1、唐山市房地产市场发展现状及对策研究摘 要经过20多年的快速发展，房地产行业已经是我国国民经济的核心支柱产业之一。对于我国的经济发展来说，房地产行业做出了不可或缺的贡献。但是，近几年我国的房地产行业发展历程并非一帆风顺，常有各种问题发生。唐山市房地产行业中的供求不平衡的问题就十分显著。因此，有必要在此背景下深入研究唐山市商品住宅市场。本文简要介绍了唐山房地产行业的现状，包括持续的投资增长、稳定的房价、增加的土地供应和紧缺的住宅用地。同时，还分析了唐山房地产行业存在的一些问题，如政府管理机制不完善、房地产业政策法规没有完全成熟的体系、根据房地产现状和情况出现的土地控制。现在，需要透析唐山房地产市场
2、存在的问题，找到与实际情况有关的解决办法，如支持改革、房地产市场调控、管理改善房地产市场、增加唐山房地产类型、合理改善土地的供应以及土地政策等。实行相应的措施和建议，以期促进唐山房地产市场的稳定健康发展。关键词 唐山房地产；房地产市场；存在的问题；对策研究第1章 绪论1.1选题背景和意义1.1.1选题背景各国房地产业的兴起和发展与经济的社会发展、城市人口的增加、产业结构的变化、政治体制的改革、住房概念的更新和文化观念、区域优势的转移和历史发展之间相辅相成、相互促进。这也是人类进步、城市文明、生活环境改善、生活方式和生活方式的体现。改革开放以来，中国房地产业的崛起促进了中国经济的快速发展。目前我
3、国的房地产行业的发展蒸蒸日上，是我国国民经济中众多支柱性产业之一，改革开放以来，我国的经济体制已经成功转型，计划经济完美转变为市场经济，例如福利住宅等系统已经被淘汰。但是，随着房地产行业的发展，其中各种问题也变得十分突出。这些问题不只是对我国经济的发展起到阻碍作用，还会导致社会整体功能发挥不健全、不稳定以及不能持久发展。近几年，城市迅速发展的同时也让房地产行业的各种问题浮现出来，例如经历大型的投资、商品房的售价飙升、供需不平衡和市场秩序混乱等问题。这些问题现在似乎是局部的、区域性的和结构性的，但是如果不能及时修复，那么就会影响宏观经济的稳定发展甚至有可能影响我国的全球战略性发展。自2005年以
4、来，国家已经明确表示，我国的房地产行业的发展在国民经济中处于核心地位。改革开放之后，尤其是近几年我国的房地产行业在各地的实践反复证明了这一点。它将成为中国国民经济发展、农村城镇化和城市现代化的重要支柱产业，是中国城镇居民生活水平提高和消费水平增长的最明显体现。首先，房价上涨。特别是中小城市的房价上涨幅度过大，中小型的住房供不应求。住房和租房的市场十分的不景气，尤其是住房市场存在无序的状况。然后是对于住房的保障区域太小、对策不准确，对于一系列保障体系的设计缺乏理性，因此导致的腐败问题引起了社会大众的不满意。并且，现在对房地产行业进行宏观上的调节控制、监督管理的措施没有完成预期的计划1。唐山市的房
5、地产市场也存在上述问题，如何解决这些问题是唐山房地产市场可持续发展的关键。因此，为了有效地解决这些问题，对唐山房地产市场的基本情况进行调查和总结，归纳出一些有针对性的解决方法，并参考现有的文件和资料，提出有效的研究方案。1.1.2研究意义本文研究内容主要具有以下两方面意义。第一个方面，具有实际意义。考虑到唐山房地产市场存在的问题，对其进行了深入的探讨和分析，找到根本原因，并根据当前房地产市场的发展提出了措施。完善商品住宅房的结构计划，建立科学合理的行业措施，提高对当前房地产市场的监督管理，可以令房地产的市场环境得到显著地提升，房地产市场发展支撑经济的发展起到很大作用。第二个方面，具有理论意义。
