1、资产评估学,1,练 习,1按存在形态可以将资产分为（）。A可确指资产和不可确指资产 B固定资产和流动资产 C有形资产和无形资产 D单项资产和整体资产,资产评估学,2,2资产评估的主体是指（）。A被评估资产占有人 B被评估资产 C资产评估委托人 D从事资产评估的机构和人员,练 习,资产评估学,3,3、资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。A公正性 B市场性 C咨询性 D专业性,练 习,资产评估学,4,练 习,4、从资产评估资产划分角度来看，不可确指的资产是指（）。A、没有物质实体的某种特权；B、具有获利能力的资产综合体；C、不能独立于
2、有形资产之外而存在的资产；D、除有形资产以外的所有资产,资产评估学,5,5下列资产中，属于不可确指资产的是（）A、商标 B、专利 C、商誉 D、土地使用权,练 习,资产评估学,6,1根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（）。A整体资产 B可确指资产 C单项资产 D不可确指资产 E有形资产,练 习,第2章 资产评估理论基础,2.1 资产评估价值论和价值观2.2 资产评估价值的影响因素2.3 评估价值的多样性及价值类型2.4 资产评估适用的一般经济技术原则,目 录,通过本章学习，学生应粗略地了解有关资产评估价值及其决定因素等方面的各种价值理论、价值观，资产评估学的研究对象、资产评估价值的影响
3、因素、评估价值多样性产生的条件等资产评估的基础理论问题。从而为进一步认识资产评估活动、资产评估的本质，以及理解资产评估技术原则和手段等打下坚实的理论基础。,【学习目标】,2.1 资产评估价值论和价值观,2.1.1 资产评估的研究对象,资产评估所要解决的核心实质问题为资产评估价值决定问题,资产评估学的研究对象就是资产的（交换）价值，以及由此衍生出来的资产（交换）价值决定因素、（交换）价值表现形式、衡量资产（交换）价值的手段和资产（交换）价值的表达。,2.1.1 资产评估研究对象,从不同角度了解资产的各种价值内涵,资产的内在价值（资产的经济价值）资产未来预计现金流量的折现值资产的账面价值 以成本为
4、基础，反映在资产负债表上的价值资产的市场价值 是价格范畴，资产在正常市场上的货币表现资产的投入价值 形成资产的各种生产要素的耗费成本与费用资产的产出价值 资产的变现价值、预期收益折现值形式表现出来的价值,资产的交换价值,资产评估中的价值是一种交换价值，属于价格范畴，所以资产评估学的研究对象自然就是资产的价格（范畴）问题了。,价格是一个历史数据或事实。评估中的价值属于价格范畴但又不是价格本身。,2.1.2 关于价格与价值的进一步说明,正确理解资产评估价值的价格属性,第一，评估结果的属性属于价格范畴（1）评估结果是一种用货币表示的价值量（2）评估结果受市场供求关系的影响非常大（3）评估师可操作的只
5、能是资产的“价格”第二，评估结果并不是资产的实际市场价格（1）资产评估是在资产进入市场流通之前进行的（2）评估结果并不能替代当事人的定价行为,一、人们习惯或潜意识里的价值作为资产客观内涵的规定具有不可探测性二、资产评估服务引起资产评估的资产业务，而引起资产评估的资产业务无非是资产的交易或资产的获利能力的确定三、资产评估中需要充分考虑的因素就是资产的供求状况,价格范畴并不是我们平常所说的“价值”,四、在资产评估中采用的基本评估途径和方法的基本思想都是以市场为导向，以交易为目的，评估的结果当然要体现交易的公平性原则，而只有通过资产评估准确的得知资产的市场交换价值，才能达到这样的要求五、当一项资产评
6、估工作完成后我们说它值多少钱，本身就是就是一个价格概念,价格范畴并不是我们平常所说的“价值”,在西方经济学家眼中，价值与价格的本质是一样的，都属于价格范畴。只不过价格是市场的产物，而价值则是人对物所值的主观估计或判断。从这个意义上讲，西方经济学中的价值理论实际上也是价格理论。1）劳动价值论2）边际效用价值论3）生产费用价值论4）供求均衡价值论,2.1.3 经济学中的价值理论和价值观,有代表性的价值或价格理论,1）劳动价值论 一切商品的价值由耗费在该商品上的无差别的人类劳动所决定，每类商品的社会必要劳动时间总量决定了这类商品总的市场价值。2）边际效用价值论 商品的价值是由商品的效用和稀缺性所决定
7、。3）生产费用价值论 商品的价值是由劳动、资本、土地在生产经营过程中共同创造的。4）供求均衡价值论 商品的价值就是由市场供求关系所决定的均衡价格。,1.生产成本观基于劳动价值理论中的价格形成理论而得出的有关资产评估价值决定因素的观点2.供求平衡观价值是由供求关系决定的3.预期效用观由资产的占有者或控制者所能带来的效用决定,资产评估价值观包括但不限于以下3种,影响资产价格的因素都会影响资产的评估价值：商品的社会必要劳动影响资产的评估价值商品的效用影响资产的评估价值商品的市场供求关系影响资产的评估价值 就是说，作为价格范畴的资产评估价值，要受到资产内在价值、使用价值和市场供求关系的影响，资产评估价
8、值是以资产内在价值为基础，考虑评估基准日各种条件及多种变量影响可实现的价值估计值。,2.2 资产评估价值的影响因素,资产的使用价值是指能满足人们某种需要的物品的效用。资产自身功能是资产具有使用价值的物质基础，资产的使用方式或利用方式是将资产自身功能转化为现实使用价值的过程和手段。同样功能的资产，其潜在使用价值可能是相同的，而现实的使用价值未必完全相同，这种差异来源于资产的使用方式或利用方式。,2.2.1 资产的使用价值,在一段时期，人们愿意并且能够购买的某种商品量，称为对该商品的需求量。在其他条件不变的情况下，一种商品的需求量与该商品的价格成反方向变动关系：需求量随价格上升而下降，随价格下降而
