1、北部新城调研报告一、 北部新区概况1、北部新区基本概况2、北部新区经济发展状况3、北部新区发展前景分析二、北部新区房地产发展状况1、规划及经济发展对房地产的影响2、北部新区房地产现状3、北部新区楼盘调研及分析1一、 北部新区概况1、 北部新区基本概况1.1 北部新区地理位置2001 年 4 月 25 日，重庆北部新区正式挂牌成立。北部新区位于重庆北部，总占地面积 1363 平方公里，辖人和、大竹林、鸳鸯、礼嘉四镇。地理位置：A、南接重庆中心城区江北和渝中区B、北靠江北国际空港C、西临嘉陵江D、东侧为长江寸滩码头E、与沙坪坝、北碚区是一桥相连(重庆高校、科研院所最密集区)F、在其区域内，有 21
2、0、212、319 国道，渝长、渝合、机场高速路通过G、北部新区内有渝怀铁路和未来重庆新火车站江北客运站北部新区优越的地理位置和发达便捷的交通条件赋予了它独特的区位优势和巨大的发展潜力。近日，重庆市政府又批准了北部新区最后一个外扩组团蔡家组团，蔡家组团位于北部新区、沙坪坝、北培三区之间的“黄金角”地带，具有明显的地域优势，它未来将重点发展资金密集型的高新技术产业，低能耗低污染的都市型工业，它将于北部新区联动发展，共同机构筑都市发达经济圈的核心增长极。1.2 北部新区大环境规划重庆在推动西部大开发的进程中，将 82 万平方公里划分为三大经济区都市发达经济圈 渝西经济走廊 三峡库区生态经济区这三大
3、经济圈中最重要的是都市发达经济圈，而都市经济圈的核心增长极则是北部新区。正因如此，北部新区的开发也采用了一种全新的体制：“一个开发区，两架推土机”即设立北部新区管委会，将市政府的职能前移，而具体的开发建设则由经济技术开发区和高新技术产业开发区两个国家级开发区负责分片组织实施。北部新区的产业布局：“一区多园、组团式”2即北部新区分成北部高新区园(人和组团、大竹林组团)和北部新区经开园(礼嘉组团、黄茅组团、翠云组团、鸳鸯组团、金山组团)两块，同时，重庆的外事领馆区也在新区内。各组团产业格局也有严格的划分，如下图所示：重庆北部新区北部新区高新园北部新区经开园人礼黄翠鸳金大和竹嘉茅云鸯山林组组组组组组
4、组团团团团团团团商 客 光 高信 软 光 生高现高现高十服出务 运 电 档息 件 电 物新 档代里档口 代技汽务加中 中 产 社产 产 产 工术 社制车社工 物研城业业心 心 业 区业 业 业 程发 区造区流各个组团按产业规划格局进行开发建设，现已取得不俗的业绩。1.3 规划对北部新区产生的影响3A、改原有工业格局这里所指主要指工业、产业结构方面的变化：产业结构工业结构工业产品工业技术水平饲料生产规模小第一产业产量低2000 年以前轻工业汽摩配件（农业）为主工艺落后厨房用具产品技术含量不高生产规模大新规划实施后第二产业轻工业汽车制造业产量高重工业新医药效益好2 年内（工业）为主出口加工业软件产
5、品技术含量高附加值高随着北部新区开发建设的推进和城市化进程的加快，北部新区农业会逐步萎缩，工业将成为区域内经济发展新的领头羊，工业的快速发展将给第三产业的快速兴起和发展提供了巨大的空间。B、人气大量汇聚1)、北部新区在规划前属于重庆的远郊，人口稀少2)、“重庆浦东”的建设，带来大批投资者、各行业的精英、大量的技术工人，人口迅速扩张，它建成后预计达到 34 万，相当于中国一个中等城市的人口数量。C、商机无可限量人气的汇聚，必然带来无限的商机，餐饮、娱乐、休闲、购物到房地产业，于是本地、外地商家纷纷到北部新区跑马圈地，如香港著名集团和记黄埔就已开始的重庆房地产的第二轮进军。D、人口素质提升这里从三