6、本文的研究重点是相关理论的研究，明确界定房地产、房地产市场以及与房地产行业相关的概念，并整合专业中使用的概念。为相关研究的分析、开发和改进提供宝贵的经验和支持。中国的房地产市场是一个与社会发展和人民生活息息相关的大市场。在许多房地产高压的政策下，房价暂时稳定，但上涨趋势从未逆转。从迄今为止的经验教训可以看出，日本房地产泡沫破灭和美国借贷问题引发的金融危机强烈说明了大宗商品价格大幅波动会严重影响世界经济。为了防止房地产市场的剧烈波动，确保市场经济安全过渡，必须在房地产市场严格执行市场运作。显然，有必要加强房地产宏观调控政策，了解房地产市场变化的特点，了解房价波动规律，对全房地产的市场的变化情况进
7、行研究分析。1.2国内外的研究现状1.2.1国外的研究现状经过对国内和国外的大量有关文献的研究分析，清楚地了解到国外的房地产的定性研究和房地产的定量研究处于成熟阶段，主要包括房地产的市场的供求关系、房地产和国际经济标准的联系和房地产的调节控制。1、房地产的市场的供求关系外国研究人员通过查看居民（或政府等）的收入、政府的财政收入、当地家庭的数量、住房建设成本、结婚率和住房率，了解房地产市场的供应情况。Moore根据这些数据指数调查分析了这些因素对新房数量的影响。影响新房数量的这些因素的范围和方向并不相同，其中财政收入的影响最为重要。Montgomery对美国房地产市场的关注之后使用更复杂的数学模
8、型的分析表明，建设住房的增长与国民收入的变化密切相关，并且变化的方向也是如此。Coulson对住房投资和GDP进行了短期分析，发现国家经济受到这一因素的强烈影响，并且由于GDP的影响而趋于不稳定。Joanides和其他学者也在需求方面做了大量研究。例如，Ioannides认为住房消费和投资的需求弥补了房地产的市场需求，不同的收入群体有不同的住房需求，随着收入的增加，家庭往往投入更多。McKenzie通过进一步的研究指出，住房需求的关键要素还应包括房屋质量、位置和面积等要素。Knight评估了买方和卖方之间信息的对称程度，发现两者之间信息的对称性非常不同。买方的信息变得越来越少，只能很被动的去接
9、收卖家的售价信息。以资产的价格的视角来看，不难发现决定房地产的价格投资的原因通过与金融市场中另外的资产的收益率相比较。坎贝尔利用数学的模型对要分解的对象进行研究分析。他表示，时间的利用效率、租金的提高以及风险的增加预期这三个方面对房屋的租金和价格起到的作用各不相同，其中租金增长的作用最小。对价格与租金的比率起到主要作用的原因是未来价值预期的变化。除此之外，Case对住房售价的多少和自身的回报比率进行了预估2。Abraham创新地引用了现金流量时间表的新概念来研究房地产市场的相关问题。Quigley还研究了商业周期、房地产行业周期以及它们之间的相关经济问题。2、房地产市场的宏观调控关于房地产市场
10、宏观经济政策监管的国外研究较早开始。自20世纪80年代以来，房地产和经济领域的许多学者都研究过这个问题。 J. E. Richard和Wheaton就政府在房地产市场的功能问题以及政府干预房地产市场的程度进行了初步的经济理论讨论。后来，像Malpezzi和Wachter这样的学者继续沿着他们的思路学习。 Simariano对印尼，泰国和马来西亚房地产市场崩溃的原因进行了彻底调查，呆滞这一重大事件的原因有两方面，即对商行的估计过高和政府对消费者看跌期权的预估太低4。3、房地产价格与国际经济指标的相关性通过法国，德国，意大利，西班牙，瑞典和英国，Lacobiello观察并研究了各国的房地产市场，发
11、现国际经济的变化和波动对国内房地产业产生了重大影响。在过去的25年中，使用SVAR模型分析和计算，调查影响房地产价格波动的各种宏观经济因素的变量，研究不同国家的不同房价水平上调利率最终得出结论，它是连通的。Hui很好地回答了问题，因为它充分利用数学模型研究了亚太地区与美国之间的房地产业关系和短期均衡。 Erdem对对宏观经济变化与房地产投资市场价格和收益率之间的相关性进行了详细而深入的研究。1.2.2国内研究现状中国市场经济的发展相对较短，国内学术对房地产市场和房地产价格波动的研究还没有达到发达国家的水平。但是，随着住房改革的深入，中国的房地产业也在迅速发展。经过认真考虑国内经济发展的特点，中
