1、房地产开发企业开发成本与期间费用核算房地产开发企业开发成本与时期花费的核算方法第一节 房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费， 包含物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与花费。此中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包含土地受让金、土地征用及拆迁赔偿费、先期项目费、建筑安装项目费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管剪发生的各项开发间接花费。在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建项目开发成本等。开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。开发成本与各项花费发生于企业开发经营过程的一直，它代
2、表了企业整体的耗费水平，也反响了企业的经营管理水平，所以搞好企业的成本、花费核算，对于控制企业的各项花费支出，降低开发成本、提升经济效益，加强企业的市场竞争力，有侧重要的意义。二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项花费，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实质成本。期末借方余额反响的是正在开发，还没有完工的各开发项目已发生的实质成本。该账户应按开发产品的不一样内容设置开发成本二级账， 在二级账内， 设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：开发成本土
3、地开发开发成本房屋开发开发成本配套设施开发开发成本代建项目开发为了详尽核算每一开发项目的成本， 应在开发成本二级账下， 分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。如：开发成本土地开发 A 土地B 土地开发成本房屋开发 A 房屋B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采纳三栏式账页，而三级账应采纳借方多栏式账页，以分别记录和反响各不一样的成本项目。2.“开发间接花费”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接花费，房地产开发企业应设置“开发间接花费”总账账户。“开发间接花费”账户，是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接
4、组织和管理开发项目而发生的各项间接花费，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设施的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、项目借款利息支出和周转房摊销等。该账户借方登记开发现场发生的各项间接花费，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接花费。月底结转后，该账户应无余额。该账户应按企业不一样的开发现场设置明细账，进行明细核算。如：开发间接花费甲开发现场乙开发现场等开发间接花费明细账应采纳借方多栏式账页，以记录和反响各不一样的花费项目。第二节 土地开发成本的核算一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置（一）土地开发成本计算对象的确定土地开发也称建设场所开发，是指对原有土地进行改造使之具备必定
5、的建设条件。土地开发成本核算第一要确立成本核算对象。确立成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项花费，并按必定的成本计算对象计算和结转成本。一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分地域开发的土地，可以以必定的地域作为成本核算对象。（二）土地开发账户及成本项目的设置土地开发成本应在“开发成本土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”、“投资性房地产”等账户的土地开发成本。为了详尽核算每一项土地开发的成本状况，在该二级账下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行明细核算。该
6、明细账按不一样的土地开发项目或不一样的开发地域设置明细账户。该明细账应采纳借方多栏式账页。在明细账（三级账）各账户内要依据不一样的成本项目设置专栏。土地开发成本平时划分以下成本项目：1.土地征用及拆迁赔偿费。包含为开发房地产而获得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力部署费及地上、地下建筑物的拆迁赔偿的净支出、部署及动迁支出、农作物赔偿费等。还包含向政府部门缴纳的大市政配套费以及向当地市政企业缴纳的红线外（建设场所外）道路、水、电、气、热通信等的建设费等。2.先期项目费。包含项目报建时按规定向政府相关部门缴纳的报批费；项目立项后规划设计费、项目可行性研究费、水文地质及项目
