，都市旅游业及总部商务，电子信息业，物联网产业。打造宜居生态型、宜
3、业创新型、生活智慧型新城区。到2020年，茶园新区将与经开区、巴南区联手打造100平方公里的江南新城，建成一个100万以上人口的生态宜居，投资宜业的茶园新城。,1、茶园新区简介,用地规划,新区将打造成以东港为中心的港口物流加工区、以广阳岛为中心的康体娱乐休闲区、中部的生态文化居住区和以南岸区政府为中心的行政商贸总部区的四大区域。宗地位于生态文化居住区内。,1、茶园新区简介,产业规划,茶园新区将建成千亿级园区，重庆市委市政府决定将重庆大部分手机制造业布局在茶园新区，随之而来的还有目前最先进的3G制造业，工信部电信研究院分院、国虹科技、重邮信科等电子信息公司也把进入茶园新区纳入了日程。新区将重点围
4、绕打造以3G产业为主的电子通讯产业，着力培育TD-CDMA为核心的电子通讯产业链，最终形成大规模高效益的消费类电子为龙头的新型电子产业集群。以通用机电装备，汽摩及配件制造为龙头的装备制造产业集群蓬勃发展，大唐新数码、重庆索伦等重点企业已经实现投产。,3G产业为主，国家级物联网示范区,1、茶园新区简介,交通状况,新区通过重庆一环、二环高速公路与成渝、沪渝、兰渝、渝遂、渝湘等多条高速公路干线联接。茶园新区西临西南惟一出海大通道渝湛高速公路，由此通往云贵两广，到达广东湛江海港仅11小时；北依长江黄金水道，由此可通往武汉、上海，万吨级船队可直抵重庆，是重庆通江达海的门户。新区距重庆火车站12公里、朝天
5、门码头13公里、集装箱码头15公里、江北国际机场32公里，车程在30分钟之内。,通过多条高速与周边城市相连,1、茶园新区简介,真武山隧道（已开通），茶园新区已畅连南坪商圈。慈母山隧道连接江北中心（已开通）南山隧道，建成后与东水门大桥连接，直接通往解放碑，车程在10分种之内，年底投入使用两江大桥（千厮门大桥、东水门大桥）全面开工建设，年底投入使用轻轨6号线起点位于茶园长生桥，起于南岸，过渝中，至江北。明年上班年投入使用另拟建轻轨8号线也将途经茶园，贯穿主城大渡口、巴南、南岸、江北四区。内环高速全免费，连通主城各区。,区域内：“三隧两桥两轻轨一道”10分钟到解放碑、15分钟到江北,1、茶园新区简介
6、,宗地位置,宗地位于通江大道与南山隧道交接处，由2地块组成，其中临通江大道的地块82.2亩，另一地块向后延伸，面积为101.2亩。,2、地块现状,地块现状：已完成全部拆迁工作，,2、地块现状,地产集团在该区域储备的土地超过7500亩，由于还未进行土地平整，无法确定地块54，与55的具体四至，只能判断地块靠通江大道一侧已打围，地面有部分青苗作物，地块东南方有高压电线通过。,2、地块现状,南山隧道项目部在地块东南方施工。,2、地块现状,在建的轻轨6号线距离本地块南端约1000米，距离茶园交通枢纽约2分钟车程。,2、地块现状,地块紧邻的通江大道为双向8车道，路况较好，目前车辆量不大。,2、地块现状,
7、地块与通江大道对面的新天泽国际总部城相对。该项目目前已打围在建。西部国际总部基地总占地1512亩，由重庆恒德国际投资集团投资开发。该项目由总部办公区、服务配套区和多功能中心等组成，将分两期建设，其中一期占地512亩（即新天泽国际总部城），总投资约65亿元人民币；二期占地1000亩。新天泽国际总部城一期占地374亩，将建设独栋、叠拼、联排和EVA办公系统四种形态的总部办公楼。由总部办公区、商业配套区和多功能中心等组成；二期占地140亩，由总部办公区、商业配套区、国际大型SHOPPINGMALL、五星级酒店、商业步行街等构成，目前均价为6000元/。,2、地块现状,地块离现在茶园的中心繁华区域有约
