1、房地产投资项目财务分析v房地产投资项目财务分析概述v房地产投资项目财务分析基本报表v传统的财务分析指标v现代的财务分析指标v房地产投资项目财务分析的应用6 1房地产投资项目财务分析概述 6 6 1 1 1 1 房地产项目财务分析的含义房地产项目财务分析的含义 分析也叫价。是指投分析人在财务财务评它资员房地市，目策，投、成本产场调查与预测项划资与费用估算，收入估算金措等基本料和据的基与资筹资数上，通制基本表，算价指，础过编财务报计财务评标房地目的盈利能力、能力和金平衡情对产项清偿资况所行的分析，据此价和判投目在上的进评断资项财务可行性。6 1房地产投资项目财务分析概述 财务分析的基本程序是：1
2、收集、整理和计算有关基础财务数据资料。2 编制基本财务报表。3 财务分析指标的计算与评价。4 进行不确定性分析。5 由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。6 1房地产投资项目财务分析概述6 6 1 1 2 2 财务分析的作用财务分析的作用 1 衡量项目的盈利能力 这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。6 1房地产投资项目财务分析概述 2 衡量项目的清偿能力 这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。3 衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资
3、金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。6 2房地产投资项目财务分析基本报表6 6 2 2 1 1 现金流量表现金流量表 1 现金流量表的含义 金流量表是指反映目在算期各年现项计内的金流入、金流出和金流量的算表现现净现计格。6 2房地产投资项目财务分析基本报表 2 现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表 全部投金流量表是不分投金源，以全资现资资来部投作算基（即假定全部投均自有资为计础资为资金），用以算全部投所得前及所得后计资税税财务内部收益率、及投回收期等价指的财务净现值资评标计算表格。其目的是考察项目全部
4、投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。其表格形式见表 6-1。序号 项目 合 计 1 23 N 1现金流入1 11 21 31 41 51 61 7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 全部投资财务现金流量表表 6-1 单位：万元2 12 22 32 42 52 62 7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税 3净现金流量 4累计净现金流量 计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表续表 6-1 单位：万元6 2房地产投资项目
5、财务分析基本报表 2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。其表格形式见表 6-2。序号 项目合计 1 23 N 1现金流入1 11 21 31 41 51 61 7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 资本金现金流量表表 6-2 单位：万元2 12 22 32 42 52 62 72 82 9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还
6、借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量 计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）资本金现金流量表续表 6-2 单位：万元6 2房地产投资项目财务分析基本报表 3）针对两表的有关说明（1）金流量（目的未收益）是目年净现项来项当金流入金流出的代和。现与现数根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。（2）两表的区别。（3）计算期（4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。6 2房地产投资项目财务分析基本报表 4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等
7、评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。其表格形式见表 6-3。序号 项目合计 1 2 3 N 1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入 2现金流出2 12 2开发建设投资出资额经营资金出资额 3净现金流量 4累计净现金流量 投资各方现金流量表表 6-3 单位：万元6 2房地产投资项目财务分析基本报表6 6 2 2 2 2 资金来源与运用表资金来源与运用表 1 资金来源与运用表的含义 金源用表是反映房地投目在算资来与运产资项计期各年的金盈余或短缺情以
8、及目的金措内资况项资筹方案和款的表，目贷偿还计划财务报它为项资产负债表的制及金平衡分析提供了重要的信息。编资财务 其表格形式见表 6-4。本表与现金流量表有着本质的不同。序号 项目合计 1 23 N 1资金来源1 11 21 31 41 51 61 71 81 9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用 现金来源与运用表表 6-4 单位：万元2 12 22 32 42 52 62 72 82 92 10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金
