1、管理制度荣盛发展房地产新项目发展管理制度（管理制度）荣盛发展房地产新项目发展管理制度房地产新项目发展管理制度第一部分 前言一、编制目的为适应公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，规避投资风险，结合公司房地产开发业务规范等相关制度，特制定本制度。二、适用范围本制度适用于公司全资拥有、控股或相对控股的房地产分子公司和总公司发展部（以下简称发展部）在开拓新项目过程中涉及立项报审、可行性研究报告报审、城市发展和住宅市场调研报告报审及项目委员会审批等项工作范围。三、职责权属1、公司战略委员会负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度解释权、修订权归公司战略委员会所有。第二部分 操
2、作规范一、部门职责（一）项目委员会1、负责总公司发展部和分子公司新项目投资意向书、项目可行性研究报告和城市发展和住宅市场调研报告的评估和决策意见审批；2、负责组织召开新项目论证会；3、负责合同文本或相关协议的审核。（二）发展部1、负责新城市项目的拓展和投资意向书、项目可行性研究报告和城市发展和住宅市场调研报告的编写；2、负责分子公司新项目的立项评审和投资可行性建议；（三）分子公司负责分子公司管辖范围内新项目的拓展和投资意向书、可行性研究报告和城市发展和住宅市场调研报告的编写；（四）其他职能部门（工程系统、财务系统、研发系统、营销策划系统、行政办公系统） 负责出具所管辖系统专业评审意见；二、新项
3、目发展信息通报分子公司定期向项目委员会及发展部通报新项目概况和进展程度，发展部及时汇总整理包括发展部负责的新城市项目拓展情况并在项目委员会月度例会上通报；如遇特殊情况发生，分子公司必须及时通报发展部及项目委员会。新项目发展信息通报制式格式参见附件1三、工作内容和流程（一）分子公司意向项目1、适用于分子公司为发起方的项目。分子公司发起报审时，须向项目委员会及发展部同时提交由分子公司编写的项目投资意向书；发展部根据项目投资意向书进行评估，2个工作日内向项目委员会提交评估意见。项目投资意向书模板详见附件22、项目委员会依据项目投资意向书进行评估，并结合发展部意见决定是否立项，5个工作日内下达批复意见
4、至分子公司，并抄送发展部。3、如获得立项，则分子公司15个工作日内（视项目紧迫性可适当延长）完成实地调查和研究工作，并向项目委员会和发展部报送项目可行性研究报告。如未获得立项，分子公司将根据项目委员会批复文件安排下一步工作，工作流程终止。项目可行性研究报告模板详见附件34、发展部依据分子公司项目可行性研究报告和对市场的了解并通过与分子公司的沟通，5个工作日内向项目委员会提交评估意见；5、项目委员会依据项目可行性研究报告进行评估，并结合发展部意见决定是否需要发展部进行实地调研并出具项目可行性研究评审意见。如不需要，项目委员会则7个工作日内下达批复意见至分子公司并抄送发展部。6、如需要发展部出具项
5、目可行性研究评审意见，发展部需深入实地进行调研，分子公司须密切配合与支持，原则上10个工作日内向项目委员会提交项目可行性研究评审意见。项目可行性研究评审意见主要内容包括区别于分子公司项目可行性研究报告的独立意见等。7、项目委员会依据发展部项目可行性意见和项目情况，决定是否需要就专项问题征询相关职能部门意见。营销系统负责项目及产品定位等问题；工程系统负责地质构造勘查、建安成本、工程进度安排等问题；财务系统负责银行系统调查、公司资金筹措和经济测算等问题；研发中心负责项目规划及产品设计配比等问题。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司并抄送发展部。8、各相关职能部门须针对项目委员会专项问题及时
6、反馈意见，各职能部门反馈意见原则上需在5日之内报送项目委员会。如5日内某相关职能部门未能向项目委员会提交反馈意见，项目委员会将判定该职能部门无意见并书面告知该单位第一负责人此判定结果。9、项目委员会依据分子公司、各职能部门相关意见和项目综合情况，决定是否召开项目听证会。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。10、如决定召开项目听证会，项目委员会应向项目委员会委员、分子公司或发展部、其他与会人员发出会议通知和项目可行性研究报告、各职能系统专业意见等资料，同时抄送公司其他有关职能部门负责人。会议通知包括会议召开的时间、地点、方式。11、听证会由项目委员会出面主持。具体内容和安