12、国相关领域的专家学者在房地产业学术研究的诸多方面不断深入。1.3研究方法和内容1.3.1研究方法1、文献调研法：根据唐山市房地产市场调查情况，利用调查文献获取房地产市场数据，掌握综合性数据，研究重点突出的课题。在这项研究中，使用了文献调查。它的作用是：1了解中国房地产市场和唐山房地产市场的历史和现状，可以帮助研究主题。2提供唐山市房地产的市场的全况，有益于对其进行观察与获取。3能够取得具体资料的比较数据。4便于对房地产的问题的进行全面的了解2、调查法：调查法是论文写作研究中经常使用的一种方法，它是一种比较完善的研究方法，有意识和全面的方式来收集有关房地产市场的真实和历史过程的信息。它的特点是把
13、历史法，观察法以及其他的研究法联系在一起，例如讨论法、问卷的调查、案例的研究、测试等，方便对这一现象进行明确和全面的认识。基于此来开展研究分析，研究和总结。相比之下，这种方法为人们提供常规内容。本文根据唐山房地产市场存在的问题，得出结论。研究唐山房地产市场的特点，并比较近年来唐山市房地产市场的相关数据。1.3.2研究内容通过对所收集数据的认真研究，本文的研究背景从三个方面探讨了本文的迫切需求：商品住房价格上涨，供需结构失衡，市场秩序。本文章对房地产的研究的重要程度和必要性进行了总结分析，经过对国内和国外的研究状况的总结，发现了这些研究中的不足之处。通过研究内容和研究方法的概述，确定了研究方向和
14、研究的总体框架。在第二部分中，本文详细解释了与房地产相关的基本概念和房地产市场需求定理，房地产周期理论，供给定理，供求定理，消费者行为理论等。结合唐山市的发展现状，终于找到了唐山市房地产市场存在的问题，最后，针对唐山市的房地产市场的持续发展的问题给予了对策建议。第三部分，对唐山市的房地产的市场的现状进行了研究，还对投资的趋势，供求情况和出售情形等进行了分析，并且对其发展中出现的问题的特征进行了表述。第四部分，分析了唐山市的房地产中的问题，导致这些问题的原因，并针对这些问题给出了相应的建议对策。第2章 房地产的市场的相关理论2.1房地产市场的相关的概念2.1.1房地产房地产这一个词的含义是住房与
15、用地两个词总称，即它既包含了用地和住房也包含了他们的所有权。房地产其实就是在用地上建造的用于商业，服务，文化，教育，健康，体育和办公楼上的各种房屋。房地产不只是包含用地，土地的上下的一些领域同样包含在内，例如地下室的所有设施和场地。实体的经济把房地产叫作经济房地产，这是因为其具有自身特色，也就是房地产的经济地位的固定性与不变性。房地产在进行拍卖的时候存在三种形式的拍卖物，即房地产用地实体，使用权和建筑物。伴随个人财产持有权的发展，房地产已经是商业发展中不可或缺的一部分。2.1.2房地产行业房地产行业是一个集房屋开发、建造、维修管理、装修施工、房地产用地和施工服务等一系列经济活动为一身的综合性的
16、产业，并且房地产行业存在一定的风险和安全威胁。这主要包括：土地开发，住房建设，维护，房地产用地权利的付费配置和转让，住房持有权的买卖和出租，住房抵押以及基于此衍生的房地产经济活动。在实际中，对于房地产业的开发与管理的活动更受大众的喜爱。2.1.3房地产的市场房地产的市场实际上是二级的市场，其交易就是住房交换的总和。在房地产的市场中进行交易的房地产是指具有住房持有和使用的权利的房地产。狭的义资产是为与房屋生产过程分离的地上资产中的一种资产。广义资产是建筑物和房屋财产的统一表示，包含对应的房地产土地的使用权。按照各种市场操作水准对房地产进行的分类如下：一级的市场：市场注重于国家的垄断，产品呈现纵向
