1、房地产金融信息简报房地产金融信息简报2006年第43期（2006.12.01-2006.12.10）目 录一、宏观经济 宏观经济趋好 成果尚需巩固 社保基金搭乘世界经济增长列车 “多视角”透视近期人民币汇率升值趋势 本币升值让股市受益 欧洲央行加息25基点 今年中国GDP将突破20万亿元 中国经济面临转折点 宏观调控将会着重政策配合 中国研发开支首超日本今年将达到1360亿美元 摩根大通：2007年中国经济仍将处于黄金发展期二、房地产市场信息 限制高收入阶层购多套房 房价虚高要下四副猛药 社科院李扬：房地产调控政策将不再全国一刀切 建设部：未建立廉租房制度城市须年底前建立实施 国土资源部称土地
2、征用补偿数额将全向农民公开 中央经济工作会议：房地产调控将成常态 全球房地产市场降温迹象已经出现 统计数据显示房地产人才需求低速增长 外资购房深陷“买卖登记真空”三、房地产金融信息 全球资本淘金商业地产进入最后“疯狂” 为解“圈地”之渴 房地产商热恋融资 抓住房地产投资信托基金的融资机会 高盛将向一印度房地产基金投资20亿卢比 首个融资形酒店概念企业将诞生香港 中国房地产：银行+信托+REITs：房地产融资创新组合 房地产信托持续低迷 11月仅发1个房地产信托 信达资产发行内地首单不良资产证券化产品四、其他金融信息 国际私人基金天津使命：第三家证交所呼之欲出 追加贷款 路劲基建提供顺驰B公司4
3、亿元短期贷款 投资额逾30亿元 世茂欲联手韩国乐天在沪建公园 受房价调控影响 上半年近1900亿热钱流出中国 外汇局新核准6家银行间外汇市场做市商 板块淘金：人民币升值下地产股扬帆远航一、 宏观经济 要闻宏观经济趋好 成果尚需巩固（信息来源：金融时报，2006年12月6日，统计数字显示，今年以来我国经济平稳较快增长，企业效益继续改善，城乡居民收入增长较快，市场价格基本稳定，国内外需求比较旺盛，经济发展总体形势良好。我国经济平稳较快增长，GDP在连续3年增长10左右的基础上，今年前三季度增长率又达到了10.7。拉动经济增长的三驾马车消费、投资和净出口都保持着较快增长，今年1至9月全社会消费品零售
4、总额现价增长了13.5，全社会固定资产投资增长了28.2，外贸进出口总额增长了24.3，为全年国民经济的较快增长创造了条件。评论：这些成绩说明，2006年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展。但在充分肯定成绩的同时，我们也应清醒地看到，当前经济生活中还存在着一些突出矛盾和可能影响经济社会发展全局的重大问题。主要是投资增长偏快，货币供应量偏高，对外贸易顺差偏大，房价上涨过快，以及能源消耗过多、环境压力增大等。这些问题已经带动整个经济增长偏快，特别是工业增长加快，我们为此付出了很大的代价。突出表现在土地粗放使用、能源和环境形势严峻、生产资料价格攀升等方面。解决这些问题，需要妥善协调各方面的宏观调
5、控政策，加强政策配套，努力实现宏观调控政策效果的总体最优。 社保基金搭乘世界经济增长列车（信息来源：金融时报，2006年12月6日，11月29日，全国社保基金理事会正式选定美国著名的普信资产管理公司等10家境外及中外合资投资管理公司作为全国社保基金境外投资的管理人。这对社保基金管理的改革和发展无疑是一件具有重要意义的标志性事件。普信公司最近两年在美国及全球市场上获得了多项第一，如去年和今年对买方分析师的评比中，普信公司持续两年排第一；在刚出版的全球投资者杂志对基金业绩的排名榜上，普信公司被评为第一，公司旗下共有44只基金获得五星（最高分）。 “多视角”透视近期人民币汇率升值趋势（信息来源：金融
