1、中评协164号中国资产评估协会文件中评协2009164号中国资产评估协会关于印发资产评估准则珠宝首饰等三个准则征求意见稿的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市资产评估协会（注册会计师协会）：为完善我国资产评估准则体系，规范注册资产评估师执业行为，中国资产评估协会组织起草了资产评估准则珠宝首饰（征求意见稿）、以出资为目的的评估指南（征求意见稿）和投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）。现将三个征求意见稿及起草说明印发你们，请组织在本地区评估行业和相关单位征求意见。请各地方协会认真贯彻执行评估准则征求意见工作指引的有关要求，支持和指导准则联络员做好评估准则征求意见工作。请将书面意见于2009年10
2、月31日前反馈我会专业标准部。征求意见过程中相关问题请及时与我会联系。联系人： 陈明海李哲联系电话： （010）88191734、88191795传真： （010）88191795电子邮箱： biaozhun 附件：1资产评估准则珠宝首饰（征求意见稿） 2关于资产评估准则珠宝首饰（征求意见稿）的起草说明 3以出资为目的的评估指南（征求意见稿） 4关于以出资为目的的评估指南（征求意见稿）的起草说明 5投资性房地产评估指导意见（征求意见稿） 6关于投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）的起草说明二九年九月二十二日附件1：资产评估准则珠宝首饰（征求意见稿）第一章总则第一条为规范注册资产评估师（珠宝）
3、执行珠宝首饰评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据资产评估准则基本准则，制定本准则。第二条本准则规范珠宝首饰价值评估和相关信息的披露。第三条本准则所称珠宝首饰，是指珠宝玉石和/或贵金属的原料、半成品及成品。其中贵金属不包括未经提炼的矿石。第四条本准则所称珠宝首饰评估，是指注册资产评估师（珠宝）依据相关法律、法规和资产评估准则，在对珠宝首饰进行鉴定分级的基础上，对珠宝首饰的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。第五条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当遵守本准则。第六条注册资产评估师（珠宝）执行与珠宝首饰价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。第二章
4、基本要求第七条从事珠宝首饰评估业务的资产评估机构应当具有财政部门颁发的相应资质证书，签署珠宝首饰评估报告的人员必须具有国家注册资产评估师（珠宝）证书。第八条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当遵守相关法律、法规、资产评估基本准则以及有关珠宝首饰的国家标准，并考虑其他评估准则的相关规定。第九条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当具备相应的专业胜任能力。当缺乏执行某项特定业务所需的相关专业知识和经验时，可以聘请相关专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性,并对专家的工作负责。第十条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得
5、以预先设定的价值作为评估结论。第三章操作要求第十一条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当明确评估对象、评估范围、评估目的、评估基准日、价值类型和评估报告使用者。第十二条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当依据资产评估准则评估程序，履行基本评估程序，可以结合珠宝首饰评估业务的具体情况，制定并实施适当的具体评估步骤。第十三条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当对被评估的珠宝首饰进行实物确认，明确珠宝首饰的存在状态。第十四条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当关注评估对象的权属，要求委托方或者相关当事方对珠宝首饰的权属做出承诺。注册资产评估师（珠宝）应