17、流通风格，二级市场：商业性质，房地产呈现横向流通风格。标准市场：市场偏向于消费和管理，房地产显示出一种水平的分配方式。根据不同的市场交易对象，可分为土地市场和建筑市场。该建筑分为商业房屋和仓库。土地市场产品主要包括土地，地面建筑和其他配件。土地是土地使用权，土地市场通常被称为房地产市场，在货物交易中有权使用货物是及时的。一级市场考虑土地使用权交易，可以通过租赁，转让和合资购买直接从政府获得建设用地权，这意味着二级市场目前正在使用土地。权利人和其他所有人的租赁或转让交易过程。自20世纪80年代问世以来，我国的商品住房的交易市场发展十分迅猛，房地产公司是其核心的参与人员。在市场经济规则的限制中，房
18、屋的土地使用权被房地产公司给转让，但其得到了房屋用地的经营权并对土地进行开发利用和住房出售，但销售价格是公司的建设成本，房子，房子的位置取决于房子的价格。地板，税收和材料是确定的。根据法律规定，商品房是根据国内法交易的房屋，从销售的视角出发可以分为出口与商业交易两个类型。从商品住房的概念方面出发，其首要的特点是其必须符合国家的法律法规和相关政策。2.1相关理论2.2.1房地产的市场的供求理论房地产市场中的基础理论就是供求理论，同时供求理论还是市场价格变动的关键理论。房地产的基本理论与其他的商品价格制定相同，同样是一种供求制度，房地产的价格根据供需机制而变化。供需的作用对房价起决定性作用，房地产
19、的供需平衡决定了房地产价格在供需变化中的变化趋势，供需机制供大于求。房地产价格被限制，房价下跌。当市场需求超过供给时，供需系统提高了房地产价格，房价上涨。在房地产市场，供需平等形成均衡，房价趋向于均衡3。2.2.2房地产的市场价格的理论房地产的价格主要是由土地和建筑的价格构成，但是，往往还含有人口、社会的稳定，城市现代化以及其他的因素，国内经济发展水平和发展趋势，政治因素，土地和其他经济因素都包括在内。另外，在房地产价格的基本理论中，房屋的有用性是对房屋的大小，装饰和位置等各种因素的综合评价，如果价格相同，那么在买房时根据房屋的有用性。你应该选择相比之下实用性最高房子。最糟糕的是最差地段上的住
20、房被称为劣式住房，一般在郊区偏远地带的住房。2.2.3房地产的周期的理论随着房地产的市场的涨缩房地产行业产生相应的变化的过程叫作房地产的周期。房地产的市场的周期是指房地产的市场的变化受到社会经济发展情况的作用。实质对房地产业的发展规律的客观反映。房地产的经济周期是对房地产行业的周期规律性波动的整体分析。房地产的周期往往利用经济的指标来衡量，如投资的变化，房地产的增长率，价格变化和交易失败。房地产的市场的周期主要焦点是房地产业在市场与微观方向上的情况，也是房地产业通常使用价格指标5。房地产是周期的始祖。商品房具有投资和消费品的特点，产业链较长，房地产市场销售，征地，新建筑面积是重要的经济指标。2
21、.2.4消费者行为理论当领导者为特定问题选择最终方法时，他们通常会有行为准则。在经济学中，这个定律在理论上可归因于消费者行为理论。如前所述，领导者的主观行为和主观意识在决策的影响中起着主导作用，必须研究和计算整个问题。处理它是最重要的。当消费者行为理论应用于一般消费者时，它主要解释消费者群体选择购买的商品或服务的原因，并对微观主题行为进行宏观分析。消费者的行为一般由特定的交易行为来决定，如客户的感受、态度、购买的习惯以及决定的过程。其侧重于对一定的消费者的行为进行阐释，例如信息的交流，购买的决定，商品的使用和品牌的态度等，这些基本上是进行描述性的分析研究。很多的专家学者对每种作用因子进行了深层
22、次的分析。消费者的行为主要由客户的行为和购买决定这两个部分构成。从经济角度来看，传统的微观的经济学中的房屋市场的消费者的行为是我们进行研究的主要内容。社会市场的机制的性能通常是由私营的经济组织的经济活动来进行解释说明。这创造了一种改善这种状况的方法。它将价格作为分析的核心。商品价格由供需因素决定。1976年对外国住房市场的消费者行为进行了大量研究，Bible对决定买房喜好的影响因子进行了分离。1978年Hempel等人利用计量经济学与多元回归的方法针对美国与英国的房屋市场的买买卖者的行为进行了跨文化的分析研究。 1988年Nelson等人应用多尺度的方法对房屋市场中的买卖者的喜好行为进行了研究