6、个方面来说：1)、北部新区是以高新技术产业为主导，所以说科技人员在未来将会占新区人口4较大的比例，据北部新区管委会预测，未来新区内科技人员将占到人口的 30%左右。2）、北部新区是未来政务区将有大量公务人员在此工作和生活3）北部新区是重庆新的“贵人区”大量高收入人群现在及未来的富人已不是前些年的那样的暴发户，它们都是拥有高学历、高智商的新型人类。就如以上三个方面所述，北部新区的人口素质将在未来的几年内得到质的飞越，成为重庆人口素质较高的区域。E、消费水平提到新的高度重庆的“浦东”、重庆的“富人区”这些形象的代名词也就预示着未来北部新区的消费水平在重庆绝对是位于属一属二的地位。F、外来文化渗入这
7、里主要指重庆外事中心在北部新区的确立而言，它必然会带来外来文化的进入。现在外事中心的配套工程重庆财富广场已于今年 12 月 18 日动工，它将打造成为集商务办公、居住、购物、休闲于一体的人性化低密度的涉外商务区。G、片区功能日趋完备北部新区的发展是不可限量的，它要成为重庆的“领头羊”，成为重庆的示范窗口，成为重庆人居环境最好的区域，所以在片区的配套方面，它也是最先进的、最完善的。1)、立体交通建设陆路网：由于北部新区所处地理位置属浅丘地形，所以它未来的道路交通将采用“田”字形城市骨干道路网，各个组团之间以快速干道连接。水路网：位于北部新区的金山组团将修建目前长江中长游最大的港口寸滩港，它是新区
8、的水陆出口，它已于今年的 6 月 27 日开始动工修建。铁路网：在新区内，重庆市重点工程渝怀铁路和江北新客运站正在加紧修建，将于 2005 年投入运营。轻轨网：重庆规划的六条轻轨，有三、五号线将穿越北部新区，它们建成后将极大缩短北部新区与其它各区的距离。航空网：目前重庆唯一的空港江北机场，就位于北部新区内。5这五个体系将构成新区未来立体交通的框架，使北部新区具有重庆其它各区无可比拟的交通优势。2)、配套设施完备A、北部新区在规划前是大农村，生活配套方面几乎为张白纸B、随着新区开发推进，配套设施逐步跟上，并且更合理，如现在龙湖的爱琴大道上的餐饮、娱乐一条街就是一个明显的例子，重庆财富广场的动工、
9、国际医院和国际学校这些高档的、国际化项目的确定，相信不久的将来，北部新区会成为重庆最适合居家的新型、高档次的大社区。2、北部新区经济发展状况北部新区的功能定位于“以高新技术为主体的现代化产业基地，都市发达经济圈的核心增长极”，为了实现在 2010 年在北部新区“再造一个重庆工业”的宏伟目标，自新区挂牌成立到今天的两年多的时间里，按照“一区多园、组团式”的产业规划，新区内建设快速推进，目前以长安福特为中心的汽车城、以高新技术为重点的光电产业基地、以出口产品制造为主的出口加工区这三大工业园区已初步形成。2.1 政府对新区各种政策支持北部新区对带动重庆的经济发展有着举足轻重的作用，因此重庆市政府对北
10、部新区的开发建设给予了极大的支持：A、新区内实行“小机构、大社会”的管理运行机制北部新区党工委、管委会作为重庆市委、市政府派出机构，享受市级经济管理权限，为投资者提供快速的、与国际惯例接轨的优质服务。B、享受国家西部大开发有关优惠C、享受国家级重庆经济技术开发区、重庆高新技术产业开发区有关优惠政策D、享受重庆市对外招商引资的优惠政策E、享受市委、市政府在财政、税收、土地、项目、基础设施建设和社会事业投入等方面给新区的更加优惠宽松的政策。这一系列的优惠政策是北部新区开发建设、招商引资的强心剂，为新区的快速发展奠定了基础。2.2 新区经济总量快速增长6下表是北部新区 2001、2002 和 200
11、3 年 19 月份国内生产总值(GDP)的完成情况：2001 年2002 年2003 年(1-9 月)GDP7.87 亿元9.35 亿元9.64 亿元北部新区的经济正处在快速增长期,由于它的开发建设仅仅有两年多的时间,而前期的工作重点是招商引资及基础设施的建设，但现在的开发建设速度及政府对新区的支持，相信到 2010 年，北部新区能够完成总产值达到 1000 亿元的目标。2.3 基础设施投资加快北部新区的基础设施建设，没有沿用由开发区自主投入的传统方式，而是采取了全新的开发建设模式用新区巨大的市场潜力吸引水、电、气、通讯业主来投资，本着谁投资谁受益的方式来进行建设：2002 年2003 年 1