9、现金来源与运用表续表 6-4 单位：万元6 2房地产投资项目财务分析基本报表 2 资金平衡分析 该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于零或等于零。作为项目投资实施的必要条件，每期的盈余资金应不小于零。因而，房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是资金来源与运用表的累计盈余栏目。6 2房地产投资项目财务分析基本报表 3 与一般建设项目的不同 在填列资金来源与运用表时，与现金流量表一样，出售项目和出租项目也会有所不同，这是与一般建
10、设项目不同的地方。1）出售项目资金来源与运用表（见表 6-5）2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表 6-6）序 号 项目 合计 1 2 3 N 1资金来源 1 1 1 2 1 3 1 4销售收入资本金长期借款短期借款 2资金运用 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表表 6-5 单位：万元序号 项目合计 1 2 3 N 1资金来源 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9出租收入（或自营收入）资本金折旧费
11、摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入 2资金运用 出租与自营项目资金来源与运用表表 6-6 单位：万元 2 1 2 2 2 3 2 4 2 5 2 6 2 7 2 8 2 9 2 10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 出租与自营项目资金来源与运用表续表 6-6 单位：万元6 2房地产投资项目财务分析基本报表6 6 2 2 3 3 损益表损益表 1 损益表的含义 益表是反映房地投目算期各年的利损产资项计内、所得及各年后利的分配等情的润总额税税润况财务表。报通过该表提供
12、的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。其表格形式如表 6-7。序号 项目 合 计 1 23 N 1经营收入1 11 21 3销售收入出租收入自营收入2经营成本2 12 2商品房经营成本出租房经营成本 3运营费用 4修理费用损益表表 6-7 单位：万元 5经营税金及附加 6土地增值税 7利润总额 8所得税 9税后利润9 19 29 3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表续表 6-7 单位：万元6 2房地产投资项目财务分析基本报表2 损益
13、表的内容及计算 1）关于利润总额 损益表中的利润总额一般应为：利润总额=收入成本用经营经营运营费修理用金附加土地增费经营税与值税6 2房地产投资项目财务分析基本报表（1）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额=售收入成本用金附销总费经营税与加土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加与土地增值税的数据可以依据第 5 章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表 6-8。序号 项目 合计 1 23 N 1销售收入2总成本费用 3经营税金及附加 4土地增值税 5利润总额 6所得税 7税后利润7 17 27 3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%
14、）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表表 6-8 单位：万元6 2房地产投资项目财务分析基本报表（2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入成本金附加经营经营税与 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第 5 章的财务数据和辅助报表得到。其表格形式见表 6-9。序号 项目 合计 1 23 N 1出租收入2经营成本 3经营税金及附加 4利润总额 5所得税 6税后利润6 16 26 3盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表表 6-9 单位：万元6 2房地产投资项目财务分析基本报表 2）关于税后利润 后利税润=利所得润总额税
15、 其中，所得税=所得应纳税额 所得率税税 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。房地产开发企业的所得税税率一般为 33%。6 2房地产投资项目财务分析基本报表 3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配：（1）弥补企业以前年度亏损。（2）提取盈余公积金。（3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。6 2房地产投资项目财务分析基本报表6 6 2 2 4 4
16、资产负债表资产负债表 1 资产负债表的含义 表是反映房地投目在算期各年末资产负债产资项计内资产、所有者益化及系的表。负债与权变对应关报该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。各期资产应等于负债和所有者权益之和。2 资产负债表的内容 从表中可以看出，资产负债表由三大部分组成：资产、负债和所有者权益。6 2房地产投资项目财务分析基本报表 6 6 2 2 5 5 基本报表的相互关系基本报表的相互关系 基本报表是财务分析体系中重要的组成部分。各种基本报表之间有着密切的联系。“利润表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“利润表”计