6、时报，2006年12月6日，看待人民币币值需要从“对美元汇率”转向“对一篮子货币汇率”的视角。2005年7月21日，人民币汇率机制改革后，人民币汇率已从固定汇率变为以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。因而，随着贸易多元化和国际货币间汇率波动的加剧，看待人民币币值需要从“对美元汇率”转向“有效汇率”，也就是对一篮子货币汇率的视角。近期，进口价格涨幅显著超过出口价格涨幅，这种情况一般在货币贬值的情况下才会发生。也就是说，从真实有效汇率（REER）来看，人民币是在贬值。2006年以来，美元相对其他主要货币总体走弱，美元对欧元汇率跌至两年的低点，对英镑汇率也接近2004年以
7、来的最低水平。人民币兑美元自去年7月汇改后一直保持着升值趋势，但同时，今年以来贸易顺差却屡次创出历史新高，也就是说人民币升值并未降低贸易顺差的增长，这说明我国企业适应人民币汇率升值的能力在增强。同时，国有商业银行改革进展顺利，经过改革，改制银行的资本充足率、资产质量显著提高，盈利能力和财务可持续能力明显增强，改革成效显著。人民币汇率升值并不能解决国际收支失衡的问题，尚需采取综合措施逐步解决。国际收支失衡与经济结构的矛盾紧密联系，消费率过低已成为影响经济协调平稳发展的突出矛盾，经济结构矛盾是影响中国中长期金融稳定的重要因素。人民币升值并不能解决中长期的经济问题。因此，必须采取综合措施逐步解决。
8、本币升值让股市受益（信息来源：2006-12-04，金融时报，上周乃至上个月以来，人民币汇率和上证指数一起，接连闯过道道关口，截至12月1日，人民币汇率创出1美元兑7.83元人民币的新高，而上证指数则终于站上2100点大关，直逼2245点历史高位。如果说，人民币升值动力来源于我国经济的腾飞且汇率的形成更加市场化了，那么人民币汇率的波动显然让整个资本市场联动了起来。成熟市场的昨天，正在成为我国市场的今天或明天。 欧洲央行加息25基点（信息来源：2006-12-08， 金融时报，一如市场广泛预期，12月7日欧洲央行决策委员会宣布上调欧元区基准利率25基点至3.5%，同时边际贷款利率和存款利率亦分别
9、上调25基点至4.5%和2.5%。这已经是欧洲央行自去年12月启动加息周期以来的第六次加息，将基准利率从60年低点的2%一路升至3.5%。与本次加息前市场基本不存疑虑不同，对于欧洲央行在下次议息会议上的可能举措，市场仍猜测纷纭。目前欧元区经济正处于复苏阶段，增长渐呈持续强劲之势，区内12国的信贷需求也保持旺盛，与此同时，欧洲央行9月份发布的2007年通胀预期2.4%仍高于其2%的通胀目标。这些都使得欧洲央行行长特里谢有理由保持反通胀的鹰派立场。但与此同时，欧元对美元汇率最近始终徘徊于20个月高点附近，这一事实使得欧洲央行在未来的加息决策中也会有所顾忌，以防过度加息导致欧元更快升值，进而损害欧元
10、区经济。 今年中国GDP将突破20万亿元（信息来源：2006-12-10，中证网，国家发展和改革委员会主任马凯日表示，今年中国国民经济继续保持平稳较快发展的良好态势，预计全年国内生产总值将突破万亿元，同比增长.。 马凯在全国发展和改革工作会议上指出，今年中国经济呈现速度较快、效益较好、物价较低、运行较稳、实惠较多、后劲较足的特点。 中国经济面临转折点 宏观调控将会着重政策配合（信息来源：2006-12-06，中证网，来自北京各种信息显示，明年的宏观调控将会着重加强财政政策、货币政策和产业政策、土地政策、社会政策的协调配合；在刺激内需方面，重点是扩大民众特别是农民和城镇中低收入者的消费，同时要加
11、快推动外贸和外资政策转型，促进出入口贸易逐步平衡；在推进经济结构调整和经济增长方式转变方面，节约资源、保护环境、节约用地已经被提到更高的战略高度位置。 中国研发开支首超日本今年将达到1360亿美元（信息来源：2006-12-05，新浪网，经合组织(OECD)日前一份报告显示，中国已超过日本，成为全球第二大研发投入国。经合组织表示，在过去一年中，中国研发投入的增幅超过20%，预计今年全年将达到1360亿美元，高于日本的1300亿美元，但仍远远落后于美国的3300亿美元。 摩根大通：2007年中国经济仍将处于黄金发展期（信息来源：2006-12-05，新浪网，摩根大通预计中国今年经常项目顺差将达1