23、分析6。1999年，Knight等人讨论了如何使用类似Gibbs的采样方法来分析和解决缺失的采购数据和测量误差问题。这些国内理论相对缺乏，从上世纪90年代开始实行，只有一些有关事务的案例。相比于国外，这项研究略显匮乏和黯然失色。第3章 唐山市房地产市场发展现状3.1唐山市房地产市场分析京津冀地区具有非凡的历史意义。从周朝初期开始，黄帝或皇帝的后裔的受封城市，幽州和冀州相当于是是北京，天津，河北地区的最高行政区划。漫漫历史长河中，作为北京门户、护城河的唐山市，面临房地产业发展的巨大跨越。目前，在我国良好的京津冀协同发展形势下，唐山市的发展有了新的战略规划和价值。在承接京津冀的各种产业过程中，唐山
24、市顺势发展，气势如虹。在对京津冀共同发展的促进期间，通过承接平台的搭建，吸引了大批高质量项目落户，为全市经济高质量发展打下了坚实基础。首钢从曹景山迁至曹妃甸已有10多年。 这是京唐合作的一个缩影，是京津冀共同发展的必然趋势。作为河北省接管北京的产业转移的核心平台，曹妃甸区主要围绕着高端装备、石油化工、木材加工、战略新兴等重点产业集群，全力承接京津产业转移。近年来，唐山抓住京津冀协调发展的机遇，发挥地缘优势，吸引京津企业落户。渤海绿色家具产业园从北京迁至汉沽，吸引了70多家北京家具企业，如强力、伊丽伯特。虽然它位于天津的腹地，但它是河北的生产基地。基于这些考虑，它还直接促进了唐山房地产行业的发展
25、。打造世界上一流的生态型、港口型、模范型、国际型的大城市，到2020年投资额将达到一亿元，并且人口达到120万。在未来的10到20年内，国际型的生态城市都将响应国际城市发展的必然趋势。2008年对公路，水电，通信工程和其他的设施进行了铺设。2009年对于新城建造的投资额为207亿元。2011年对滨海大道和曹妃甸的建设投资高达300亿元。对高端的小区，各级别的酒店，高品质的体育场地等工程设施进行了强化和推广。这将是一座现代化、标志性的新城市，拥有金融中心和总部基地等功能。3.1.1唐山市的房地产市场的发展现状在唐山市的房地产的市场的发展中，唐山市的商品房共销售了4,181.65万个平方，出售总额
26、达2,225.37亿元。2011年到2016年城镇的人居住房的建筑面积从25.3平方米增长到32.65平方米。总的来说，全国的房地产的市场稳步发展，唐山市的商品房的出售价格指数在我国的70个大中城市中相对比较平稳。在渤海经济商圈中，唐山市是最有发展前途的城市之一，其对很多的知名房地产企业产生了吸引，例如万达集团，万科地产和恒大集团等。这些企业对唐山市的房地产行业进行了投资和开发，促进了房屋建筑的增加，为这个产业注入新的助力，推动了唐山市的住房品质和城市内涵的发展。2015年，1月 到6月唐山市交易活跃50套成交6,572套，面积647,305平方米，成交金额4359.34万元，平均成交价673
27、5元/平方米。 2016年1月至6月，唐山市场活跃50套，成交8730套，面积966,728.49平方米，销售额达到658,789,200元。2015年的上半年，唐山活跃61套的出售均价为6814元/平方米。与去年的同一时期比较，2016年的上半年的交易量增长了32.83。除了成交量增长外，2016年平均交易价格也有所上升，每平方米上涨80元，同比系数为1.19。回顾过去几年唐山房地产市场，起落非常大。从2009年到2010年，一些比较好的房地产价格每平方米售价超过9000元，甚至超过1万元。但是，今天的唐山楼市发生了不小的变化。 2017年，唐山市的GDP总量仍居河北省首位，占河北省经济总量
