1、美 乐 福 超 市（龙马汇西城店）商业计划书（第二部份）项目运作计划与控制项目运作计划与控制7.1资本运作7.1.1项目启动前需融资项目启动前需融资150万元人民币，主要由股东募集。也可股东募集一部份，民间融资一部份来完成，但必须在项目启动前全部到位。7.1.2项目营运中融资项目启动后，在项目营运中可能过下列方式融资：a. 租金收入：通过出租一部份商业面积，获取租金收入，预计出租一、二层：500m2，100元/m2，半年计收一次，共计30万元。b. 应付帐款：在商场装修和产品采购中，通过应付帐款的方式达到融资目的，其中：商场装修：160万30%48万；商场设备：120万30%36万；产品采购：
2、200万80%160万；汽车：50万50%25万；办公设备：10万30%3万；c. 出售经营权融资将超市经营的商业面积的经营权出售，从而实现融资，其融资金额为：2300 m2300元/m212月828万；d.出租酒店经营权（保证金）融资将酒店经营的商业面积的经营权出售，从而实现融资，其融资金额为：2500 m232元/m212月96万；保证金按每间客房30m2（2400/30=80）：802万=160万上述四项融资合计：1356万元。7.1.3项目融资计划详见项目融资计划表7.2组织及人力资源7.2.1人员招聘对于人员的招聘采取分批次，每时段招聘的办法，以节省人力资源成本，其计划如下：第一批次
3、招聘时间：项目启动时。招聘部门：a. 营销中心、营运中心、管理中心等四大中心之总经理。b. 拓展部、企划部、招商部、物管部、行政部、人力资源部、财务部。招聘人数：30人。第二批次：开业前一个月。招聘部门：销售部、公关部、物流部、稽查部、营业管理部、客户服务部、产品管理部、利润管理部、资本营运部、监察部。招聘人数：80人。7.2.2管理组织构建按照管理组织架购图的规划，构建超市的管理组织体系，并建立相应的管理规章。这一切务必在开业前完成。7.2.3人力资源计划详见人力资源计划。7.3项目包装7.3.1视觉传达项目的视觉传达系统直接关系项目的形象，应优先完成，其时间应控制在物业租赁合同签订前，其具
4、体内容包括：a. CIS系统中的VI及MI的规划设计；b. 招商手册及DM单的设计定稿；c. 项目外包装的平面广告设计定稿；d. 报媒的平面广告及软性报道的设计定稿；e. 超市内POP系统的设计定稿；f. 店招及灯饰的设计定稿；7.3.2项目装修项目装修主要包括卖场装修、办公室装修、营销中心装修，其计划控制的时间节点为完成设计的时间和工程完工的时间。a.签订物业租赁合同前完成卖场、办公室、营销中心的装修设计方案，并确定好装修公司。b.签订物业租赁合同15天内完成营销中心的装修。c.签订物业租赁合同30天内完成办公室装修。d.签订物业租赁合同60天内完成卖场装修。7.3.3设备安装超市的设备主要
5、包括：冷藏设备、厨房设备、加工设备、运输设备和收银设备。计划控制如下：a.签订物业租赁合同15天内，完成各种设备的选型、定购。b.开业前2个月，完成各项设备的安装调试。7.3.4商品陈列a. 开业前30天完成各项产品的定购计划和商品陈列设计。b. 开业前15天完成超市的货架安装。c. 开业前7天定购的除生鲜产品外的商品全部入库。d. 开业前3天完成除生鲜产品外的商品上架陈列。e. 开业前1天完成生鲜产品的上架陈列。7.3.5项目包装控制计划详见附表137.4项目招商7.4.1人员培训第一批次人员招聘到位后需进行为期一周的入职培训，然后通过考试择优录用。7.4.2招商宣传第一批次招聘人员入职后开
6、始投放招商广告，即项目物业租赁合同签订后15天开始。7.4.3招商控制计划整个超市的招商分为三部份发：供应商招商、商场租赁招商和渠道招商。7.4.3.1供应商招商供应商招商从招商广告投放之日起至超市开业为止共计四个月，其控制计划如下：第一个月：完成招商目标任务的10%第二个月：完成招商目标任务的20%第三个月：完成招商目标任务的40%第四个月：完成招商目标任务的30%7.4.3.1商铺及茶房租赁招商商铺租赁招商从招商广告投放之日起，至超市开业前45天止，共计2个半月，其控制计划如下：第一个月：完成招商目标任务的30%第二个月：完成招商目标任务的40%第三个月：完成招商目标任务的30%7.4.3