12、800亿美元，比去年有大幅增长，但在2007年这种增长势头还会保持下去，有可能突破2000亿美元。中国明年还将继续处于“高增长、低通胀”的黄金发展期，最大风险来自于外部。我们预计今年贸易顺差占GDP的比重由去年的5.5%升至8%”，摩根大通在昨日发布的中国经济2007年预测报告中表示，随着经济增长对贸易依存度的增加，2007年中国经济的最大风险来自于外部， 与美国经济放缓在多大程度上影响了全球经济相关。二、房地产市场信息 要闻限制高收入阶层购多套房 房价虚高要下四副猛药（信息来源：新华网，2006年12月6日，要解决房价虚高问题，还是要从解决供需矛盾入手。在目前中国钞票越发越多、收入分配矛盾尚
13、未改善的大前提下，要平定房价，有四招也许是比较有效的四副猛药。 第一招：放开容积率。 第二招：限制高收入阶层购多套房。 第三招：建议对商品房开征财产税种。 第四招：鼓励、活跃二手房交易。评论：要解决有限土地出让和旺盛商品房需求之间的矛盾，必须看到在土地占用方面，商品房开发只占到了全部土地出让的，但是却提供了土地出让收益金的，基础设施建设和工业项目用地才是圈地和腐败大户。节约土地资源较为现实的手段不是限制户型面积，而是放开容积率。贫困阶层的住房需求应当借助住房保障体系解决，而不是把他们驱赶到无情的商品房市场上。限制高收入阶层购买多套住宅，首先要界定高收入阶层，收入最高的的群体大致可以算作高收入阶
14、层。房地产交易环节税费高而保有环节税费低，结果导致不少人把商品房当作储蓄。物业税的开征意味着房地产净投资收益的下降，由此必然带来需求萎缩和价格回落。当然，推出公募房地产投资信托基金也有类似作用。而目前通过房改已被分配出去的住宅，因为政策和原产权单位的种种限制，使得二手房租售仍然未能达到其应有水准；加上教育、医疗等问题和呆板的户籍登记制度纠缠在一起，更使得二手房交易不够活跃。因此，原产权单位尽可能放弃对房改房、福利房的利益要求，使得存量二手房能便捷地流转，才会釜底抽薪地促成房价向理性回归。 社科院李扬：房地产调控政策将不再全国一刀切（信息来源：搜房网，2006年12月6日，在昨日召开的“2006
15、投资中国上海论坛”上，中国社科院金融研究所所长李扬表示，建设部、国土资源部正在研究一系列“结合地区特征的、可以合理实施的”房地产政策。下一步的政策出台将规避全国一刀切的情况，以期实现有效地、有区别地控制房价的目的。 建设部：未建立廉租房制度城市须年底前建立实施（信息来源：搜房网，2006年12月6日，日前，建设部表示尚未公布住房建设规划的城市，务必在12月20日前全面完成编制、公布和备案工作；尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。目前全国尚有65的地级以上城市、911的县级城市未公布住房建设规划的情况。相关负责人表示，针对当前房地产市场及宏观调控政策落实过程中存在的情况
16、，全国房地产市场宏观调控部际联席会议近日已经印发关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报。根据这一通报，下一步的调控工作主要围绕四点展开，包括：加快住房结构调整、完善住房保障制度、大力规范市场秩序、继续抓好督促检查。2007年6月，各地和各有关部门将对新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核；各地区要严格落实各项管理制度，规范发展经济适用住房，坚决禁止党政机关以任何名义和方式搞集资合作建房。同时，要深入开展房地产交易秩序专项整治，加强对房地产开发建设、销售的全程监管。 国土资源部称土地征用补偿数额将全向农民公开(信息来源：搜房网，2006年12月6日，现在有不少地区在土地利用过程中
