1、二手房买卖中的注意事项二手房买卖中的注意事项（买家篇）！因为对于所接触的二手房买卖中的一些问题有感而发，觉得有必要提醒各位卖房者或买房者注意在买卖合同中的一些注意事项，而写下了以下文字，我会分两个篇章，一个是卖方篇，一个是买方篇，同时提醒的只是个人认为重要的一些东西，不一定全面，也希望各位同仁和朋友批评指正，并且补充。买方篇买方通常在房屋的买卖过程中间是处于弱势地位，那么对于买方来说，要注意的事项多很多。1、解约条款。只是在有中介操作的二手房买卖，对于买卖双方都有一个解约条款，其中的约定就是卖方在交付了解约定金后，买方不得要求进一步赔偿和强制履行。这个条款本身亲没的问题，但是因为在现在深圳房价
2、上涨的情况下，对于买方来说，这一条款就有不公平的地方。也是现在很多卖方要求解除合同的原因。所以担醒买方最好在买卖合同的最后的备注中写明，除需赔偿定金外，还需要赔偿损失。2、强制履行。买方在卖方没有明确提出解约的时候是可以要求法院判决强制履行的，但这需要买方在卖方明确提出以前，先行启动法律程序。并且听闻深圳市中院最近有感于卖方违约过多，开了一个座谈会，要出台档，只要是买方起诉要求强制履行，都会得到法院的支持。但不知道传闻是否为真。3、帮卖方赎楼。卖方常常因为房子在银行办理抵押，而需要将房产证赎出，才可以办理相关的手续，而卖方常常需要买方帮助办理相关的赎楼手续。买方最后不要帮忙赎楼，一但买方帮忙赎
3、楼后，卖方的房子因其它债务被查封的话，到时买方损失巨大，所以建议买方不要帮卖方赎楼。4、房屋状况的确定。买方最好在买房时对该房屋的具体状况要自己亲自确认，是不是有出租，租期有多久，承租人是否放弃了优先购买权，然后去房产管理局，确认该房是不是有其它抵押，是不是房地产证上的名字是卖方，如果有夫妻两个人的名字，要夫妻两个人在买卖合同上签字。5、阴阳合同。如果在买卖合同上注明是买方支付相关的税收，那么最好是不要签字阴阳合同，到时可能面临刑法的处罚。6、无证房产的买卖。无证房产的买卖合同，不会当然无效，当事人注意就好，最好是不要买卖无证房产，如果实在想要，也没有太大的关系。只是注意对于什么时候一手房产证
4、的出来要有一个把握，同时一但卖方有想法不卖，或不出房产证，马上请律师发出律师函，保护自己的权益。7、不要完全信任中介。很多事情最好是自己亲历亲为，不要过于相信中介的话，什么事情都自己参与比较好。同时资金的监管最好也是交给银行。8、定金的支付和签收。对一定金来说，约定相对来说可以高一点，同时注意，一定要对方签收，因为定金合同是实践合同，最后如果对方违约，那么签收多少，只能就签收部份要求双倍赔偿的。9、请律师协助。如果要请律师协助，在买楼最初就找律师帮忙咨询相关的手续和事项。等到合同签定后，很多事情律师都无法把握。10、卖方身份证地址。如果要买楼，要拿到卖方身份证复印件，以及现在住址。这是一个看似
5、不起眼的行为，为你以后节约很多时间，因为我们常常碰到当事人，拿不到对方的身份数据和地址。这在进入法律程序后，是一个致命的伤。以上是个人意见，欢迎补充。定金可以退回吗？我昨天与中介签了定金要约委托合同，并给了10000元定金（就是所谓的诚意金吧）。现在有点后悔，因为发现房子周围环境不是很好。合同里有违约责任。我知道业主还没有收定金。请问可以退回吗？请各位帮忙，万分感谢！ 那你要看你的委托合同上是怎么写的，比如说委托合同上写的价格什么的，没有达到你的要求，那么中介方会在所签委托书上写明的，在规定的时间内会退还的，如果委托书上写的你的心理价格，那一般情况下是不会退的。你付的应该是意向金,在卖二手房的
6、过程中一般都会有这个环节,因为在你看了房子之后出的价格和房东出售价格有差距,中介会要求你付一个意向金,所为的意金是指你看中这套房子,然后你为了表示你的诚意付一点诚意金(出个价格)让中介去跟房东斡旋,然后还要看你付的这个意向金,在书面上你给中介的时间期限是几天去跟房东斡旋,如中介在你给的时间期限内跟房东斡旋谈到你购买条件时,中介有权利将你支付所谓意向金直接让房东收下转为定金,一但房东收了就要不回来了,除非房东自己愿意将钱退给你,.如中介在你给的时间内和房东没有达到你所购买的条件时,你可以直接要求中介将你所支付的意向金无息的返还给你.,但最好的办法是去跟中介斡旋一下吧,法律都讲感情,何况是人,意向
7、会有个意向时间，一般情况下是买方和中介协商的，按照意向书里规定，意向时间里是不能退意向的，一定要在意向时间以后才可以，如果遇到意向协议很严密的情况下，在时间内退意向可以构成违约谢谢大家！经过与中介斡旋，我在委托书所写的到期日前拿回定金了。因为定金还没有给业主，所以是可以要回来的！ 二手房好户型的判断标准总体认为，在房屋总面积一定的条件下，使用率高、设计合乎需求的就是好户型。具体说来，房屋内各功能分区要能很好地满足居住者的生活、学习、休息以及社交的需要。另外，房间的面积分配、通风透气性能、采旋光性能、厨卫布置安排、管线配合、储藏空间等都要具有合理性。厅卧面积要适当户型是否合理，关键还在于你自己的