7、地质勘探费、测绘费；以及为达到施工条件所一定的通路、通水、通电和对施工场所进行平坦的所谓“三通一平”支出等。3.基础设施费。包含开发小区内建筑安装施工图估量项目以外的，可以保证居民永久使用的道路；供水、供气、供电、供热、排污、排洪、通信、电视等相关设施的购置、管线的铺设；项目四周的围墙、园区大门、监控项目以及环卫、绿化等项目发生的支出。4.公共配套设施费。包含在开发项目内不可以有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水泵房、水塔等设施以及中心公园、环廊、凉亭等项目的支出。需要说明，假如开发的土地不直接销售或出租，而是为了建设房屋，并且配套设施是在土地开发此后，在房
8、屋建设的同时或是在房屋建设此后建设的，在这种状况下，上述公共配套设施费应直接计入或分配计入房屋开发的成本，而不需要计入土地开发的成本。5.开发间接花费。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项花费。包含开发现场管理人员的职工薪酬；现场房屋设施的折旧费；现场办公费、水电费、劳动保护费、项目借款利息支出和周转房摊销等。土地开发成本明细账最少要设置上述成本项目。格式见表 1、2表 1 土地开发明细账三级科目：甲土地年借 方凭证 摘土地征用及拆迁月日号要赔偿费贷 余先期项 基础设 公共配套设 开发间方 额目费 施费 施费 接费表 2 土地开发明细账三级科目： 乙土地年借 方贷余凭证 摘土地征用及拆迁
9、先期项基础设公共配套设开发间月日号要方额赔偿费目费施费施费接费上述明细账称为借方多栏式明细账。借方多栏，贷方一栏，并设有余额栏。借方的每一项目金额转出可用红字或负数进行登记。二、土地开发成本的归集和结转企业开发的建筑场所，按其用途可以分为两类：一类是为了销售也许转让而开发的商品性建设场所，它是房地产开发企业的商品产品，需要单独核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场所，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最后计入商品房、周转房、出租房等开发产品成本。此中假如企业开发了土地直接为了销售或出租，（即商品性土地开发）那么，所发生的土地开发花费，要直接计入“开发成
10、本土地开发”账户。假如企业是为了自建房屋而开发的土地，并且所建房屋不过一个成本核算对象，那么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发花费可直接计入房屋开发成本。但假如企业开发完土地后，所建的房屋是两个或两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成安分配计入各个不一样的房屋开发成本。【例 1】某房地产开发企业 2007 年 8 月份共对两块土地进行开发，此中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房 1 号楼和 2 号楼使用， 1 号楼与 2 号楼标准和规格不一样，需要单独核算成本。发生的经济业务以下：月 2 日，用银行存款支付甲土地征用费
11、 50 万元，支付乙土地拆迁赔偿费 48 万元。借：开发成本土地开发甲土地500 000乙土地480 000贷：银行存款980 000月 4 日，用银行存款支付项目可行性研究费，此中甲土地1.5 万元，乙土地 2 万元。借：开发成本土地开发甲土地 15000乙土地 20000贷：银行存款350003.8 月 15 日，C 施工企业承包的基础设施项目已经完工，甲土地对付项目款28 万元，乙土地对付项目款 20 万元。款未付。借：开发成本土地开发甲土地280 000乙土地200 000贷：对付账款 C 施工企业480 0004.8 月 20 日，由 B 建筑企业承建的甲土地不可以有偿转让的公共配套
12、设施水塔已完工，实质成本 22 万元，款项还没有支付。借：开发成本土地开发甲土地220 000贷：对付账款 B 建筑企业220 0005.8 月 31 日分配土地开发对付担的开发间接花费8 万元，此中甲土地肩负5 万元，乙土地肩负 3 万元。借：开发成本土地开发甲土地50 000乙土地30 000贷：开发间接花费80 0006.8 月 31 日，甲土地已开发完工，共开发建设场所10000 平方米，总成本1 065 000 元。借：开发产品土地甲土地1 065 000贷：开发成本土地开发甲土地1 065 0007.8 月 31 日，乙土地已开发完工并交付 1 号楼和 2 号楼开发使用，实质总成本