17、，存在着征地矛盾，最主要的一点，集中在征地补偿费上。因为补偿费不公开，没有统一的标准。记者今天从国土资源部了解到，征用土地的用途及补偿数额，将全都向农民公开。农民发现有违规违法、征用土地的情况，可以随时举报。 中央经济工作会议：房地产调控将成常态（信息来源：中证网，2006年12月8日，中央经济工作会议指出，明年将加强和改善宏观调控。其中提到，综合运用多种货币政策工具，加强流动性管理，合理控制信贷投放和优化信贷结构。要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控。一些专家分析指出，流动性管理将成为明年宏观调控的重点，而房地产调控则将成为常态。 全球房地产市场降温迹象已经出现（信息来源：中证报，20
18、06年12月5日，国际货币基金组织近日发出警告，全球房地产已经开始出现降温的迹象。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙和一些新兴经济体房地产市场都陆续出现不同程度的降温。自2000年以来，美国楼市持续繁荣，成为支撑美国经济走出衰退和安然度过“9.11”等重大冲击的主要动力；而据经合组织估计，工业国房地产价格在过去10年中实际增长了1倍之多，也是拉动工业化国家消费扩大和经济增长的重要动力。全球房地产市场泡沫的破灭和调整，必将使世界消费需求和经济增长面临很大的不确定性风险，其未来走势和影响值得高度关注和高度重视。 统计数据显示房地产人才需求低速增长（信息来源：中证报，2006年12月5日，
19、记者日前从中华英才网获悉，根据2006年1月至2006年8月房地产行业岗位招聘需求和应聘人数统计数据显示，今年上半年房地产行业人才需求仍持增长态势，其中2月至5月由于受国家相关政策影响，从6月起招聘岗位数又开始以一定速率呈低速增长。调查显示，房地产行业人才需求与往年相比，虽然市场人才需求量在一定程度上有所降低，但是高级人才越来越受到青睐，房地产投融资、房产管理、项目策划等人才需求有所增加，以下几类人才尤为短缺：一是营销策划等人才紧俏。二是开发设计人才供不应求。三是职业经理人缺口增大。此外，优秀的物业管理人员、新兴的民间验房师和中介机构里的店面经理、置业顾问等人才依旧需求旺盛。 外资购房深陷“买
20、卖登记真空”（信息来源：中证报，2006年12月4日，六部委的“限外”新政已出台4个月，而北京细则却迟迟未见踪影，外籍人士以及港澳台人士在京购买住宅处于事实上的买卖登记暂停状态。业内人士称，“限外”政策的效果略有显现，但对京城楼市的实际影响并不大，一二级住宅市场波澜不惊。三、房地产金融信息 要闻全球资本淘金商业地产进入最后“疯狂”（信息来源：中国房地产网，2006年12月5日， “在英国房地产利润率只有4%至5%，在上海投资，会有7%至8%的回报率，在成都的收益预计可以达到25%。”思嘉伯集团董事兼首席投资顾问迪迪尔兴奋地向记者诉说着他的观点：“我们集团拟在未来三年到五年在中国内地房地产市场投
21、资达30亿元人民币。”近日，英国第三大房地产公司思嘉伯集团借投资足球俱乐部，曲线进入成都房地产市场。评论：业内人士普遍认为，宏观调控力度将有进一步加大的可能。思嘉伯的此番举措，着实可谓“逆市而上”。而作为英国著名房地产商，30亿元的投资并不很大。思嘉伯认为越是进行宏观调控，就越具有挑战性。专家为此表示，这些投资机构主要是看好中国商业地产巨大的前景与成长空间以及人民币再次升值的预期。而今年以来的宏观调控，被这些投资机构认为是进入中国地产业的一个绝好机遇。 商业地产新近又开始成为被圈内追捧的焦点，商业地产大有启动新一轮地产淘金之势。各路资本已经或正准备进入国内商业地产市场，其中包括之前以住宅开发为
22、主的地产商、境外资本甚至非地产行业的企业。 为解“圈地”之渴 房地产商热恋融资（信息来源：新华网，2006年12月6日，有业内人士分析，经历去年和今年的两轮宏观调控后，国内房地产企业的融资渠道受影响逐渐缩紧，通过股市的定向增发成为上市房企的主要途径。今年，金地集团开发现有项目的同时，还从下半年开始加快了在全国的“圈地”步伐。11月28日，在上海以5.26亿元获浦东新区高行土地项目；11月15日，在北京以7.57亿元获得朝阳区四惠桥东北侧住宅及公建项目用地国有土地使用权；10月31日，在沈阳以2.54亿元获取浑南新区E11土地项目；9月15日，在佛山以7.51亿元获得禅城区06B土地项目地块的使