7、.1渠道招商渠道招商分为餐厅和社区服务站两部份，以开业前一个月至开业后三个月为止，其控制计划如下：餐厅招商及社区服务站招商第一个月：完成招商数的10%第二个月：完成招商数的20%第三个月：完成招商数的30%第四个月：完成招商数的40%7.5经营权销售7.5.1人员培训第一批次人员招聘到位后，需进行为期一周的入职培训，然后通过考试择优录用。7.5.2广告宣传经营权销售的相关广告投放，定于物业租赁合同签订后15天开始。7.5.3超市经营权销售控制计划经营权销售从项目物业租赁合同签订后15天开始，至开业后第三个月共计六个月，其控制如下：第一个月：宣传、推广、接受咨询并完成销售目标的5%第二个月：完成
8、销售目标的10%第三个月：完成销售目标的15%第四个月：完成销售目标的20%第五个月：完成销售目标的25%第六个月：完成销售目标的25%7.5.4酒店经营权租售控制计划经营权租售从项目物业租赁合同签订后15天开始，至开业后第三个月共计六个月，其控制如下：第一个月：宣传、推广、接受咨询并完成销售目标的5%第二个月：完成销售目标的10%第三个月：完成销售目标的15%第四个月：完成销售目标的20%第五个月：完成销售目标的25%第六个月：完成销售目标的25%7.6产品销售7.6.1销售目标超市开业后三个月的日销售目标分别是8万元、10万元、12万元。此目标由三部份构成，即卖场销售、餐厅销售、酒店销售和
9、社区服务站销售。7.6.2产品销售控制计划详见附表14。第八部份财务计划8.1投资预算从项目启动到开业后第三个月末，预计投资（累计）：1.租金：75万元 2.电梯、空调、消防：160万元3.装修费：160万元4.商场、酒店设备：120万元5.办公设备：10万元6.广告宣传：90万元7.营业推广：20万元8.配 送 费：6万元9.人员工资：91万元10.车辆购置：50万元11.公关费用：17万元12.水 电 费：21万元13.货损：6万元14.其它：10万元合计：836万元8.2投资计划以开业前四个月至开业后3个月，共计七个月的时间，其月度投资计划如下：第一个月：1. 租金：37.5万2. 电梯
10、空调消防：30万3.办公设备：10万4.装修费：15万5.广告宣传：10万6.人员工资：8万7.公关费：5万8.车辆购置：30万9.其它：1万合计：146.5万元第二个月：1. 装修费：30万2. 广告宣传：10万3.人员工资：8万4.商场设备：20万5.公 关 费：2万6.其它：1万7.酒店设备：10万合计：81万元第三个月：1. 装修费：30万2. 广告宣传：10万3.人员工资：15万4.公 关 费：2万5.车辆购置：20万6.电梯、空调、消防：98万7.其它：1万合计：176万元第四个月：1. 装修费：37万2. 广告宣传：10万3.人员工资：15万4.商场设备：22万5.公 关 费：2
11、万6.租金：37.5万7. 电梯、空调、消防：32万8. 酒店设备：32万 9.其它：2万合计：189.5万元第五个月：1.营业推广：7万2. 广告宣传：15万3.人员工资：15万4.配 送 费：2万5.公 关 费：2万6.水 电 费：7万7.货物损失：2万8.其它：2万合计：52万元第六个月：1.营业推广：7万2. 广告宣传：20万3.人员工资：15万4.配 送 费：2万5.公 关 费：2万6.水 电 费：7万7. 装修费：48万8.商场设备：10万9.酒店设备：15万10.货物损失：2万11.其它：1.5万合计：140.5万元第七个月：1.营业推广：6万2. 广告宣传：15万3.人员工资：
12、15万4.配 送 费：2万5.公 关 费：2万7.水 电 费：7万8.货物损失：2万9.其它：1.5万合计：50.5万元上述七个月的投资总额为：836万元。8.3收入预测从开业前四个月（项目启动）到开业后第三个月，共计七个月。假设：a.超市营业面积2300m2,可出租面积500m2,三、四层酒店租售面积2500m2,五层茶房出租：1000 m2b.一、二层对外出租均价：100元/ m2，五层均价为：20元/ m2c.供应商入场费：50元/ m2/月d.超市经营权出售：300元/ m2/月e.酒店经营权租售：32元/ m2/月(保证金：2万/间)f.超市开业后前三个月的日营业额为8万元、10万元
