1、房地产项目成本构成10000平方米高层住宅开发成本该土地位于重庆沙坪坝地区重庆大学旁边的一个有待拆迁的城市土地，已知原有房屋建筑面积为5000平方米，新开发建设的高层住宅的建筑面积为10000平方米，容积率=2。第一部分 成本项目构成名称及解释序号名称各项费用名称的解释1土地费用土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成1.1土地出让金土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。1.2征用耕地的补偿费用征收耕地的补偿费用包括
2、土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。1.2.1征（土）地管理费征（土）地管理费是指由用地单位支付的,因征地产生的各项费用和土地管理费的总称。1.2.2青苗补偿费青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。1.2.3土地补偿费是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。1.2.4农业人口安置费用农业人口安置费用指拆迁规定的过度期限内，由被拆迁房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的临时安置补助费。在过度期限内，拆迁人已向被拆迁人提供周转房的不支付该费用。1.2.5地上、下附着物补偿费地上附着物补
3、偿费：是指原土地所有人或使用人投入劳动和资金所建的依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等的补偿费。附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。1.2.6水利设施维修分摊1.2.7耕地复垦基金指有关企业和个人为履行土地复垦义务，在自行没有条件复垦或者复垦没有达到规定要求时，向当地政府或土地行政主管部门缴纳的进行土地复垦的费用1.3城市房屋拆迁补偿安置费城市房屋拆迁补偿安置费是指城市房屋拆迁是需要支出的费用。1.3.1拆迁代办费用拆迁代办费用主要用于对被拆迁房屋（含附属物）及其所有人、使用人进行调查摸底，拟定拆迁补偿安置方案、动员拆迁、代办草拟或签订拆迁补偿安置协议并组织实施等。1
4、.3.2拆迁管理费拆迁管理费由批准拆迁的房屋拆迁主管部门在核发房屋拆迁许可证时，向拆迁人收取。1.3.3拆迁安置补偿费拆迁安置补助费是指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的拆迁安置补助费作为其自行解决住房的补助。1.3.4货币安置费用货币化安置,是指在拆迁住宅房屋中,拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款,由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式1.3.5房屋产权补偿及评估费房屋产权补偿及评估费是执行国家计委、建设部制定的房地产中介服务收费标准服务性收费。1.3.6搬迁补助费拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。1.3.7提前搬迁
5、奖励费提前搬迁奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。1.4附属设施补偿费1.4.1经济损失补助费经济损失补助费是由于拆迁导致人们生活等不便造成的经济损失。1.4.2电话迁移费电话迁移费是由于拆迁导致电话迁移所应付的补偿费用。1.4.3水电总表等设施的拆迁补偿水电总表等设施的拆迁补偿是指由于拆迁导致水电总表等设施迁移所应付的补偿费用。1.5购买时由买方缴纳的税费1.5.1土地使用税土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费1.5.2契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税1.5.
