1、设备管理手册李翼设备管理手册目录 WI/SB000Fantasia A/0 1/4 编号标 题页码版号/状态001设备管理组织机构图1A/0002工程维修主管职责1A/0003工程维修领班职责1A/0004维修技工职责1A/0005设备管理规程12A/0006设备保修期管理办法1A/0007水电过户审批制度2A/0008配电房管理制度1A/0009发电机房管理制度1A/0010水泵房管理制度1A/0011空调制冷设备房管理制度1A/0012中控/消防中心管理制度1A/0013电气维修规定1A/0014临时用电管理规定1A/0015用水、供水管理规定1A/0016电梯管理规定1A/0017测量设
2、备管理规定2A/O018供配电设备设施安全操作规定1A/0019供配电设备设施运行管理规定2A/0020供配电设备设施维修保养规定2A/0021给排水设备设施操作规定1A/O022给排水设备设施运行管理规定2A/O023给排水设备设施维修保养规定3A/0024二次供水管理规定2A/O025柴油发电机操作规定1A/O026柴油发电机运行管理规定2A/O027柴油发电机维修保养规定2A/0028电梯运行管理规定2A/O设备管理手册目录 WI/SB000Fantasia A/0 2/4编号标 题页码版号/状态029电梯日常维修保养规定3A/O030电梯故障维修规定2A/O031电梯困人救援规定1A/
3、O032中央空调操作规定1A/O033中央空调运行管理规定2A/O034中央空调维修保养规定3A/0035消防系统维修保养规定2A/O036弱电系统维修规定2A/O037现场安装/维修规定5A/0038公共设备大的故障维修程序1A/O039设备更新、技术改造程序1A/O040风机维修保养规定1A/O041车库收费系统保养规定1A/0042库房管理制度1A/0QR-001SB故障转呈单1A/OQR-002SB外委维修保养申请表1A/OQR-003SB设备停用/封存/报废申请表1A/O QR-004SB设备维修记录1A/OQR-005SB操作票1A/OQR-006SB采购设备验收表1A/OQR-0
4、07SB低压配电设备设施例保记录表1A/OQR-007SB-1低压配电设备设施一级保记录表1A/OQR-007SB-2低压配电设备设施二级保记录表1A/OQR-008SB测量设备限制使用记录1A/OQR-009SB测量设备统计表1A/OQR-010SB测量设备校准动态记录1A/OQR-011SB配电房运行记录1A/OQR-012SB给排水设备设施例保记录表2A/OQR-012SB-1给排水设备设施一级保记录表3A/OQR-012SB-2给排水设备设施二级保记录表3A/OQR-013SB中央空调维修例保记录表2A/OQR-013SB1中央空调维修一级保养记录表3A/O设备管理手册目录 WI/SB
5、000Fantasia A/0 3/4编号标 题页码版号/状态QR-013SB2中央空调维修二级保养记录表3A/OQR-014SB水泵房巡查记录1A/OQR-015SB-事故报告1A/OQR-016SB-年电梯周检查表1A/0QR-016SB-1-年扶梯周检查表1A/0QR-017SB水池（箱）清洗消毒记录表1A/OQR-018SB发电机运行记录表1A/0QR-019SB电梯运行记录1A/OQR-020SB中央空调系统运行记录1A/OQR-021SB值班记录1A/0QR-022SB车库收费系统月保养记录表1A/OQR-022SB-1车库收费系统一级保养记录表1A/OQR-022SB-2车库收费
6、系统二级保养记录表1A/OQR-023SB消防系统月检查保养记录表1A/OQR-024SB消防系统年（季）检查保养记录表1A/OQR-025SB用户维修服务单1A/OQR-026SB公共维修派工单1A/OQR-027SB柴油发电机月保养记录表1A/OQR-028SBIII级设备保养检查记录表1A/OQR-029SB机电设备统计表1A/OQR-030SB设备年度保养计划1A/OQR-031SB水池（箱）加药记录表1A/OQR-032SB( )年用水分布情况表1A/0QR-033SB（ ）年用电分布情况布表1A/0QR-034SB维修供方监控评价表2A/OQR-035SB设备完好率统计表1A/OQ
7、R-036SB年用水分析图表1A/OQR-036SB-1年用电分析图表1A/OQR-037SB风机例保记录表1A/OQR-037SB-1风机一级保记录表1A/O设备管理手册目录 WI/SB000Fantasia A/0 4/4编号标 题页码版号/状态QR-037SB-2风机二级保记录表1A/OQR-038SB监控设备月保养记录表1A/0QR-039SB 消防水泵例保记录表2A/0QR-039SB-1 消防水泵一级保养记录表3A/0QR-039SB-2 消防水泵二级保养记录表3A/0QR-040SB机电设备评价表1A/0QR-041SB柜式空调机组保养记录1A/0QR-042SB公共机电设备验收
8、单1A/0QR-043SB计量器具检定计划1A/0设备管理组织机构 WI/SB001 Fantasia A/0 1/1 工程维修主管职责 WI/SB002Fantasia A/0 1/11、在分公司经理领导下，负责机电安装、维修工程的全面管理工作。2、 贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。3、 执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立安全制度，防止发生安全事故。4、 对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。5、 负责组织制定设施、设备维修保养计划和方案，并组织检查和落实。6、负责组织对分公司接
9、管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。7、 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。8、分析水、电的使用分布情况，降低资源的消耗，并将分析统计情况分别记录于-年用水分析图表、-年用电分析图表、（ ）年用水分布情况表、（ ）年用电分布情况表中。9、 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。10、 相关文件与记录QR-036SB -年用水分析图表QR-036SB-1 -年用电分析图表 QR-032SB ( )年用水分布情况表 QR-033SB ( )年用电分布情况表工程维修领班职责 WI/SB003Fantasia A/0 1/1 1、承上启下，团结组织全班员工操作维修所辖
10、楼宇内全部建筑、机电设备。2、每天具体布置安排班内员工的工作，监督检查安全工作。3、以身作则，技术精益求精，作好全班带头人；发动全班人员共同克服工作中的困难，解决问题。4、制定维修材料月采购计划/月工作计划，报维修主管审核，分公司审批。5、收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地作好各项记录。6、作好全班员工的思想工作，提倡“无私奉献”的工作精神。7、遵章守纪，认真负责，严把质量关。8、做好维修保养计划并监督检查实施，确保设备处于良好状态。9、督促维修技工做好维修服务工作，填好各种表格。不断提高维修服务满意率。工程维修技工职责 WI/SB004Fantasia A/0 1/1