13、、12万元g.上述面积为含公摊面积在以上条件下，预测超市七个月的收入情况如下：第一个月：83.45万租金收入：500m230%100元/m2/月9个月13.5万 1000m230%20元/m2/月9个月5.4万入场费收入：2300m210%50元/m2/月9个月10.35万经营权出售：2300m25%300元/m2/月12个月41.4万经营权租售：2500m25%32元/m2/月12个月4.8万 80间5%2万8万营业利润：无第二个月：154.3万租金收入：500m240%100元/m2/月9个月18万 1000m240%20元/m2/月9个月7.2万入场费收入：2300m220%50元/m2
14、/月9个月20.7万经营权出售：2300m210%300元/m2/月12个月82.8万经营权租售：2500m210%32元/m2/月12个月9.6万 80间10%2万16万营业利润：无第三个月：222.9万租金收入：500m230%100元/m2/月9个月13.5万 1000m230%20元/m2/月9个月5.4万入场费收入：2300m240%50元/m2/月9个月41.4万经营权出售：2300m215%300元/m2/月12个月124.2万经营权租售：2500m215%32元/m2/月12个月14.4万 80间15%2万24万营业利润：无第四个月：247.85万租金收入：无入场费收入：230
15、0m230%50元/m2/月9个月31.05万经营权出售：2300m220%300元/m2/月12个月165.6万经营权租售：2500m220%32元/m2/月12个月19.2万 80间20%2万32万营业利润：无第五个月：319万租金收入：无入场费收入：无 经营权出售：2300m225%300元/m2/月12个月207万经营权租售：2500m225%32元/m2/月12个月24万 80间25%2万40万营业利润：8万/天30天20%48万第六个月：331万租金收入：无入场费收入：无 经营权出售：2300m225%300元/m2/月12个月207万经营权租售：2500m225%32元/m2/月
16、12个月24万 80间25%2万40万营业利润：10万/天30天20%60万第七个月：72万租金收入：无入场费收入：无 经营权出售：无营业利润：12万/天30天20%72万收入总计：1156.5万元8.4收支结余（收入支出）第一个月：83.45146.5万-63.05万第二个月：154.381万73.3万第三个月：222.9176万46.9万第四个月：247.85189.5万58.35万第五个月：31952万267万第六个月：331140.5万190.5万第七个月：7250.5万21.5万合计：594.45万元8.4财务报表现金流量表单位：万元经营活动现金流：产品销售收入：948商品入场费收入
17、：103.5客户保证金：177商品采购：-500员工工资：-91广告促销：-110保证金支出：-15租金费用：-150水电费：-21配送费：-6货品损失：-6其它：-10经营活动现金净流量：339.5投资活动现金流：客户保证金：177商场租金收入：180商场装修费：-160购买商场设备：-120购买办公设备：-10购买车辆：-50投资活动净现金流：17融资活动现金流：其它销售费用：10销售费用合计：240管理费用管理人员工资30累计折旧9.5租金费用150其它管理费用10管理费用合计：199.5总经营费用250经营收益217.36减：非经营活动项目利息费用0融资费用0税前收入325.5减：营业
18、税38.75所得税8.25净收益91.45资产负债表单位：万元资产流动资产现金594.45证券投资应收票据应收帐款存货200预付费用177（含保证金及预付租金）流动资产合计971.45固定资产土地建筑物160减：累计折旧3.75工具设备120减：累计折旧3.5汽车50减：累计折旧2.25固定资产合计320.50无形资产递延资产总资产1291.95负债及所有者权益流动负债应付票据应付帐款应付营业税38.75应付所得税9.25预提应付费用68.5（预提利息）预收帐款100客户保证金177流动负债合计393.5长期负债应付经营权融资本金828合计负债股东权益股本留存收益合计股东权益总负债和股东权益1
