1、第一章 房地产经济基本理论第一章：房地产经济基本理论 （一）一、本章考试前言 （一）本章主要讲述房地产经济的基本理论，包括区位理论、供求理论、地租地价理论、城市化理论等。从历年考试情况来看，本章的考试题型是单选题和多选题，到目前为目为止，还没有出过案例分析题。 最近几年本章考试题型、分值分布 （二）本章基本内容框架 （三）本章主要考点 区位的相关概念、农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市地域空间利用结构理论的前提及内容 房地产需求理论、房地产供给理论以及房地产供求平衡理论 地租和地价的相关概念 级差地租、绝对地租和垄断地租 地租和地价的关系 城市的职能和性质 城市化、逆城市化、郊区化的
2、含义 第一节 区 位 理 论 一、区位和区位理论 （一）区位的含义 区位通常是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。 （二）区位的特征和种类 1区位的综合性 区位借助客体表述。按照客体的多样性，区位可分为自然区位和社会区位两大类。自然区位又可分为天文区位和自然地理区位。社会区位又可分为经济地理区位、文化地理区位、政治地理区位等。归纳起来，区位的种类如下： (1)天文区位。是指反映某一事物的经纬度位置。 例如，北京市位于北纬3954 ，东经11623。 例题：北京市位于北纬3957，东经11679，表示的是北京市的( )区位。 A . 自然 B生态 C. 天文
3、 D经济 正确答案：C(2)自然地理区位。是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。我国古代称山南为阳，山北为阴；江河以北为阳，以南为阴。含有阴阳两字的地名，大都与自然地理区位有关。例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江毋枣表示位于长江南岸。 (3)经济地理区位。简称经济区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。 例如，临港物流区反应利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。 (4)文化地理区位。简称文化区位，是指反映某扩事物与文化环境的相互关系的区位。对城市、街区、住宅来说，文化区位的影响越来越明显。 (5)政治地理区位。简称政治区位
4、，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。 2区位的确定性 在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。主体和客体间的区位关系有方位关系和距离关系。方位和距离决定区位的唯一性。（重要考点） (1)方位。是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。 (2)距离。是指与某一事物或场所（如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等）的远近。主体和客体间的区位关系必须有距离因素。例如，某居住区距市中心
5、5公里。 方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。例如，重庆市位于长江与嘉陵江的交汇点。（重点考点）这个交汇点只能是重庆市，不可能是别的城市。 3区位的层次性 区位可以用不同的距离尺度表述。根据尺度大小，大体有下列四个层次：(1)大位置。 (2)小位置。(3)地址。用较小的尺度研究区位，一般指店址、场址、厂址。它只涉及单一城区内，例如，某商店位于两条大街交叉路口的东南角。(4)微位置。 4区位的历史性 地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变化。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理区位的变化。 区位的历史
6、性是城市迁移和兴衰的重要原因。宋代，朱仙镇与汉口、佛山、景德镇都已建市。如今，唯有朱仙镇衰退，原因是交通条件变化。宋明时代贾鲁河航运畅通，朱仙镇是华北平原最大的水陆交通枢纽，极盛时人口达30万人，转运西北的山货、河南的牲口和土特产，输入南方的木材、瓷器、盐、糖、布匹、粮食。后因黄河决口，贾鲁河淤浅，水运中断，加上京汉、津浦铁路通车，华北平原上的交通网络发生变化，朱仙镇成为闭塞的地方。 （三）房地产区位的含义 房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等。 一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括： 坐落，即该房地
7、产所在的具体地点，如门牌号等。方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置。 与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近。 临街（路）状况，即该房地产是临街还是不f临街，是一面临街还是两面临街等。 朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。 楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。 （四）区位理论的概念区位理论简称区位论，是关于人类活动特别是经济活动的空间分布及空间中各类要素的相互关系的学说。二、农业区位理论 农业区位理
8、论的创始人是德国古典经济学家杜能(JHVon Thunen)，他于1826年出版的孤立国同农业和国民经济的关系（简称孤立国）一书，为第一部关于区位理论的名著。（重要考点）（一）杜能“孤立国”理论的假设前提 “孤立国”理论的假设前提是：孤立国是一个天然均质的大平原，在其中央只有一个城市；城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则依靠该城市提供工业品；孤立国内唯一的交通工具是马车；农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比；农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。应用分析杜能“孤立国”理论的前提有( )。A.在“孤立国”中只有一个城市，且位于其中心，其他都是农村
9、和农业土地B.“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具C.“孤立国”是一天然均质的大平原D.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系E农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种正确答案：ABCDE（二）杜能农业区位理论的主要内容 1杜能区位理论的基本经济分析杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农产品的销售价格(y)、生产成本(E)和运输成本(r)三个因素决定，它们之间的关系为： P
10、=V - (E+r) P+T=V-E =K （重要考点） 上式中，K为常数，即利润加运输成本等于一个常数。其意义是只有把运输成本降到最小，才能将利润增到最大。 因此，杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本的目的，从而最大限度地增加利润。（重要考点）应用分析杜能认为，某个经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润将由( )因素所决定。A.农业生产成本 B农地的肥沃程度C.农产品的市场价格 D.把农产品从产地运到市场的费用E劳动者的经营能力 正确答案：ACD 2“杜能圈” 根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在孤立国中提出了六种耕作制度，每种耕作制度构成一个
11、区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”，如图1-1中A所示。第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需的薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈为轮栽农作区，主要生产粮食。第四圈为谷草农作区，提供的商品农产品主要是谷物和畜产品。第五圈为三圃农作区，即本圈内的土地，1/3用来种黑麦，1/3用来种燕麦，其余1/3休闲。第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。应用分析杜能圈中距市场最近，主要生产易腐难运的农产品的是（ ）。A. 谷物轮作区B. 草田轮作区C. 自由农作区D. 林业区 正确答
