1、江苏常州房地产市场分析报告【最新资料,Word版，可自由编辑！】市场小结一、常州市基本情况1、地理位置常州属于地级市，常州位于美丽富饶的长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。2、城市交通常州交通便利，对外有奔牛机场，京沪高铁常州站，沪宁城际铁路常州站，京杭大运河，沪宁高速，沿江高速等水路空四通八达的交通网。内部城市公共交通也相当发达，brt，公交，高架，已贯穿整个市区，将南(武进)北（新北区）顺畅的连接起来，另外城市轻轨的建设亦在规划中。3、行政划分 常州面积4385平方公里，人口460万，城市化率60%，划
2、分为五区二市，分别为天宁区，新北区，钟楼区，武进区，戚墅堰区，金坛市，溧阳市。武进为全国十强县市。4、建制沿革延陵邑：周灵王二十五年（公元前547年）。 毗陵县：西汉高祖五年（公元前202年）。 毗陵郡：东汉建武元年。 晋陵县：西晋惠帝永兴元年（304年）。 常州：隋开皇九年（589年）。 常州望（全国十望之一）：唐武宗会昌四年（840年）。 常州府：清雍正四年（1726年）。 5、常州经济与城市产业结构常州经济发达，位于长三角苏锡常经济中心，是全国50强城市，GDP等各项经济指标位于全国25位左右，人均gdp已过1万美元，农业发达，素有“鱼米之乡”之称，旅游业也发展较快，目前现代制造业已成为
3、城市的支柱产业。a、2010年，全市实现地区生产总值（GDP）2976.7亿元，按可比价计算增长13.1%，其中一、二、三次产业分别实现增加值99.8亿元、1667.2亿元和1209.7亿元，比上年增长4.3%、13.2%和13.6%。b、三次产业结构由上年的3.656.839.6调整为3.456.040.6，服务业增加值在全市经济总量中所占比重较上年提高1个百分点，产业结构得到进一步优化。c、按常住人口计算，全市人均生产总值超过65000元，依据现行汇率折算接近10000美元。d、全年实现地方一般预算收入286.2亿元，比上年增长32.6%；地方一般预算收入占GDP的比重达到9.6%，较上年
4、提高1个百分点。综述：总体来讲常州经济发达，人民富裕，常州支柱产业为第二产业，约占总量的60%左右，随着第三产业崛起，第一产业比例逐渐降低。第二产业主要产业有：装备制造业如（输变电设备产业全国第一）、新能源产业、新材料产业、电子信息产业及生物技术制药产业。以旅游也为主的第三产业这几年随着城市发展的深入发展较快。附2表说明：6、居民收入与消费水平2010年，全年城镇居民人均可支配收入26269元，比上年增长10.6%；人均消费性支出17124元，增长7.3%；城镇居民恩格尔系数为32.7%，比上年下降1个百分点。附图表：综述：a、常州人均收收入每年都维持在10%以上的大幅增长，虽然金额上与苏南其
5、他城市还有差距但是增长幅度名列前矛,人民富裕程度越来越高。b、居民消费能力逐步提高，消费结构升级明显，对消费产品的要求也会越来越高，尤其是将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的发展。同时对城市的基础建设也提出了新的要求。c、常州目前房价普遍在8000元左右，居民月收入为2189元，比值为3.6，远低于无锡，苏州，处于绝对的合理范围内，长远上看有着较大的上升空间。7、社会固定资产投资情况概念：是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资
6、产投资四个部分。、意义：通过建造和购置固定资产的活动，国民经济不断采用先进技术装备，建立新兴部门，进一步调整经济结构和生产力的地区分布，增强经济实力，为改善人民物质文化生活创造物质条件。08,09年受国际环境和宏观政策的影响增幅出现小幅回落，但每年都保持20%左右的增长幅度，城市的高速发展，人民生活越来越好，将带来更高的消费需求，对房地产市场起着积极地作用。8、房地产投资情况2010年，尽管国家持续出台了一系列调控房价的政策措施，但长三角地区房地产投资仍保持了高速增长的势头。全年长三角16个城市共完成房地产投资8052亿元，比上年增长30.3%，增幅较上年提高22.2个百分点，占全国房地产投资