8、判断。在设计师眼中，户型可分为工作型、生活型、休养型等几种常见类型，置业者一定要先明确自己的需求。如果你强调私人空间，可选择房大厅小的户型；如果你社交广泛，经常有朋友来“闹嗑”，大客厅就必不可少。但不管怎样，你要能保证有置放一些必要设施的位置。起居室是全家生活的中心，应设置在南向，并开设直接对外有充足日照和视野的门窗。在保证卧室居住要求的前提下，才能允许扩大厨房、卫生间，并设立学习间，以满足更高层次的需求。厨卫通风很重要一般说来，厨、卫的设计应做到：厨房原则上应该要*近外墙，并且有良好通风的位置，做到明厨明卫。住宅内有些房间如厨房、卫生间等在使用过程中，会产生一定的垃圾、油烟和气味等，而客厅、
9、卧室则需要清洁卫生的环境。好的房型应能通过适当合理的设计手法，做到清污分隔，互不干扰。另外，厨房的操作顺序关乎日后生活，也需要引起置业者注意。注重各种设备安装方便，留有放置冰箱的位置；厨房与餐厅应有便捷的联系，避免与其它行为空间交*。卫生间应有必要的分隔，符合生理卫生要求。大面积卫生间应独立分设厕所，洗衣机位置尽可能设在卫生间内，卫生间的门则应避免直接面向起居室。保持卧室独立性跟起居室、厨房、餐厅的开放性不同，卧室、书房和卫生间都有较强的隐秘性。这三者当中，卧室的独立性体现得尤为明显。在选购二手房时，要特别注意这一点。为保证起居室和卧室的独立性，面向起居室的卧室数，以不多于私室总数的二分之一为
10、宜。也可设置玄关，即从室外到室内有一个过渡空间。推荐采用可拆隔墙和推拉门、折迭门，以扩大空间使用效率和提供改造的便利，也可以适应居住者的需求变化。买二手房贷款注意事项买二手房贷款注意事项我看好了一套30多万元的二手房，但其中一部分的房款得靠贷款解决。现在，我还没有和卖主签约，但中介向我承诺房子贷款肯定没问题，还会尽量帮我多贷点，并催促我赶紧签合同、交首付款。由于这套房子是上世纪80年代建造的，请问，银行对二手房贷款，特别是高房龄二手房贷款有什么要求吗？答：为避免自身风险，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，主要包括：一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷
11、款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款；二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款；三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款；四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款；五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。问：面积缩水该双倍返还价款吗？（上海读者吴百为）我跟开发商签了商品房预售认购合同，买了一套23
12、1.06平方米的房子，也按约交了全额房款1340148元，但对方却没能如期交房。后来我了解到，我买的房子实际面积比合约里的面积减少了35.64平方米，开发商就是为此才无法如期交房的，请问，我能向开发商请求返还房价款吗？答：房屋实际面积比合同约定面积缩小了35.64平方米，缩水面积达15%，根据相关法律，商品房面积缩水超过3%，开发商应双倍返还房款。因此，开发商应双倍返还给您面积误差比超过3%部分的房款。据此，开发商不仅应将房屋交付给您，还应该返还给您房款36万余元（计算公式：134014831340148122）及支付相应违约金。看看8家银行的10种还款方式,各有优缺点1各大银行：等额本息、等
13、额本金日前国内各大银行，采用较多的传统浮动利率房贷为“等额本息”和“等额本金”还款法两种。等额本息：购房者在贷款期内，每月以相等的金额偿还本金和利息。优点：每月还款额相等，便于购房者安排资金支出。缺点：还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出是所有还款方式中最高的。等额本金：借款人将每月本金等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，还款额初期较多，随每月递减。优点：与等额本息相比，可以节省大量利息支出。缺点：还款开始阶段月供比较高。适合人群：等额本息适用于经济收平均的购房者；等额本金适用于经济能力较强的购房者。2光大银行：固定、浮动利率互转业务固定利率房贷与浮动利率房贷转换，使借