7、排详见五、项目听证会12、项目通过论证后，分子公司或发展部对各评委意见须予以高度重视并跟进相关工作，须将跟进结果及时汇报项目委员会，直至正式签署土地出让合同或正式合作协议。13、项目委员会对正式签约合同文本负有审核责任。如项目委员会发现合同文本与项目委员会审批意见或听证会通过内容有较大差异，须及时提请分子公司或发展部给予合理解释，同时评估是否签约。只有项目委员会审批通过，才能签署土地出让合同或正式合作协议。工作流程图相见附图一：一线公司投资意向书和可研报告上报流程（二）发展部意向项目发展部意向项目除发起审批方为发展部外，其余类同以上工作内容和流程。过程中除项目委员会特别授权外，分子公司不参与期
8、间流程。工作流程图相见附图二：发展部投资意向书和可研报告上报流程四、论证报告如报审项目立项，必须编写项目投资意向书、项目可行性研究报告。进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写城市发展和住宅市场调研报告。城市发展和住宅市场调研报告模板详见附件4五、项目听证会1、会务组织：项目委员会负责听证会会务工作。2、会议主持人：项目委员会主任或副主任。3、评委成员：项目委员会成员、项目相关分子公司总经理（新项目报审发起人为分子公司）、发展部经理、其他有关职能部门负责人以及委员会授权的其他参与人员。4、与会人员：评委、项目所在分子公司相关人员、发展部成员、其他人员。5、会议形式：现场、远程会议。
9、6、相关工作内容：（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。（2）项目委员会负责在听证会召开3个工作日前将项目可行性研究报告和荣盛发展提交听证会项目概况表报送各位评委。（4）评委应认真研究分析项目可行性研究报告和相关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。（5）听证会召开前，项目委员会可就专项问题向公司职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。（6）听证会议程为：分子公司或发展部介绍项目可行性研究报告内容、其他与会人员质询、分子公司答复质询、评委投票表决、授权工作人员唱票及项目委员会主任提出论证决策意见。（7）评委应认真分析讨论项目的可行性，须于
10、会议结束前填写荣盛发展关于提请审议*地块项目投资可行性表决票，详细写明对项目的评估意见、开发建议和评估结论。（8）项目委员会须于听证会结束后不超过3个工作日内完成批复文件下发报审单位。项目委员会应于不超过3个工作日内完成听证会会议纪要，并呈报项目委员会，评委、分子公司、发展部经理、公司其他职能部门负责人。7、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在分子公司或发展部承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。荣盛发展提交听证会项目概况表制式模板详见附件5荣盛发展关于提请审议*地块项目投资可行性表决票制式模板详见件6六、取得土地竟买资格或签
11、署合作意向已获得项目委员会批复同意或已召开项目听证会并通过，分子公司或发展部可参加土地招拍挂报名工作，可与合作方（土地方）签署合作意向； 七、签署土地出让合同或正式协议取得土地竟买资格确认书或签定项目合作意向书后，分子公司或发展部及时向项目委员会汇报协议谈判等项目进展情况，必要时，律师可介入项目谈判和合同（协议）起草工作。分子公司或发展部参加土地竟拍或与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：1、获得项目委员会审批、同意或召开项目听证会并通过。2、董事长授权最高土地报价和合作底限。3、报送董事会通过。董事会议案由董秘处负责起草。4、合同文本与项目委员会审批或听证会通过条件一致；若不一致
12、，分子公司或发展部要重新论证，并将论证意见报项目委员会审批，必要时可提请原听证会评委重新论证。八、付款审批程序1、分子公司或发展部在取得土地招拍挂报名资格或签署合作意向后，才可以申请并支付保证金或定金（诚意金）。2、分子公司或发展部在签署正式合同（协议）后，方可按照签约合同条款支付地价款。注：付款程序参见公司制度第三部分 附则1、本制度是公司房地产新项目发展的根本管理制度，适用于分子公司或发展部通过招拍挂、合作参股等方式取得土地。2、拓展新项目进展过程中，如出现与本制度不适应的情形，可视具体情况由公司相关职能部门商议执行。3、本制度可根据公司发展和行业环境变化需要适时修改。4、本制度自执委会通