11、1、 直接向工程部领班负责，确保整个辖区供水、供电正常。2、 参加供水、供电公司抄表。3、 熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线路等。4、 每日巡视供电、供水系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向相关人员汇报并及时处理。5、 检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。6、 负责公共设施设备及水、电维修。7、 参加抄客户水、电表。8、 严格遵守安全技术操作规定并按有关制度办事。9、 对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。10、 负责处理业主（业主及客户）水电报修项目。11、 按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作。每月对公
12、共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。12、 每天作好值班记录并填写于值班记录中，准确认真填好各种有关表格。13、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。14、相关文件与记录QR-021SB 值班记录 设备管理规程 WI/SB005 Fantasia A/0 1/1210 目的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。20 适用范围 公司管辖的电力(油)拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。30 定义31 日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行
13、的机械进行盘车、试车（风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。32 一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。33 二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝
14、缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。34 中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。35 大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。 设备管理规程 WI/SB-005Fantasia A/0 2/1236 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大
15、或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。37 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。38 状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。40 设备分类 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）： 级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。 级设备：风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池
16、水处理装置、DDC现场控制器。 级设备：除、级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。50 设备管理模式 采用计划预修制（三级保养-日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。51 对于符合磨损规律的、级设备（电梯、水泵、风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。52 对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压
17、柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。53 对于级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在级设备保养、检查记录表内。60 职责 61 分公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定。 设备管理规程 WI/SB005 Fantasia A/0 3/12维修技工的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责公共机电设备维修保养合同、电梯维修保养合同、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。 62 人力资源与行政部负责机
18、电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。63 分公司负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及公共机电设备维修保养合同委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据公共机电设备维修保养合同确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。70 设备前期管理71 前期介入 设备选型、安装要求等由分公司对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，分公司应参与。72 设备的接管验收 设备的接管验收由分公司代表公司，组织专家及相关分公司技术技工组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明
19、实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由分公司对地产商办理（验收单接收人处签字盖分公司公章）。、级设备由分公司组织专家及分公司技工一同检验，级设备由分公司检验，填写验收单报人力资源与行政部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、分公司各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由分公司向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由分公司代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在人力资源与行政部办理清单签字、盖章手续。资料由分公司专人保管。 当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公