14、款人可以更灵活地规避利率波动风险，从容安排安放家庭支出，降低借款成本，方便家庭理财。优点：规避利率上调风险。同时，与同品种的招商银行和建设银行相比，光大银行的优惠利率已经牌同业中的较低水平。已申请浮动利率的客户转换固定利率业务，银行不收取任何费用。缺点：对于已输固定利率房贷，且固定利率贷款续期在上年以上年以下的客户，在缴纳一定违约金的情况下，才能申请转办浮动利率房贷。适用人群：对利率未来预期看涨的客户，可选择固定利率房贷，来规避利率上涨带来的风险。3农业银行：接力房货针对子女作为所购房屋的产权人，父母双方或一方与其子女可作为共同借款人，接力还款。说通俗点，就是父母还不了的，由子女接着还。优点：
15、可以将借款人年龄及贷款年限适当延长，不受相关规定的限制。缺点：父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。适用人群：作为子女的借款人预期未来收情况较好，但目前收偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过啬父母作为共同借款人以增加贷款金额。4深圳发展银行：双周供将还款方式从原来每月一次，变为每两周一次，每次还款额基本为原来月供的一半。优点：比月供减少利息支出，并且能缩短还款期限。缺点：对月收入不宽裕或者工资发放不定时的借款人来说，可能会带来一些信用风险。适用人群：每月收入可以分多次入账，还款能力充足，或准备缩短还款期限的贷款人。5上海银行：宽限期还款宽限期还款方式是指
16、个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，贷款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额酬金或等额本息方式还本付息。优点：可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。缺点：增加首年因未冲还本金而导致的利息支出。适用人群：用于买房集中用款带来的资金紧张善的客户群。6建设银行：个贷通为帮助客户盘活个人资产，建行推出“房产一次抵押，贷款循环使用”的“个贷通”业务。该产品面向建设银行已有的个人贷款的客户，只要设立一次个人房地产最高额抵押，优质个人客户即拥有相应授信额度，在授信期限内可享受随需随贷的一站式融资服务。优点：市民在按
17、时还贷的同时，还购车、旅游、再购房、创业等多方面个人融资需求时，无需再次输贷款需求时，无需再次办理贷款审批，就可在最高授信额度范围内多次循环使用。缺点：多次循环融资，但利率无明显优惠。适用人群：贷款抵押物只有一件，但有多次贷款需要的客户。7民生银行：移动组合房贷允许客户针对不同时期的家庭收情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。优点：便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式，有能力时多还，压力大时少还。与等额本息方式相比，移动组合房货还可能节省一部分利息支出。缺点：由于还款总期限是固定的，因此如果还款数额较低的月份较多，后期还款压力也就
18、会越大。适用人群：适用收入不固定的消费者买房。8交通银行：二手房贷优惠措施交行在“您贷款、您做主”的二手房贷款活动中推出了多项住房按揭服务措施。交行对个贷客户最多可实行项费用的减免政策，其减免项目包括：一年内提前还款手续费、公证费、商业贷款保险费、评估费和担保费等。优点：降低个人申请二手房贷款的相应费用。缺点：减免政策还需按房屋、个人等实际情况而定。适用人群：适用面广，除高端资质客户适用外，普通客户也能申请使用此业务，来减免二手房申请成本。9中国银行：直客式房贷“直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款的额度、占总房款比例
19、、期限以及还款方式等，都可以根据购房者的需求决定。优点：买房时可以输一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠，另外由于避开了开发商和中介，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。缺点：没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司因此会多付一笔担保费。适用人群：有稳定收入，有良好的授信纪录，所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。10中国银行：贷活两便房贷客户只要将期月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如有闲钱存入该账户，存款余额超过一定金额以上的部分按一定比例被视作提前还贷，可达到养活贷款利息支出的目的。同时这一账户本身又具有活期账户的所有功能，客户可随时从账户中支取部分或全部存款用投资。优点：手
