1、房地产狼性冠军团队打造及销售杀客逼定技巧提升训练营房地产狼性冠军团队打造及销售杀客逼定成交训练营（全程房地产案例讲解训练+工具）房地产训练导师闵新闻老师主讲 闵老师承诺：只专注房地产行业培训，帮助房地产企业提升绩效利润【课程背景】2016房地产市场竞争空前激烈，房地产供给量严重大于市场需求，造成整个房地产市场销售情况异常艰难。目前楼市正处于下行趋势还在继续，行业正处于深度调整，成交量和成交价格一直不理想，房地产营销面临前所未有的压力。2016年市场竞争压力和挑战性是历史以来最有挑战的一年，在2016年挑战如此激励的情况下，在我们营销团队内部一线置业顾问目标迷茫，消极心态，行动执行力被动，依然以
2、坐销等待的模式面对当前的形势。纵观当今房地产市场竞争可谓是残酷搏杀，犹如春秋战国时代，胜者为王，败者为寇！在房地产销售行业流行一句话：只有冠军，没有亚军，不成交就没有任何收获！比如同样的是绿城的产品，宋某某无法有效去化，为什么孙某某的狼性团队在3个月时间却能快速清盘呢？这值得我们每个地产人思考！纵观当今房地产市场竞争可谓是残酷搏杀，犹如春秋战国时代，胜者为王，败者为寇！在房地产销售行业流行一句话：只有冠军，没有亚军，不成交就没有任何收获！然而要成为房地产行业的个人和团队销售冠军如何达成呢？但最少有两点：一点就是你本身必须有冠军的状态和能量，因为要与狼共舞，我们必须是一匹狼，否则当一只羊，就只有
3、被宰割的权利；另外一点就是自身要具备销售冠军的沟通引导和销售谈判杀客能力！【课程收益】通过本课程的学习，您将获得如下收益：一、狼道1、房地产狼性销冠学会如何自身在团队及职场中角色分析和定位。2、房地产狼性销冠如何确立人生目标职场目标的渴望度和决心度。3、房地产狼性销冠如何保持积极巅峰状态，不消极，不抱怨。4、房地产狼性销冠如何做到自动自发,韧性和抗挫折心态。5、房地产狼性销冠如何提升养成持续不断学习，提升专业性习惯。6、房地产狼性销冠如何融入团队，增强团队凝聚力。7、房地产狼性销冠团队如何做到团队付出奉献 ，增强沟通能力，建立信任感。8、房地产狼性销冠团队如何提升团队执行力，提升工作效率，第一
4、时间达成公司的业绩绩效。二、狼术1、掌握如何精准开发客户和了解客户性格方法和技巧；2、掌握了解客户的内心真实需求和心理活动的方法和技巧；3、掌握如何与客户快速建立信任感，拉近关系；4、掌握如何更好的介绍项目以达到更好让客户有下定的意识和冲动；5、掌握如何进行现房或者样板房介绍做到第一时间解除客户异议，快速让客户下定；6、掌握如何与客户进行价格谈判和快速逼定成功。【培训方式】互动演练，学员代表实操模拟训练（理论讲授40+实操训练35+案例讨论15%+ 10%现场答疑）闵新闻导师：1、学历背景：1、上海同济大学 土木工程专业（本科）2、上海交通大学 营销管理专业（MBA二、职业履历：1、曾任中原地
5、产销售总监5年2、曾任易居地产副总3年3、地产实战经验16年。4、拥有讲师证和心理学及经纪人证三证资质的房地产特级讲师。5、拥有5年的房地产职业讲师授课经历,满意率达到90%以上。三、行业荣誉：1、房地产狼性营销第一人2、房地产狼人讲师团总教练3、房地产狼人大讲堂创始人四、主打课程：1、房地产狼性冠军团队打造训练2、房地产狼性拓客营销渠道为王3、房地产心智销售谈判逼定成交4、房地产中层管理及跨部门沟通【讲师简介】【培训要求】1、场地面积尽量大（以方便学员代表现场演练）2、音响、话筒、投影仪具备 3、准备学员名单4、每个参训团队尽量都派代表参与现场实操模拟训练.【培训对象】房地产置业顾问、售楼员