12、案：C 按照杜能理论的假设，（ ）之和等于一个常数。A. 价格、利润B. 成本、运费C. 利润、成本D. 运费、利润 正确答案：D三、工业区位理论 工业区位理论的奠基人是德国经济学家、社会学家韦伯( Alfred Weber)，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。（重要考点）第一章：房地产经济基本理论 （二）第一节 区 位 理 论 三、工业区位理论 工业区位理论的奠基人是德国经济学家、社会学家韦伯( Alfred Weber)，其区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产
13、品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。（重要考点）（一）韦伯工业区位理论的假设前提韦伯工业区位理论的基本假设是：研究的对象是一个均质的国家或地区，且只探讨影响工业区位的经济因素，不考虑其他因素；工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知；工业产品的消费地点和范围也已知，且需求量不变；劳动力供给为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的；运输成本是重量和距离的函数；仅就同一种产品讨论其生产和销售问题。 （二）以运输指向的工业区位分析 以运输指向的工业区位分析是假定在没有其他因素的影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而言。韦伯认为，工业企业自然应选择在原料和制成品两者的总运输成本为
14、最小的地方，因此运输成本的大小主要取决于货物重量和运输距离，即运输成本是货物重量和距离的函数，亦即运输成本与运输吨公里成正比关系。在货物重量方面，绝对重量和相对重量（原料重量与成本重量间的比例）对运输成本的影响是不同的，后者比前者重要。为此，韦伯将工业原料分为两类： 一是遍布性原料，指到处都有的原料，对工业区位选择影响不大； 二是限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。据此分类，韦伯用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响，即：原料指数=限地性原料总重量制成品总重量 (1-3) 按此公式推算，可得到使用不同种类原料的原料指数。一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为
15、1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。由此可知，限地性原料的失重程度越大，原料指数也越大；遍布性原料的参用程度越大，原料指数则越小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。一般的工厂区位法则是：料指数1，在原料地；原料指数1,CBII50%的区域界定为CBD。 应用分析若北京某商务区用地建筑面积总和为200万平方米，总建筑面积为500万平方米，则其中心商务强度指标为（ ），（ ）区域界定指标。A50%，不满足B40%，不满足C250%，满足D200%，满足正确答案：C赫伯特( Herbert)和卡特(Carter)进一步提出中心商务建筑面积指数比率(CBI
16、)的概念，并于1966年与罗利( Rowley)综合应用CBHI、CBII和CBI三项指标对英国加的夫市的CBD进行分析，收到较好效果，为以后的研究奠定了基础。应用分析中心商务区土地利用模式中，界定CBD的几项重要指标分别是( )。A.中心商务高度指标 B.中心商务建筑面积指数比率C.中心商务用地面积指标 D.中心商务区高层建筑数量指标E.中心商务强度指标 正确答案：ABE 城市空间结构理论中代表性的理论有( )。A条带理论 B.同心圆理论 C.扇形理论D.多核心理论 E.中心商务区土地利用模式正确答案：BCDE 第一章：房地产经济基本理论 （三）第二节 供 求 理 论 一、房地产需求 （一）
17、房地产需求的含义房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个： 一是消费者愿意购买，即有购买欲望； 二是消费者能够购买，即有支付能力。（二）决定房地产需求量的因素（重要考点，容易出多项选择题） 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有： 该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。这些因素对房地产需求量的影响如下：应用分析多选题：引起某高档房地产需求上升的原因，主要包括（ ）。A 某种房地产的价格上升B
18、 消费者的收入增加C 消费者的偏好强D 替代品房地产价格上升E 消费者预期未来房地产价格下降 正确答案：BCD （三）房地产需求曲线 房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。二、房地产供给 （一）房地产供给的含义房地产供给是指房地产开发企业和拥有者（即房地产出售人或出租人，下同）在某一特定的时间内，在每一价格
19、（或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租，下同）的数量。 在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为： 潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量(1-6) （二）决定房地产供给量的因素（容易出多项选择题） 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有： 该种房地产的价格水平； 该种房地产的开发建设成本； 该种房地产的开发技术水平； 房地产开发企业对未来的预期。（三）房地产供给曲线房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。 如果考
20、虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。总的来讲，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。应用分析房地产价格与房地产( )正相关。A供给 B需求 C供求 D. 成本 正确答案：B 四、房地产供求与价格关系的特殊性 在理论上可把房地产的供求状况分为以下4种类型： 全国房地产总的供求状况； 本地区房地产总的供求状况； 全国同类房地产的供求状况； 本地区同类房地产的供求状况。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及
21、变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。第三节 地相地价理论 （历年考试重点） 一、地租和地价的概念 （一）地租的概念在西方经济学中，地租有狭义和广义之分。狭义的地租是指使用土地所获得的超额报酬或收益；广义的地租是指超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收益。地租的本质是超额报酬或收益。（二）地价的概念 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。二、地租的产生和发展 地租是一个历史范畴，在不同的社会形态中，由于土地所有制的性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，它们体现着不同的生产关系。最初出现的地租是奴隶制地租，以劳役地租为基本形式。封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。资本主义时期，地租以货币地租为主要形式，不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。应用分析下列关于地租的说法中，正确的是（ ）。A最初出现的奴隶制地租是以劳役地租为基本形式B封建制度时期，地租包含了直接生产者（佃农）的部分剩余生产物C社会主义时期，地租以实物地租为主要形式D资本主义地租知识国家用以调节社会生产的经济杠杆 正确
