1、项目策划市场产品定位唐山项目市场产品定位一、定位支撑点、总体市场状况房地产市场保持供需两旺势头,各种产品均有较好的市场表现。005年度,市场一片红火,各个区域市场表现较往年有较大改观，同时各种产品需求状况都有良好的市场表现。市场的时期性和成长性特征突出。目前时期，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征,在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个业界的可持续性进展。二次、三次置业需求增势强劲。随着对国内经济运行过热的忧虑,国内目前现有的投资品种稀缺,投资风险相关于房地产投资而言较大，因此,二次、三次置业、投资置业升级趋热。价格平稳增长。尽管有
2、土地、金融、政策方面的诸多缘故使人们对房地产价格的涨落争论不休,但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳运行的总体趋势。项目营销速度加快，推广力度趋缓,尤其是报广投放减少。由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的阻碍,销售较去年有一定的增长,因此各个项目在广告的投放量和投放的方向上面都作了较大的调整。2、办公类物业市场状况商务形式多元化引发产品细分化以后商务市场将出现写字楼办公、OH办公、商务花园办公、休闲会议中心等多种商务模式共存的多元化商务活动模式，也因此催化商务产品的产品细分过程。商务职能协调化即商务功能的群落化，众多相互关联、相互阻碍、相互依
3、存的上下游企业共同构筑完整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，共同降低商务成本,增强区域商务的专业性和竞争力。坚守市场青睐为中小企业量身定做的写字楼越来越多,专门投资这类物业的“成长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是共同的,低总价既意味着中小户型，同时还希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排的。综上所述，本项目特性有： 区域地理位置相对优越，道路交通体系完善,为区域商务进展提供了良好的交通区位优势； 地处成熟商圈范畴,商业基础设施需求潜力较大,同时衍生的商贸、商务办公物需求存在一定的空间； 市场经济总体不断进展,市场汇合了专门多较有购买实力的潜在需求主体;如,中
4、小型煤矿主、私营企业主； 随着区域整体都市的进展,综合类项目将产生较大需求； 综合类项目在项目所在区域供应量较小,存在市场空白。二、项目市场定位综合以上定位支撑点分析,同时依照项目地块用地类不,并依照通过多样化的产品类型，分摊市场风险,降低项目开发压力的项目操作思想，我司建议本地块产品进行如下定位:以服务于项目所在区域整体市场的、改善办公、居住环境，提升企业、个人形象的服务型企业或投资个体为要紧目标客群,集商务公寓、高档公寓、裙楼大商业和小商业相结合的、综合性的、多元化的、中档的商务矩阵建筑。三、项目产品定位1、产品策划思想与要点 竞争性产品策划思想竞争的客观市场实现，要求产品策划不仅是建筑的
5、艺术和技术,更是要以市场原则和塑造项目竞争力优势为核心,以此建立区域竞争、项目竞争、产品竞争模型和分析。 针对性的产品设计思路针对性设计，包括针对性的市场策划和针对性的产品设计。具体从以下方面实施:针对目标需求满足与需求成长，针对竞争对手(区域竞争、项目竞争、产品竞争),针对(项目自身）竞争弱项。2、项目产品建议通过以上简述及对开发整体风险操纵的考量,我司对本地块给出如下针对性产品建议。总体产品形态建议：商务公寓 +高档公寓 + 商业细化产品形态建议:产品形式为双座塔楼,共高12层；两座塔楼分不作为商务公寓和一般住宅；综合性商业部分通过双塔间及双塔四周裙楼得以实现,其商业裙楼为3层；地下为两层设计;商业临主路部分设计地上停车位；。、产品细化建议31项目产品平面建议双大堂设计并带精装修,以确保商务公寓与纯居住公寓的有效分离；为保证大面积平层建筑的采光，以及消除视觉上的压抑感,我司建议在商业部分的中心位置设置中庭(即透光井)。
