1、佳木斯市物业管理条例佳木斯市物业管理条例（2020）日期：2020年05月12日佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会公 告第3号佳木斯市物业管理条例已由佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2019年9月19日通过。黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2019年12月18日批准，现予公布，自2020年5月1日起施行。佳木斯市人民代表大会常务委员会2019年12月23日佳木斯市物业管理条例（2019年9月19日佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 2019年12月18日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准）第一章 总 则第一
2、条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。第三条 市、县（市）区人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制，建立与之相适应的资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策。第四条 市、县（市）区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。市、县（市）区其他相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。街道办事处、乡（镇）人民
3、政府应当组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解物业管理纠纷。居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业管理有关的工作。第五条 建立健全居民区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的小区治理架构，推动物业管理创新。第六条 建立健全物业管理纠纷人民调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。第七条 物业管理协会应当加强行业自律管理，协助物业管理行政主管部门开展有关信用信息管理工作，组织技能培训，调解物
4、业服务企业之间的纠纷，促进行业健康发展。鼓励物业服务企业加入物业管理协会。第八条 推进建立物业服务第三方评估机制。物业管理行政主管部门、居（村）民委员会、建设单位、业主大会和业主委员会、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质量评估等活动。第二章 物业管理区域及相关配置第九条 物业管理区域的划分，应当有利于实施物业管理，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。物业的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管
5、理区域。影响消防、避险、燃气、电梯及其他共用设施设备使用的，不得划分为不同的物业管理区域。第十条 新建住宅物业的建设单位应当在申请办理商品房预售许可证或者现房销售备案前，将划定的物业管理区域向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案，并在房屋买卖合同中明示，在商品房销售现场公示。本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。未选聘物业服务企业的，由业主委员会向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域的，由物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门在征求城乡规划部门、街道办事
6、处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会和业主意见后，根据本条例规定划分物业管理区域。第十一条 新建住宅物业的建设单位应当按照不少于物业管理区域内房屋总建筑面积2的比例且不少于建筑面积100平方米的标准，无偿配置物业管理用房。物业管理用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通暖、通风、采光等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电、暖等计量装置；物业管理办公用房所在楼层不得高于4层；分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2的比例配置。物业管理用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，任何单位和个人不得擅自转让、抵押，也不得擅自改变用
7、途。业主委员会的办公用房从物业管理办公用房中安排，最低不少于建筑面积20平方米。城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当在附图中注明物业管理用房的位置和建筑面积。第十二条 新建住宅区物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，所需费用由建设单位承担。建设单位在组织竣工验收时，应当通知专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线，移交给专业经营单位负责管理，并提供相关配套资料。专业经营单位依法承担维修、养护和更新的责任。本条例施行前建设的
8、住宅物业管理区域内的供水、供电、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，应当有计划的移交给专业经营单位。具体移交办法由市人民政府制定。第三章 业主、业主大会与业主委员会第十三条 房屋的所有权人为业主。依据中华人民共和国物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。业主依据相关法律、法规规定，享有权利，履行义务，共同决定有关事项。业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。第十四条 符合下列条件之一的，建设单位或者10人以上业主可以向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会
9、议的书面申请：（一）已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的；（二）已出售并交付使用的房屋套数达到总套数50%以上的；（三）首套房屋已出售并交付使用满两年，且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数25%以上的。建设单位应当及时报送筹备首次业主大会所需的文件资料。第十五条 街道办事处或者乡（镇）人民政府对符合召开首次业主大会会议条件的，应当在收到召开首次业主大会会议书面申请后60日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。第十六条 首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起90日内按照国家有关规定完成会议筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业
10、主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，首次业主大会会议筹备组应当在5日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。第十七条 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十八条 业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效证件为依据。一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取以楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举1名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大
