1、房地产项目合作开发协议书房地产项目合作开发协议书甲方：乙方：第一章、总则：第二章、机构的设置和职责分工第三章、费用的分担第四章、会计财务制度第五章、衡宇的分派第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式第七章、土地竟买：第八章、工程前期：第九章、工程营造：第十章、衡宇销售：第十一章、完工材料报批：第十二章、工程保修：第十三章、物业管理第十四章、本协议的变更和终止第十五章、违约责任第十六章、合同管理第十七章、其他约定事项第一章 总则 按照 国土资源和衡宇管理局等单位发布的 号国有土地利用权拍卖预报的规定， 国土资源和衡宇管理局定于 年 月 日公开拍卖 宗储蓄国有土地利用权。经本协议本协议当事人当
2、事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定联合参加 号地块的竟买，拍买购得该地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。项目部是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造（本协议当事人按整楼座取得房屋的除外）、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。分得房屋的销售由本协议当事人自行负责。本协议当事人通过联合竟买的方式取得
3、合作项目的土地。本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。根据经审批的施工图分配房屋。按照各自分得的房屋，分别办理商品房预售许可证，本协议当事人各自销售其分得的房屋。合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。第二章 机构的设置和职责分工为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员一路设立“”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权利机构。项目手下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。项目部由 人组成,
4、其中甲方派员 人,乙方派员人,丙方派员 人。项目部设总领导1人,副总领导 人。项目部的职责：全权负责和决定合作项目的一切事宜。项目部的议事规则：项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后肯定。项目部例会由项目部领导主持，领导因故不能参加的，由副领导主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致肯定，达不成一致的，按每方缴纳竟买保证金数额比例予以表决，其重要事项按占竟买保证金数额的三分之二方的意见办理，一般事项按占竟买保证金数额过半数方的意见办理
5、。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行肯定。领导的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。副领导的职责：副领导协助总领导的工作。 综合部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。综合部设领导人。综合部的职责： 综合部领导的职责：工程前期部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。工程前期部设领导人。综合部的职责：综合部领导的职责：工程部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。工程部设领导人。工程部的职责：工程部领导的职责：销售部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。销售部设领导人，销售部领导的人选由项目部决定。销售部的职责： 销售部领导的
6、职责：财务部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。财务部设领导人。财务部的职责：财务部领导的职责：工程予决算部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人。工程予决算部设领导人。工程予决算部的职责：工程予决算部领导的职责：第三章 费用的分担合作项目的配套费用，在分房方案肯定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案肯定后，按分得衡宇得建筑面积的比例进行分摊。衡宇完工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。本项的配套费用是指建设和安装衡宇基础外墙之外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全数费用。工程款在分房方案肯定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分
7、房方案肯定后，按分得衡宇得建筑面积的比例进行分摊。衡宇完工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。如本合同当事人是按整楼座取得衡宇的，衡宇工程价款、税费由各自大担。本项的工程款是指建设和安装衡宇基础外墙之内所发生的全数工程款和相关税费。合作项目发生的竟买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案肯定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案肯定后，按分得衡宇得建筑面积的比例进行分摊。衡宇完工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定
8、后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。售楼处的建造费用和售楼处领导的工资，在分房方案肯定前，按竟买保证金的比例予以分摊，分房方案肯定后，按分得衡宇得建筑面积的比例进行分摊，衡宇完工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。项目手下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各手下设各部的具体费用数额，届时由项目部肯定。本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。除销售部领导外，其他销售人员的工资、福利、保险和在销售工程中发生的全数费用均由派出方负担。本协议项下合作项目的贷款利息按