7、的16.7%。从投资规模看，上海以2119.5亿元的投资总额独占鳌头，杭州、苏州、南京和无锡分列第2至第5位，投资额分别为956.2亿元、935.8亿元、754.8亿元和612.7亿元。我市完成房地产投资447亿元，列第7位。从增长幅度上来看我市房地产投资增幅由上年的-0.9%回升至46.0%，位次也由上年的第14位跃升至第2位。观点：a、常州房地产市场依然相当活跃，虽然由于2008年全球经济危机的影响导致2009年增幅出现负值，但是考虑到本次事件的性质，出现这种小幅降低的情况已说明常州房地产市场在宏观环境下抗压性很强，2010年的爆发式增长也说明该问题。 b、与其他城市相比，虽然房地产投资额
8、排名不高，但是增长幅度却是位居前列，说明常州房地产市场潜力巨大，亟待开发。 c 、2010年房地产投资增长幅度比全社会固定资产投资的增长幅度多了23%个点，说明该阶段房产市场发展迅速，但是从前量是来看，房地产投资仅占总量的21%，依不是全社会投资的主体投资部分，依有较大发展空间。9、人文社会a、历史文化：常州是一座具有两千五百多年悠久历史的文化古城，底蕴深厚，是吴文化的主要发祥地之一。公元前547年的春秋时期，建邑立邦，始称延陵。别名龙城b、常州人杰地灵，人文荟萃，享有“天下名士有部落，东南无与常匹俦”之誉。“常州今文经学派”、“阳湖文派”、“常州词派”、“常州画派”和“孟河医派”饮誉全国。代
9、表人物有：龚自珍、瞿秋白、张太雷、恽代英、华罗庚，吴阶平，刘海粟等c、传统工艺如：根雕、金坛刻纸、梳篦、乱针绣、汉画砖刻屏、留青竹。d、教育优势明显：幼儿园，小学，中学，大学 等名校林立。e、景色风光：中华恐龙园，淹城春秋乐园，淹城动物园，环球嬉戏谷，天宁寺，天目湖，南山竹海。另外城市绿化环境较好，有多个大型公园如：清枫公园，红梅公园，东坡公园，南田公园等。10、城市规划和发展情况整个城市发展分为三期发展：一期大力发展市中心，二期发展新北区和南边的武进区，三期发展城西和城东。目前处于二期阶段，发展战略为：提升中心，拓展南北。主城区形成一体两翼八组团的空间结构，拉开城市的发展空间。具体八个组团为
10、：中心：商贸金融文化中心。 湖塘：科教，休闲旅游，生态居住和高等教育，淹城遗址为特色和城市南部副商贸中心。 新北高新区：常州市行政中心，大型生活区，现代旅游区，高科技电子信息，软件动漫和城市北部副商贸中心。 城东：机车制造，纺织，印染，汽配，食品及现代物流业。 城西：发展机电一体化，机械制造，生物医药，新材料等。 武南：高新技术产业，现代物流，汽配，纺织，生活居住，滆湖度假区。 新龙：大型生活区，高铁常州站，公共服务中心，工业区等。新北区北部新城计划： 常州北区位于常州市北部，北临长江，与泰州隔江相望，东边是江阴，西边与扬中市、丹阳市接壤，南接常州市中心，境内地势平坦。新北区划分为3个街道，6
11、个镇，分别为：河海街道、三井街道、龙虎塘街道、新桥镇、薛家镇、春江镇、罗溪镇、西夏墅镇、孟河镇。 2010年3月新北区计划3年内投资360亿元以新桥镇为核心打造北部新城。北部新城是常州市重点发展的战略空间，肩负完善城市功能、展示城市形象的重任。北部新城的范围西到龙江路，北到122省道，东、南均到新北区区界，面积70平方公里，涉及新桥、薛家、春江及三井、龙虎塘、河海。随着常州市行政中心北移，京沪高速铁路等基础交通设施的规划建设，北部新城正在崛起。 11、城市商业中心发展情况常州市商业圈规划主要为：一主，二副，七次，七点。一主：以文化宫为主的市级商业中心。二副：武进新城区商业圈、新北区政府商业圈。