11、会议事规则中规定。业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。第十九条 业主大会会议表决一般采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。第二十条 业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会会议召开15日前，业主委员会应当将会议时间、地点和内容通知全体业主，同时告知街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会，并接受其指导和监督。第二十一条 业主委员会一般由5至1
12、1人的单数委员组成，每届任期不超过5年，委员可以连选连任。具体选举办法由业主大会议事规则约定。业主委员会委员候选人应当奉公守法、品行良好、热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要的工作时间。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当对业主委员会委员候选人的任职条件和提名进行审查，并向业主公开。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员；已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免：（一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的；（二）损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的；（三）擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的；（四）拖欠物业服务费、未交纳住宅专项维修资金的；（五
13、）索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的；（六）其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会诚信记录的。业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。第二十二条 县（市）区物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主委员会委员、候补委员岗前培训和定期培训，提高相关人员的法律意识、业务能力及职业道德。第二十三条 业主委员会任期届满前3个月，应当书面告知街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会。街道办事处或者乡（
14、镇）人民政府应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。第二十四条 业主委员会应当在任期届满之日起10日内，将其保管的有关凭证、档案、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府应当进行指导和监督。第二十五条
15、 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。第二十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由县（市）区物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会不履行法律、法规规定的职责或者实施超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当指导、监督居（村）民委员会组织召开业
16、主大会会议，选举新的业主委员会。第四章 前期物业管理第二十七条 前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。第二十八条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同；投标人少于3个或者总建筑面积不超过20000平方米的住宅物业，经县（市）区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。市物业管理行政主管部门负责制定物业服务企业招投标监督管理办法，建立统一的招投标平台，为建设
17、单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。第二十九条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起15日内，将前期物业服务合同报物业所在地县（市）区物业管理行政主管部门备案。第三十条 物业交付时，建设单位应当向物业买受人提供使用说明书和质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。第三十一条 物业承接查验应当按照国家规定的程序进行。物业承接查验可以邀请业主代表以及街道办事处或者乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门参加。建设单位、物业服务企业可以委托第三方评估机构参与物业承接查验，物业承
18、接查验的过程和结果可以公证。物业承接查验费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第三十二条 物业承接现场查验前20日，建设单位应当按照规定向物业服务企业移交相关资料。未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业服务企业应当对建设单位移交的共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件等资料进行清点和核查，对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收，对数量和质量不符合约定或者规定的，书面通知建设单位，建设单位应当及时整改并组织物业服务企业复验。物业服务企业应当自新建物业交接后30日内向县（市）区物
19、业管理行政主管部门依法办理备案，并于备案后15日内将备案情况在物业管理区域内显著位置进行公告，公告时间不少于7日。物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录及时归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。第五章 物业管理服务第三十三条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，具有相应的专业技术人员、设备和提供专业物业管理服务的能力，营业执照经营范围应当包含物业管理。物业服务企业应当为一个物业管理区域指派项目负责人，更换项目负责人的，应当及时告知全体业主。第三十四条 市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，完善物业服务企业信用信息的采集、记录、公开，根据信用信息实施信用监管。
20、第三十五条 物业服务企业在物业管理活动中服务行为不规范，违反有关法律、法规规定或者强制性标准，被行政机关作出行政处罚或者其他行政处理决定，或者经司法机关认定违法的行为，应当认定为失信行为，由市物业管理行政主管部门记入企业信用档案。第三十六条 物业服务内容主要包括下列事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；（二）公共区域环境卫生的维护；（三）公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（四）公共绿化的养护；（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；（六）物业档案的保管；（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。第三十七条 物业服务企业不得以用户欠
21、交物业服务费为由中断用户的正常用水、用电、用气、用热、使用电梯、通信、有线电视信号；对擅自中断用户正常用水、用电、用气、用热、使用电梯、通信、有线电视信号的，相关行政主管部门应当及时处理。第三十八条 物业服务企业应当按照下列要求在物业管理区域内相应显著位置公开有关信息并及时更新：（一）在楼宇的大堂或者入口处张贴服务机构名称和服务电话；（二）在收费地点张贴企业营业执照，物业服务的内容和标准，收费的项目、标准和方式；（三）在电梯内张贴电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；（四）在消防、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备显著位置张贴安全警示标志和应急处置联系电话；（五）其他