17、算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“利润表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。6 2房地产投资项目财务分析基本报表 “借款还本付息表”、“资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“借款还本付息表”或“资金来源与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。6 3传统的财务指标分析6 6 3 3 1 1 基本指标基本指标 1 收益乘数 收益乘表示物的市价（价格）收入数业场值与总或收入之的比
18、率系。净间关它虽然不能充当独立分析的工具，但可以很容易地将那些明显不能接受的项目加以剔除。6 3传统的财务指标分析 收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。比较而言，总收益乘数分析更为常用。因为净收益乘数需要事先确定净经营收益，稍微麻烦一些。=市场价格总收益乘数总收入=市场价格净收益乘数净经营收益6 3传统的财务指标分析 2 财务比率 财务比率一般用于所投资物业相互间的比较。较为常用的财务比率有营业比率、损益平衡比率和偿债保障比率。1）营业比率：它是项目的经营支出占实际总收入的百分比。一般说来，营业比率越高代表营运的效率越差，反之则效率越高。100%=经营支出营业比率实际总收入6
19、 3传统的财务指标分析 2）损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比（也可以看成是物业的盈亏平衡比率）。这个比率越小，则潜在总收入越大，则项目现金流量出现负数之前的项目总收入水平可以越低。所以，损益平衡比率越低越好。100%+=经营支出还本付息额损益平衡比率潜在总收入6 3传统的财务指标分析 3）偿债保障比率 偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。表示项目净经营收益与年债息总额（年还本付息额）之间的关系。这是项目净经营收入在降到不足以清偿所欠的债务本息之前的下降程度。该倍数越大，则周转不灵的可能性越小，因而所面临的财务风险越小，它表明了贷款的安全程度，所以
20、该指标越大越好。()=净经营收益偿债保障比率年债息额年还本付息额6 3传统的财务指标分析 3 盈利能力指标 所有盈利分析方法的一个共同特点是将投资与收益有机地联系起来。1）全面资本化率：表示预期净经营收益占市场价格的百分比。从前面的收益乘数分析可知，它是净收益乘数的倒数。因为没有反映融资状况对投资项目的影响，全面资本化率这个指标的适用性受到一定的限制。100%=净经营收益全面资本化率市场价格6 3传统的财务指标分析 2）股本化率（也叫权益资本化率）：表示税前现金流量占初始股本投资的百分比。股本化率考虑了不同融资条件对物业的影响，但是它未能考虑所得税对投资项目的影响。100%=税前现金流量股本化
21、率初始股本投资6 3传统的财务指标分析 3）现金回报率(也叫资本金净利润率)：是指税后现金流量与股本投资之比。作为考虑了所得税后的指标，它仍有缺点。它没有考虑物业价值的变动和税后现金流量随时间的变化对投资绩效的影响。100%=税后现金流量现金回报率初始股本投资6 3传统的财务指标分析 4）经纪人收益率 经纪人收益率指标解决了现金回报率指标的缺点。它调整了分子，用税后现金流量再加上递增的权益投资额，使之既考虑了所得税结果，也考虑了由于抵押贷款分期偿还后相应的权益增加（即物业价值的变动）情况，从而使所投资的物业看起来更富有吸引力。100%+=税后现金流量权益增加额经纪人收益率初始股本投资6 3传统
22、的财务指标分析 4 回收期指标 回收期是计算各投资项目的预期现金收益等于初始投资时的年数。收回初始投资所需时间越短的项目越好。回收期与收益率之间也存在着倒数关系。从前面的介绍中我们知道有几种不同的收益指标，所以回收期相应也有几种计算方法。回收期=市价格场/收益（全面本化率的倒）净经营资数 回收期=初始股本投资/前金流量（股本化率的倒）税现数 回收期=初始股本投资/后金流量（金回率的倒）税现现报数 若每年预期现金流量相同，回收期=初始股本投资/预期现金流量。若每年预期现金流量不同，则回收期是将每年预期现金流量求和直到等于初始投资额为止的时间。6 3传统的财务指标分析6 6 3 3 2 2 投资分
23、析的合理化趋势投资分析的合理化趋势 1 传统财务分析方法的不足 1）忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第 1 年，最多也是前面几年的经营情况。2）未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。3）忽略了净现金流量的时间问题。6 3传统的财务指标分析 2 发展趋势 投资分析的合理化的趋势就是，项目的投资收益要作数量、质量和时间三方面的修正。一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值和内部收益率等指标之后，再做决策。6 4现代的财务指标分析 1 根据是否考虑了资金的时
24、间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分析指标两大类。投资回收期借款偿还期还本付息比率投资利润率投资利税率静态分析指标资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资产负债率财务比率流动比率速动比率动态投资回收期动态分析指标财务净现值财务内部收益率6 4现代的财务指标分析 2 根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平衡能力指标三大类。()()财务内部收益率财务净现值投资回收期静态与动态盈利能力指标投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务分析指标资金平衡能力指标借款偿还期清偿能力指标还本付息比率偿债保障比率资产负债率财务比率流动比率速动比率6 4现代的财务指标分析 3 根据指
25、标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标三大类。财务分析指标时间性指标投资回收期借款偿还期价值性指标财务净现值比率性指标财务内部收益率投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率财务比率资产负债率流动比率速动比率6 4现代的财务指标分析 6 6 4 4 2 2 各财务分析指标与报表的关系各财务分析指标与报表的关系 从上述有关财务分析的内容与财务分析指标体系，我们可以看出财务分析指标与财务基本报表之间的对应关系。见表 6-12。分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财