20、中有些闲钱，既可以提前还贷养活利息支出，又可以随时支配进行其它投资获益。缺点：提前还款对金额有一定限制，门坎定在10万元以上。适用人群：想提前还款且有投资意向的客户。购买二手房必须先学十六招购买二手房必须先学十六招眼下，二手房市场很红火。随着购房观念的进一步理性化，人们看到了购买二手房的好处。很多人一生要经历多次置业，在经济条件不是太宽裕的时候，买套各方面还不错而价格较之新房要便宜的二手房是不错的居住和投资方式。但如何买到称心如意的二手房呢？我总结了一下，该注意的方面还真不少，打算买二手房的人不妨参考。一、产权清晰产权证上的房主是否与卖房人为一个人；搞清楚所售房屋的性质；产权证所确认的面积与实
21、际面积是否不符；验看产权证的正本而且到市房管局查询此产权证的合法性。二、房屋结构是否有私搭私建部分；是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构；如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么算的问题。三、居住空间观察房屋的内部结构户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹？墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。四、房屋配套打开水龙头观察水的品质、水压；打开电视看一看图像是否清楚；确认房子的供电容量；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况；煤气的接通情
22、况；小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器。五、装修状况原房屋是否带装修，装修水平和程度如何；是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。六、物业管理水、电、气的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。七、居住费用水、电、气、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。八、旧房历史哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限，哪些人住过，什么背景，是哪种用途，是否发生过不好的
23、事情，是否欠人钱，或者发生过盗窃案，是否欠物业管理公司的费用以及水、电、气、暖的费用。九、邻里情况好邻居会让你生活愉快；在不同的时间在小区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。十、房屋价值自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。十一、贷款条件二手房按揭的条件是：满18岁，有城镇户口，本市、外地均可；能提供稳定的收入支付本息的证明；愿意将所购的房子作为抵押，或者能提供其它符合条
24、件的抵押；所购房屋产权所属真实可靠；支付有关手续费。十二、产权的完整性确认产权的完整性，有没有抵押？包括私下抵押等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。十三、产权交接找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。十四、产权的过户必须要经市房产管理局办理产权变更手续后才算完成过户手续，有中介公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，一定要产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。十五、应不应该找中介公司公房上市采取两头把关、中间放开