13、 730 000元，按各楼实质占地面积进行分配， 1 号楼应负担土地开发成本28 万元， 2 号楼应负担土地开发成本 45 万元。借：开发成本房屋开发 1 号楼280 0002 号楼450 000贷：开发成本土地开发乙土地730 000依据上述分录，登记“开发成本土地开发”明细账如表3、表 4。表 3土地开发成本明细账三级科目：甲土地年月日凭证大纲号821支付土地征用费842支付可行性研究费815 3对付基础设施费820 4对付公共配套设施费831 5分配开发间接费结转已完工831 6建设场所实际成本本月共计借 方贷 余土地征用及 先期项 基础设 公共配套 开发间方 额拆迁赔偿费 目费 施费
14、设施费 接费5000001500028000022000050000500000 15000 280000 220000 50000 0表 4土地开发成本明细账三级科目： 乙土地年凭借 方公共配余证大纲土地征用及先期项 基础设开发间贷方月日套设施额号拆迁赔偿费目费施费接费费821支付土地征480000用费842支付可行性20000研究费815 3对付基础设200000施费831 5分配开发间30000接费结转已完工831 7建设场所实730000际成本本月4800002000020000030000共计730000 0第三节 房屋开发成本的核算一、房屋开发成本核算对象及成本项目（一）房地产企业
15、开发建设房屋的种类房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务。其开发建设的房屋，按用途不一样可以分为以下四各种类：为了销售而开发建设的商品房；为了出租经营而开发建设的出租房；为了部署被拆乔迁民周转使用而开发的周转房；企业接受其余单位拜托代为开发建设的代建房。以上四类房屋都要确立成本核算对象并计算其实质开发成本。（二）房屋开发成本核算对象的确定房地产开发企业的房屋成本核算对象，应联合房屋建设的特色和实质开发状况，按以下原则确立：1.一般的房屋建设项目，应以每一独立编制设计概估量或每一独立的施工图估量所列的单项项目，作为成本核算对象。2.同一建设地点、建筑结构种类同样、用途同样的若干个单位项目，并且由
16、同一单位施工，开完工时间又周边的，可以合并为一个成本核算对象。（如由同一建设单位同时建设几栋结构种类同样的住所楼，可合并成一个成本核算对象）。3.对规模较大、工期较长的单位项目，可以将项目划分成若干部位或地域，以分部位、分地域的项目作为成本核算对象。（三）房屋开发成本项目的设置由于房屋开发是在土地开发的基础长进行的，并且，假如在土地开发与房屋开发连续进行的状况下，土地开发成本一开始就可以直接计入房屋开发成本，所以房屋开发成本项目也包含了土地开发的成本项目。但房屋开发还要在土地开发项目基础上，加上“建筑安装项目费”项目。所以房屋开发的成本项目一般包含以下六个项目：土地征用及拆迁赔偿费、先期项目费
17、、基础设施费、建筑安装项目费、公共配套设施费和开发间接花费。其明细账格式如表 5表 5 房屋开发明细账三级科目： 甲房屋借 方年 凭证摘 贷余额号 要 土地征用及 先期项 基础设 建筑安装 公共配套 开发间 方月 日拆迁赔偿费 目费 施费 项目费 设施费 接费二、房屋开发成本的归集和结转房屋建设在土地的上边，与土地密切相连。开发房屋使用的建设场所所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本。将土地开发成本计入房屋开发成本有两种状况：第一种状况是：本来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种状况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本转入房屋开发成本。会计分录以下：借：开发成本房
18、屋开发某房屋贷：开发成本土地开发某土地假如土地开发完成后，已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品的土地成本转入房屋开发成本。会计分录以下：借：开发成本房屋开发某房屋贷：开发产品土地某土地第二种状况是，开发完土地，准备直接开始建房。在这种状况下，可以不单独计算土地开发成本，土地开发发生的各项成本花费，一开始就可以归集到房屋开发成本上。现以第二种状况为例，说明房屋开发成本的归集与结转。【例 2】某企业 2007 年 9 月份，开始开发经营出租房 A 公寓，本月发生的经济业务以下：1.9 月 2 日，用银行存款支付 A 公寓拆迁赔偿费 25 万元，设计费 5 万元。
19、会计分录以下：借：开发成本房屋开发 A 公寓（拆迁赔偿费） 250 000（先期项目费） 50 000贷：银行存款 300 0002.9 月 8 日，A 公寓领用需要安装的设施一台进行安装，实质成本为 12 万元。分录以下：借：开发成本房屋开发 A 公寓 120 000贷：库存设施 120 0003.9 月 12 日，企业收到乙承包单位项目价款结算单，承付 A 公寓项目进度款 30 万元。做以下会计分录：借：开发成本房屋开发 A 公寓 300 000贷：对付账款对付项目款乙单位 300 0004.月底分配开发间接花费， A 公寓应分配 8 000 元， 1 号楼分配 12 000 元。借：开发
