1、龙华规划一、龙华概况龙华位于宝安区东部，东与龙岗区相邻，南与深圳市新中心区对接，距深圳皇岗口岸仅8公里，处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，地理位置优越。龙华街道辖区面积88平方公里，现有人口79.3万，其中户籍人口28805人，外来人口占总人口的96.3%，每10万人中受高等教育的人口为5617人，人口总体素质较高。龙华先后被省、市政府定位为“广东省中心镇”、“深圳市次中心区”、“深圳卫星城”、“深圳市物流中心”。2005年，龙华实现区域生产总值278.02亿元，同比增长32.95；规模以上工业总产值1653.4亿元，增长67.7；街道财政一般预算收入4.85亿元，增长36.14；税
2、收31.01亿元，增长45.54；出口总额201.2亿美元，增长71.7。近年来，由于龙华发达的交通道路网络，良好的“硬件”设施，浓郁的文化氛围，万科、长城、振业、金地、泰华等地产商看好龙华优越的地理位置，纷纷进军龙华，投资兴业，龙华房地产形势持续向好，成为深圳市“二线”关外三大房地产板块之近三年龙华商品房销售面积每年约在55万平方米以上，商品房销售收入每年都突破21亿元，2005年达到27.4亿元，已成为深圳中部房地产龙头。目前龙华已开发和正在开发的各类楼盘有50多个，涌现了锦绣江南、风和日丽、书香门第、山湖林海、富通天骏、世纪春城、馨园、滢水山庄、出印象、纯白、金地梅陇镇、圣莫丽斯一期、星
3、河丹堤、城市明珠、潜龙华庭、碧水龙庭、春华四季、卓能雅居、城投七里香榭等一批著名楼盘，龙华已把发展房地产业作为支柱产业大力发展。 二、龙华二线拓展区概况龙华二线拓展区位于梅林关口西侧，东起梅龙路，西至和平南路，北邻布龙公路，南邻大脑壳山，规划用地面积19.39平方公里，城市建设用地11.44平方公里。作为福田中心区发展的后备用地，二线拓展区被拔高定位成为“福田中心区”配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。该地块1998年完成征地工作，是目前深圳最大的政府预留用地。虽处地关外，但在事实上，在政府执行的规划细则中，二线拓展区的规划档次参照福田区设计，所有医疗、教育、商业
4、、娱乐、交通等配套设施相当齐备，意欲将此建成一个公共环境优越、社会形态健康、配套资源丰富、能体现深圳21世纪居住文明和城市建设水平的现代化、型综合居住区和城市后勤基地。片区规划远景控制人口14万，弹性人口规模17万.二线拓展区整体规划图三、龙华交通建设龙华已建成了长达 130 多公里，纵横交错的现代城市道路网络，距皇岗口岸仅 15 钟车程，距宝安机场仅 20 分钟车程，距盐田港 30 分钟车程，梅观高速公路，机荷高速公路，布龙公路，石观公路，平南铁路贯穿全镇，梅龙大道、福龙公路、新区大道、南坪快速路正在建设当中，南坪快速一期西段已建成通车，正在规划兴建的 “地铁四号线”（少年宫到龙华中心站，0
5、8年建成）、“轨道六号线”（石岩到二客站）、“轨道十一号线”（城市轻轨的环线），将使龙华与深圳中心区实现全面对接。规划中的北京到深圳、上海到深圳两条准高速铁路的交汇点计划坐落龙华，它将使龙华成为深圳最大的客货运输枢纽。龙华交通规划图对于二线拓展区来说，“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、“轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快速、布龙路等悉数贯穿其域。而地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗落马洲的接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。尤其值得一提的是，今后人们从福田到二线拓展区，