12、七次：滨江区域商业中心、新龙商业圈、城西区域中心、城东区域中心、青龙商业中心、新运河商业中心、武南商业中心。七点：孟河、奔牛、邹区、湟礼、环太湖、洛阳、横山桥。小结：城市正在进行大扩展，市政大建设已经完成大框架和主体建设。 城市产业受大环境和长三角区域城市竞争影响面临转型和创新 中小私营企业规模难以壮大，城市缺乏灵活的投资渠道。 老城区还未完全形成核心磁力，对周边卫星城还缺乏强大的吸引力。二、宏观政策1、政策综述近几年，房地产市场波动很大，不确定因素增多。07年房地产市场过热导致政策调控，导致08年房地产市场的下滑，然后又是由于政策扶持，09年房地产市场再次回暖，不仅一扫08年的颓势，甚至超过
13、了07年的发展水平，成为常州历史上成交量最大的一年，然而正是因此导致了09年底，10年初开始常州房价出现了大幅上涨了50%左右，此时政府又开始了史上最严厉的调控，调控手段层出不穷，一个比一个严厉，成交量也开始了大量萎缩，但价格虽然增幅减少但依然环比稳步上升。从市场波动规律可以看出，中国房地产市场所面临最不确定的因素莫过于政策因素。因此政策因素是我们掌握并预测房地产市场最重要的依据之一。目前中国主要的任务还是大力发展经济，政府主要靠，外贸，增加投资，扩大内需来拉动经济的发展。外贸主要就是出口创汇。增加投资就是扩大基础设施建设，加大固定资产投资。而扩大内需则要靠房地产业。政府内部经济学家已经明确表
14、态房地产行业的核心作用。但是中国经济经过这几年的快速增长后，也出现了很多问题，尤其是产业结构不合理，但从房地产业来讲其在经济中的比例较重，而且房价也越来越高，给普通老百姓带来了极大的负担，房子也变成人们的生活重心。房地产市场中存在着很多问题。进入2011年，国家开始认识到问题的严重性，作为十二五规划的开局年，调结构包增长成了国家政策的基本基调。对房地产的政策调整也势在必行。房地产市场结构性的转的两个方面：第一是区域发展结构的调整。当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域
15、内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。因此，要实现市场的发展平衡，资源的配置平衡，产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。第二是房地产市场的产品结构调整。 进年来一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。这使政府非常担心。担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设。已解决房地产未来的结构问题。房地产区域发展态势将从“一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势”，转化为“一线城市适度发展，二三线城市进行重点发展”；住宅产品结构的发展态势是从“非普
16、通住房比重过大，成交量集中”转化为“继续支持自住，改善性需求，大力发展中低价位房”。这两个转变应该是2011年甚至更长时期内我国房地产业发展的大方向。另外政府为了控制房价，保障低收入人群的生活问题，新建了大量的保障性住房，廉租房等等。综合来看：在当前一线城市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的大后方。同时也为中小城市的城市化发展带来了机遇。（1）房地产政策方面最近几年房产政策主要有：1. 房地产市场“70-90”政策低调退市上海，南京，成都等多个城市已经在土地招拍操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。作为房地产宏观调控标志性政