12、-9 月基础设施投资12.52 亿元19.5 亿元下面这张表格是北部新区纳入市级重点建设项目名单的 14 个基础设施建设项目在 2003 年 19 月完成情况：计划投资额累计完成投完成本年计划本年累计完完成项目名称投资额成投资额（万元）资额（万元）（%）（%）（万元）（万元）合计56240020786436.9612424010641785.65经开园小计2607509619336.894324046808108.25出口加工区500003406668.13800012139151.74环保产业园650771644425.2711000675461.4金山大道646212292235.4710
13、00017849178.49第三大道10812768571.088000300237.53鸳鸯片区道路700001505321.2560007041117.357退耕还林240239.58240239.58高新园小计30165011167137.02810005960973.59一号大道8000594474.34000264466.1光电园446002991167.248000617377.16软件园8700070568.112000141670.80医疗机械园143001128378.95000136327.26人和工业园275002746599.87230002186595.07大竹林场镇
14、1125011268112.74150001189979.33龙头寺火车站660003240.49100032432.4标准厂房430001692539.36230001392560.54在上述在建的 14 个项目中，有 3 个项目提前一个季度完成了年度投资计划，有7 个项目达到了年度建设计划进度要求，总体进展是比较好的。从上面两表，我们不难看到，市政府和北部新区管委会对新内基础设施建设的重视，它的高速建设为后续的招商引资工作做好坚实的铺垫，是新区达到预定目标的基础。2.4 工业发展速度迅猛北部新区成立以来，大规模、高起点的基础设施建设和招商引资使北部新区工业生产明显提速，规模效益逐步显现，经
15、济地位明显提升，工业经济在北部新区社会经济发展中发挥着越来越重要的作用。2001 年2002 年2003 年（19 月）GDP7.87 亿元9.35 亿元9.64 亿元工业增加值（%）34.334.644.4从上表中可以看出，随着新区开发建设的推进和城镇化进程的加快，北部新区农业正在逐步萎缩，工业成为区域社会经济发展的主导产业，同时它快速的、良性的发展，也给第三产业的快速兴起和发展提供了巨大的操作空间。小结：从以上四个方面中，我们可以明显感觉到北部新区的经济正在加速进行着，8随着工业经济的发展，对新区内第三产业的要求量也会不断的增强。3、北部新区发展前景分析房地产的发展在很大程度取决于地区经济
16、的发展，所以北部新区未来发展的情况是我们应该十分关注的。3.1 北部新区发展利好因素A、 政府对北部新区的各种优惠政策的支持,使北部新区招商引资工作加速推进前面已经提到过，重庆市政府为了加速新区的建设，力争在 2010 年完成年产值 1000 亿元的宏伟目标，给予新区各个层面上的政策支持，今年 9 月份新区又推出五项特惠政策，正是在这些政策的支持下，新区的招商引资工作才得以顺利的进行，目前已引入 102 家企业进驻，这其中已有 11 家企业投产。B、 随着大量政府机构逐渐向北移师、以新牌坊为中心的未来的中央政务区雏形正逐渐形成C、 立体交通正加速建设，它的建成将带动新区经济的迅猛发展前面已提到