20、司办理抄表到户手续。办理手续前，分公司须向发展商索要原供用电合同、供水合同、供水合同执行单及近期电费、水费单提交公司人力资源与行政部审核。审核通过后，由分公司具体办理过户、抄表到户事宜，分公司负责办理供用电合同、供水合同、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。设备管理规程 WI/SB005Fantasia A/1 4/1273 设备的编号 设备编号由以下四部分组成： 第一部分表示设备的类别：用数字表示；第二部分表示单位的名称：用分公司前两字的第一个字母表示。 第三部分表示单位设备序号：用数字.表示； 第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示； 例： 03 XN 1 () 电梯 喜年中
21、心 1号梯 级管理设备74 设备的建帐 分公司给所管物业的全部设备编号，并填写机电设备统计表。75 设备质量缺陷整改 新入伙的分公司，机电设备接管后，由分公司委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由公司组织验收，通过后，再与供方签订公共机电设备维修保养合同。76 设备标识管理 设备标牌 未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，分公司可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。 设备的颜色设备的颜色由各分公司自行统一。 设备状态标识重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。 设
22、备标识牌由公司统一设计。80 设备使用管理81 物业公共设备的操作使用权归分公司，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得分公司同意。82 分公司维修技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本分公司 设备管理规程 WI/SB005 Fantasia A/0 5/12管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好 运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。83 分公司维修技工应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。84 重要设备（如变压器
23、、中央空调等）的投入、报停须经分公司经理批准。90 设备维修保养管理91 计划 维修保养计划供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报分公司，保养周期、级 别应符合本文设备保养、中修、大修周期的规定及合同要求。分公司审核、调整后，与分公司保养范围内的设备年度保养计划汇总，于每年12月下旬报公司相关领导审批，审批后的设备保养计划分公司、专业公司各保留一份。 设备中修、大修、更新改造计划由分公司制定，并审查确定方案，编制或审查预算。报总经理审批。检定计划 电梯检定计划由分公司制定。 计量器具检定计划由分公司制定。92实施 有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责公共
24、机电设备维修保养合同委托范围内的设备维修保养，可采用供方手册的表格作记录，分公司维修技工负责合同委托范围外的设备维修保养工作。 发现设备故障（不属于维修技工负责维修范围内的故障维修），维修技工应用故 障转呈单立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给分公司答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给分公司书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，分公司应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写外委维修申请表，维修费用在两千元以下的，由分公司经理批准维修；维修费用在两千元以上的，经分公司经理同意，呈报总经理批准后，再进行修理。若
25、公司进行发包，由分公司填写外委维修申请表按上述程序办理审批。设备管理规程 WI/SB005Fantasia A/0 6/12 关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活（不含重大设备事故），须按应急程序进行抢修。分公司首先应电话通知总经理，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规定序补办审批手续。 设备中修、大修、更新改造工程由分公司选择供方（招标或指定合格的供方），组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由分公司组织有关技工（相关分公司技术技工、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。93 检查 维修保养检查 维修技工日常对设
26、备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备（、级设备）“日常维护保养”计划执行情况由分公司经理检查。 设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属、级设备由人力资源与行政部组织检定并备案； 属级设备由分公司检定，所有设备检定记录分公司都应备案。 设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由人力资源与行政部组织验收。 设备的检定 对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。9.3.2.2有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，分公司须保护好计量表、柜上的铅封。100 设
27、备安全管理10. 1 持证上岗与安全检查 从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。公司人力资源与行政部每季度对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。102 安全事故处理程序 当分公司发生设备安全事故后，须立即通知人力资源与行政部。在调查技工未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录象。分公司须组织技工抢修，保证对业主的 设备管理规程 WI/SB005Fantasia A/0 7/12服务。事后分公司须向人力资源与行政部提交设备安全事故报告，人力资源与行政部根据分公司的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。110 设备封存及报废管理111 设备封存 拟封存的、级设备由分公司计划安排设备封存前的处理工作（防腐、防护等）。封存地点应保持干燥、干净、安全。分公司应定期检查。封存的设备， 应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。112 设备报废 对不能修复或维修后检定不合格的设备，由维修技工填写