6、当对珠宝首饰的权属相关资料进行必要的查验。第十五条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当对珠宝首饰进行鉴定和品质分级。在对评估对象进行鉴定和品质分级时，应当采用相应的国家标准及行业标准。如果没有相应的国家及行业分级标准，可以采用国内外珠宝业通用的分级体系，并在评估报告中明确说明。注册资产评估师（珠宝）可以采用具有资质的珠宝质检机构出具的鉴定（分级）结论，但是需要对其结论进行验证。第十六条注册资产评估师（珠宝）应当通过恰当的方式获得珠宝首饰的市场信息，并对其真实性、可靠性进行必要的判断。第十七条注册资产评估师（珠宝）在调查过程中收集的相关信息资料通常包括：（一）评估对象目前和历史状况。
7、如果来源、历史能够增加或降低评估对象的价值，需收集相应的证明资料；（二）评估对象以往的评估及交易情况，相同或者类似珠宝首饰的评估及交易情况；（三）评估对象的市场需求、市场前景及同类产品的市场竞争状况；（四）类似珠宝首饰的市场价格信息；（五）可能影响珠宝首饰价值的宏观经济状况及其前景； （六）可能影响评估对象的价值特征；（七）其他相关信息资料。第十八条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当考虑珠宝首饰是否具有无形资产价值。如果有，应当予以充分说明。第十九条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，可以根据评估目的和珠宝首饰具体情况进行合理假设，并披露其对评估结论的影响。第四章评估方法
8、第二十条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评估业务，应当根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、成本法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，并恰当选择评估方法。第二十一条注册资产评估师（珠宝）使用市场法时，应当：（一）明确是否存在公开、活跃的交易市场，是否能够获取到足够数量的可比销售数据，以及数据的可靠性；（二）收集评估对象以往的交易信息、相同或者类似珠宝首饰交易的市场信息；（三）确定若干相同或者类似的珠宝首饰作为参照物，充分考虑其价值因素的可比性；（四）了解不同交易市场或者不同市场级别的价格水平可能存在差异，并根据评估对象的具体情况，确定可以作为评估依据的合适的
9、交易市场，或者对市场差异做出调整；（五）根据评估对象与参照物之间的区别，以及市场级别、市场交易条件等因素的差异，对相同或者类似珠宝首饰交易信息及相关资料进行分析调整。第二十二条注册资产评估师（珠宝）使用成本法时，应当：（一）明确被评估的珠宝首饰是可以复制、可以再生产，或者存在年代、品质、来源、状态等方面相似的替代品，考虑成本法的适用性；（二）合理确定重置成本的构成要素，明确珠宝首饰的重置成本包括材料成本、制作成本、相关税费、合理利润及其他费用；（三）明确重置成本可以划分为更新重置成本和复原重置成本；（四）合理确定珠宝首饰是否存在实体性贬值、经济性贬值和功能性贬值。第二十三条注册资产评估师（珠宝
10、）使用收益法时，应当：（一）明确收益法一般适用于具有独立获利能力且获利能力可以量化的珠宝首饰；（二）明确除用于租赁、展览等持续经营活动并具有收益能力外，珠宝首饰一般较少采用收益法进行评估；（三）对用于估算收益和支出的数据进行分析，合理预测未来收益；（四）合理确定收益期限；（五）对用于估算资本化率或者折现率的数据进行分析，合理确定资本化率或者折现率；（六）分析租约等法律文件内容对被评估珠宝首饰价值可能具有的影响。第二十四条 注册资产评估师（珠宝）对同一珠宝首饰采用多种评估方法时，应当对所获得的各种初步价值结论进行分析，形成合理评估结论。第五章披露要求第二十五条注册资产评估师（珠宝）执行珠宝首饰评
11、估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据资产评估准则评估报告编制评估报告，在评估报告中充分披露必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。第二十六条注册资产评估师（珠宝）在编制珠宝首饰评估报告时，应当反映珠宝首饰的特点。通常包括以下内容：（一）应当恰当地描述评估对象，描述珠宝首饰的客观辨别特征和价值贡献特征，同时根据评估对象的特点和评估业务的具体情况，确定需要描述的内容，并突出描述影响价值结论的关键性特征；（二）在评估报告中明确说明珠宝首饰评估的价值类型及其定义；（三）对评估程序实施过程的描述，应当反映对珠宝首饰的实物及其市场的调查过程和评定估算过程；（四）应当明确珠宝首饰是否存在抵押及其
12、他限制情况。第二十七条评估报告中应当披露所有直接影响评估结论的假设条件或者限制条件，并说明其对价值的影响。第二十八条注册资产评估师（珠宝）可以根据评估业务的性质，确定珠宝首饰评估报告的详略程度。第六章附则第二十九条本准则自2010年XX月XX日起施行。附件2：关于资产评估准则珠宝首饰（征求意见稿）的起草说明为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解资产评估准则珠宝首饰（征求意见稿）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下：一、 资产评估准则珠宝首饰制定的必要性资产评估准则珠宝首饰（征求意见稿）是在珠宝首饰评估指导意见的基础上修订而