17、，北部新区立体交通网正在建设中，“路通则财富”，所以说立体交通网的建成会极大带动和支持区域内经济的提速发展。D、配套迈向国际化、新区配套整体水平将会得到更大的提高这里主要是指在未来的几年内会有中美国际学校、重庆爱心国际医院和重庆大学医学研究附属医院等这样高起点的配套设施的建设给新区配套整体水平所带来的提升。D、 人口大量迁入、拉动北部新区消费能力随着新区的建设，越来越多的人将要从四面八方汇集到这个地方来，它们到来后，从衣、食、住、行等各个方面都会产生巨大的要求，从而拉动北部新区的消费能力。2、 北部新区发展不利因素A、 北部新区的规划属中长期规划，不确定性因素众多北部新区的建设时间长达十几年甚
18、至更长的时间，前面的报告也提到过，现在北部新区的建设对政策的支持是比较依赖的，无论是国家还是重庆市政府在以后出台的政策中，一但有对北部新区不利的政策，就会极大影响新区的9发展，这里仅仅举一个例子，重庆市将重建图书馆，最初是定在东和春天的后面，东和春天也把它做为一个卖点，但现在已经改在沙区的凤天大道上修建。所以说在北部新区建设中过程中，不确定性因素对新区的影响是很大的。B、 重庆其它主城区积极建设，形成多方竞争态势现在重庆其它区都在乘着西部大开发的东风抓紧建设，化龙桥的改造、黄杨新城的开发、滨江路江景房的建设都将和北部新区形成竞争态势。3、 北部新区未来发展前景重庆是西部第一个也是最年轻的直辖市
19、，从长远来看，它的发展是不可估量的，而重庆都市经济圈的核心增长极已被定在北部新区，重庆市委、市政府已决定把北部新区建设成为以高新技术产业为基础的现代化产业基地，对外开放的前沿重地，最具活力的经济增长点，对于它的前景我们可以用下面的图来表示：交通枢纽政重 庆 新 工务中业基地心高档社区二、北部新区房地产发展状况101、新区规划及经济快速发展对房地产的影响对于北部新区房地产的发展状况，我们首先应从 2001 年新区成立及新区产业规划布局出台后，对新区房地产在未来一段时间内的趋动来看：1.1 北部新区产业规划带动地产北部新区的产业规划采用“组团式”的布局，在现有的七个组团中，有三个组团的规划中有高档
20、社区，分别是人和、鸳鸯、礼嘉，但现阶段北部新区内房地产开发主要集中在人和组团内，如冉家坝板块、新牌坊板块都在人和组团内，鸳鸯组团目前唯一动工的项目就是离人和立交较近的蓝湖郡，而礼嘉组团尚未进行房地产的开发 。1.2 北“贵”趋势明晰化成都早有“南富西贵”的说法，并已成不争的事实。今年 11 月，重庆楼市也在提一个新的说法“南富北贵”，主要是由于大量政府机构北移，虽然众说纷纭，没有定论，但也在很大程度上反应出这两年北部新区房地产发展的一些态势中高档楼盘占了大半壁河山，而明年，随着比华利豪园、蓝湖郡、棕榈泉、重庆财富中心等一大批重庆最高档次楼盘的推出，“北贵”就真正成为不争的事实，这时的“贵”就已
21、不仅仅是指政府机构的大量入驻，更主要的是价格上的“贵”了。1.3 公务员在新区购房者中是一个强势消费群体随着重庆市政府机构的北移，北部新区将会成为未来重庆的行政中心，因此会有大量的政府机构移入北部新区内，虽然说国家已明确不允许福利分房，但在重庆这种现象仍然存在，重庆目前有很多政府机构仍以各种不同的形式(如集资建房、货币补助等)给政府公务人员进行分房，所以这几年，在北部新城的购房者中公务员将是一个极大的消费群体。1.4 各类大型企业入驻新区，加大对房地产的需求量据北部新区管委会发布的数据，截至今年 9 月末，北部新区共引进项目 102个，已投产 11 个，建设项目 53 个，随着招商项目越来越多
