1、房地产估价师房地产估价理论与方法重点预习82009房地产估价师考前辅导精讲班房地产估价理论与方法房地产价格和价值-2（上）一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1了解房地产价格的含义；2熟悉房地产价格的形成条件；3熟悉房地产价格的特征；了解地价与一般物品价格的不同；4熟悉房地产需求；5熟悉房地产均衡价格；来源：建设工程教育网6熟悉房地产供给；7熟悉房地产供求与价格关系的特殊性；8熟悉价值、使用价值和交换价值；9掌握成交价格、市场价格、理论
2、价格和评估价值；10掌握市场价值和非市场价值11掌握买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值；12了解原始价值、账面价值、公允价值和市场价值；13了解市场调节价、政府指导价和政府定价；14熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；15熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格； 16掌握总价格、单位价格和楼面地价；17熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；来源：建设工程教育网18熟悉起价、标价、成交价和均价；19熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。二、内容讲解第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类现实生活中经常出现这种情形：多个不同的名称可能指的是同一种事物，同一
3、个名称可能指的是多种不同的事物。科学的研究，要求尽可能避免混乱和含糊的用语。因此，进行房地产估价，必须弄清房地产价格和价值的种类以及每种房地产价格和价值的确切含义，以正确地理解和选用所接触到的价格和价值，把握需要评估的房地产价值的内涵。纵观古今中外，房地产价格和价值的种类繁多，名称也不完全一致，有的还是特定房地产制度政策或特定历史阶段的产物。不同的房地产价格和价值，所起的作用不尽相同；在评估不同的价值类型时，应采用的依据和考虑的因素也不尽相同。来源：建设工程教育来源：建设工程教育网网下面不是将每种房地产价格和价值单独一一介绍，而是将相关的几种价格或价值放到一起进行介绍。这样做虽然会出现个别重复
4、现象，但有助于更好地比较和理解，而且在不同的地方，介绍的角度也会有所不同。一、价值、使用价值和交换价值价值一词在日常生活中的含义很广，例如历史价值、艺术价值、学术价值、价值观、“人生的价值是什么”中的价值等等。在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值。其中，使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用；交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此，交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值；在房地产估价中通常所讲
5、的价值，也是指交换价值。任何一种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它人们就不能存活，但通常情况下它没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房地产质量、功能、完损程度、产权等进行“鉴定”，因为这些影响着房地产交换价值的大小。就如同对古董、
6、名家艺术品、珠宝玉石进行估价，如果不知其真伪来源：建设工程教育网和品质，肯定评估不出其真实的价值。因此，日本把估价称为鉴定评价是有其一定道理的。来源：建设工程教育网5房地产估价中的价值，一般是指（）。（2002年试题）A使用价值B交换价值C投资价值D账面价值答案：B6就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（）（2004年考试题）答案：二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（一）成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。成交价格是一个已经完成的事实
7、，是个别价格，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场行情的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：来源：建设工程教育网（1）卖价也可称为供给价格，是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者想尽量多卖一些钱，卖者出售房地产时总有一个内心愿意接受的最低价格（简称最低卖价），买者的出价必须高于这个最低价格他才愿意出售，其心态是在此价格之上越高越好。（2）买价也可称为需求价格，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者想尽量少花一些
8、钱，买者购买房地产时总有一个内心愿意支付的最高价格（简称最高买价），卖者的要价必须低于这个最高价格他才愿意购买，其心态是在此价格之下越低越好。（3）卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当最高买价高于或等于最低卖价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为：最高买价成交价最低卖价在图3-4（a）中，因为最高买价低于最低卖价，所以交易不能成功。在图3-4（b）中，因为最高买价高于最低卖价，所以交易可能成功，并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间。卖者和买者通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端（
9、但通常不成功）。实际的成交价将落在这一区间的某个位置，至于是刚好为最低卖价或最高买价还是在它们之间，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价会偏向最高买价。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行
10、情不了解等不良因素的影响；反之，则为非正常成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有以下7个：公开市场。交易对象本身具备市场性。众多的买者和卖者。买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中的任何一个买者或卖者对价格都没有控制的力量，没有显著的影响力。买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。理性且自私的经济行为。这又被称为“经济人假定”；其含义有二，即“人是理性的，也是自私的”。具体在交易中，指交易双方均是谨慎的，价格不受任何一方感情冲动的影响；卖者总想多卖一些钱，买者总想少付一些钱。买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者都充分了