9、上升。商品价格与需求量的这种关系，被称为需求定律。,2.2.2 市场供求关系,影响需求量的其他因素,消费者的收入相关品价格 相关品指的是可以相互替代的商品 在给定价格下，一种商品的需求量与其替代品的价格成正相关关系。消费偏好消费者的预期,种商品的数量称为该商品的供给量。在其他条件不变的情况下，如果一种商品价格上涨，企业就能够获得更多的收益，因而会将用于其他商品生产的资源用于这种商品生产，或者说以更多的这种商品替代其他商品的生产。反之，当一种商品价格下跌时，人们会以其他商品的生产替代这种商品的生产，从而减少这种商品的生产。商品价格与供给量的这种关系，称为供给规律。,在一段时期内，企业愿意并且能够
10、提供的某,影响供给的其他因素,生产技术和要素价格，通过影响企业成本发挥作用影响供给量。企业预期影响供给量。需求和供给分别说明了消费者的选择和生产者的选择,市场均衡和均衡价格,消费者和生产者都愿意接受的价格和数量达成一致时，称为市场均衡，相应价格称为均衡价格。一个充分发育的资产市场会给资产一个较为客观的价值或价格。评估人员充分利用市场才有可能为特定资产评估出一个客观的价值或价格。,供求是需要细分的。例如，从地域的方面讲，市场可以划分为国际市场、国家市场、地区市场，这些市场既有联系也有区别。从市场活动的内容方面讲，市场又可以分为商品市场、服务市场、要素市场和资本市场等，这些市场之间的差异比较明显。
11、从同一市场的级次方面看，有些市场分为一级市场、二级市场，而有些市场分为一手市场和二手市场等。不论是市场地域上的差异、活动内容方面的差异，还是级次上的不同，都会使这些市场具有相对独立性和市场供求个性差异。,当然，这里我们还要强调的是，市场与市场,2.3.1 资产评估结论多样性的特点资产评估结论的多样性包括了两个方面的情况：其一是同类、同种或同样的非同一资产可能存在着不同的评估结论；其二是同一资产可能存在着不同的评估结论。上述特点正是资产评估中价值类型理论的研究内容。,2.3 评估价值的多样性及价值类型,同一资产在同一评估基准日可能会有不同的评估价值是有条件和原因的，这些条件和原因包括：相同或同一
12、资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异；相同或同一资产在同一评估基准日可能面对不同的细分市场，例如，正常交易市场或拍卖市场；相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位；相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对不同的交易时限和交易方式等等。,评估人员各自的预期、估计和判断的差异，使评估结果本身是一个区间值（不在讨论之内）,相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异而导致使用价值和价格及其价值方面存在差异是很容易理解的。细分市场是指相同或同一资产市场中的不同市场条件下的具体市场。同一市场中交
13、易条件的差异主要是指同一市场中交易主体、交易动机、交易时间约束、交易方式等方面的差异。资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准，对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。,2.3.2 影响评估结论多样性因素的分析,资产评估价值类型（一）资产评估价值类型的含义。资产评估价值类型是指资产评估价值质的规定性。不同的评估目的决定相对应的价值种类。（二）评估价值类型主要有以下几种,2.3.3资产评估的价值类型,1、公开市场价值。它是指资产在公开市场上应该实现的价值，即理性的买卖又方在地位平等、信息公开、交易成本时间成本足够低的市场上最终达成的一致价格。2、投资价值。投资价值是以资产的收益能力为依
14、据确定评估价值。体现的是评估价值对资产未来收益能力的反映。,（二）评估价值类型主要有以下几种,3、重置价值。是指在现在的市场条件下，按功能重置资产的并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。它是从投入角度对资产进行的评估。4、清算价值。是指资产在非正常市场上限制拍卖时的价格。,（二）评估价值类型主要有以下几种,1.相同或同一资产因环境或条件的限制，存在使用方式和利用条件上的差异2.相同或同一资产因环境或基准日可能面对不同的细分市场3.相同或同一资产即使在同一细分市场上，也可能面对不同的交易主体4.相同或同一资产即使在同一细分市场上，也可能面对不同的交易时限和交易方式,相同或同一资产在同
15、一评估基准日可能会有不同的评估价值,相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的的差异而导致其使用价格及其价值方面存在差异是很容易理解的。由于作为评估对象的资产使用方式并不一定就是评估时点作为评估对象的资产的实际使用方式和利用程度，评估人员可以根据评估目的和评估条件进行设定，相同或同一资产在同一评估基准日可能会有不同的评估价值就很容易理解了。,2.3.2影响评估结论多样性因素分析,评估价值类型主要有以下几种1、公开市场价值.它是指资产在公开市场上应该实现的价值,即理性的买卖又方在地位平等、信息公开、交易成本时间成本足够低的市场上最终达成的一致价格.2、投资价值.投资价值是以资产
16、的收益能力为依据确定评估价值.体现的是评估价值对资产未来收益能力的反映.,2.3.3资产评估的价值类型,3、重置价值.是指在现在的市场条件下,按功能重置资产的并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值.它是从投入角度对资产进行的评估.4、清算价值.是指资产在非正常市场上限制拍卖时的价格.,评估价值类型主要有以下几种,对资产评估价值的把握与理解.可以从以下三方面入手：（1）资产的使用价值决定资产评估价值,是资产的使用价值或效用的估价.（如果限定用途,其评估价值就受损）,资产评估价值的含义,（2）资产评估价值与马克思的商品价值截然的不同,商品价值是凝结在商品中的劳动时间.（衡量、决定、表现）