6、无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路，仅需要5分钟左右的车程就可以达至，直线距离仅仅4公里。这条动脉大干道，业内专家认为效用更甚滨海大道。二线拓展区交通规划图有专家认为，政府迁入后的中心区，将成为深圳的政治、经济中心，作为其配套的二线拓展区，也将成为深圳最重要的居住社区之一。而从地理位置来讲，它正处于以中心区为圆心，以10公里交通距离为半径的生活圈内。在市区可供开发土地日益稀缺的今天，高起点规划、高标准建设，且没有农民房困扰的二线拓展区，仿佛深圳的一块未经雕饰的天然美玉，被业内人士誉为深圳楼市最后的“处女地”，十分看好其发展前景。龙华商业价值迅速提升由于“福田中心后花园”的地缘优势，龙华
7、是继南山之后深圳房地产开发的另一热点区域。据不完全统计，过去4年，龙华新增住宅开发量超过300万平方米(约3万套，居住人口超过10万人)，其中超过50%的购买者是特区内工作人士。房地产大开发引发了龙华大规模“白领新移民”现象，龙华人口结构迅速调整，由此将引发龙华商业业态结构和商业档次的提升。而新规划二线拓展区预测将吸引35万人口在这里居住、生活和工作，届时，巨大的人流量、巨大的消费需求市场，将使二线拓展区域成为一处寸土寸金的商业旺地。政府的规划、交通的建设、地铁的吸引力、品牌发展商的进驻-一连串的利好推动着龙华商业价值迅速提升。被列入深圳市城市总体规划的区级商贸中心其中之一的龙华商业中心，已被
8、纳入宝安区政府经济工作的重点，政府将加快推进包括龙华商业中心在内的37个试点项目的实施。梅林关口地带市政路网全面升级改造、梅龙大道、南坪快速、福龙路、地铁四号线的建设等众多交通利好打通了龙华商业快速发展的瓶颈。而品牌开发商的进驻和开发水平的提升，使龙华整体商业项目的质素得到较大提高，更多的开发商开始在社区商业建设中加大投入力度，并且开始主动引导社区商业向高层次发展。目前，龙华商圈以其新兴特点赢得了众多知名品牌商家的厚爱，除了现有商业形态外，多种业态使这里成为多功能的繁华商圈。天虹商场、金鹏商场、益家百货、南康百货，还有新梅园酒店、欢声电器商场，这些深圳百货、酒店业的大鳄和家电巨头就纷纷在龙华开
9、业，包括沃尔玛、家乐福、吉之岛等在内的国际巨头已悄悄在龙华选址。在多股力量的助推下，龙华商业价值得到迅速提升。相关统计数据表明，龙华片区商铺售价从2000年的每平方米均价8000元涨到2004年的14000元，净升幅高达75%，并呈持续上扬态势，租金也从2000年的每平方米均价60元，涨到2004年的80元，涨幅为33%。2005年龙华商铺售价、售金进一步上涨，潜龙华城、锦绣江南、香水郡的街铺均价已在18000元/平米，而随着高端市场项目、地铁四号线的建设，一些高品质商铺及地铁上盖物业会非常吸引人，均价突破20000元/平米不成问题，当然，普通商铺价格不会这么高，它会随着龙华片区的日益成熟而稳
10、步上涨。土地交易价格大幅上涨2002年以前，龙华片区土地的出让和转让，一般都是在小圈子内以类似于私下交易的形式进行，其交易价格一般在600元左右，相当低下的价格当然不能客观反映当时土地的真实价值。2003年10月17日，龙华土地才第一次以公开拍卖的出让方式完成了破天荒的处女拍。最终，劲力集团力敌群雄，以3.1亿元的当时天价拿下了宗地编号为A8350032的居住用地，并以1698元/平方米的地面均价刷新了当时龙华商住用地的每平方米的地面单价记录，劲力集团，也因此一举而成名。该地块后来开发成了现在的城市明珠花园，开盘时均价5000多元，二期中间位置的房子纷纷跳上了6000元的大关，且销售状况十分火