11、解交易对象的性能和特点，充分了解市场行情。适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找合适的买者或卖者，而不是急于出售或急于购买。成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易（或出让）房地产的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格，挂牌成交价是指来源：建设工程教育网采取挂牌方式交易（或出让）房地产的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。在目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需
12、要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价。招标出让方式由于不仅考虑投标报价，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，中标人不一定是投标报价最高者，所以有一定的抑制地价的作用，但主要以投标报价高低确定中标人的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖出让方式由于“价高者得”，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。造成这种差异的原因，主要是三种出让方式的地价形成机制不同、地块位置的好坏不同，（拍卖、招标出让的地块一般位置较好）、缺乏经验、人为因素的干扰及管理体制约缺陷等。7在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意
13、接受的最低价格时，交易才会成功。（2003年试题）A高于B等于来源：建设工程教育网C低于D不高于E不等于答案：AB（二）市场价格市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。（三）理论价格理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。但理论价格也不是静止不变的。价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场
14、价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格；市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居民收入、房地产开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动（即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而
15、上下波动），它们之间的关系可见图3-5。就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是房地产的市场价格。（四）评估价值评估价值（appraisa lvalue）也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。例如，通常把市场法、收益法、成本法求得的价值分别称为比准价格收益价格和积算价格。从某种意义上讲，成本法测算出的价值倾向于最低卖价，收益法测算出的价值倾向于最高买价，市场法测算出的价值倾向于成交价格。此外，收益法测算出的价值趋向于理论价格，市场法测算出的价值趋向于市场价格。当房地产市场
16、比较成熟且处于正常状态时，市场法、收益法和成本法测算出的价值基本一致。在房地产价格存在泡沫的情况下，市场法测算出的价值会大大高于收益法测算出的价值。换句话说，如果市场法测算出的价值大大高于收益法测算出的价值，则说明房地产的价值被市场高估或者存在一定的泡沫。当成本法测算出的价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。评估价值虽然不是事实，但当为交易目的而估价时，评估价值与成交价格却有着密切的关系。由于缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业房地产估价为交易当事人提供要价或出价的参考依据，或者提供议价的
17、基础。在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是，由于估价师的专业知识、经验、职业道德等情况的不同，同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值往往不同。但称职的估价师所评估出的价值应当是基本一致的，彼此之间的差异会在合理的误差范围内。由上可见，要求评估的是客观合理的价值，而实际评估出的可能是带有房地产估价师个人主观因素的价值，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同。但从理论上讲，一个良好的评估价值正常成交价格市场价格。三、市场价值和非市场价值不论何种类型的房地产评估价值均是推测估价对象在一定条件下最可能的价格。这是一组按照价值前提或者说评估价值的本质来
18、划分的房地产价值。（一）市场价值市场价值（market value MV）过去称为公开市场价值（open market value MV），是多数估价项目需要评估的价值类型，国内外对它有许多定义，这些定义虽然表述上不完全一致，但内涵基本相同，是指估价对象在满足下列条件下进行交易最可能的价格：（1）交易双方是自愿地进行交易的卖者不是被迫地将房地产卖给个定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产。（2）交易双方是出于利己动机进行交易的交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。（3）交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售
19、，买方不是盲目地购买。（4）交易双方有较充裕的时间进行交易卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示。（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。市场价值还有一些隐含条件，包括：最高最佳使用；继续使用（对于企业而言即为持续经营）；市场参与者的集体观念和行为。如果给市场价值下个简要的定义，那么它是理性而谨慎的交易双方，处于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象，知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合上述市场价值形
20、成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以，房屋征收估价应当采用市场价值标准。8公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（）。（2006年试题）A卖方和买方掌握必要的市场信息B卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易答案：AD9城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（）（2003、2007年试题）答案：2009房地产估价师考前辅导精讲班房地产估价理论与方法房地