22、、项目的陆续建设投产，会有大批中高层管理人员、高科技人员到此工作和生活。这部分人群对生活质量有较高的要求，包括休闲、购物、餐饮到居住，而这些方面都与房地产息息相关，也就无形增大了对房地产的需求。11以上是就是新区成立和规划布局出台后，新区房地产的一些特性，下面我们在详细了解新区现在房地产发展的一些现状2、北部新区房地产现状2.1 板块分布图前面已提到，现阶段北部新区的房地产主要集中在人和组团的新牌坊、冉家坝和人和立交周边这三个板块，所以在下面对北部新区房地产分析中主要是指这三个板块。2.2 住宅板块环境现状由于北部新区开发建设的时间仅仅有两年多，所以现阶段它的生活配套设施相对于住宅发展速度较为
23、迟缓，现阶段它的环境现状及特点如下：A、交通路网尚在建设北部新区是重庆难得的一块地势较为平坦的土地，所以新区规划的道路网是“田”字形新牌坊：它的路网建设速度较快，主干道如新南路、华新分流道已经基本成形，新南路南侧的小区路也已基本建成；公交线路在新牌坊则有：465 路(龙湖解放碑)、133 路(龙湖一高滩岩)、868 路(内环)冉家坝：冉家坝的主干道如景观大道、212 国道等现正处于道路施工阶段，龙山路修通了武警总队至新城丽都段，从新城丽都至华渝厂、冷冻机厂生活区、小天鹅花园这一片区的道路还没有开始进行改造、建设；公交线路仅有三路：604 路(刘家台阳光家园)、605 路(小天鹅花园两路口)、2
24、36 路(风天路南桥寺)总体来说，现阶段新区内的交通不是很便利，且整个地块处于建设期，到处都是尘土，而这种状况还将持续两三年甚至更长的时间，另外一方面，由于重庆本身特殊的地理环境因素，重庆人的私家车拥有率不高，人们出行主要还是以公交车为主，所以开发商在进行项目开发时，对道路、交通方面应给予充分的考虑和重视。B、医疗机构明显缺乏121)、目前整个片区只有第三医院在龙湖南苑门诊部，还有就是石油局内部的一个小型医院，现阶段远远不能满足人们的就医需要。2)、具有国际标准的重庆爱心国际医院和重庆大学医学院附属医院两个项目在今年已确定，爱心医院在 2005 年底部分运营，2008 年全面投入使用。3)、这
25、两所医院都是高档医院，而对于居民日常的就医，没有必要到这么高档的医院，所以在一个大型社区里，我们应该考虑到居民日常就医需要。C、休闲购物极为不便1)现阶段片区居民休闲购物仍须到江北(家乐福、北城天街、北京华联)和红旗河沟(诺马特、重百、新世纪加州店)一线2)在银鑫碧海龙庭这个项目中，已确定泰国的莲花超市入驻；另外重庆财富广场 12 月 18 日动工，它占地 500 多亩，总建筑面积达到 72 万方，商业配套预计有 15 万方，里面包括品牌旗舰店、酒吧、电影院、购物中心、休闲娱乐等，它建成后将会改善目前这种情况。D、教育体系有待提高1)、目前人和组团内只有龙湖幼儿园和龙湖(巴蜀)小学、新牌坊小学
26、、人和小学这三所小学和龙山中学2)、今年 8 月香港裕汇集团来到重庆，将兴建棕榈泉国际花园和中美国际学校，这所学校的建设将会使片区教育步上新台阶。E、金融网点分布不均金融网点主要分布于新南路及爱琴大道，冉家坝片区几乎为空白，而且仍有银行还没有入驻此片区，这主要是由于片区的开发建设才刚刚开始，入驻的政府机构、企业及居住人口不多的原因，随着建设的推进，金融网点的布置会逐步跟上。F、餐饮娱乐配套齐全这一片区的餐饮、娱乐业主要集中在两个地块带：龙湖花园：在新南路上，从新牌坊转盘到爱琴大道口、爱琴大道龙湖西苑侧共 2万多平方米的商业铺面，汇集了龙湖鸭肠王、秦妈火锅、桥头火锅等十几家中高档餐饮店加州花园：金龙大道两侧全都是餐饮、娱乐的配置13所以现阶段片区内的餐饮、娱乐业能满足片区内居民的需要。G、高档酒店鳞次栉比由于酒店也属于地产的开发，而这两年在江北、渝北和北部新区酒店又涌现出不少的高档酒店，而且一些大盘内部也准备修建酒店，所以在这里，我们对这三个区域已有和准备建设的酒店进