17、例如在“一只羊=两把斧子”的交换式中.资产评估价值是动态的评估价格,随着评估目的、市场条件等因素的变化而会有所不同（它的衡量（效用）、决定、表现（报告）.但是它又不是市场上形成的实在的价格（价值量、供求关系；效用）,其决定因素不同,它只能是市场价格的一种模拟.,对资产评估价值的把握与理解.可以从以下三方面入手：,（3）与会计记录的价值有较大区别.会计记录应严格坚持一致性、连贯性和客观性的原则,一般不能随外界条件的变化而变化.资产评估则决定于资产未来的预期收益,受评估目的、市场条件等因素影响.,对资产评估价值的把握与理解.可以从以下三方面入手：,（1）时效性（基准日、报告有效期）；（2）目的性（
18、商标权在投资、与破产）；（3）意见性；（4）估计性.,资产评估价值的特点.,2.4.1 预期收益原则2.4.2 供求原则2.4.3 贡献原则2.4.4 替代原则2.4.5 评估时点原则,2.4 资产评估适用的一般经济技术原则,是以技术原则的形式概括出资产及资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来经济利益，资产价值的高低主要取决于资产能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。,1.预期收益原则,地价格估价，既要了解过去的收益状况，也要对未来的预期收益进行预测、了解过去收益的目的在于为推测未来的收益变化水平
19、和趋势提供依据。土地投资者总是在预测该土地将来所能带来的收益和效用后才进行投资的，土地价格也必然受预期收益形成因素的影响。预期收益的估算必须是客观合理的。遵循预期收益原则，对土地估价中的地区分析、纯利益和还原利串的确定非常重要。,以土地来说的预期收益,尽管商品的价格随供求变化并不成固定比例，但变化的方向带有规律性。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献来决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。,供求原则,在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下
20、降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。资产的价值评估必须分析市场上的供求关系，当某项资产的需求增长时，资产的价值呈上涨的趋势，而对该资产的供应增加时，资产的价值呈下降的趋势。,供求原则,贡献原则指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。适用于构成某整体资产的各组成要素资产的评估，它要求要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定。,贡献原则,作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大
21、致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同交换价值或价格，购买者会选择价格较低者。如果一种要素价格下降而其他要素价格不变时，那么用这一相对便宜的要素替代所有其他要素，会使企业从中获利这一原则是成本最小原则(least-cost rule)的推论,替代原则,估时点原则是指评估过程中的一切取价标准均为评估基准日这一时点的价值标准。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时
22、点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。,评估时点原则,比如，房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时，必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日，或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于，评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。,评估时点原则举例,作 业:,解释：资产评估研究对象 效用与稀缺 生产费用价值论 供求均衡价值论简答（1）你认为资产评估中的价值属于劳动价值范畴还是价格范畴？（2）你认为影响资产评估价值的
23、重要因素有哪些？（3）你认为在资产评估中如何体现替代原则？（4）你认为资产评估价值多样性产生的原因是什么？,简答参考答案,（1）你认为资产评估中的价值属于劳动价值范畴还是价格范畴？答：价格范畴。（2）你认为影响资产评估价值的重要因素有哪些？答：主要由资产的使用价值（包括了资产的功能和资产的使用方式）和市场供求关系。（3）你认为在资产评估中如何体现替代原则？答：评估方法选择、评估参照物选择、评估结果的市场检验。,简答参考答案,（4）你认为资产评估价值多样性产生的原因是什么？答：相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异；相同或同一资产在同一评估基准日可能面对不同的细分市场，例如，正常交易市场或拍卖市场；相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对不同的交易主体，不同的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位；相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对不同的交易时限和交易方式等等。,