11、爆，发展商也因此而获利不少。之后，龙华土地交易价格稳步上升，随着关外开发进程的加快及龙华二线拓展区的升温，到2005年底，龙华土地交易价格达到一个高潮。2004年11月5日，鸿荣源地产通过挂牌方式取得龙华A805-0006地块即“龙一号”地块，成交价12,398万元，地块容积率仅是为1.2，占地面积为68700.03平方米，建筑面积为82440平方米，成交地价为1805元/平方米。仅隔半个月，2004年11月26日下午，和记黄埔系的雄伟公司以2.02亿元的价格竞得龙华A819-0128地块，地块总用地面积为51323.79平方米，总建筑面积为118180平方米，楼面地价为1862元/平方米。2
12、005年12月22日，在深圳市土地房产交易中心，宝安龙华片区的一块宗地编号为A826-0022五星级酒店地块拍卖成功，在3个竞买人举牌55 轮后，最终由持86号牌的深圳市加际洲实业有限公司以3.2亿元竞得，高出底价1.9亿元，而且把土地地面均价上升到了龙华片区的高位：3187元/平方米。短短的二年多一点时间，龙华片区土地地面均价从2003年10月的1698元/平方米到2005年12月的3187元/平方米，上升了1489元，增长幅度接近88左右。通路改写深圳地产格局一条路，一个时代。当年，滨海大道的开通，使南山和市区时空距离一下变近，大批置业者欣然前往，南山楼市自此也猛龙抬头，跃然稳坐上龙虎榜片
13、区成交量的头把交椅。二线拓展区就是因交通发展滞后，才待字闺中、赋闲数年的。而今，利好消息接踵而来，外部环境也相对成熟，二线拓展区顿时让人遐想无限。根据规划，二线拓展区将建设“深圳二客站”（京深铁路和东南沿海铁路的终点），交通配套有“地铁四号线”（少年宫站到龙华中心站，2008年建成）、“轨道六号线”（石岩到二客站）、“轨道十一号线”（城市轻轨的环线），主干道有福龙公路、新区大道（3、4、6标段按政府要求今年7月完工）、留仙大道、梅龙路（年底通车）及外围的南坪快速干道和布龙路等。其中，地铁四号线二期全长14.2公里，向南和香港西线铁路在皇岗落马洲接驳，将使拓展区在交通上实现直通香港。同时，规划中
14、的地铁六号线轻轨，也将由拓展区直达深圳机场。尤其值得一提的是，作为连接香蜜湖片区和龙华最快速的主干道，福龙路将在年内动工，预计一年半建成。届时，福龙路将直线拉近龙华与市区的距离将二者融为一体。人们从福田到二线拓展区，无需再经过梅林关口，而是由香蜜路直上福龙路。对于这条动脉大干道，业内专家认为效用将更甚“滨海大道”。立体路网使二线拓展区拥有了腾飞的翅膀，也使整个龙华交通网络日趋完善。这将彻底改变目前梅林关口的交通状况，同时也将改变龙华与特区的关系，并将最终改写深圳地产现有格局。深圳未来的龙华火车站发展规划图(2009-09-23 22:02:35)即将建成的深圳北站是深圳地区铁路中心客运站，也是
15、深圳铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站。该站衔接京广深港客运专线、厦深铁路，并与地铁4号线、5号线、6号线、长途汽车站、公交场站、出租车场站以及社会车辆停车场接驳，形成具有口岸功能的大型综合交通枢纽，将是全国重要的区域性铁路客运枢纽；也是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。深圳北站未来将设立站台11座，轨道20股，主要办理广深港客运专线及厦深铁路等高速列车为主，兼顾部分城际线路。该站建成后，从这里乘坐广深港客运高速列车，去香港西九龙只需16分钟，到广州新客站只需要25分钟，会让所有的乘客切实感受广深港同城化便捷。 不出3年，宝安区民治街