6、、销售员、客服、案场经理、总监【培训时间】实战课时2天12小时注：闵新闻老师可以根据房地产企业的具体情况重新设计大纲，一切为提升业绩服务第一天：团队打造第一模块：个人冠军潜能激励篇第一单元：房地产狼性销冠“自知”训练-职场和角色定位1、我为什么要从事房地产销售？-给我自身带来什么价值？2、房地产狼性销冠必须具备哪些特征？-我必须要提升哪些特质？3、自己在房地产公司角色定位和职业规划？-我以后应该怎么去行动？4、房地产狼性销冠军动力源泉挖掘？-怎么激发自身内在潜能？分组探讨：作为一个优秀房地产职业经理，全方位分析个人与企业得关系是什么？以及如何运用这层关系，快速提升个人成长与房地产企业共同成长。
7、现场问题：我在从事房地产销售过程遇到哪些疑惑或者需要解决的问题？第二单元：房地产狼性销冠“目标”训练-热血沸腾的目标置业顾问困惑： 1、不知道今天到底要做什么 2、不知道我今天到底要什么 3、从未感受到目标的力量狼道法则：执着专注，永盯猎物狼性冠军训练：（如何制定目标） 1、房地产狼性销售冠军目标“感想”训练 2、房地产狼性销售冠军目标“模仿”训练 3、房地产狼性销售冠军目标“就是”训练案例:闵老师如何从一名普通置业顾问成为优秀的销售冠军,以及称为全国中原地产的销冠案例，是如何通 过目标达成的？以及无锡融创销冠王海军成为销冠目标案例分享。第三单元：房地产狼性销冠“心态”-积极阳光的心态置业顾问
8、困惑： 1、对自己没信心，如：自己能力差，派单驻守就没有面子。 2、对公司没信心，如：总觉得自己公司资源不如竞争对手丰富，产品没有竞争对手好！ 3、对行业没信心，如：认为地产行业已经没落，没有钱赚。狼道法则：调整自我、相信自己狼性冠军训练：（如何树立积极阳光的心态） 1、房地产狼性销售冠军心态“态度决定一切”训练 2、房地产狼性销售冠军心态“突破设限自我激励”训练 3、房地产狼性销售冠军心态“我是一切的根源”训练案例:天津建投房产销冠李秀英在面对2014年房地产市场，拓客开发客户过程，如何调整自己心态，如何 让自己每天保持积极巅峰状态案例分享。第四单元：房地产狼性销冠“行动”训练-超人般的行动
9、力置业顾问困惑：1、不愿做 -如：打电话CALL客，竞品拦截，派单没有什么意义！2、不敢做 -如：跟进回访邀约联系客户，怕对方生气，嫌烦恼！3、不会做 -如：不知道如何说服客户现在买房比未来买房的好处！狼道法则：果敢担当，无所畏惧狼性冠军训练:（如何提升执行力）1、房地产狼性销售冠军执行力“自动自发”训练2、房地产狼性销售冠军执行力“重复重复”训练3、房地产狼性销售冠军执行力“全力以赴”训练案例:上海绿地房产销冠刘晓俊每天如何面对超额的派单一个月穿破三双皮鞋、CALL客电话不离身的案例 分享，以及闵老师现身说法一个月培训28天超额课量案例分享。第五单元：房地产狼性销冠“学习”训练-持续不断的学
10、习置业顾问困惑1、有什么好学 -如：早会，晚会，沙盘学习，物件交流学习有什么好学！2、为什么要学 - 如：我不学习也能开单，就学习能有实际用处吗!3、学什么内容 - 如：学习地产销售心态、学习销售技巧、学习地产知识!狼道法则：自我觉察，不断演练狼性冠军训练：空杯心理、长枪理论（如何将学习变成一种习惯）1、房地产狼性销售冠军学习力“学习内容”训练2、房地产狼性销售冠军学习力“学习对象”训练3、房地产狼性销售冠军学习力“学习时间”训练案例:惠州碧桂园销冠张敏英年收入可以达到150万，她5年来每天晚上给自己一个销售学习时间的案例 分享。第六单元：房地产狼性销冠“坚持”训练-坚持到底决不放弃置业顾问困