13、成。珠宝首饰属于特殊资产，珠宝首饰评估是资产评估的重要组成部分。为了规范珠宝首饰评估执业行为，2003年我国设立了注册资产评估师（珠宝）执业资格考试制度，中国资产评估协会也于2003年颁布了珠宝首饰评估指导意见。珠宝首饰评估指导意见对规范珠宝首饰评估执业行为、推动我国珠宝评估事业的发展起到了重要的指导作用。5年多来，珠宝首饰评估理论不断完善，已建立起专业的珠宝首饰评估执业队伍，积累了珠宝首饰评估实务经验。为了进一步完善资产评估准则体系，使珠宝首饰评估准则在结构、术语和内容上与新发布的中国资产评估准则体系相衔接，更好地适应珠宝首饰评估事业的发展，非常有必要对珠宝首饰评估指导意见进行修订，使之完善
14、、更新，并提升到实体准则层次，更好地规范和指导珠宝首饰评估执业，更好地为市场经济服务。二、 起草的指导思想1 定位明确。资产评估准则珠宝首饰在中国资产评估准则体系中的层次定位为具体准则。2 突出专业特点。资产评估准则珠宝首饰作为中国资产评估准则体系的重要组成部分，要充分体现珠宝首饰评估的特点，凸显其专业性。在珠宝首饰评估指导意见修订过程中，对其中涉及已公布的两个基本准则和程序性准则等有规定的内容，在本准则中都不再重复，重点对珠宝首饰评估中独特的或共性的问题进行规范，力求详略得当。3 借鉴国际经验与结合国情相结合。本准则在起草过程中注意借鉴国际珠宝首饰评估的经验，力求与国际接轨，同时兼顾了我国珠
15、宝首饰评估理论和实践发展的状况。三、起草过程2008年11月，中评协确定对珠宝首饰评估指导意见进行修订。中评协珠宝首饰艺术品评估专业委员会（以下简称“珠宝评估专委会”）编制了“珠宝首饰评估指导意见修订调查问卷”，向珠宝评估专委会委员、注册资产评估师（珠宝）、全国各级珠宝质检机构、珠宝评估机构、珠宝院校、珠宝企业等广泛征求意见，根据反馈意见对珠宝首饰评估指导意见进行了初步修改。同时收集、翻译了国外珠宝首饰评估方面的大量理论和实践资料，重点对珠宝首饰评估涉及的术语、评估理论、方法等问题进行了深入研究，形成基础研究成果，并且将研究成果反映到修改稿中。2009年4月召开准则修订研讨会，组织珠宝界和评估
16、界专家进行讨论和修改，然后征求部分资产评估准则技术委员会专家的意见，集思广益，数易其稿，于2009年9月初形成了本征求意见稿。四、主要内容本准则包括“总则”、“基本要求”、“操作要求”“评估方法”、“评估披露”和“附则”，共6章29条。“总则”主要内容包括：制定目的和依据；珠宝首饰的定义；珠宝首饰评估的定义；适用范围。“基本要求”主要内容包括：对珠宝首饰评估机构和评估人员的资质要求；从事珠宝首饰评估应当具备基本知识、经验和专业胜任能力等。“操作要求”主要内容包括：评估基本事项的明确；评估对象的确认与鉴定；信息资料的收集要求；合理假设等。“评估方法”主要内容包括：方法选择；市场法、成本法、收益法
17、的运用及其基本要求。“评估披露”主要内容包括：评估报告出具的基本要求；评估报告的披露内容和具体要求。“附则”主要明确准则生效日期。五、重要事项说明（一） 关于珠宝首饰的定义珠宝首饰的定义是广义上的，不仅包括由珠宝玉石和/或贵金属材质组成的并用于佩戴、装饰或收藏用的成品，而且也包括珠宝玉石的原料和半成品，以及贵金属的原料和半成品，但不包括未经提炼的矿石。（二） 关于珠宝首饰评估的定义对珠宝首饰评估的定义对于明确执业行为具有重要意义。由于珠宝首饰评估是建立在对珠宝首饰进行鉴定分级的基础上的，因此强调对珠宝首饰估价前，必须对珠宝首饰进行鉴定和分级。（三） 关于评估方法的选择珠宝首饰评估通常采用市场法
18、和成本法，在评估无租赁市场或收益潜力的珠宝首饰时，很少采用收益法。在珠宝首饰评估准则中列出收益法，一是满足评估方法的完整性，二是希望在珠宝评估执业过程中和学术界对收益法进行不断探索和研究，使收益法的应用不断完善。附件3：以出资为目的的评估指南（征求意见稿）第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据相关法律法规及资产评估准则基本准则，制定本指南。第二条本指南所称以出资为目的的评估，是指注册资产评估师运用评估技术，对公司股东或者发起人用于出资的非货币资产价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。第三条以出资为目的的评