17、策，“70-90”政策目前已经实质性退出市场。资料显示，“70-90”政策始于2006年。政策执行三年来，虽然增加了小户型市场占有率，但也滋生了一些问题，比如，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积，增大调高变双层结构，两套房打通连售等方式打“擦边球”。业内为此一直呼吁取消“70-90”限制，给开发商更大的市场自主权小结：取消“70-90”限制将节省开发商变相调整结构设计的隐性成本，提高开发商投资热情，同时增加投资类商品房的市场供给，这对活跃房地产市场有一定推动作用。“不用担心取消政策后大户型激增，开发商会根据市场取向客观设计新项目的户型比例。”2.商品房面积计算有新规常州市人民政府办公室于近期印
18、发了常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法以及常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行），两项新规将从2009年1月1日起开始实施。每套只能设一个空中花园近两年来常州市场上应对70/90政策所使出的“变通”也并不算少，有的开发商在设计户型时，会将相邻的两套小户型设计成一套大户型号，不然就采取“偷面积”的办法，慷慨赠送大露台，大阳台，空中花园，简单围合即成房间，且最多只算一半面积，甚至增加挑空层，日后方便业主做夹层。而1月1日起开始实施的常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）对这些大露台，大阳台，空中花园的面积计算做了严格的规定，并且每套住宅只能设置一个空中花园。该规定明确，根据
19、常州的实际情况，有顶盖，不封闭的空中花园，其进深小于或等于3米时按其面积的一半计算，大于3米时按全部空中花园的面积计算全面积。低层住宅的层高为3-3.6米；办公用房，普通商业用房的层高不应大于4.5米（大型商场，大型超市，专业市场及特殊商业建筑除外）。当建筑的设计层高大于上述规定上限层高时，其建筑面积要乘以建筑设计层高与上述规定的上限层高的比值。规定飘窗计算面积细则窗台与室内地坪高差大于等于0.45米的飘窗不计算面积。飘窗的窗台与室内地坪高差小于0.45米时，窗台至窗顶的尽高大于2.1米的飘窗计算全面积，小于等于2.1米且大于等于1.5米的计算一半面积，低于1.5米的不计算面积。另外，在符合相
20、关技术规定和满足自身功能需要以外，为社会公众或小区居民提供开放空间，比如临街建筑在建筑控制线以内沿公共空间设置的骑楼或过街楼等架空部分，无围栏结构，为公众提供绿化及活动场地的建筑物底部架空层，其建筑面积不可计入该项目的核定容积率。在2009年1月1日之前已经核定批准的建筑设计方案及其建筑面积，依据原有规定办理相关规划手续。验收总面积允许3%误差根据2007年8月21日，常州市政府修订出台了常州市市区经营建设用地规划容积率调整管理办法。总建筑面积超过建设工程规划许可证核定的总建筑面积的，应当依法查处。在实际工作中，由于房产测量规范与建筑工程建筑面积计算规范计算建筑面积的规则不一致，规划核实时实测
21、总建筑面积与规划许可总建筑面积存在一定误差。因此，在实施的常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法中，常州市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积与规划许可建筑面积两者之间的误差允许范围为3%。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围为3%。建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单体建筑的实测面积误差允许范围为5%。为防止建设方利用计算规则的不一致牟取利益，基于公平和公正的原则，超出误差允许范围的，应当补缴土地出让金和相关规费。办法规定，实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，再按下列情况进行处理：对