9、比例予以分摊。项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用,在分房方案肯定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案肯定后，按分得衡宇得建筑面积的比例进行分摊。衡宇完工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。第四章 会计财务制度合作项目所涉的会计、税务各自进帐，别离处置。合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留很多于两方式定代表人的印鉴。资金的支出由项目部书面决定后，由财务部实施。主管会计和出纳应由不同本协议当事人别离委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情形。财务部应按期以书面的方式发布费用支出情形。通过银行贷款解决合作
10、项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。第五章 衡宇的分派施工图通过审批后，由项目部肯定分房方案。协商不成的，由项目部按照本协议当事人缴纳竟买保证金的比例，将衡宇划分为若干份，通过抓阉的方式分派衡宇。任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分派后剩余的衡宇。第六章 合作项目所需资金和其他费用的支付方式竟买保证金的缴纳日期按项办理。拍卖机构佣金的缴纳日期按项办理。土地出让金的缴纳日期按项办理。竟买土地不成的,其竟买保证金的退还按项办理。工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。合作项目各项
11、税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在衡宇租赁合同签定前缴纳。按照建设工程施工合同的约定,届时由项目部肯定具体的支付工程款日期。按照建设工程设计合同的约定,届时由项目部肯定具体的支付设计费日期。按照建设工程监理合同的约定,届时由项目部肯定具体的支付监理费日期。其他费用的支付,届时由项目部按照合作项目的进度另行肯定。第七章 土地竟买：本次拍卖会及本协议当事人一路拟竟买的地块的简介：根据 ， 国土资源和衡宇管理局等单位将在 举行青岛市储蓄国有土地利用权出让拍卖会。本协议当事人决定参加上述 号拍卖地块的竟买。号地块的基本情况和规划设计主要指标1.地块
12、位置:2.地块总面积:3土地用途：4土地面积:5容积率：6.建筑密度：7、绿地率：8.计划建筑面积：本协议当事人一致同意，竟买 号地块的楼面地价的竟买应价不超过人民币元/平方米。竟买保证金人民币元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保证金应于 国土资源和衡宇管理局规定的截止日期的 日前支付给出资最多的一方，由其代本协议其他当事人转交青岛市国土资源和衡宇管理局。拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的 日前向出资最多的一方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。本协议当事人按竟买保证金的比例分摊拍卖佣金。分房方案肯定后，按分得衡宇得建筑面积的比例进行分摊。衡宇完工测绘后，依照每方分得衡宇的确权
13、面积具实结算。 土地竟买的有关手续，由出资最多的一方负责办理。竟买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐后 日内退还本协议当事人。每方派员一名参加拍卖会，由出资最多的一方派员负责举牌。竟买成交的，由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。拍卖成交后,本协议当事人最迟应于 国土资源和衡宇管理局规定的截止日期的 日前备齐土地出让金,并通过出资最多的一方转交 国土资源和衡宇管理局。国有土地利用权出让合同由出资最多的一方代本协议当事人签定。拍卖成交后至国有土地出让合同签定前，任何一方毁约致使其他方将竞得土地再行拍卖的，违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金，如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责补足
14、差额。应价超过项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。除竟买不成的，任何一方已支付的竟买保证金和佣金再也不退还。竟买不成的，除项外,本协议的其他条款自动失效。第八章 工程前期：合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办,本协议当事人应予以踊跃协助。工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项：一、报批建设项目的立项和可行性研究报告二、建设项目的市场调研，肯定开发项目的整体方案；3、计划设计单位招标（或肯定计划设计单位），签定计划设计合同；4、计划方案设计和计划方案的报批；五、申
15、领建设用地计划许可证；六、建筑设计单位招标（或肯定建筑设计单位），签定建筑设计合同；7、方案设计和施工图的审批；八、申领建设工程计划许可证；九、施工单位招标（或肯定施工单位），签定建设工程施工合同；10、监理单位招标（或肯定监理单位），签定工程监理合同；1一、委托质检工作；1二、申办动工计划和施工许可证；13、办理计划验线，开发项目动工。办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,本协议当事人应在缴纳费用的 日前支付给财务部。第九章 工程营造 合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式肯定。未经其他本协议当事人协商一致，本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。合