19、估业务包括：（一）工商登记受理的有限责任公司或者股份有限公司设立或者增资时，对作为股东或者发起人出资的非货币资产进行的资产评估；工商登记受理的其他非公司法人类型企业所涉及的以非货币资产出资的资产评估；（二）在验资或者申请工商登记时，因资产状态、使用方式、市场环境、评估假设等发生显著变化导致资产价值发生重大变化，对用于出资的非货币资产重新进行的资产评估；（三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。第四条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当遵守本指南。第五条本指南所称非货币资产与中华人民共和国公司法等相关法律法规规定的非货币财产内涵一致。第二章基本要求第六条出具以出资为目的评估
20、报告的评估机构，应当具有财政部门颁发的资产评估资格证书。第七条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当对评估对象是否可以用于出资予以适当关注，但是不应对评估对象是否可以作为出资资产进行确认或者发表意见。第八条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当理解以出资为目的的评估业务的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接。注册资产评估师获知出资资产及出资人身份虚假时，应当拒绝承接或者终止执行该项评估业务。第九条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当关注评估对象作为出资资产的权属状况，并对权属状况予以披露，必要时应当要求委托方提供律师出具的法律意见书。第十条注册资产
21、评估师执行以出资为目的的评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，避免出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏，不得以预先设定的价值作为评估结论。第十一条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当独立开展评估业务，进行分析、估算并形成专业意见，必要时可以聘请相关专家协助工作，但是应当采取必要措施确信专家工作的合理性。评估机构、注册资产评估师、业务助理人员和外聘专家应当与委托方以及其他相关当事方无利害关系。第十二条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当根据评估业务具体情况合理确定评估假设。当评估程序或者条件受到限制，注册资
22、产评估师无法确信评估结论的合理性时，不得出具评估报告。第十三条遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日以出资为目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。委托方和相关当事方应当提供必要的资料，并对资料的真实性、合法性和完整性负责。恰当使用以出资为目的的评估报告是委托方和相关当事方的责任。第三章评估要求第十四条以出资为目的的评估业务涉及的评估对象通常包括实物、知识产权、土地使用权、股权以及其他可以用货币估价并可以依法转让的非货币资产；评估对象通常由多项资产或者多项资产与负债组成。评估对象作为出资资产应当符合法律、法规和国务院制定的相关规范。第十五条注册资产评
23、估师执行以出资为目的的评估业务，应当关注相关法律法规中对非货币资产出资的限制以及不得出资的情形，通常包括：（一）股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的资产等作价出资；（二）出资资产必须权属清晰、权能完整、依法可转让；（三）实物和知识产权原则上应当以所有权出资；（四）股东以土地使用权出资时，必须依法享有土地使用权。第十六条评估对象为重组改制企业部分资产与负债时，注册资产评估师应当关注的内容通常包括：（一）资产的权利人与出资人是否一致；（二）出资人的经济行为是否需经批准，并经相关管理部门审查同意；（三）设定他项权利的资产是否与其相对应的负债分离；（四）在建工程、存货、往来
24、款项、银行借款等相关的经济合同中所约定的权利与义务转移条款；（五）企业重组改制方案及批复文件和相关法律意见书等。第十七条注册资产评估师执行以单独的实物资产出资为目的的评估业务，应当关注单独出资的实物资产与企业价值评估中作为要素资产的实物资产的价值内涵是否一致，遵循相关税法规定，结合评估对象的实际情况，合理确定评估值并说明是否包含相关税费等。 第十八条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。第十九条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，依照机器设备、不动产、无形资产、企业价值等相关评估准则规定，分析
