1、房地产登记制度与政策DP房地产登记制度与政策一、单项选择题：1、一方只享有权利，另一方只承担义务的民事法律关系是（B）。P7A买卖法律关系，B抵押法律关系，C出租法律关系，D抚养赡养法律关系2、民事法律关系中，买卖法律关系中的客体是（B）。P8A买卖的商品B交付买卖标的物的行为C买卖的标的物，D买入方3、担保物权包括（C）。P54A抵押权、地役权、留置权，B抵押权、居住权、质权，C留置权、抵押权、质权，D抵押权、租赁权、质权4、所有权的权能是（C）。P62A占有、使用、出租、处分，B占有、居住、租赁、买卖，C占有、使用、收益、处分，D占有、居住、租赁、处分5、房地产业是从事房地产投资、开发、经
2、营、服务和管理的行业，它属于（C）。P157A建筑业，B第二产业C第三产业，D公用事业6、订立遗嘱属于下列哪类民事行为（A）p10A、单方民事法律行为 ；B、双方民事法律行为；C、多方民事法律行为；D、非民事法律行为7、商品房销售中，开发商迟延交付房屋或买受人迟延支付房款，经催告后（C）内仍未履行的，未迟延方可以要求解除商品房买卖合同。p273A、一个月；B、两个月；C、三个月；D、六个月8、登记机构对登记申请采取实质审查，登记簿上所记载的事项具有对抗善意第三人的法律效力，这种登记制度被称为（B）p292A、法国登记制；B、权利登记制；C、托伦斯登记制；D、契据登记制9、商品房销售过程中，售房
3、合同约定的面积大于登记面积，且误差比超过3%，买房人不要求退房的，开发商应（A）p270A、面积误差比在3%（含3%）以内部分的房款由开发商返还给买受人，超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给买受人。B、开发商退还不足面积部分的房价款。C、开发商可以要求解除合同，退还全部房款给买受人。D、开发商要求买房人按合同约定面积支付房款。10、甲向乙购买存量房一套，甲和乙共同向房屋登记机构申请房屋登记时，房屋登记机构可以（A）A、按件收取登记费；B、按房屋面积收费；C、按成交价款比例收费；D、认为甲乙约定的成交价过低，要求对该房屋进行价格评估。二、 多项选择题：1、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接
4、支配和排他的权利，包括（ABE）。p45A所有权，B用益物权，C质权，D留置权，E担保物权2、民法意思自治原则包括的基本规则有（BE）。P5A行动自由，B为自己的行为负责，C自由创设权利，D行为具有对抗性，E行为自由，3、民事法律关系的主体包括（ACDE）。P7A法人B社会团体，C其他组织，D自然人，E国家4、遗嘱继承法律关系的事实构成（AE）p8A立遗嘱的行为，B当事人死亡，C公证遗嘱，D继承人接受，E遗嘱人死亡，5、以下民事法律行为中属处分行为的有（ABCD）。P10A转让房屋所有权，B法定继承人放弃继承权，C债权人免除在无人的债务，D放弃房屋所有权，E监护人放弃监护权6、以下可以登记为房
5、地产权属主体的是（）p34-3910岁的王某；严重智力残疾的李某；某某银行某市分行；武警某某支队；个体工商户字号“某某服装加工店”。7、下列可以设定抵押权的房地产有（ACD）p99A某某股份有限公司办公楼；B某某中学的学生宿舍楼；C已出租给他人的普通私有住宅；D在建工程；E已涉及确权诉讼且未判决的房屋。8、关于房地产抵押，下列说法正确的是（ACE）A抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产多次抵押；B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，但不必取得商品房预售许可证；C以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的限额为限；D房地产设
6、定抵押后不得再对外出租；E以共有产抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的同意9、商品房销售中被禁止的行为有（）p268开发商未解除商品房买卖合同之前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；不符合商品房销售条件而销售商品房并收取购房者定金的；将成套商品房分割拆零销售；采用电视广告的形式推销商品房；委托房地产中介服务机构代为销售10、关于人民法院查封房屋，下列说法正确的是（）p320人民法院对房屋实施查封前，应当向房地产登记机构查询该房屋的权属情况；人民法院对房屋的查封期限不得超过三年；查封期限届满可以续封一年，续封时不必重新制作查封裁定书和协助执行通知书；人民法院的工作人员到房屋登记机构办理房屋