23、用权。如此算来，今年下半年，金地先后在上述四地以近23亿元拿下总占地面积45万平方米的土地。相对于沪市和深市，香港成为国内房企吸引境外资本的重要阵地。在香港，除了已有的北京的北辰实业、中海发展、广州的合生创展和富力、中山的雅居乐等，今年又有后来者。今年7月，地产大亨许荣茂旗下的世茂房地产、在上海起家的绿城中国先后在香港挂牌上市，分别筹集资金37亿港元、27亿港元。“融资储地融资”则成为上市公司的循环运作。随着土地供应的日益紧张，在港市获得融资的房地产公司又频繁在内地拿地。比如，广州富力地产和中山的雅居乐地产在宣布配股融资15亿和30亿港元的消息后，均表示将巨量资金的90%用于扩充内地的土地储备
24、；华润置地、世茂房地产也将内地拿地置于投资安排首位。“除了赌人民币升值外，这些香港上市的房地产公司其主业多数是在内地经营，将土地储备拓展到内地市场是很自然的。”有不愿具名的地产公司负责人表示，通过定向增发等方式进入房地产上市公司的多数是基金。在绿城中国今年11月初发行的本金总额4亿美元的高级票据中，认购者42来自亚洲，29来自欧美。 抓住房地产投资信托基金的融资机会（信息来源：新华网 日期：2006年12月6日，尽管目前国内尚不具备蓬勃发展的理想环境，但相信随着我国金融体制的改革和土地使用制度的改革步伐的加快，随着相关法律法规的逐步完善，国内的房地产评估、金融体系与国外房地产基金评估指标体系的
25、接轨，终将会成为我国资本市场上的新亮点。 因为，无论何时登陆中国资本市场，都将使国内想通过房地产类资产进行资金融通的企业面临难得的机遇。能否做好充足的准备工作迎接的到来，将是这些企业抓住这一机遇的关键。去年月日，香港首只领汇基金在香港交易所成功挂牌，香港市场也由此掀起一股上市热潮。 高盛将向一印度房地产基金投资20亿卢比（信息来源：中证报，2006年12月6日，美国高盛集团(GoldmanSachsGroupInc.,GS)接近达成一项协议，可能向印度半岛房地产基金(PeninsulaRealtyFund)投资20亿卢比。该基金由AshokPiramal集团创立，该集团副主席表示，这只基金将在
26、短期内得以运行，预计资金总量将达到150亿卢比（合3.364亿美元）。消息人士透露，高盛集团投资该基金的交易计划会于12月初完成。在过去一年半的时间里，印度的地价上升了30%至100%，房地产股票价格飙升了2000%，高盛公司亚洲房地产投资主管迈克尔史密斯称：“印度是亚洲最令人兴奋的房地产市场，是亚洲正在上升的几个主要市场之一。”然而，印度的房地产市场仍然缺乏良好的管理，并且开发水平偏低。这对外资是巨大的风险。让外资担心的另一个问题是，和中国一样，印度房地产已经经历了一轮上涨，在相对高位上很可能面临回调的风险。 首个融资形酒店概念企业将诞生香港（信息来源：中证报，2006年12月6日，日前，富
27、豪酒店（0078，HK）宣布已向香港证监会申请，分拆富豪产业信托上市。有消息称，该申请已获批。这将是香港首只酒店REITs，同时也打开了中国酒店业融资方式新的一页。远东发展（0035，HK）和长实集团（0001。HK）及和记黄埔（0013，HK）都是继富豪酒店之后可能排队进行REITs（即房地产投资信托基金RealEstateInvestmentTrusts）融资的酒店概念企业。REITs融资风潮刮入中国酒店业。有消息称，4家银行已签署为富豪酒店筹组银团，分别为荷兰银行、德银、美林及SumitomoMitsuiBankingCorp。 中国房地产：银行+信托+REITs：房地产融资创新组合（信息来源：中国房地产报，2006年12月6日，“银行+信托+REITs”是今后房地产开发商创新融资模式的主流组合，而其中信托是房地产融资创新工具的核心。目前已被应用的创新