22、应当公示的信息。第三十九条 前期物业服务合同或者物业服务合同期限届满前3个月，原物业服务企业应当将是否续签合同的决定，书面告知业主委员会和居（村）民委员会，业主委员会应当组织召开业主大会会议，依法对续聘或者选聘物业服务企业进行表决，并与物业服务企业签订新物业服务合同。前期物业服务合同或者物业服务合同期限未满物业服务企业严禁擅自撤出。未成立业主大会但需要续聘或者选聘物业服务企业的，居（村）民委员会可以按照本条前款规定执行。第四十条 前期物业服务合同或者物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在合同终止之日起15日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，并移交下列资料：（一）建设
23、单位按照物业承接查验规定移交给前期物业服务企业的资料；（二）电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；（三）物业管理用房、业主共有区域和共用设施设备资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修和养护资料；（六）利用共用部位、共用设施设备经营的账册和预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；（七）其他应当移交的资料。第四十一条 街道办事处或者乡（镇）人民政府应当会同县（市）区物业管理行政主管部门加强对物业服务企业交接工作的监管。对拒不退出或者拒不移交资料的，业主委员会可以请求街道办事处或者乡（镇）人民政府协调解决
24、；协调不成的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织相关部门召开物业管理联席会议协调解决；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反治安管理行为的，由公安机关依法处理。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。第四十二条 原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。原物业服务企业撤出物业管理区域，尚未选聘新物业服务企业的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当会同县（市）区住房和城乡建设、城市管理、公安、卫生、市场监督等部门组织提供应急服务。应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活秩序的服务事项。街道办事处或者乡
25、（镇）人民政府应当在3个月内，指导或者组织业主依法选聘物业服务企业。第四十三条 物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市、县（市）人民政府依法制定收费标准，并向社会公布；每3年进行重新测算调整。实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业根据业主委托提供前期物业服务合同或者物业服务合同约定以外的其他服务事项，服务报酬由双方协商确定。第四十四条 业主应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行交费义务。业主欠交物业服务费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交
26、、在物业管理区域内显著位置公布等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。物业受让人应当将物业权属转移情况及时告知物业服务企业。第六章 物业使用与维护第四十五条 任何单位和个人在物业管理区域内不得有下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物，损毁花、草、树木，侵占绿地；（三）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，擅自开挖、扩建地下室；（四）损坏或者擅自占用、改动共用部位、共用设施设备，擅自设置烟道、排风、排水管道；（五）擅自拆改燃气等管道和设施；（六）侵占、损坏消防设施，占
27、用消防通道，堵塞、封闭疏散通道及安全出口以及在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电等；（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；（八）赌博、利用封建迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等；（九）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会有权根据物业服务合同，或者依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。第四十六条 物业管理
28、区域内不得有下列车辆停放行为：（一）占用公共绿地、公共健身娱乐场地；（二）堵塞安全出口、疏散通道、消防车通道和其他机动车通道；（三）影响其他车辆和行人通行；（四）停放工程车辆和大中型客货车辆，但因公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及工程建设、设施设备维修等确需停放的临时停车除外。物业服务企业应当履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关行政主管部门，相关部门应当及时依法处理。第四十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守法律、法规以及管理规约有关装饰装修的规定。业主或者物业使用人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申
29、报登记。业主或者物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务，就装饰装修废弃物的清运、处置及费用达成协议。第四十八条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。因物业共用部位、共用设施设备维修、更新等原因，造成房屋、设施设备等损害的，责任人应当予以恢复原状或者赔偿。第四十九条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车库、车位所有权和使用权归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者出租
30、等方式约定，并优先满足业主的停车需求。第五十条 占用业主共有的道路或者其他场地增设车位，应当征得业主大会同意，并确保消防通道和道路畅通。增设的车位归全体业主所有。占用共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准、用途以及是否向社会开放等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费归全体业主所有，可以委托物业服务企业代收。场地占用费的收取和使用情况应当单独设账并向业主公布。车库、车位使用人对停放的机动车辆有保管要求的，由车库、车位使用人与物业服务企业另行签订保管合同，约定保管费用。第五十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当事前向全体业
31、主公示，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。经营性收益去除成本后，归全体业主所有。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者业主大会和业主委员会工作经费等。经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督；由业主委员会自行管理的，应当接受业主和居（村）民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务期间，经营性收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务结束时，物业服务企业应当委托相关机构对经营性收益收支情况进行审计，并在物业管理区域内显著位置公示审计结果。