11、惑：1、每个月的收入让我生活都是问题，已经没有办法在坚持下去了！2、这个行业压力太大，没有生活和娱乐的空间，不想再坚持下去了！3、真的坚持下去能有回报吗？坚持下去能看到我未来的光明吗？狼道法则：冷静达观，等待机遇狼道冠军训练：（如何面对挫折）1、房地产狼性销售冠军意志力“抗挫折”训练2、房地产狼性销售冠军意志力“抗压力”训练3、房地产狼性销售冠军意志力“抗浮躁”训练案例:中国房地产大佬，一坚持就是10年，20年，30年，给我们年轻伙伴的启示和感悟，以及闵老师在 房地产行业坚持了15年，闵老师的自身感悟。第七单元：房地产狼性销冠“感恩”训练-坚持到底决不放弃置业顾问困惑：1、这个社会都是浮躁，没
12、有信仰的，我为什么要对团队忠诚呢？2、我忠诚团队，我就能在团队中获得更多的物质财富和精神财富吗？3、我的主管，我的同事他们都没有忠爱之心，我凭什么要对他们忠爱呢？狼道法则：彼此信任，相互忠诚狼道团队训练：1、房地产狼性销售团队忠诚“爱自己”训练2、房地产狼性销售团队忠诚“爱父母”训练3、房地产狼性销售团队忠诚“爱企业”训练视频：狼忠爱精神案例：融创杭州公司吴晓光销冠如何在融创工作7年来，忠爱团队案例分享！催眠：房地产狼性销售忠诚感恩心灵洗礼注：以视频、游戏、故事、案例方式来激发房地产置业顾问狼性潜能！第二模块：房地产高效狼性团队篇第一单元：房地产狼性销售之“团队”训练1、狼之团队沟通精神1、房
13、地产狼性销售团队沟通“四步法”训练2、房地产狼性销售团队沟通“上平下”训练3、房地产狼性销售团队沟通“说服力”训练2、狼之团队合作精神1、房地产狼性销售团队合作“忠爱团队”训练2、房地产狼性销售团队合作“付出奉献”训练3、房地产狼性销售团队合作“承担责任”训练3、狼之团队执行精神1、房地产狼性销售团队目标“执行化”训练2、房地产狼性销售团队制度“标准化”训练3、房地产狼性销售团队行为“责任化”训练4、房地产狼性销售团队管理“激励化”训练视频：上海万科假日风景员工视频启示 案例分析：杭州融科地产营销部经理刘经理如何与团队下属沟通以及如何与其它部门有效沟通，团队协作 达到高效率的解决问题，达成团队
14、目标第二单元：房地产狼性销售之“执行激励”训练一、房地产销售团队目标执行1、定业绩目标原则(1)、SMART(2)、可视化(3)、军令状2、目标分解3、资源挖掘4、监督考核二、 房地产销售团队系统打造1、制度执行-制度是无情的，管理是有情的2、流程执行-流程科学的、畅通的、支持的3、团队执行-没有借口，没有理由，绝对服从三、房地产销售团队执行力文化总结1、执行力8字方针：认真第一，聪明第二2、执行力16字策略：结果提前，自我退后；锁定目标，简单重复3、执行力24字原则：执行前：决心第一、成败第二 执行中：速度第一，完美第二 执行后：结果第一，理由第二四、房地产销售团队早课晚会执行激励总结训练1
15、、早会激励（1）、激励舞蹈（2）、面貌检查（3）、公司训导（4）、早会激励训练环节：按照碧桂园销售团队早会进行激励训练学习，养成系统2、晚会总结（1）、置业顾问汇报一天工作情况（2）、没有达成目标原因分析（3）、全队销售员脑力激荡（4）、现场演练（5）、激励惩罚（6）、第二天工作计划训练环节：按照碧桂园营销团队早会晚会进行激励训练学习，养成系统第二天杀客逼定 第一模块：房地产狼性销售技巧提升引言：房地产狼性销售和房地产狼性买卖，销什么？售什么？买什么？卖什么？第一单元：置业顾问成杀客交前必备的三大沟通武器武器一、置业顾问沟通3大法宝1、 沟通话术 2、 语气语调3、 肢体动作【案例分享】：融科