16、道将崛起一座规模宏大的、现代化的综合交通枢纽深圳北站。记者从昨天结束的“深圳北站交通枢纽工程初步设计”专家评审会暨政府审查会上获悉，该工程总投资约为43亿元，计划在2010年7月建成西广场，全部工程将于2011年6月底建成并投入使用。 2011年，当深圳北站正式开通后，350公里时速的高速列车将来往于北京、武汉、广州、深圳、香港一线。从深圳北站出发，到香港只要15分钟，到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京也仅仅需要8个小时.新客站的规模和位置占地面积2.4平方公里，位于宝安区龙华西南部，用地范围为“北至红山路、南至白龙路、西至福龙路、东至民治路所围合T型用地范围内。新客站所衔接的路线
17、将衔接国家干线铁路京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与地铁4、5、6号线接驳。 新客站的功能和作用建成后，深圳新客站将成为深圳市最重要的陆上交通门户以及华南地区乃至全国重要的区域性铁路客运枢纽，并将大大加强我市对外铁路客运交通能力和对外辐射力。此外，对于实现珠三角区域一小时交通圈；加强深圳乃至珠三角都市圈与京津塘都市圈、长三角都市圈的联系；提高深圳在珠三角的中心城市地位以及在全国的交通战略地位都有着十分重大和积极的意义。新客站对龙华交通的影响龙华的交通运输主要由以下的几条主次干道组成：链接观兰的龙观路、链接布吉的布龙路、链接梅林的梅龙路（在建）、链接福田的福龙路（在建）、龙观
18、高速、机荷高速；此外还有位于龙华商业中心的人民路、肩负龙华进出梅林关重任的民治路、链接龙华商业中心和万众城商业中心的民清路，以及石观路、东环路，等等。新客站的建成，必定促进龙华交通的迅速发展，也会使龙华成为全深圳的交通枢纽中心。 新客站对龙华商业的影响随着2006年梅龙路的通车，到2007年福龙路的开通，2010年的地铁4号线和2012年广深港高速铁路的相继建成，龙华必将变成全深圳以及珠三角的交通枢纽中心，繁忙的交通，滚滚的车流和人流，又必将为龙华的商业、物流业和服务业提供前所未有的发展机遇，大型百货商场、星级酒店、搬运公司、人才市场、汽车维护、快递公司、饮食店、休闲中心等相应行业，必将获利匪
19、浅，各行各来也会随着新客站的落成通车而繁荣发展。龙华商业经过多年的发展，逐渐形成了以美丽AAA为中心、万众城为次中心的商业格局，对龙华影响比较大的商场有：华润万家、佳华百货、天虹百货、新一佳百货、永安南城百货、万盛百货、大新百货、龙华国际电子城、亿康文体城、国美电器、铭可达电器、百利电器、欢声电器、万将休闲城；饮食业的有：麦当劳、肯得基、真功夫、面点王、双种子、旺阁渔村、国王酒店、金鹏酒店、经盛酒店、廷苑酒店、维也纳酒店；服务行业的有：万众城宾馆、吉盛宾馆、三和人才市场、龙华快递公司；比较有名的市场有：龙华市场、华富市场、景乐市场、牛栏前村市场；等等。 新客站对龙华金融业的影响因龙华多年的加工
20、业、制造业、建筑业、进出口行业的高速发展，龙华的常住、暂住和流动人员日益增多，商业的繁荣，又促进了金融业的发展，从龙华市场到（人民南路）到锦绣江南（人民北路）的大约二公里路程，整整分布着十几家银行（含分行）网点。其分布点从南到北为：农村信用社、中国银行（龙华市场对面/锦绣江南）、农业银行、建设银行（华润万家旁）、交通银行、发展银行（东环一路）、工商银行（华富市场对面/苹果园）、商业银行（盛地龙泉）。上述各银行网点中，尤其以中行、农行、工行、建行等最为繁忙，营业厅里，整天人山人海；新客站的建成，随着资金往来的增加，必将对相关的金融业产生深远的发展。新客站对龙华地产的影响人道：龙华是深圳打工者的聚