8、5公里距离，周围基本无生活配套，隔通江大道毗邻经济开发区，园区内有部分企业，但感觉并未成大气候，,2、地块现状,茶园周边重点在售楼盘,3、茶园重点楼盘信息,重点在售楼盘,3、茶园重点楼盘信息,4、近年茶园土地情况,知名开发商拿地情况,4、近年茶园土地情况,知名开发商拿地情况,4、近年茶园土地情况,13年茶园已出让土地列表,4、近年茶园土地情况,2010-2012茶园出让土地列表,4、近年茶园土地情况,利好1：交通瓶颈即将打破,南山隧道、交通枢纽站、轻轨6号线将集中在年底和2014年上半年投入运营。东水门大桥、千厮门大桥也将于年底通车，届时整个茶园地区的交通状况将极大改善，距解放碑10分钟车程、
9、3站轻轨，同时有数10路公交车将茶园与重庆各主城区连接起来。地块紧临南山隧道、交通枢纽站、与轻轨6号线，地理位置较好。,5、项目利弊与简要测算,利好2、紧临奥特莱斯,规划显示，地块对面将修建一座西南地区最大的奥特莱斯直营店，体量超过20万方（已动工）。,西部最高级的奥特莱斯2013年4月已正式开工，预计2014年就可正式投入运营。佛罗伦萨小镇奥特莱斯总投资超20亿元，该项目建成后将带动1000万左右的消费者前来购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲等，年交易额将达2530亿元人民币，直接解决就业10000人以上。建设中的佛罗伦萨小镇奥特莱斯位于茶园6号线延伸线附近，占地约400亩，不再是在大楼里的商城，
10、而是一个美轮美奂的大型高端主题购物公园。所有的街道建筑河流拱桥，都透露着浪漫的意大利风情，更有以品牌商直营形式进驻的古驰、普拉达等一线国际大牌，星罗棋布在街道两侧，届时前来购物的消费者可以一边欣赏美景一边悠哉购物，体验最顶级的购物体验。,5、项目利弊与简要测算,利好3、朝天门整体搬迁,朝天门市场将整体搬迁迎龙镇（一期预计今年年底营业），新朝天门市场规划用地2500亩，总投资160亿元，整个市场建筑面积将超过300万平方，是现有朝天门市场61万平方的5倍；商铺总量将达到3万个，；新朝天门市场还设计有34万个停车位。市场建成经营后，可容纳23万余家商户经营，从业人员超过 20万人，年交易量将达到5
11、00亿元。朝天门交易市场的整体搬迁，无疑会让地处茶园新区的楼盘近水楼台先得月，其升值空间随着朝天门综合市场搬迁的利好消息而进一步提升,5、项目利弊与简要测算,利好4、茶涪路辐射周边二级区县,地块紧邻茶涪路，连接长寿、涪陵与重庆主城。使项目能有效辐射周边二级区县。,5、项目利弊与简要测算,利好5、周边地块居住氛围成熟指日可待,宗地,块地虽然目前离茶园中心区域有一定距离但随着中心区域土地的减少，周边地块的开工，区域向外扩张是必然之势。目标地块周围的地块已被其它开发商取得，预计近期都将开工，届时地块周围居住氛围将日渐成熟。,5、项目利弊与简要测算,劣势,1、目前整个茶园地区的公共交通配套、生活配套都
12、不太成熟2、地块距离茶园楼盘集中区有约2分钟车程，15分钟步行距离。3、地块周边现阶段无任何生活配套。4、虽然该地区市场吸纳力较强（政府规划、交通改善、区位优势、房企与楼盘的聚集效应都使市场对该区域有较强信心）但该地区楼盘放量大，可选择性多，项目入市后能否实现快销，对项目定位、设计、施工、营销，整个的操盘能力要求较高。否则会陷入该区域同质化竞争，成为公司手上的烫手山芋。,5、项目利弊与简要测算,项目基础数据：占地面积：183.4亩容积率2商住比：1:9楼面地价：2500元/,住宅售价：7200元/商业售价：25000元/车位：130000元/个,项目简要经济测算,项目总体税后盈利42205万元，但需注意，以7200元/的价格销售，住宅单方亏损5元,5、项目利弊与简要测算,附详细测算表格,茶园地块简要测算,5、项目利弊与简要测算,完！谢谢！,