25、市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法及其他评估方法的适用性，恰当选择一种或者多种评估方法。第二十条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当关注评估对象可使用期限对其价值的影响，土地使用权应当按用地的法定可使用期限评估其价值，其他无形资产应当结合其法定保护期限及受益期限评估其价值。第二十一条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，采用收益法评估无形资产时，应当结合评估对象可实现的生产规模、市场份额、技术及管理水平等因素综合判断，不得采用脱离实际的或者缺乏可实现性的预测。第二十二条评估对象为移地使用或者改变用途使用的机器设备时，注册资产评估师应当考虑机器设备移位或者改变用途对其价值产
26、生的影响。第二十三条评估对象为资产与负债时，注册资产评估师应当依据同口径的审计后财务数据，结合各类资产的特点，分别选用适当的评估方法对各类资产价值进行评估，依照评估程序对各项负债进行确认，以净资产方式列示其价值。如果选用收益法评估，应当关注净资产的价值内涵及构成，分析评估结果中是否包含单独的商誉及特许经营权等法律法规规定禁止出资的资产价值，并分别予以扣除。第二十四条评估对象为股权资产时，注册资产评估师应当结合评估对象的特点以及所具备的客观条件，恰当选择评估方法，同时应当关注股权公司是否存在注册资本尚未缴足、章程约定或者规定不得转让、应当报批而未获批准、已被设立质权或者依法冻结等瑕疵事项对评估结
27、论及使用的影响；评估业务涉及上市公司股权时，应当遵循相关法律法规规定。第二十五条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种初步结果进行分析，在综合考虑不同评估方法和结果的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理评估结论。第二十六条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，按照相关规定土地使用权、矿业权等部分资产另外委托其他专业评估机构出具专业报告并履行了相关备案程序，资产评估报告需要引用其评估结果时，应当关注相关资产处置方案办理结果以及专业报告中评估对象的价值内涵，当评估对象存在土地出让金、矿业权价款等预计负债时，应当在评估结果中合理考
28、虑这部分负债。第四章披露要求第二十七条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据资产评估准则评估报告编制评估报告，并进行恰当披露。第二十八条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论，其中应当重点披露以下内容：（一）评估对象的具体描述；（二）价值类型的定义；（三）评估方法的选择过程和依据；（四）评估方法的具体运用，结合相关计算过程、评估参数等加以说明；（五）关键性假设及前提；（六）关键性评估参数的测算、逻辑推理、形成过程和相关评估数据的获取来源；（七）在使用企业提供的财务等申报资料时所作出的重大或
29、者实质性调整；（八）采用多种评估方法时，形成最终评估结论的分析及确定过程；（九）评估结论成立的限制条件；（十）评估对象法律权属情况说明和相关资料来源说明；（十一）与评估对象相关的重组方案及法律意见书；（十二）其他需要特别说明的事项。第二十九条注册资产评估师执行以出资为目的的评估业务，应当在评估报告中披露评估基准日后的有关事项，并提请报告使用者关注其对评估结论的影响。第五章附则第三十条本指南自2010年XX月XX日起施行。附件4：关于以出资为目的的评估指南（征求意见稿）的起草说明为规范以出资为目的的评估行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）组织
30、起草了以出资为目的的评估指南（征求意见稿）。为便于评估机构、注册资产评估师、相关部门及各方人士全面理解以出资为目的的评估指南（征求意见稿），现将有关起草情况说明如下。一、制定以出资为目的的评估指南的必要性（一）提高以出资为目的的评估执业质量的现实需求根据公司法、公司登记管理条例和公司注册资本登记管理暂行规定等有关法律法规规定，对有限责任公司或者股份有限公司设立登记、变更登记所涉及非货币财产出资的价值需要进行评估。财政部、国家工商行政管理总局于2009年3月联合发布关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知，强调以非货币财产出资应进行资产评估，规定“以非货币财产出资评估，投资人应当委托依法设立的资产评估机构进行”，明确了非货币财产出资评估作价的主体，要求中评协加强行业自律和专业指导工作，以提高资产评估的执业质量、行业公信力和影响力。而制定相关