25、的政策，中间的交易过程完全由中介公司来操作；中介公司的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；在把你的业务交给中介公司之前应该了解：中介公司提供的服务有哪几项？是否可以帮助申请二手房按揭？买卖过程中若发生了问题，中介公司是否有义务、有能力负责赔偿损失；中介公司的服务收费标准是多少？是否能保证买到称心的二手房？十六、了解中介公司诚信中介公司应该提供两证：有效的工商局颁发的营业执照，市房产管理局颁发的中介代理行证书。资质证书是行业管理部门颁发的，对保证中介公司的可靠性更有作用。专家教你几招：二手房买卖中户口该如何处理专家教你几招：二手房买卖中户口该如何处理在二手房买卖过程中
26、，由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷很多，户口问题必须得到购房者的足够重视。笔者认为，引发户口问题的原因主要有以下三个方面：第一，房屋权属管理和户籍管理不可分离；第二，法院不能直接对户口迁移作出民事判决；第三，现有的户籍管理政策存在漏洞，难以应对房屋转让过程中产生的户口问题。那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其它人的户口仍未
27、迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购
28、买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。曾有一位当事人向笔者咨询，问是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为下家很喜欢上家的房子，除户口问题以外的其它交易条件都很满意。从促成交易和降低风险的原则出发，笔者向其提供了两条建议：一是约定较高的逾期违约责任，并要求出售方提供现金担保；二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。这个建议最终被他们接受，双方进行了交易。笔者在实际工作中曾碰到很多交易完成后出售方未能按约迁移户口的纠纷。直接向法院起诉只能追究违约责任，却不能诉请迁移户口，而有的当事人没
29、有约定具体的违约责任标准，情况更加糟糕。一般情况下，除了追究合同责任以外，购房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不可回避的一个问题是，现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定，导致了制度性漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定，对于出售方未迁出的情况下，购房者的户口难以迁入。针对上述问题，笔者建议相关部门可以采取以下措施解决纠纷：第一，设定户籍转移的前置审查程序。既然户籍管理和房屋的产权管理不可分离，索性设定在产权转移时的户籍审查，设定合理的户籍审查义务，以避免问题的出现。第二，采取灵活的分户措施。对于上家户口在房屋转让过程中因种种原因而
30、导致未能迁出的，采取分户策略，将原上家户口变成空挂户口，以解决购房人的户口迁入问题；实践中也有这样做的，但严格意义上来说，尚属于协调处理的结果，和现有的政策口径存在一定的冲突。第三，设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，出售方出售房屋后一定期限内未迁移户口的，可以通过一定的程序将这类户口封存起来，以解决灵活分户而可能带来的后遗症。卖二手房要交哪些税我现要买一套新房，将现住的房子卖出还贷款，现住房子为购买人家的已售公房，交易至今不满5年，请问：如果我在交易不满5年的情况下再出售要交哪些税，税率多少？如果等到满5年再交易可减免哪些税？谢谢！售后公房是不需要缴营业税的，只需按照政策缴纳个人
31、所得税首批银行公布上海房贷利率细则 明年上调0.27%部分银行承诺：浮动利率房贷随时可换固定利率房贷在央行宣布加息新规后，昨天，农行、交行、上海银行率先公布了上海地区的房贷利率调整细则。房贷利率明年1月1日起上调0.27%、对资信记录良好的市民执行利率下限（即基准利率的0.85倍），各银行步调一致。记者了解到，这两天市民咨询最多的是问题就是，能否将自己的浮动利率房贷换成固定利率房贷。银行表示，市民可以随时进行转换。据悉，除了农行之外，其它三家大银行包括中国银行、工商银行及建设银行上海分行都表示，还没接到总行关于房贷利率调整的相关通知，但估计和其它银行差不多。记者了解到，目前推出固定利率房贷的银行有光大银行、农行、招行、中行等，这些银行均表示可以接受市民将浮动利率贷款换成固定利率房贷的申请，包括同行转、跨行转。农行有关负责人表示，那些在