22、超出3%以上（不含3%）的部分，按照关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知明确标准的2倍补缴土地出让金。小结：常州市政府印发的常州市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法以及常州市建设项目建筑面积计算补充规定（试行）两项新规，意味着今后常州房地产开发项目在设计空中花园，大阳台或挑高户型上有了严格的限制；而竣工验收总面积和规划面积允许有3%的误差，对开发商而言应该是个好消息，但超出允许范围将重罚。新规发行的主要目的是为了防止国有土地收益的流失，促进常州房地产行业健康，规范的发展。(2)金融政策方面1.常州房贷收紧，7折利率基本绝迹2010年春节前，我市各大银行房贷业务已经显现出收
23、紧迹象，表象在放贷额度的控制上。春节一过，取消优惠政策，上浮房贷利率正成为一种趋势。工行：目前常州工行一套房贷开始执行首付2成，利率最低8.5折。二套房贷首付4成，利率按基准利率上浮10%执行。不管首套房贷有无还清，只要在银行有贷款记录的都算二套房，而且以家庭为单位进行审核。建行：目前常州建行对于首套房的认定标准更加严格，利率也相应上调。有房贷记录的客户再贷款，都属于二套房贷。另外，原先的“改善型住房需求”的概念也已不存在。农行：农行的房贷额度较为宽松，房贷政策尚有优惠空间。该行目前一套房贷执行首付2成，利率最低8折。二套房贷首付4成，利率最低按基准利率打9折执行，但只针对优质客户的界定，需要
24、满足多项条件并经过综合评估。交行：目前常州交行对于优质客户的首套房贷，利率最低可以7.5折。二套房首付4成，利率根据客户综合评估情况实行差别定价。成蒙点评：根据2009年常州市金融运行报告，至2009年末，常州市个人住房贷款余额占房地产类贷款比重为66.66%，较2009年初上升5.07个百分点。因此预计，房贷政策收紧后，房地产市场将受一定影响。取消利率优惠虽是迟早之事，但对房地产市场影响更大的是贷款总量控制。对于融资能力较强、现金流宽裕的开发商来说，维持现有房价或许不难，但对于资金较为紧、实力较弱的开发商来说，可能会通过降低部分产品价格来促进销售，以加快资金回笼。（2）市政咨询类方面：1.常
25、州市城市居民家庭人均建筑面积达32.6平方米常州市统计局销售，2009年常州市居民家庭人均居住消费支出1518.7元，比上年增长17.8%，许多居民家庭购买第二套以上住房用于投资或出租，2009年初19%的城镇居民家庭拥有二套以上住房，其中拥有二套住宅的达17.7%，拥有三套及以上住宅的占1.3%。截止2009年初，常州市城市居民家庭人均建筑面积达32.6平方米，比上年增加3.5平方米；户均住房建筑面积为92.4平方米，其中建筑面积在100平方米及以上的家庭占比达35.7%，比上年提高15个百分点。城市居民的住房面积不断扩大的同时，住房建筑类型也发生了很大的变化，拥有卧室，餐厅，厨房和厕所等配
26、套设施的公寓式单元房成为城市居民住宅的主流。常州市91.4%的城市居民家庭居住单元房，其中拥有四居室住房的居民家庭占9.2%，比上年提高4.9个百分点；拥有三居室住房的居民家庭占33.7%，比上年提高10个百分点。4.3%的城市居民家庭居住单栋住宅，比重较上年上升3.6个百分点。成蒙点评：随着城市居民住房条件和居住环境的逐步改善，常州市居民家庭用于居住的消费支出保持快速增长；常州城市居民家庭拥有二套住房的数量呈现逐年上升的趋势，2008年11%的常州城市居民家庭拥有二套住房，2009年则有19%的城镇居民家庭拥有二套以上住房，这都说明常州城市居民的居住条件全面提升，住房面积更加宽敞，人居环境更