20、成本房屋开发 A 公寓8 0001 号楼12 000贷：开发间接花费20 0005.月底， A 公寓已完工，但配套设施还没有完工，（假定该配套设施专为公寓使用），报经主管部门赞同，赞同用其估量成本 9 万元，预提计入成本。做以下会计分录：借：开发成本房屋开发 A 公寓90000贷：预提花费 预提配套设施费90000（注：未来实质发生的配套设施费，假如大于或小于预提的部分可于发生的当期增添或减少在建项目成本，数额不大也可以直接计入管理花费。）6.A 公寓完工后直接用于出租，结转其实质成本（假定该企业投资性房地产按成本模式计量）。应做以下会计分录：借：投资性房地产 A 公寓818 000贷：开发成
21、本房屋开发 A 公寓818000A 公寓开发成本归集和结转的明细账登记结果见表6：表 6房屋开发明细账三级科目： A 公寓年凭借 方基础余证大纲土地征用及 先期项建筑安装 公共配套 开发间 贷方月日设施额号拆迁赔偿费 目费项目费设施费接费费支付拆迁9 1赔偿费及 25000050000设计费9 8领用设施120000进行安装9 12承付项目300000进度款9 30分配开发8000间接费9 30预支配套90000设施费9 30结转完工818000实质成本本月共计 250000500004200009000080008180000第四节 配套设施开发成本核算一、公共配套设施开发成本核算对象的确定
22、公共配套设施是指企业依据城市建设规划的要求，或对开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。配套设施可以分为两大类：一类是建成后可以有偿转让的公共配套设施，如开发小区内建设的商店、银行、邮局、中小学、幼儿园、医院、文化站等。这种配套设施是房地产开发企业的商品产品。应单独作为成本核算对象计算其实质成本。另一类是建成后不可以有偿转让的配套设施，如开发小区内建设的消防、锅炉房、水泵房、水塔等设施以及中心公园、环廊、喷泉、凉亭等项目以及那些建成后准备无偿交与地方政府管理使用的派出所用房等。对于后一类配套设施，当配套设施与房屋同步建设时，假如同步建设的房屋只有一个成本核
23、算对象，其发生的公共设施费，应直接计入“开发成本房屋开发某房屋”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。假如同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行成本核算，待配套设施项目完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和可以有偿转让的配套设施成本。对于不可以有偿转让配套设施与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施花费可以采纳预提的方法，先计入房屋开发成本，未来发生配套设施实质支出时，再将实质支出数与预提数的差额，增添或减少相关在建项目的成本，数额小可直接计入管理花费。配套设施开发的成本项目与房屋开发的成本项目是同样的。二、公共配套设施的核
24、算1.账户设置为了特地核算各项配套设施的开发，应在“开发成本”内设置“配套设施开发”二级账户。该账户借方登记配套设施所发生的各项花费，贷方登记完工后转入“开发产品”账户或分配结转到“房屋开发成本”等账户的配套设施成本。期末借方余额反响的是还没有完工的配套设施已发生的成本。为了分别反响各项配套设施的开发成本，应在“配套设施开发”二级账户下设置“配套设施开发明细账”（三级账），账内按每一开发项目开设账户，以记录和反响不一样开发项目的实质开发成本。如：“开发成本配套设施开发某设施”2.配套设施开发的会计办理举例【例 3】某企业 2007 年 10 月开发建设住所小区，依据设计规划需建设A、B、C三幢
25、住宅楼，一个商店，一座锅炉房和一座水塔，此中商店建成后转让给商业部门，锅炉房和水塔不可以有偿转让，锅炉房与商品房同步建设，而水塔与商品房不一样步建设。上月底结转自行开发完工的建设场所开发总成本，此中：土地征用及拆迁费40 万元，前期项目费 15 万元，基础设施费25 万元，按各建筑物实质占地面积进行分配。分配结果见表7表 7 建设场所成安分配表分配对 占地面积（平方分配比土地征用及拆迁补先期项目基础设施率共计象米）偿费费费（%）商品房150025100 0003750062500200000A商品房1800301200004500075000240000B商品房1680281120004200070000224000C商店72013520001950032500104000锅炉房 1803120004500750024000水塔6014000150025008000共计6000100400000150000250000800000依据上述分配表编制会计分录以下：借：开发成本房屋开发 A 房屋200000开发成本房屋开发 B 房屋240000开发成本房屋开发