19、291.958.6财务分析A. 现金流量分析现金流量：1. 从现金流量表中可看出，从项目开始动作到开业后第三个月末（以后项目进入正常营运阶段），净现金流余额为594.45万元。表明该项目的现金净流入量是非常大的，从而确保了整个项目营运的资金需求，具有很强的现金支付能力。2. 营运资本：从资产负债表中可得到项目在开业后第三个月末的营运资本为：流动资产流动负债营运资本；971.45万493.5477.95万元。营运资本代表了公司现金耗用之后的剩余的偿债能力。3. 流动比率：本项目的流动比率流动资产流动负债（971.45万493.5万1.968:1）而按国际惯例流动比率能接近到2:1就很好了。本项目
20、的流动资产是流动负债的1.968倍，表明项目资产具有很高的流动性，且具有很强的短期债务偿还能力。4. 存货周转率存货周转率销售商品成本/平均存货由于生鲜超市库存时间较短一般不会超过三天，这表明当期公司存货的出售速度非常快，说明即使在毛利率较低的情况下，由于有很高的存货周转率，也能保持较高的利润。B. 投资收益分析1.负债比率（资产负债率）总负债/总资产单从数据上看，本项目的资产负债率很高，但是由于存货周转率高，流动比率高，现金流量大，营运资本充足等因素的影响，项目具有很强的偿债能力，只要项目能保持正常运营，如此高的负债比率是能够承受的。2.投资回报率投资回报率回报/平均投资217.36/836
21、26%26%的投资回报率属较高回报，注意此数据还是在开业后仅三个月末计算所得，而此期的投入是项目中投入最大的时候，若项目继续营运，此回报率会进一步提高，另外，此时公司尚有594.45万的现金余额。3.毛利率：毛利率毛利/净销售收入630/315020%，20%的毛利率属正常的商业利润，由于存货周转率高，因此，本项目的利润是非常可观，具有很强的盈利能力。综上所述，本项目有很大的现金净流入量594.45万元，营运资本充足，流动比率达到1.968:1，具有很强的流动性，加上较高的存货周转率，26%的投资回报率和20%的毛利率，因此从偿债能力，盈利能力和资产的流动性分析均是投资效益不错的项目。项目的资
22、产负债率高达94%，看似负债过高，然而由于本项目有很强的盈利能力和巨大的现金流，因此偿债能力强，完全能够承受如此高的负债。此外，期末现金余额高达594.45万元，如此高的现金余额，必须寻求新的投资项目，以获取额外利润，从而改善优化项目的投资效益，降低资产负债率。第九部份风险评估9.1项目风险分析通过前面对项目全面深入的分析以及从营销策略到财务评估，可以确认本项目是一个具有较高可行性且具有良好投资效益的项目，但其中也存在一定的风险，这些风险主要表现在以下几个方面：9.1.1资金风险从项目的月度收支结余可以看出，项目启动后的第一个月收支结余为-63.05万元（净投入），而实际支出为146.5万元，
23、从第二个月起的每个月均为净收入，而且越往后净收入越大，因此，项目启动所需的150万资金能否及时到位，则是项目成败的关键，更是项目所面临的一大风险。9.1.2管理风险作为一个新兴的企业，一种全新业态模式，不可避免的存在人力资源欠缺，管理经验不足，营运系统还不完善等诸多问题，这无疑将制约项目各项经济指标的实现，因此，本项目存在一定的管理风险。9.1.3债务风险本项目在营运过程中，存在大量的现金结余，到开业后第三个月末，现金余额商达594.45万元，而这些现金主要是以负债形式存在的，项目资产负债率高，因此如果不能正确高效地使用这些现金，项目将利息过高而背上沉重负担，吞噬项目的全部利润，这无疑是项目营
24、运过程中存在的一大风险。9.2风险控制9.2.1对于资金风险的控制主要采取以下措施：A. 广开融资渠道，确保融资渠道畅通；B. 融资方式灵活多样，不拘一格；C. 避免分零分时投入，在项目所必须的最低启动资金未全额到位时，绝不启动项目，以免项目启动后因资金链而功败垂成；D. 由专人专职负责融资工作。9.2.2对管理风险的控制主要采取以下措施：A. 广招人才，加强人力资源储备，必要时可通过猎头公司在同行中挖人；B. 加强员工培训，建立学习型组织，全面提高员工素质；C. 建立健全各项规章制度，完善内控机制，降低人为的道德风险；D. 建立完善的管理信息系统和决策支持系统，做到科学决策，科学管理。9.2.3对于债务风险的控制主要采取以下措施：A. 加强财务管理，控制好各项指标的实现；B. 即时寻找新项目，将剩余的现金投向回报较高的新项目，获取相应的投资回报，消化相应资金利息，提高项目的综合效益，从而控制债务风险。