7、查封手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封裁定书和协助执行通知书；查封期限届满，人民法院未办理续封手续的，查封效力消灭。三、 判断题：1、立法法规定：同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定规定的上一级机关裁决；（错）P42、从物权的角度来说农村集体土地所有权是用益物权。（错）P783、地役权未经登记，不产生物权变动效力。（错）P604、非基于法律行为的物权变动，经依法登记物权变动才发生效力。（错）P605、宅基地使用权包含占有、使用、收益的权利。（错）P866、市、县人民政府房产管理部门向开发商核发商品房预售许可证的行为属于行政许可。（正）7、临时用地的期限一般不
8、超过一年。（错）8、房地产租赁合同约定的期限不得超过二十年，否则合同无效。（错）9、抵押物登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记记载的内容为准。（对）10、登记申请人认为房地产登记机构的登记行为违法，可向人民法院提起行政诉讼。（对）11、基于合法建造取得房屋权利的申请人可以单方向房屋登记机构申请房屋所有权登记。（对）房地产登记实务与案例一、多项选择题1、下列可以由当事人单方申请的房屋登记有（ABCDE）。A房屋所有权人的姓名或者名称变更的；B因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；C房屋面积增加或减少；D因继承、受遗赠取得房屋权利；E因合法建造房屋取得房屋权利；2、房屋登记
9、机构需要实地查看的登记有（ACE）。A因房屋灭失的房屋所有权注销登记；B房屋抵押权设立登记；C在建工程抵押权登记；D房屋所有权转移登记；E房屋受有权初始登记3、下列房屋中，当事人申请所有权登记，房屋登记机构应当不予登记：（ACDE）A超规划许可建造的房屋；B已被私下买卖的房屋；C已被拆迁的房屋；D未取得施工许可证建造的房屋；E不具有独立利用价值的房屋；4、下列法律行为发生后应申请房屋所有权转移登记的有（ACDE）A以房屋出资入股；B继承、受遗赠；C赠与；D互换；E买卖5、下列情形属于房屋所有权变更登记的有（ACD）A房屋面积的增加或者减少；B两个所有权人分割、合并房屋的；C所有权人姓名或者名称
10、变更的；D房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的；E房屋抵押权的变更6、 可以由当事人单方申请的房屋登记的情形有（ABE）A因合法建造房屋取得房屋权利；B因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；C因赠与取得房屋权利；D因离婚协议取得房屋权利；E因继承、受遗赠取得房屋权利7、 办理房屋登记，房屋登记机构应当实地查看的情形有（AD）A房屋所有权初始登记；B因房屋坐落发生变化的房屋所有权变更登记；C在建工程抵押权登记；D因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；E权利人申请更正登记8、 下列表述中，属于房屋所有权变更登记的情形有（BE）A法人或者其他组织分立、合并导致房屋权属发生变化；B同一所有
11、权人分割、合并房屋C以房屋出资入股；D房屋分割、合并导致房屋所有权发生变化；E因企业股权转让企业名称发生变化。9、 对符合规定条件的的抵押权设立登记，房屋登记机构应当记载于房屋登记簿的情形有（ABCD）A、 抵押人、债务人的姓名或者名称B、 被担保主债权的数额C、 登记时间D、 抵押期限E、 担保范围10、权利人应当申请抵押权注销登记的情形有（AD）A、 主债权消灭；B、 房屋所有权人放弃所有权C、 主债权转让D、 抵押权人放弃抵押权E、 抵押权人顺位发生变化二、综合分析题（一）、毛某家庭属于某大型水利工程库区移民，2000年政府分配毛某家庭建房宅基一间，由毛某家庭自行建造安置房，当时安置房建
12、设审批手续均以儿子陈某的名义办理，并领取了房屋所有权证。2001年2月毛某的儿子陈某与丁某结婚，2003年毛某的丈夫陈某去世，2006年陈某与丁某离婚，协议将阳新社区安置房作为夫妻共有财产，分割归女方丁某所有，并办理了房屋转移登记。毛某闻讯提出异议，遂以移民安置房属家庭所有，儿子陈某无权处分为由，提起诉讼要求判令该房屋归家庭所有，并撤销陈某的房屋所有权登记。 法院经审理认为，毛某家庭系库区移民安置对象，根据我国大型水利工程库区移民安置的有关规定，安置是以家庭为单位进行的，安置房属全体家庭成员所有，登记机构未尽审慎审查义务，鉴于丁某已办理了房屋转移登记，陈某的房屋所有权登记已无撤销内容，判决登记