16、项目的张海亮置业顾问在沟通介绍项目过程中有哪些优点，那些缺点，给我们什 么启发？ 【分组讨论】：学员讨论在我们接待客户、介绍沙盘，带看现房，解除客户异议 、价格谈判、逼定成 交各个环节，为什么同样的内容，不同的销售员沟通结果不一样呢？以及未来如何与 这些客户进行有效沟通交流？【实战训练】：受训学员间相互扮演各种类型客户现场进行沟通三大法宝动作和话术模拟训练及闵新 闻老师现场指点及考核！武器二、置业顾问沟通4大步骤1、提问（如何提问？）2、倾听（如何倾听？）3、互动（如何互动？）4、确认（如何确认？）【案例分享】：阳光城项目的郑杰置业顾问在与客户沟通介绍项目过程中有哪些优点，那些缺点，给 我们什
17、么启发？ 以及我们平时沟通过程，有哪些作的不到位呢？ 【分组讨论】：学员讨论在我们接待客户、介绍沙盘，带看现房，解除客户异议 、价格谈判、逼定成 交各个环节，为什么同样的内容，不同的销售员沟通结果不一样呢？以及未来如何与 这些客户进行有效沟通交流？【实战训练】：受训学员间相互扮演各种类型客户现场进行沟通四大步骤动作和话术模拟训练及闵新 闻老师现场指点及考核！武器三、置业顾问沟通3大核心战术1、引导情景催眠沟通法2、换位思考共鸣沟通法3、望闻问切需求沟通发4、故事案例形象沟通法【案例分享】：阳光城项目的郑杰置业顾问在与客户沟通介绍项目过程中有哪些优点，那些缺点，给 我们什么启发？ 以及我们平时沟
18、通过程，有哪些作的不到位呢？ 【分组讨论】：学员讨论在我们接待客户、介绍沙盘，带看现房，解除客户异议 、价格谈判、逼定成 交各个环节，为什么同样的内容，不同的销售员沟通结果不一样呢？以及未来如何与 这些客户进行有效沟通交流？【实战训练】：受训学员间相互扮演各种类型客户现场进行沟通四大步骤动作和话术模拟训练及闵新 闻老师现场指点及考核！第二单元：房地产狼性销售客户开发与性格分析一、客户开发12种策略1、商圈派单2、动线阻截3、商户直销4、客户陌拜5、电话名单6、网络微信 7、展会爆破8、企业团购9、商家联动10、分销渠道11、竞品阻截12、圈层活动【案例分析】：深圳万科地产企业销售员如何开发客户
19、经典案例分析【案例分析】：根据本项目可销售产品成型，如何把现有的产品找到合适的客户【学员训练】：通过闵老师就以上客户开发方式的讲解和分析，学员就如何开发客户注意点、动作和话术模拟实战训练！二、客户10大性格分析1、理智稳健型2、感性冲动型3、优柔寡断型4、借故拖延型5、沉默寡言型 6、喋喋不休型7、畏手畏脚型8、斤斤计较型9、迷信风水型10、盛气凌人型【分组讨论】：学员讨论这些客户属于哪几种类型的客户，以及针对这些客户，案例中的销售员在应对策略中有哪些优秀的地方，还有哪些缺陷的地方！以及自身在过去的接待客户中出现哪些问题，以及未来如何与这些客户进行交流？【实战训练】：受训学员间相互扮演各种类型