21、集地，此言不假，如果你随便到龙华的每一个角落走一走，你就会发现龙华的工厂星罗棋布、大量的加工厂、制造厂、建筑工地、种植等行业遍地开花，各种各样的行业又吸引着大量的外来人员来此打工，据不完全统计，龙华的暂住人员和流动人员已经超过了100万人，随着这部分人员的成家立业，龙华的房地产市场将得到了长足的发展，房价已经从2002年的每平2000多元升到了今天的每平6000多元，所以说，没有这些外来人员，便没有了龙华今日的繁荣和发展。从龙华新车站到梅林检查站，短短的十几分钟（在不塞车的情况下）车程，沿着龙观路人民路布龙路民治路一直走，你就会发现路的两旁建着许多比较有名的住宅小区，如：城市明珠、美丽365、
22、绿茵华庭、美丽AAA、富通天骏、金碧世家、盛地龙泉、风和日丽、苹果园、锦绣江南、日出印象、城投七里香榭、幸福枫景、阳光新境园、梅花新园、世纪春城、皓月花园、潜龙花园、潜龙华城、香水郡、书香门第等等。 新客站的建成，其对龙华地产的影响可以说是前所未有的，其大致可分为两个方面的影响。 1：对商铺的影响龙华拥有大量的街铺，纯商业的可以说没有，大量的商住楼为龙华的商业带来蓬勃生机，地铁4号线和新客站的相继建成，当然会吸引着大量的外来人员到深圳（尤其到龙华）来工作和经商，数以千万计的滚滚人流和无数的车流，无疑会带来巨大的商业机会，人流决定钱流，钱流又会促进了龙华商业繁荣发展，可以预见：从龙华汽车站到龙华
23、市场（龙观路）、龙华市场到锦绣江南（人民路）、万众城商业步行街到潜龙华城（民治路）、日出印象到香水郡（梅龙路）沿途两边的所有街铺，其商业价值将会比其他的街铺大大提高，街铺的价格和租金必将有较大幅度的增加。建议大家关注美丽AAA商业步行街、锦绣江南、金地梅陇镇、潜龙华城等地的街铺。而常住人员和外来人口的衣食住行，又必定促进龙华的百货、成衣、交通、运输、饮食、休闲、租赁等等行业的发展，龙华的商业，从此搭上了一艘不沉的航空母舰。 2：对住宅的影响由于龙华居住着大量的暂住人员和流动人员，新客站的建成，必将会吸引更多的外来人员到龙华来寻找商机。而居住问题，此时会变得更为重要，工作时间比较长的人会选择购房
24、，而购不起新房和不想购房的人就会选择二手房或者租房，这样，龙华的一手楼、二手楼、出租房会变得相对紧张，很大程度上会刺激房价和租金的上升，从龙华新汽车站沿途到梅林检查站一带的房子，其楼价和出租屋的租金相应会出现较快的上涨势头，而政府为了稳定楼价，必定会出台相应的政策。 新客站对龙华交通的压力福龙路的开通，缩短了福田区到龙华的距离；梅龙路的开通，缩短了龙华进关的时间，地铁4号线的开通，人们可以从深圳各地借用遁地术一下子就到了龙华，新客站的建成，天南地北的人们从此可以直达深圳龙华，人多了，车多了，生意旺了，物流业发达了，交通也会变得拥挤不堪，而此时各路口和繁忙路段就会产生大量的塞车现象，而汽车所产生
25、的废气和噪音，又必定影响着大家的居住环境，有利必有弊，这是政府无法回避的事实。 总之，新客站的建成，将会对龙华的各行各业将会产生深远而巨大的意义，龙华的发展，必将翻开新的一页，总体上对龙华来说，利好远远大于利空，机会远远大于困难，就象春天来了，苍蝇也会跟着来的，难道我们为了回避几只苍蝇，而去回避整个春天吗？龙华与新火车站的吸引力特区外的龙华犹如珍珠，吸引全城人的眼光，市委常委会议日前作出决定，对布吉龙华两街道办进行行政区划调整，将上述两个街道办事处调整分设为6个办事处，并在调整后的6个办事处实行社会管理职能综合改革试点。在原来街道办事处9项综合执法职能基础上，新设街道办将再增加8项综合执法职能
26、，逐步弱化街道办事处的经济管理职能，进一步加大社会综合管理力度，为社会提供更优质的公共服务。龙华无疑将会为全市的社会全面发展提供可贵的有益经验，让龙华与深圳市民的距离进一步拉近。铁道部运输局副局长苏顺虎在上海透露，根据国务院批准的中长期铁路网规划，我国将规划“四纵四横”铁路快速客运通道及三个城际快速客运系统，客车速度目标值达每小时200公里以上。在上述规划中，与深圳有关的是北京武汉广州深圳、杭州宁波福州深圳两条快速客运铁路及珠三角城际铁路客运系统。实际上，与深圳有关的铁路建设，其实都与龙华有关，因为这些铁路在深圳的出发点，也就是即将建设的深圳新火车站就在龙华。 虽然是中长期规划，但并不遥远。厦