13、违法。事后，毛某持判决书要求登记机构撤销丁某的房屋所有权转移登记。1、对移民安置房陈某处分权的表述正确的有（BD）A陈某有完全处分权；B陈某有部分处分权；C陈某无处分权；D陈某处分需征得其他共有人的同意；2、该安置房是否属于陈某夫妻共有财产正确表述有（CD）A陈某共有的份额应属夫妻共有财产；B陈某被取消房屋所有权不存在夫妻共有财产；C在婚姻存续期间继承所得的财产属夫妻共有财产；D陈某与家庭成员共有的份额属婚前财产；3、房屋登记机构撤销丁某的房屋所有权转移登记的理由有（ABD）；A依人民法院生效裁判文书；B转移登记的权源依据被撤销；C当事人不知真实情况；D原登记被判决违法；4、毛某丈夫去世发生继
14、承，下面关于继承的正确表述有（ABC）A继承是基于非法律行为的物权转移；B房屋继承需办理继承公证；C房屋继承属于转移登记；D继承是基于法律行为的物权转移5、登记机构受理移民安置房所有权登记正确的做法为（AB）A移民家庭共同申请登记；B房屋登记为家庭成员共有；C移民家庭以户主为申请权利人；D房屋登记为户主夫妻共有；房地产管理基本制度与政策一、单选题1、下列哪一选项，不属于民法的基本原则：（B）P5A、意思自治 B、平等互利C、诚实信用 D、公序良俗单选：2、下列财产，可以抵押的为：（D）A、宅基地上的房屋 B、私立学校的食堂C、民办医院的住院楼D、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权
15、单选：3、甲将房产先后抵押给了乙、丙、丁，其中，2010年3月1日将房产证和土地证一并交付给了乙，5月10日，与丙办理了抵押权登记，5月20日与丁办理了抵押权登记，后因与戊的债务纠纷，该套房产于6月28日被法院查封。债务的清偿顺序应为：（C）A、乙丙丁戊 B、丙丁戊乙C、丙丁乙，戊 D、戊丙丁乙单选：4、甲用其所有的A、B两套房产共同作抵押，向乙银行借款500万元人民币，其中A房产的评估价为300万，B房产的评估价为800万。请问，A房产所担保的主债权数额为：（A）A、500元 B、300万C、200万 D、250万5、房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或更新登记簿的
16、行为，公民、法人或其他组织不服提起行政诉讼的人民法院：（A）A、不予受理 B、应予受理C、驳回起诉 D、驳回诉讼请求6、合法建造房屋的物权自（D ）发生效力。A记载于不动产登记簿时B颁发房屋权属证书时C申请房屋所有权登记时D事实行为成就时7、甲有三室二厅住房一套。除养子乙、侄儿丙外，甲再无其他亲属。3月7日甲私下对丙口头表示，死后房屋归丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的归属争执不休。4月15日乙与丁签署房屋买卖合同，约定乙将该房屋卖给丁。请问以下说法中正确的是（ A ）。A乙丁之间的买卖合同有效B乙丁之间的买卖合同无效C乙丁之间的买卖合同效力未定D乙丁之间的买卖合同可撤销8、甲建
17、造了一栋三层小楼，到登记机关办理所有权登记手续。登记机关的下列行为中符合法律规定的是（A）。A对房屋进行实地查看B要求对房屋的价值进行评估C按照房屋的面积收取登记费D按照房屋的价值收取登记费二、多选题：1、甲死亡后留有一套房屋，未立遗嘱。甲有二子乙、丙，一女丁。丁先于甲死亡多年，丁之配偶戊多年来一直负责赡养照顾甲，丁、戊还育有一子己。现乙明确放弃继承甲之房产，丙未置可否。根据继承法的相关规定，哪些人享有对甲房产的继承权：（BDE）A、乙 B、丙 C、丁 D、戊 E、己2、（第4章第2节）以下土地，须经国务院审批的为：（ACD）A、基本农田3公顷 B、基本农田之外的耕地25公顷C、基本农田38公
18、顷 D、基本农田之外的耕地38公顷E、其他土地58公顷3、某套房屋登记簿上的所有权是人甲，但乙认为房屋应当归自己所有，遂根据双方之间的仲裁协议申请仲裁。裁决书写明“本案系争房屋归乙所有”，但甲乙未办理登记手续。一个月以后，乙将该房屋抵押给丙，签订了书面合同，但未办理登记，关于本案，以下说法正确的是（ BC）。A房屋应归甲所有 B房屋应归乙所有C抵押合同有效 D抵押权成立E抵押合同无效三、判断题：1、同一块土地上已经设定了建设用地使用权，则在该土地上不得再设立建设用地使用权。（对）P472、廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房，均属于向城镇低收入住房困难家庭供应的保障性住房。（错）P
