1、第三季度广州房地产商业地产市场分析报告2020年第三季度广州房地产商业地产市场分析报告一、市场概览在宏观经济维持平稳增加的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续维持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。全市整体租金也微升了个百分点，维持于每一个月每平方米元，预期升势将持续(图一)。受通胀的阻碍，私人投资者和机构踊跃购入优质写字楼。广州市国土房管局数据显示，2020年1月至8月广州写字楼成交量为万平方米，同比增加%。第3季度，凭借宏观经济的良好进展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加速。另外，
2、由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为%，环比减少个百分点。优质厂房和仓库的入驻率本季度继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金显现了8%的上升，约为每一个月每平方米25-32元。开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并非严峻，房价难以显现明显调整。本季度全市住宅价钱呈现轻微下降的态势。2020年7月至8月，广州全市商品住宅成交价钱为每平方米11，890元(US，环比下降%。二、经济概览2020年上半年广州整体经济稳步上行。全市完成地域生产总值
3、4，886亿元亿)，同比增加%，增幅较去年同期增加个百分点。第3季度，广州经济运行面临回调的压力，增加态势趋缓。固定资产投资增幅仍然偏高，但降温迹象显现。2020年1月至7月广州固定资产投资总额同比增加%。但是，相关于上半年，同比增幅有个百分点的回落。同期，全市实现工业生产总值7，742亿美元，同比增加%，增幅较上半年累计回落个百分点。广州对外资投资的吸引力持续增强，实际利用外资金额维持增加。2020年1月至7月全市实际利用外资金额亿美元，同比增加%，增幅比上半年提高个百分点。消费市场需求在回稳中有所回落。2020年7月，全市实现社会消费品零售总额亿元亿)，同比增加%，增幅比上月回落个百分点。
4、CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2020年8月我市城市居民消费价钱总水平同比上升%，升幅仅比上月回落个百分点。三、写字楼市场在宏观经济维持平稳增加的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续维持活跃，但成交量有所减少。DTZ戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。由于没有新增供给，而租赁成交活跃，甲级写字楼整体空臵率由上季度的%跌至%，下降个百分点。珠江新城商务中心区由于供给量较为充沛，仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计，本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为37，100平方米，占全市整体吸纳量的96%。成交持续活跃令珠江新城商务中
5、心区的空臵率也由上季度的%下降至%，下跌个百分点。而在体育中心、东山和越秀三区，写字楼普遍维持较低的空臵水平，可租赁单位较为分散且面积较小，租赁成交都以旧租户扩租为主。因此租金和空臵率都表现较为平稳。珠江新城商务中心区租赁需求的持续活跃令该区租金上升了%，为每一个月每平方米元。受此阻碍，全市整体租金也微升了个百分点，维持于每一个月每平方米元。在通胀的宏观环境下，机构和私人投资者踊跃购买写字楼物业。2020年1月至8月广州写字楼成交量为万平方米，同比增加%。生意成交持续活跃继续推动价钱的稳中上调。DTZ写字楼价钱指数显示，第3季度广州甲级写字楼售价环比上涨个百分点。广州国际金融中心将如期于第4季
6、度交付利用，向市场提供约15万平方米的新增供给，并刺激需求力量的有效释放。因此，咱们预期，下季度甲级写字楼租赁活跃将会持续，至2020年年末，广州甲级写字楼的整体吸纳量可达万平方米，整体租金水平将上升至每一个月每平方米125元(US)，空臵率将上升至14%(图二、图三)。另外，作为抵御通胀的有效手腕，写字楼的生意成交将持续活跃。市场活动恒大集团以19亿元亿)购入天河区佳兆业广场整栋物业，面积约为万平方米。四、商铺市场第3季度，广州经济增加维持强劲，消费者和零售商对市场的信心明显增强，促使零售业市场畅旺。政府最新数据显示，2020年6月至7月全市社会消费零售总额亿元亿)，同比增加%。本季度优质商
7、场租赁需求维持强劲的态势，以天河北和珠江新城商圈表现最为明显。天河城和正佳广场加大了品牌商家的调整力度，引入Zara、H&M等一批外资高端零售商。而高德臵地广场四季Mall本季度开始招商，吸引众多国内外一线品牌的关注。广百百货、吉之岛等主力店已签约落户该商场。凭借宏观经济的良好进展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加速。H&M继年初落户越秀区中华广场后，本季度继续布局广州，落户天河区正佳广场。第3季度，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为%，环比减少个百分点。即将落成的优质商场本季度继续吸引品牌零售商
8、进驻。面临猛烈的招商压力，部份商场业主只能给予优惠租金以维持高出租率和挽留优质客户。但是，在持续旺盛的需求推动下，天河北成熟商圈的商场租金始终维持稳步增加的态势，本季度录得首层租金有%的环比涨幅，达到每平方米每一个月1，359元(表四)。年内体育中心和珠江新城商圈将迎来大体量购物中心的入市，届时将为广州商铺市场带来约45万平方米的新增供给。尽管需求持续增加，但在整体供给大于需求的局面下，租金将面临下调的压力，空臵率亦将有必然程度的上扬。市场活动广百百货进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为15，000平方米。吉之岛进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为5，000平方米。H&M进驻天河区
9、正佳广场，面积为3，000平方米。Zara进驻天河区天河城，面积为600平方米。苏宁电器进驻越秀区中华广场，面积为2，400平方米。五、工业市场8月，前身为增城工业园的增城国家经济技术开发区正式挂牌成立，成为广州继广州开发区、南沙开发区后第三个国家级的开发区。此举为将广州工业楼宇的进展提供了更多的市场机遇。开发区安博物流园二期约50，000平方米的优质物流仓库如期于本季度已投付利用。由于该物业一直踊跃开展招商活动，投入不久即维持较高的入驻率，租金也比一期单位上升了7%，为每一个月每平方米28-30元。本季度工业楼宇市场不管是对厂房仍是对仓库的需求都表现十分活跃。其中成交最为活跃的区域仍数聚集了
10、众多优质物业的广州开发区。据统计，目前知名工业楼宇运营商如普洛斯、安博物流旗下大多物业的空置率已达九成以上。面对成交畅旺的情形，市场普遍对后市持乐观态度。DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州优质厂房和仓库的入住率继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金最高显现了8%的上升，约为每一个月每平方米25-32元。而供给相对较为丰裕的优质厂房，租金水平仍然维持于每一个月每平方米15-20元的水平。以后的六个月，受亚运会的举行和中国新年的阻碍，预期工业楼宇租赁成交将转平淡。由于亚运期间所有工程必需停工，一些物业不能不延缓入市，供给量减少成为阻碍成交的另一个因素。在成交转淡的前提下，工业楼宇租金将维持平稳。市场活动法孚国际贸易(上海)租用花都美国工业园约432平方米。普洛斯新塘物流园约12万平方米的优质仓库将于2020年初投入市场。要紧数据-租赁市场