27、加舒适。2.城际铁路常州站枢纽建设解读沪宁城际铁路常州站综合交通枢纽工程，堪称我市投资最大，工期最紧，意义最大的建设项目之一。明年7月1日通车（试运行），在现沪宁铁路常州站以北，将矗立起一个汇集铁路火车站，城际常州站，长途汽车站，公交站场，社会停车场，出租车停靠站等，集换乘功能于一体的大型现代化“都市门户”。常州设5站，并非站站停。京沪高铁上海至南京区间只有7站，而沪宁城际铁路多达31站。其中在我市设奔牛东，新闸东，常州，戚墅堰，横林（武进），但并非每趟车都站站停。现在的常州汽车站，将移至火车站北广场。规划2010年与城际铁路车站同时投入运行，火车站南广场局部改造工程也同步规划实施。预计到20
28、20年，城际铁路常州站每天流量近6万人，长途客运站每天发送量近万次。一体化立体大交通。广场景观则超过2万平方米，整个建筑群简洁大气，通透流畅。从功能布局来看，客运中心及配套工程构筑的“地上地下一体化”立体交通模式，体现了南北一体，无缝换乘，人车分流，公交优先的理念。项目建成后，乘客换乘交通工具，将通过站前广场，高架平台和地下空间垂直分流。成蒙点评：沪宁城际铁路的建设，为常州提升“城市门户”，增强交通枢纽优势，因此带来了重大机遇。随着“城市门户”的建成，该地区不但将成为我市最重要的交通枢纽，更将成为一个全新的商业中心。3.聚焦50项重点工程2010年常州城市建设任务面广量大，市建设部门对重点工程
29、和工作进行了全面梳理，将项目的实施内容，标准及形象进度，保证措施等都作了具体明确，责任到人。截至2009年9月底，城际铁路道路配套工程，已经完成投资15.38亿元，新堂北路，竹林西路，戚月路均已完成拆迁总量的80%以上，永宁路铁路施工单位已进场，飞龙东路快车道已通车。机场改扩建工程，新北区范围的拆迁工作已完成96%，航站楼桩基已基本完成。中吴大道城市化改造工程，已完成投资17.5亿元，目前正在抓紧实施各类管线施工。东大门建设中的五一路工程已进场施工，完成投资3亿元。“三河三园”景观建设工程于2009年9月28日已基本完工。城建公共设施建设工程，污水处理能力提升，工程进展顺利，已累计完成投资2.
30、74亿元。交通畅通工程正按计划进度顺利推进。公交优先工程已全面形成“十字型”快速公交骨架网络，公交日均运客量达到100万人次。青洋路高架工程，钻孔灌注桩基已完成总量的56.5%，到目前为止，重点工程建设已累计完成投资近70亿元。据悉，通过各项保障措施，城际铁路道路配套工程将与城际铁路工程同步完成，中吴大道和飞龙东路改造工程确保12月快车道通车，五一路工程将于2010年5月通车，清潭路，吊桥路改造工程将于2009年年底竣工，青洋路高架工程确保于2010年9月建成通车。成蒙点评：随着城市向卫星城镇的发展策略的逐步推进，周边重点城镇与市中心的联系将越来越紧密，同时也必将引起开发商对周边卫星城镇的新一
31、轮的投资热，从而引发新一轮城市建设的高潮。三政策预测2010年的政策环境，尤其是上半年，房地产市场相对比较宽松，预计上半年房地产市场在宽松的条件下，会呈现比较平稳的发展态势。2010年房地产市场的重点应该在下半年。一是要关注经济形势是否转暖，这将决定着政府对房地产市场的依赖程度。二是关注一线城市的泡沫在上半年是否得到有效控制，如果没有得到有效控制，并超过政府承受的底线，那很有可能下半年会出台新的调控的政策1、房地产政策调控2、土地政策调控3、金融政策调控4、市政政策三、常州房地产市场概述1、土地市场2009年，2010年，2011年上半年房产土地市场具体成交情况见附近1中的“2009土地.xls”，“2010土地.xls”，“2011土地.xls”2009年土地市场基本情况：区域成交数（宗）成交总价（亿）成交面积（万平方）单价（元/平方）整个常州96180.93574.643149新北区2349.33191.812572中心城区4293.27268.693471武进区3138.33113.1433882010年土地市场基本情况：区域成交数（宗）成交总价（亿）成交面积（万平方）单价（元/平方）整个常州177278.86814.10333425新北区3771.3985171.2664169中心城区10062.2195182.40983411武进区