28、的五分之一。今年7月，在河北省的几个城市，石家庄，廊坊，秦皇岛和保定的房屋平均价格高于唐山。唐山的平均价格为每平方米5860元。唐山的房价和经济总量与河北省经济总量最大城市的身份不一致。从2017年的房地产的开发与投资的情形来看，总形势是比较平稳的，但是地区和城市的区别很明显。经济增长飞速的区域是华南，华中和华东经济区，增长率超过了百分之十，相比来说西南，华北和东北地区的经济增长较落后，尤其是华北与东北两个经济区域。2017年，1到10月份我国一共实现了9,054.3亿元的房地产的开发投资，同比增加了6,671亿元，增长率为7.7%。同2016年比较，增长率增加了一个百分点。依据房屋的分类，住
29、宅用的商品房的投资提升的更迅速，最慢的是商业用房。2017年1 至 10月，商品房投资6187.1亿元，同比增长9.9。综上所述，唐山房地产已成为人们关注的焦点。 2017年，唐山房地产交易率上升22.8，平均交易价格上涨5.3，市场逐渐健康发展。未来，唐山房地产市场有望实现健康交易。3.1.2唐山市房地产开发投资14年到16年唐山许多房产公司资金链断裂导致多处楼盘烂尾，17年后复建开工。品牌房地产巨头的快速发展正好相反，一些规模小、实力弱、资金少的房企被兼并整合，甚至直接退出市场。在一定程度上，唐山是全国的缩影。依据我国统计局在四月发布的我国经济发展的数据，1月到4月我国的商品房的出售面积只
30、比前一年增加了1.2%，几乎没有增长。但是，关于房地产业的集中发展程度正在快速的增加。2018年，一季度末日本前50家房地产公司的销售集中率达到53，比2017年增加了13个百分点。 国内十大公司集中度从2017年的24上升至2018年第一季度的34。 它占据了三分之一。 产业集中度不断提高，促进唐山房地产行业投资是必然的发展趋势。3.1.3唐山市房地产供需分析随着经济的不断发展，唐山市的城市建设也取得了很大的成就，随着各类住宅，写字楼和商业建筑的发展，唐山房地产行业的发展取得了不可置否的进步。2015年，1月到6月分唐山市一共销售了500套，一共有6571套，面积647305平方米，成交金额
31、为4359.34万元，平均成交价格为6735元/平方米。2016年1月至6月，唐山市场出售了507套，共有8731套，面积是966,728.48平方米，营业额是65878.82万元，上半年的均交易价为6814元/平方米。与去年的同期进行比较，2016年的上半年的交易量增加了32.83。除交易量增长以外，2016年的均成交价也有一定的增长，每平方米增加了80元，比上一年增长了1.18。2017年，1月到10月分我国的房地产的开发和投资共达到了9054.3亿元，比去年的同一时期上涨了656亿元，增加了7.7。同2016年进行比较，增长率增加了一个百分点。根据监测数据，2017年唐山市销售额最高的是
32、2月份和4月份，最小的月份，2月份和4月份的差异约为967,400。与2016年每月供应量差异超过100万相比，这是个减少的数据。与2016年不同，2017年最大的预售供应出现在4月，但是在2016年8月。预售的最低供应出现在2月。2017年，唐山市共有16个区域在售前批准，其中路北区，公寓1,085,876,600套，迁安和曹妃甸分别排名第二和第三。2017年路北地区批准的预售量约为1,885.66亿平方米，比2016年的233.9585亿元低约53.59。共有27个项目获得预售，比2016年的25个项目多2个。其中，预售区域较大的项目是鼎旺枫景和唐山市长虹路以北。图3.1唐山市预售面积折线图3.1.4唐山市房地产销售额根据2018年的唐山市的房地产进行开的发数据，商品房的交易面积减少了11.7，然而，交易量增加了13.1。尽管住房的交易面积降低了10.2%，但是，交易额增加了17.4%。商品房的建筑面积降低了6.1，其中住房的建筑面积降低了5.1，房屋的完工面积增增长了3.3。尽管唐山市的房地