21、产价格和价值-2（下）（二）非市场价值在实际估价中，有些估价项目的要求评估的是在不符合市场价值形成的条件中的一个或多个条件下最可能的价格。凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而对市场价值以外的各种价值的一个概况性称呼。非市场价值主要有快速变现值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。市场价值和这五种非市场价值，可以说是六种基本价值类型。它们是一组按照价值前提或者说是评估价值的本质来划分的价值。1快速变现值快速变现值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产难以变现，如果交易时间较短（如销售
22、期短于正常或合理的销售期），则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。2谨慎价值谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎原则见本书第五章第七节。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为谨慎价值。3在用价值在用价值是指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用价值一般低于市场价值。但如果现状使用是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值。4残余价值残余价值是指在非继续使用条件下的价
23、值。它一般低于市场价值。例如，某个针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，当不再作为该种品牌的餐厅继续经营而出售时，该种装饰装修不但不会增加该餐厅的价值，反而会减少该餐厅的价值。因此，此时残余价值会低于市场价值。但在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补偿。5投资价值投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定的投资者（
24、如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。6在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（）（2003年考试试题）答案：7房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。（2007年试题）A市场价值B清算价值C快速变现
25、价值D投资价值答案：D同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上很少出现这种情况。评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的：所不同的主要是参数取值。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估价值是预期未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。以折现率为例，评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产
26、的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常采用的是税后净收益，即要扣除所得税，而评估市场价值时通常采用的是税前净收益，即不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基
27、本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。换一个角度讲，每个房地产投资者对其拟投资（购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；反之，他们将向市场出售过去所投资的房地产。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值；但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。例如，政府举行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，例如为其确定投标报价提供参考依据。这就是一种投资价值评
28、估。8在评估投资价值时，折现率是（）。（2001年试题）A社会一般的收益率B收益法中的资本化率C投资者要求的满意收益率D投资者要求的最低收益率答案：D9在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）（2004年考试题）答案：四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值是一组房地产交易或有关经济行为类型来划分的房地产价格或价值。（一）买卖价格买卖价格也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他
29、人（作为买方）支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。（二）租赁价格租赁价格通常称为租金。有时称为租价，在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下一般称为房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。在过去“提高公房租金”的城镇住房制度改革中，把房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。其中，市场租金也称为协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房
30、产税、保险费、地租和利润八项因素构成。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。真正的房租构成因素应当包括：地租；房屋折旧费，包括建筑结构、设施设备和装饰装修的折旧费；维修费；管理费；投资利息；保险费；房地产税（是房地产持有环节的税收。目前属于这种性质的税收有房产税、城市房地产税、城镇土地使用税）；租赁费用，如租赁代理费；租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；利润。实际中的房租可能包含着上述真正的房租构成因素之外的费用，例
31、如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等；也可能未包含上述真正的房租构成因素的费用，例如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或幢计算。其中，住宅一般是按使用面积或套计租，非住宅一般是按建筑面积计租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租还有定额租金、定率租金（也称为分成租金、百分比租金，零售商业用房通常采用这种租金）等。此外，还应注意租赁价格与租赁权价格（承租人权益价值）是两个不同的概念。（三）抵押价值在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是抵押房地产的价值，贷款人希
32、望在整个抵押期间，抵押房地产无论是在设立抵押权时的价值，还是随着时间的流逝而变化直至实现抵押权时的价值，都要大于未偿还的贷款余额，因为只有这样才可能保障贷款收回。因此从理论上讲，房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。但在实际房地产抵押估价中，因在估价时尚难以明确设立抵押权的