6、3耕地占用税是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税2勘察设计及前期工程费（除规费）勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用2.1市场调查及产品策划市场调查是在市场营销的整个领域中的一个重要元素。它能识别、定义市场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。 产品策划应该是怎么规划该产品在有限的时间得到最好的利润的具体超做步骤。2.1.1可行性研究可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的
7、综合研究。2.1.2前期调研费2.1.3前期策划费2.2规划设计费工程项目的规划设计费2.2.1规划建设工程规划综合费是政府的非税收入，纳入同级财政预算，专项用于城市规划工作所需经费，实行“收支两条线”管理，使用重庆市财政局统一印制的收费票据。2.2.2工程设计费工程设计费是指设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用。2.3地质勘查费对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用2.3.1工程勘察费工程勘察费是指勘察人根据
8、发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等收取的费用。这里指通用工程勘察收费。2.4园林景观绿化设计费在建筑设计或规划设计的过程中，对周围环境要素的整体考虑和设计，包括自然要素和人为要素，使得建筑和自然环境产生呼应关系，提高整体的艺术价值2.5三通一平三通一平包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用2.6原有建筑物的拆除是指对项目用地范围2.7施工图审查费施工图审查费是指依法取得省建设行政主管部门颁发的施工图设计文件审查机构认定书、省价格主管部门确定收费资格的施
9、工图审查机构，受建设单位委托，按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查所收取的费用。2.8勘察成果审查费对勘察成果进行审查所需要缴纳的费用2.9监理费工程建设监理费的构成是指监理单位在工程项目建设监理活动中所需要的全部成本,加上合理的利润和税金。3建安工程费建安成本是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用，在建设期是均匀投入。3.1直接费直接费由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费组成3.1.1直接工程费是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人、材、机的费用。3.1.1.1人工费
10、指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资、工资性津贴及属于生产工人开支范围的各项费用3.1.1.2材料费指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用。3.1.1.3机械使用费指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其他机械费。3.1.2措施费是指为完成工程项目施工，发生与该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用3.1.2.1环境保护费指在正常施工条件下，环保部门按规定向施工单位收取的噪音，扬尘，排污等费用和施工现场为达到环保部门要求所需要
11、的各项费用3.1.2.2现场安全文明施工费指施工现场安全文明施工所需要的各项费用。包括脚手架挂安全网、铺安全竹笆片、洞口五临边及电梯井护栏费用、电气保护安全照明设施费、消防设施摊销费、施工现场环境美化、现场生活卫生设施、施工出入清洗及污水排放设施、建筑垃圾清理外运等内容3.1.2.3临时设施费临时设施费，指施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。3.1.2.4夜间施工费指按施工规范、规程要求或施工组织设计要求，为了确保工期和工程质量，因需要夜间施工而发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用3.1.2.5二次搬运费因
12、场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费3.1.2.6大型机械设备进出场及安拆费是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需要的辅助设施的费用3.1.2.7模板及支架费指施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的制作、安装、拆除、维护、运输费用及模板、支架等周转材料的摊销（或租赁）费用3.1.2.8脚手架费指施工需要的各种脚手架搭设、加固、拆除、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用3.1.2.9已完工程及设备保护费是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护
13、所需要费用3.1.2.10排水、降水费是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水，降水措施所发生的各种费用3.1.2.11垂直运输机械费指在合理工期内完成单位工程全部项目所需要的垂直运输机械台班费用3.1.2.12冬雨季施工增加费指在冬雨季施工需增加的设施（如防雨、防寒棚）、劳保用品、防滑、排除雨雪的人工及劳动效率降低等费用（不包括冬季施工的蒸气养护费）。 3.2间接费由规费和企业管理费组成3.2.1规费指政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用3.2.1.1工程排污费是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。3.2.1.2定额测定费是指使用定额对工程进行测定所缴纳的费用3.2.1.3社会保障费社会保
14、障费是指被保险人参加保险时,根据其投保时所订的保险费率,向保险人交付的费用。包括养老保险费，失业保险费和医疗保险费。3.2.1.3.1养老保险费是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。3.2.1.3.2失业保险费是指企业按照国家规定标准为职工缴纳失业保险费。3.2.1.3.3医疗保险费是指企业按规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。3.2.1.4住房公积金是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。3.2.1.5危险作业意外伤害保险是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。3.2.2企业管理费3.2.2.1管理人员工资是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职
15、工福利费、劳动保护费等3.2.2.2办公费指行政管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。3.2.2.3差旅交通费指职工因公出差，调动工作（包括家属）的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费、工伤人员就医路费，工地转移费以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费，车船使用税。3.2.2.4固定资产使用费指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁3.2.2.5工具用具使用费指行政管理使用的、不属于固定资产的工具、器
16、具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、摊销和维修费。3.2.2.6劳动保险费指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、6个月以上的病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费3.2.2.7工会经费是指企业按职工工资总额计提的工会经费3.2.2.8职工教育经费是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用3.2.2.9财产保险费是指施工管理用财产、车辆保险3.2.2.10财务费是指企业为筹集资金而发生的各项费用3.2.2.11税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城乡维护建设税及教育费附加等3.2.2.