26、务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标 表 6-12 财务分析指标与基本报表的关系 6 4现代的财务指标分析 6 4 3 各财务分析指标的计算 指是指不考金价因素的影而算的盈静态标虑资时间值响计利指。标 1）投资利润率 投利率，是指房地投目建完成后正常年资润产资项开发设度的年利（或回收期的年平均利）目润总额预计内润总额与项投的比率，主要用价投目的利水平。总资额来评开发资项获其计算公式
27、为：式中：总投资额=投资+贷款利息 100%=利润总额或年平均利润总额投资利润率总投资额6 4现代的财务指标分析 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。6 4现代的财务指标分析 2）投资利税率 投利率是目利投的比。资税项税额与总资额值其计算公式为：式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资
28、利税率或行业平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。100%=利税额投资利税率总投资额6 4现代的财务指标分析 3）资本金利润率 本金利率是目的利（或年平均利）资润项润总额润总额与目本金（即自有金或益投）之比。项资资权资其计算公式为：计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。100%=利润总额或年平均利润总额资本金利润率资本金6 4现代的财务指标分析 4）资本金净利润率 本金利率是目所得后利目本金之比。资净润项税润与项资其计算公式为：应该说，资本金净利润率是投资者最关心的一个指
29、标，因为它反映了投资者自己出资所带来的净利润。100%=税后利润资本金净利润率资本金6 4现代的财务指标分析 5）静态投资回收期 投回收期是指以房地投目的收益抵全静态资产资项净来偿部投所需的。资时间静态投资回收期的计算具体有两种方法：（1）当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时：投回收期资=目投项总资/目年平均收益项额 例如，某投资者投资 100 万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在 10 万元。求该项目的静态投资回收期。根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）6 4现代的财务指标分析（2）当项目投入经营后，每年的收益额不太均衡、相差较大时：
30、投回收期资=（累金流量始出正期计净现开现值数-1）+（上期累金流量的计现绝对值/本期金净现流量）其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。6 4现代的财务指标分析6）借款偿还期 借款偿还期分为国内借款偿还期和国外借款偿还期。（1）国内借款偿还期 借款期是指在家定及房地目国内偿还国规产项具体件下，在房地目算期，使用可用财务条产项计内作款的利（如售收入款）、及其他款还润预还摊销还金，房地目借款本息所需要的。资偿还产项时间 借款偿
31、还期可由“借款还本付息估算表”、“损益表”及“资金来源与运用表”计算。6 4现代的财务指标分析 其详细计算公式为：借款期 偿还=借款后始出盈余的期偿还开现数-始借款开的期数+（期借款当偿还额/期可用于款的金）当还资额 或=借款本金的金大于年初借款本息累的期偿还资额计数-始借款的期开数+（期借款当偿还额/期可用于款的金当还资）额 实际操作中，项目借款偿还期往往已由借款合同确定。计算出借款偿还期后，还要与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，即可认为项目是有清偿能力的。否则，认为项目没有清偿能力，是不可行的。6 4现代的财务指标分析（2）国外借款偿还期 国外借款的还本付息，
32、一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件计算。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。6 4现代的财务指标分析 7）财务比率 这里财务比率与本章第 3 节中介绍的的财务比率不同，具体是指资产负债率、流动比率和速动比率。6 4现代的财务指标分析 8）还本付息比率 本付息比率是物投所得的年还业资获净经收益年本付息（或年息）之比。营与还额债总额某物业投资的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。6 4现代的财务指标分析 2 动态指标的计算 动态指标是指考虑了资金时间价值的影响而计算的盈利指标。常用的动态分析指标主要有净现值、内部收益率和动态投资回收期。1）财务净现值（
33、1）净现值的含义 是指未期收益的在价。现值来预现值 是指按照投者最低可接受的收益率或定的基准收净现值资设益率ic（合适的率），房地投目在算期的各贴现将产资项计内年金流量，折到投期初的之和。净现现资现值6 4现代的财务指标分析式中：NPV：净现值；CIt：第年的现金流入量；COt：第年的现金流出量；ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率；t：项目计算期（）。净现值可以通过财务现金流量表计算求得。0()(1)tntctNPVCICOi-=-+6 4现代的财务指标分析 （2）关于净现值含义的理解 关于净现金流量的使用 在各项目之间进行比较的时候需要统一可比基础。关于基准贴现率ic 基准率就是目金流量所采用的利率。贴现项净现贴现时它反映了金的价。资时间值在我国，它一般由行业或部门制定基准收益率作为基准贴现率；如果没有规定的基准贴现率，可以根据银行中长期贷款的实际利率确定；也可以根据投资者要求