19、1633、最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权也随之转让，但不得对其他抵押权人产生不利影响。（错）4、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，应予支持。（错）5、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均自记载于不动产登记簿时方能发生效力。（错）全国房屋登记官考核模拟题（3） 全国房屋登记官考核模拟题(3)一、王某生前在其经常居住地甲市的公证机关立下遗嘱，将其拥有的坐落于乙市的一套住房，由其女儿张某继承，且不作夫妻共有产。王某去世后，张某向乙市的登记机构申请房屋所有权转移登记，需要提供的材料有：(ABDE)A. 张某的身份证原件；
20、 B. 遗嘱公证书； C. 甲市公证机关出具的遗嘱继承权公证书； D. 王某名下的房屋所有权证书； E. 乙市公证机关出具的遗嘱继承权公证书。 二、下列不可以抵押的财产有：(BCDE)A. 渔业协会利用各会员单位上交的会费购买的办公大楼； B. 盈利为目的，私立民办学校的食堂； C. 宅基地使用权人，合法建造的房屋； D. 某为盈利为目的的福利院的住院大楼； E. 某房屋产权人所有的，但土地权利已超过规定期限且未获批准续期的商业用房。 三、下列依法登记的房屋，自法律事实发生后，应当办理注销登记的情形有： (BCDE)A. 夫妻共有的房屋，离婚时，男方发表声明放弃该房屋的所有权，房屋全部归女方所
21、有； B. 王某所有的房屋，因地震而灭失； C. 黄某所有的房屋，后黄某迁居国外，其声明放弃该房屋的所有权； D. 房屋列入拆迁范围，权利人赵某和拆迁单位签订了产权调换协议书。赵某以房屋所有权消灭为由，申请的登记。 E. 房屋因拆除灭失，人民法院的生效法律文书判决归拆迁单位所有。登记机构依据此判决书，依职权办理的登记。 四、下列情形中，可以申请办理抵押权变更登记的有：(BCD)A. 抵押物价值的变更； B. 被担保债权的数额变化； C. 抵押权的顺位变化； D. 抵押当事人的姓名发生变化； E. 一般抵押权，被担保债权的履行期限； 五、下列情形中，房屋登记机构应当不予登记的有： (ABCDE)
22、A. 规划许可的面积为100平方米，而实际建造的面积为120平方米； B. 房屋登记簿上记载的权利人为杨某，买卖合同中卖方为赵某； C. 房屋已被人民法院查封，权利人申请转移登记； D. 权利人李四出售成套住房的其中一间卧室给张三； E. 房屋已被人民政府征收，权利人申请转移登记； 六、下列房屋可以单方面申请的有：(BC)A赠与B经法院判决的离婚C房屋拆除D现房抵押E商品房转移七、下列哪些物权自登记之日起生效：(CE)A继承权B地役权C抵押权D国有自然资源E购买二手房之所有权八、下列哪些财产可以抵押：(ACE) A学校的校办工厂B民办学校的教学楼 C王某购买的房改房 D宅基地上的房屋 E李某所
23、有的小轿车九、国有土地房屋初始登记应该提供的要件有：(ABE) A申请人身份证明B建设用地使用权证明 C白蚁防治证明 D消防验收证明E建设工程符合规划的证明十、属于房屋权属证书有：(AC) A房屋所有权证B房屋共有权证C房屋他项权证 D预告登记证明 E在建工程抵押证明十一、无处分权人将不动产转让给受让人，除法律另有规定外，符合下列（BCE）情形的，受让人取得该不动产的所有权 。 A 、受让人实际占有使用 B、受让人受让不动产时是善意的C、以合理价格转让 D、交易双方已经办理了所有权转让预告登记E、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记十二、下列关于更正登记和异议登记的相关规定，错误的有（B
24、CDE）A. 在办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。 B. 房屋登记机构受理异议登记的，登记机构只有在法院受理利害关系人起诉后，才能将异议事项记载于登记簿。 C. 房屋登记机构在发现房屋登记簿的记载有错误，应书面通知当事人，当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以对房屋登记簿记载以更正，并书面通知当事人。 D. 利害关系人可以申请更正登记后，权利人不同意的，不能再申请异议登记。 E. 权利人已经办理了房屋所有权转移登记，房屋登记机构受理转移登记申请后，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应不予受理异议登记。 十三、下列关于集体土地范围内房屋
25、登记说法正确的有（ACDE）A. 申请村民住房所有权初始登记的，应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济成员的证明。 B. 申请村民住房所有权初始登记的，应当提交村民会议同意的证明材料。 C. 办理村民住房所有权初始登记，申请后应当将登记事项在房屋所在地经济组织内进行公告。 D. 申请村民住房所有权转移登记的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明。 E. 申请村民住房所有权转移登记的，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。 十四、下列哪些情形未经登记不发生物权效力。（CE） A、因人民法院、仲裁委员会的法律文书，导致物权设立、变更、转让