20、客户现场进行动作和话术模拟训练及闵新闻老师现场指点！第三单元：房地产客户需求分析一、如何全面掌握客户5大必备信息？二、如何挖掘客户真实需求和7大隐藏需求？三、如何探听客户的购房预算？四、如何了解客户的决策情况？五、如何判断客户的市场认知？六、如何让客户需求快速升温？【分组讨论】：如何挖掘客户以下七大隐藏需求1、财富增值2、孩子未来3、身体健康4、家庭幸福5、节约时间6、人生安全7、尊贵地位【案例分析】：上海恒大房地产企业销售人员如何分析客户需求案例分析【学员训练】： 就客户需求注意点、以及如何真正了解客户的真实需求的基本动作和话术模拟实战训练及考核第四单元：房地产客户心理活动分析一、客户购房心
21、理的5W2H角色分析二、客户购购房决策的6大认知三、客户购房的8大心理阶段四、激发客户购房的2大心理法则1、逃离痛苦 2、追求快乐【分组讨论】：如何发现客户购买心理按钮和激起客户购买动机？五、客户购房的了解产品的6大心理历程六、购买者行为分析【案例分析】：大连万达房地产企业销售人员如何对客户心理活动案例分析【学员训练】：客户心理活动注意点、动作和话术模拟实战训练第五单元：房地产电话沟通技巧一、电话行销沟通法则1、及时接听2、自报家门3、别耍花招4、吐字清晰5、通报姓名6、断线重播7、迅速回复二、电话接听沟通技巧1、电话接听标准流程三大纪律、八项注意2、留下客户联系方式3大技巧3、介绍楼盘卖点5
22、大技巧4、了解客户情况需求3大技巧三、电话跟进回访沟通技巧1、做好客户跟踪准备2、潜在客户要区分重点3、熟悉客户基本情况4、电话跟踪策略四、电话邀约案场沟通技巧1、邀约客户话术法则2、邀约实战技巧训练【案例分析】：杭州华润房地产企业销售员电话接听、跟进客户案例分析及视频冲击【分组讨论】：学员讨论在接听电话、跟进客户服务中应该注意事项及常犯误区及如何修正？【实战训练】：受训学员进行开发电话、接听电话、邀约电话、跟进客户服务动作和话术模拟训练及闵新闻老师现场指点第六单元：房地产客户接待介绍训练 一、上门接待阶段1、客户接待6步骤（1）、微笑问好-欢迎光临！（2）、自我介绍-我叫小李！（3）、交换名
23、片-怎么称呼您？您电话是多少？（4）、引导入座-王先生，请坐！（5）、倒茶端水-王哥请喝点水！（6）、寒暄需求-王哥您是第一次来我们这里吗？【分组讨论】：以上六个标准动作对于杀客逼定有什么价值，以及现场演练，闵老师现场指导和考核。2、客户接待5大注意点：（1）、形象接待礼仪（2）、寒暄拉近关系（3）、登记客户电话（4）、了解客户需求（5）、植入卖点标准【案例分析】：上海绿地房地产企业销售员接待客户全程案例分析及视频冲击【分组讨论】：讨论在接待中应该注意的事项及常犯误区及如何修正【实战训练】：进行服装、形象、身体姿势、换名片、眼神等标准接待动作和话术模拟实战训练3、业务寒暄（如何建立信任感）（1
24、）、赞美法则 ( 赞美4大策略和4大禁忌)【分组讨论演练】a、当购房客户是小俩口，如何赞美客户？b、当购房客户一家人，如何赞美客户？c、当客户是为孩子购房，如何赞美？d、当客户带风水先生或者朋友来如何赞美？（2）、微笑法则 ( 微笑3大策略和3大禁忌)（3）、LIKE法则 ( LIKE3大策略和3大禁忌)（4）、提问法则 （提问4大策略和四大禁忌）【实战训练】：学员分组进行如何赞美对方，消除戒心，拉近相互间关系训练；如何做到有效聆听，瞬间与客户建立信任感；通过相互间各种方式的提问方式，更好的了解对方，相互间建立信任感的训练！二、参观展示、沙盘介绍1、如何进行沙盘解说2、如何进行销控配合3、如何