17、12其它3.3利润是指施工企业完成所承包工程获得的盈利，即按规定应计入安装工程造价的利润。我市按不同工程类别实行差别利润率。3.4税金指按国家税法规定应计入工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加3.4.1营业税指为了维护国家税收政策的统一性和严格性，国家规定对国营施工企业承包建筑安装工程或其他工程业务所取得收入征收的一种税3.4.2城市维护建设税是指为加强城市维护建设、扩大稳定城市维护建设资金来源，特设立征收的一种税3.4.3教育费附加是指为加快发展地方教育事业、扩大地方教育事业资金的来源，特设立征收的一种地方税4公共配套设施建设费公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套
18、服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。4.1小区居委会是指小区内建设居民委员会办公室所需的费用4.2小区派出所是指小区内建设派出所用房所需的费用4.3小区幼儿园是指小区内建设幼儿园用房所需的费用4.4小区消防中心是指小区内建设消防中心所需的费用4.5小区配电室是指小区内建设配电室所需的费用4.6小区热力交换站是指小区内建设热力交换站所需的费用4.7小区停车场是指小区内停车场建设所需的费用4.8小区公共厕所是指小区内建设公共厕所所需的费用5基础设施建设费用 基础设施配套建设费是指政府用于
19、城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分，主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等。5.1小区道路工程费包括小区道路建设费用5.2小区供气工程费包括燃气工程安装费用和一户一表费5.3小区供电供水工程费包括电力工程费用和自来水管网的安装费用5.4小区室外地下网管建设费是指小区内铺设水管、燃气管道等各项设施的费用5.5小区绿化工程费包括小区内部建设各项园林绿化设施所需的费用5.6小区通讯工程费是指小区内铺设电信网络等设施的费用5.7小区人防建设费人防工程费是指按战备要求而修建，由人防部门统一建档和管理的各类地下工程所需的费用5.8小区环保工
20、程费是指小区内垃圾站等各项建设费用5.9小区消防建设费 是指小区内建设消防中心所需的费用6管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。6.1监察审计费政府审计机关或行使政府审计职能的其他机构对建设单位的建设项目资金实施监察审计所收取的费用6.2资质年审费是指市建设委员会每年对建设单位的资质进行审查，并收取的费用6.3营业执照年审费是指市建设委员会每年对建设单位的执照进行审查，并收取的费用6.4治安费是指专门用于社会治安综合治理基层基础工作和
21、群防群治工作，治安联防队员、治安巡逻员的补贴、人员防护用品；制作值勤证件、标志等的费用6.5卫生费是指用于清扫城市道路的民办保洁队员的工资支出和民办保洁队的保洁工具费用支出的费用6.6行业管理部门培训费行业管理部分用于人员培训方面的费用6.7城市交通集资费企事业单位向政府有关部门所缴纳的用于城市交通建设和维护的相关费用6.8报刊费企业征订的报刊杂志所花费的费用6.9街道管理费企业所在的街道办事处向企业收取的管理费用6.10 教育基金专门征收的用于教育事业的一种特别目的的基金6.11计划生育管理费计划外生育费是一项为控制人口过快增长,对计划外生育夫妻征收的补偿性资金,必须全部用于计划生育事业。6
22、.12 社会统筹社会统筹医疗基金是指用人单位为职工缴纳的医疗保险费中，扣除个人帐户后的其余部分。社会统筹医疗基金属于全体参保人员，由社会保险机构集中管理，统一调剂使用。社会统筹医疗保险基金实行专项储存、专款专用、任何单位和个人不得挪用。6.13 管理人员工资指管理人员的基本工资和各种工资性津贴以及辅助工资。不包括由材料采购及保管费、职工福利基金、工会经费及营业外开支人员的工资；6.14 差旅费指房地产企业职工因公出差，调动工作（包括家属）的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费、工伤人员就医路费以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃
23、料、养路费，车船使用税。6.15办公费指房地产企业行政管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等费用。6.16 劳动保险费是国家强制性地要求用人单位为劳动者提供各种社会保险所应支付的非工资成本的费用。通过缴纳劳动保险费，用人单位将其承担的社会保险责任转移给国家。6.17养老保险费是国家强制性地要求用人单位为劳动者提供各种社会保险所应支付的非工资成本的费用。通过缴纳养老保险费，用人单位将其承担的社会保险责任转移给国家。6.18职工教育费在职工工资总额的的范围内掌握开支7财务费用开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括经营期间利息支出、金融机构手续费