16、作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式肯定。建设工程施工合同应具有下列条款：一、工程总价款采用“包死价”和工程设计变更据实结算的决算方式：二、工程材料由施工单位总包，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付。届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后，由财务部执行。工程的签证、隐蔽记录等工程资料由工程部保留。工程的施工和管理由工程部负责,工程施工进程中的资料由专人负责。第十章 衡宇销售：按照本协议当事人分得的衡宇,别离办理商品房预售许可证。分得的衡宇由本协议当事人独
17、自派员销售。以各自的名义别离与购房的业主签定商品房生意合同，各自出具收款收据。收取的购房款进合作项目设立的独立帐户。售楼处衡宇建设费用、营销费用、购买办公家具和销售部领导的工资按分得的衡宇的面积分摊。待工程完工测绘后，按确权的建筑面积据实决算。本条约定的售楼处衡宇建设费用是指建设售楼处发生的土建和安装费用。本条约定的营销费用是指为销售衡宇通过媒体进行广告宣传所发生的费用。衡宇的销售采用统一的商品房生意合同文本。商品房生意合同文本的起草由合作项目聘用的法律顾问负责。本协议当事人选派的销售人员，应通过培训后方能上岗。本协议当事人选派的销售人员应服从销售部领导的管理。第十一章 完工验收和完工材料的报
18、批：工程的完工验下班作,由项目部负责统一组织,其他各部予以踊跃配合。第十二章 工程保修：衡宇交付后,其保修单位的肯定由本协议当事人协商的方式肯定。协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人一路委托第三人承担。衡宇的保修金按工程结算值的%计算，每方按实际分得的衡宇面积予以分摊。除工程出现严峻质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。工程保修金在工程保修合同签定时一次付清。保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担补偿责任。如一方承担了责任，其有权向保修单位予以追偿。第十三章 物业管理衡宇交付后,实行统一的物业管理。物业管理单位
19、的肯定，由本协议当事人协商一致的方式肯定。协商不成的，本协议当事人一路委托其他的物业管理单位，并与之签定物业管理合同。第十四章 本协议的变更和终止经本协议当事人协商一致,能够变更或终止本协议。未经本协议当事人的一致同意，任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。竟买土地被有关部门收回的，本协议自动终止。因不可抗力造本钱协议不能履行的，本协议自动终止。第十五章 违约责任任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的,每超期1日,按应交金额的 支付违约金。任何一方未按本协议第六章的约定支付费用的，超期超过30日，视为违约方舍弃本协议的一切权利和权益。其已支付的费用作为违约金。违约方已交的费用不足以补偿其
20、他守约方损失的，违约方应足额补偿其他方的全数损失。财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出单位按实际支付费用的 倍承担违约责任。第十六章 合同管理合作项目所涉的合同,实行洽谈权、审查权和批准权相对独立、彼此制约的原则。为保证合作项目的依法、规范开发，由本协议当事人一路聘请法律顾问。合同的洽谈按照合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加。按照洽谈的内容由参加人员起草合同要点或起草合同。合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责。合同的批准权由项目部行使。本项目所涉合同一概采用书面形式签定，严禁口头合同和非正式的书面协议。杜绝合同履行在先，签定在后的现象发生。洽谈部门在合同签定前，应审查对
21、方当事人的有效的营业执照、资质证书、资信状况；验明对方当事人是不是具有签定合同的主体资格；审查代理人是不是具有代理权、是不是超越代理权限和代理期限及其真实性；审查对方利用印鉴是不是合法与真实有效。在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。洽谈部门负责搜集、记录、整理、保管与合同有关的协议、往来函件等。合同履行进程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法。必要时应咨询法律顾问，一路提出解决办法，及时与对方协商解决。协商不成的，按照合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。各类合同统一由综合部专人负责管理
22、,综合部应对搜集、整理各类合同进行归档管理。土地出让合同、设计合同、工程监理合同、建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议、会议机要、信函、电报、电传、电话记录、签证、索赔报告、合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目、合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。第十七章 其他约定事项合作项目完成后，项目部及下设各部的办公家具、办公车辆和其他用品由项目部协商一致处置。协商不成的，通过变卖的方式处置，变卖所得的资金按比例分派。本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。本协议签定后,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得擅自变更或解除本协议。履行本协议进程中的有关补充协议、会议记录等材料均作为本协议的组成部份，与本协议具有同样的法律效劳。本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。本协议书一式份，其中正本份、副本份。正本本协议当事人各方各执份，副本各方各执份。每份协议书均具有同样法律效劳。甲方（盖章）： 乙方（盖章）：法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）： 委托代理人： 委托代理人：联系电话： 联系电话：本协议书签定日期： 年 月 日本协议书签定地址：