25、评价竞争楼盘4、如何回答客户提问5、如何面对群体客户6、如何应对低调反应【案例分析】：保利地产销售员沙盘介绍案例分析及视频冲击【分组讨论】：学员讨论在沙盘介绍中应该注意事项及常犯误区及如何修正【分组讨论】（1）、我们目前楼盘是如何进行楼盘沙盘介绍及注意事项和常犯误区？造成楼盘沙盘介绍不详实和无效性原因有哪些呢？我们又是如何改善和提升沙盘介绍的呢？（2）、平时工作中是否最大的运用现场道具，让展示更形象和效果化呢？那我们通过今天的学习未来又是如何更好地运用现场道具进行展示呢？【实战训练】：受训学员进行沙盘介绍、现场道具运用注意点、动作和话术模拟实战训练及闵新闻老师现场指点 【分组讨论】：尾盘销售价
26、值的介绍文案，针对不同的客户类型介绍不同的房型，（1）、学区房如何进行语言描述与客户需求吻合？（2）、经济适用房如何进行语言描述与客户需求吻合？（3）、商品房如何进行进行语言描述与客户需求吻合？（4）、商业房如何进行进行语言描述与客户需求吻合？（5）、豪宅大平层高端客户进行语言描述与客户需求吻合？ 第七单元：房地产客户带看阶段训练 一、看房前要成交做哪些准备？二、如何有效向客户介绍样板房、现房、期房让客户进入情境状态？三、如何面对楼盘的缺陷，有效进行优势弥补法？四、如何运用带看五觉法则？五、如何运用带看樱花树理论？六、如何进行带看环节FAB法则的运用？七、男女性客户带看介绍侧重点有哪些？以及如
27、何带看过程中望闻问切？八、详尽列举陪同客户看工地和样板房或现房的注意事项，为解除客户异议做好准备【案例分析】：复地集团销售员带看房屋案例分析及视频冲击【分组讨论】：学员讨论在带看客户中应该注意事项及常犯误区及如何修正【实战训练】：受训学员进行带看客户动作和话术模拟实战训练及闵新闻老师现场指点九、拉回客户回案场的5大策略十、销控（Sp)配合1、迎接客户SP阶段：（1）、个人的SP配合（2）、同事的SP配合2、产品介绍阶段（1）、电话SP（2）、同事SP（3）、经理SP（4）、喊柜SP（柜台销控暗语、销控原则、销控作用）3、带客户看房阶段（1）、客户SP（2）、电话SP4、认购洽谈阶段SP5、客户
28、下定后SP【分组讨论】：受训学员进行客户接待阶段、看房阶段、逼定阶段、电话等各阶段的SP分析讨论，对自己未来在提升业绩方面有哪些作用，以及相互之间进行相互对练，提升SP 的自然表现【分组演练】：各学员演练如何进行案场SP，闵老师现场指点及考核。第八单元：房地产客户解除异议训练一、房地产客户5大异议分析1、误解异议2、怀疑异议3、隐藏异议4、习惯异议5、缺点异议 【分组讨论】：面对客户购房产生的异议，并通过何种方法确认对方的是以上哪种异议，如何去处理 和应对！二、处理异议的四大原则？1、原则1：事前做好准备2、原则2：选择恰当的时机 3、原则3：争辩是销售的第一大忌4、原则4：销售人员要给客户留
29、“面子”三、6大异议处理1、隐晦式异议2、敷衍式异议3、不需要异议4、价格异议5、产品异议 6、市场异议【案例分析】：万科假日风景销售人员如何解除客户异议案例分析【实战演练】：解除客户异议注意点、动作和话术模拟实战训练四、如何解除客户抗拒点和异议4-6法则1、不理他2、理他3、反问他（是的、不是的）4、有效程序（1）、聆听（2）、锁定（3）、取得承诺逼定（4）、问为什么？（5）、合理解释（6）、逼定逼定五、客户异议5大处理技巧技巧一：忽视法 ：-今天又和您学了一招技巧二：补偿法：-相反有其他的好处技巧三：太极法：-这正是某某的理由技巧四：询问法：-多用为什么？技巧五：间接否认法：-是的如果 【分组讨论】三分钟：客户：“啊？你们的价格