24、及其他筹资费用8销售费用指开发产品在销售前的改装、修复费，开发产品销售过程中发生的广告宣传费、代销手续费、产品维护费等；8.1销售人员工资包含销售部门职工基本工资及加班费等8.2销售人员福利费每月按销售部门职工工资一定比例计提的职工福利费8.3工会及教育经费按照销售部门职工工资一定标准计提的工会经费和职工教育经费8.4办公费用包括销销部门购买和使用的各种办公用品，及办公用具的修理费等8.5业务招待费销售部门对外招待发生的费用8.6车辆使用费销售部门使用车辆发生的油料、路桥等费8.7广告费销售部门对外宣传所产生的广告费用8.8业务宣传费包含促销费（包促销赠品费）、宣传品费（指业务宣传品的制作费用
25、和购买宣传品的费用）以及业务宣传活动中发生的其他费用8.9策划代理费销售代理商业务提成及支付给其他中介机构和个人的手续费。8.10 合同备案费指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费等8.11其它以上费用中未包括的费用9销售税费9.1签订预售合同时需缴纳的税费9.1.1印花税对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3交纳。9.2签订购房合同时需缴纳的税费 9.2.1营业税转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。9.2.2城
26、市维护建设税它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。9.2.3教育费附加这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。9.2.4房产税房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。房产税实行的是比例税率：以房产余值为计税依据的，税率为1.2%。以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式：房产税应纳税额 = 房产评估值70%1.2%或：房产原值70%1.2%
27、房产税应纳税额 = 租金收入12%9.2.5房地产交易手续费办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。9.3在申办产权证过程中需缴纳的税费 9.3.1房屋所有权登记费对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。10规费10.1规划费用10.1.1城市建设配套费 城市建设配套费用于城市基础设施和教育基础设施配套
28、建设，包括：城市主干道及其附属的桥涵、城市立交、隧道、消火栓、路灯、绿化、环卫设施、公交停车港等基础设施建设和中小学危房改造、“普九”义务教育基础设施配套建设。10.1.2规划许可执照费指建设单位或个人必须缴纳建设工程规划许可执照费，含技术审核、服务费10.1.3规划管理费是指在规划管理过程中收取的费用10.1.4建委系统收费是指建设委员会在工程建设过程中收取的各项费用 10.2建设工程质量监督费是指工程在建设过程中进行质量监督所收取的费用10.2.1建设工程交易所服务费是指工程在建设过程中进行交易等服务所收取的费用10.2.2前期咨询收费指导标准是指工程在建设前期向咨询单位进行咨询所缴纳的费
29、用10.2.3招标管理费指在招标过程中所需要支付的管理费用10.2.4合同公证费 10.2.5定额测定费是指使用定额对工程进行测定所缴纳的费用10.2.6预算编制费是指施工之前进行的预算编制、测量所花费的费用10.2.7保险费保险费是指被保险人参加保险时,根据其投保时所订的保险费率,向保险人交付的费用。当保险财产遭受灾害和意外事故造成全部或部分损失,或人身保险中人身发生意外时,保险人均要付给保险金。10.3人防易地建设费指专项用于人民防空工程建设的费用10.4园林、绿化赔偿费对园林、绿化等造成破坏所要支付的费用10.5超标噪声排污费指噪声污染等对于影响周围居民正常生活休息所要支付的费用10.6绿化建设费是指工程建设项目绿化建设过程中所要支付的费用10.7国土房管系统规费是指国土房管系统规定必须交纳的费用。10.7.1预售许可证办理费是指办理预售项目许可证所需支付的费用10.7.2初始登记费是指房地产项目在开发之前需要交纳的登记费10.7.3卖房时交易手续费是指开发项目在交易时所需交纳的手续费10.7.4房产测绘费房产测绘属于国家管理的重要的经营性收费项目10.7.5地质灾害评估收费是指建设项目在开