27、门至深圳间的铁路将于今年内开工建设，预计四年内建成。厦深铁路是杭州宁波福州深圳快速客运铁路中的一段，建成后时速达200公里小时，深圳到厦门只需3个小时，将成为珠三角与华东地区之间的重要通道。龙华从后台走向前台，开始放射出夺目光芒。龙华将成为深圳“主题词”之一，几年后从龙华启程，可以去那些想要去的地方。龙华商业(一)四大商业区(现状)地产开发赶超南山，家居消费力急待释放当今的龙华与五年前的南山发展可谓如出一辙。当年，城市西进，滨海大道开通，南山以无与伦比的速度突飞猛进，2002 年278万平方米的地产开发量，2003年270万平方米，近3年仍保持着150万平方米的年地产开发量，迎来城市发展的黄金
28、时期。凭着先天的地利优势，龙华厚积薄发，一发不可收拾。2002年、2003年、2004年连续3年推盘量50万平方米，2005年120万平方米，2006年急增至250万平方米，龙华屹立于世人瞩目的高度宣言，新的城市中心正在兴起。 一个商圈，或者说一个城区商业的辐射范围决定了其商业价值的相对厚度。交通网络正是这个相对厚度最重要的砝码，龙华正凭借最自由的交通网络将其商业价值的相对厚度提升到一个前所未有的地位。与此同时，龙华二线拓展区正凭借35万常住人口的人流量蓄势深圳北最活跃的“新商圈”。如果说当年轰轰烈烈的龙华潮卷起了千重浪，背后也有政府“有形之手”的推动之功，那么，现在由市场“无形之手”描绘的龙
29、华商业盛世，鲜明地表现了当今龙华商业地产的繁华程度。（1） 龙华老中心区：在此有华润万家超市，佳华超市，新一佳超市等大型商业，美丽AAA商业区，龙华市场商业区等步行街。现在是龙华最旺商业区，租金都在500800元/平米左右，但此商业区是龙华老商业区，90%商铺是没有红本产权的，只有租赁，基本上没有流通。（2） 锦绣江南商业街：在此由锦绣江南（3236户），风和日丽（3119户），苹果园（968户），银泉花园（892户）等组成的一条商业街，现已有人人乐超市，中国银行，工商银行，农业银行，招商银行，光大银行，旁边两个四星级酒店，一家三星级酒店，商业氛围渐浓。现租金在90-150元/平米，卖价在35
30、000元/平米-43000元/平米，（3） 金地梅陇镇商业街：拥有4400户的龙华地标超大社区梅陇镇与3500户大社区的世纪春城和725户阳光新境园组成的商业步行，中间民安路刚刚通车，商业刚超步，但是发展潜力大，金地梅陇镇三期商业街与世纪春城四期商业街对街，并在短短500米的商业街两头有两大超即入市，潜力看得到。现租金80元-150元/平米，卖价在30000元-50000元/平米。（4） 潜龙华城商业街：深圳新火车站直通民丰路商业街,有天虹商场,肯得鸡,麦当劳，千色店，面点王，真功夫，博士眼镜，农业银行，平安银行，建设银行，购物一条街，潜龙学校，人流可比华强北，周边现有皓月花园997户，碧水龙庭一期2006户，碧水龙庭二期746户，潜龙花园836户，潜龙华城1365户，春华四季园3300户，汇龙苑337户，中航香水郡541户，惠鑫公寓2068户，另在福田中心区和华强北等上班的人大约有20万人在此周边居住，现所有龙华进梅林关公交都要经过此地，这是出关第一站。现租价100元-160元/平米，卖价30000元-55000元/平米。现在有一套商铺面62平方米现在售价250万层高5。5米（金地梅陇镇）还有一个面积266平方米，现售价1250万，层高7。2米。年租金48万每年递增10个点。（金地梅陇镇）