26、或消灭 B、因继承或受遗赠取得物权的 C、经公证部门公证的房屋赠与，发生物权转移的 D、合法建造房屋 E、夫妻财产由双方共同共有约定为单方所有的十五、下列关于最高额抵押权说法正确的有（AC）A. 最高额抵押权前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 B. 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权随之转让。 C. 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定时间，债权范围以及最高债权额，但变更内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 D. 约定的债权确定期间届满，抵押双方申请最高额抵押权注销登记 E. 双方没有约定债权确定期间或约定不
27、明确的，抵押权人或抵押人自最高额抵押权设立之日起满一年后请求确定债权 十六、可以由当事人单方申请的房屋登记的情形有（ABE）A.因合法建造房屋取得房屋权利B.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利C.因赠与取得房屋权利D.因离婚协议取得房屋权利E.因继承、受遗赠取得房屋权利十七、办理房屋登记，房屋登记机构应当实地查看的情形有（ACD）A.房屋所有权初始登记B.因房屋坐落发生变化的房屋所有权变更登记C.在建工程抵押权登记D.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记E.权利人申请更正登记十八、下列表述中，属于房屋所有权变更登记的情形有（BE）A.法人或者其他组织分立、合并导致房屋权属发生变化B
28、.同一所有权人分割、合并房屋C.以房屋出资入股D.房屋分割、合并导致房屋所有权发生变化E.因企业股权转让企业名称发生变化十九、对符合规定条件的的抵押权设立登记，房屋登记机构应当记载于房屋登记簿的情形有（ABC）A.抵押人、债务人的姓名或者名称B.担保主债权的数额C.登记时间D.抵押期限E.担保范围二十、权利人应当申请抵押权注销登记的情形有（ABD）A.主债权消灭B.房屋所有权人放弃所有权C.主债权转让D.抵押权人放弃抵押权E.抵押权人顺位发生变化二十一、案例分析 2002年1月，王某与李某结婚，同年2月共同出资购买了市区一处房屋，办理了各项手续后，申请登记和领取了产权人为王某的房屋所有权证。2
29、008年2月王某因经营企业缺少资金，以自有房屋抵押向银行贷款，向房管部门办理了抵押登记手续。贷款届满，王某因企业经营不善，无力清偿贷款本息。银行起诉王某，法院判决王某清偿借款本息。判决生效后，王某未履行，法院在银行的申请下，强制拍卖抵押给银行的房屋。张某通过拍卖公司以50万元的价款竞购得该房屋。法院向张某出具了民事裁定：1、拍卖王某的房屋归张某所有；2、张某支付购房款用于清偿甲欠银行贷款本息；3、张某自行到房管部门办理房屋登记手续。但张某买房后为了躲避交纳房屋交易契税等原因，一直未到房管部门办理过户登记手续。2009年3月，王某与李某离婚，将该房屋当作夫妻共同财产分割。张某得知后不同意，引起纠
30、纷。问：（1）此时谁享有房屋所有权？(A)A张某 B王某 C、王某、李某 D张某、王某、李某(2)房屋所有权何时发生转移(B) A、王某与李某离婚时 B、法院民事裁定生效时 C、拍卖公司拍卖后 D、张某到房管部门办理过户登记手续后(3)关于案例中的抵押行为，下面说法正确的为：(BD) A、该抵押行为无效，因为王某的妻子李某未签字同意； B、该抵押行为有效，因为根据物权的公信力，银行有充分理由相信抵押行为系产权人真实意思表示； C、抵押权自抵押合同签订时成立； D、抵押权自房管部门办理了抵押登记时成立(4)如张某持法院的民事裁定书申请房屋登记，登记机构还需张某提供什么材料（ABC） A、法院的协助执行通知书；B、张某的身份证明； C、登记申请书； D、王某同意张某登记的证明；(5) 若王某同意李某要求申领 “共同共有” 的房屋所有权证，登记机构应作什么登记：（A) A、更正登记B、变更登记C、异议登记 D、转移登记全国房屋登记官考核模拟题（4）房屋登记官考核模拟题(四)一、单项选择题1、房屋登记簿记载的内容不包括下列哪项（ D ）、房屋建筑面积 、法院查封情况、抵押权、购房合同