13、过之日起执行。附件：附件1：新项目发展信息通报附件2：项目投资意向书附件3：项目可行性研究报告附件4：城市发展和住宅市场调研报告附件5：荣盛发展提交听证会项目概况表附件6：荣盛发展关于提请审议*地块项目投资可行性表决票附件1:新项目发展信息通报表说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映； 2、上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到公司发展部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，发展部邮箱：FAZHANBU RISE.CN ； 3、遇到
14、下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。 4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。 填报单位： 填报日期：一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注 填报单位： 填报日期：二、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、
15、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地
16、产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件2：项目投资意向书模板一、城市基本情况（一）、城市基本背景1、城市概况从地理位置、交通、经济方面概括性描述城市。（城市地理位置区位图）2、行政辖区概况描述城市辖区情况，包括面积、人口，尤其是城市主城区辖区规模和人口红利。3、交通条件描述城市交通概况，包括对外铁路、高速公路、国道、水运和空运交通等，以及对内的城市主干线、和主要桥梁（对外交通有重大效应），以及未来城市重要交通发展规划等。4、主要经济支柱及产业经济结构（三产
17、比率）及特点，特别是服务业及支柱产业发展状况。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量描述性文字，阐述城市经济总量GDP发展状况，并注明数据来源。2、固定资产投资描述性文字，阐述城市固定资产投资概况，并注明数据来源。3、社会消费描述性文字，从社会消费总额方面概括性描述城市消费情况，并注明数据来源。4、财政收入描述性文字，概括性描述城市财政收入情况，并注明数据来源。5、城市居民生活水平描述性文字，从城市居民可支配性收入、消费性支出和现有居住水平3个方面概括性描述城市城市居民生活水平。6、2008年市主要预期目标描述性文字，说明下年度主要经济发展目标。7、城区中长期（或十一五）房地产发展规划描述性文字
18、，阐述主城区中长期（或十一五）房地产发展规划。二、房地产市场概况（一）、房地产投资开发概况1、房地产投资 2、房地产开发概况在建面积、新开工面积、竣工面积等（二）、土地市场近1-3年土地出让情况分析（土地出让面积、各地块成交价格、面积、容积率、建筑面积、楼面价、开发商、开发情况） （三）、商品房市场价格描述城市近两年来商品房市场价格及走势（原则上要求提供图示），尤其是当年的商品房市场整体价格和项目所在行政区价格情况，重点分析价格走势。（四）、市场供需分析每年新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、供销比等，以及供应量和需求量的波动变化。（五）、市场版块分析1、市场版块划分2、区域版块供需分析
19、3、区域版块价格和典型楼盘分析4、区域版块典型楼盘一览表区域版块项目名称项目规模产品类型价格面积区间销售状况开发商备注三、意向项目地块初步分析（一）、意向地块基本情况1、地块位置意向项目地块地理位置和在城市或所属行政区的地位，特别是地块的四至范围及周边交通、配套等方面简述。（附意向地块地理位置图）2、用地指标用地指标包括有用地性质、用地面积、建筑规模（含各物业形态规模要求）或容积率、建筑密度、绿地率、控高和拟上市时间计划等。（二）、意向地块的经济测算1、定价参照项目周边楼盘销售情况，同时结合项目自身的地理、交通、人文和未来发展趋势等优势，拟定价格水平（住宅、商业，不含车库/位、地下室）。2、成
20、本除土地成本外成本明细见下表：项目名称总成本（万元）单位成本（元/）备注1、建筑工程成本 小高层住宅 电梯2、项目前期费用 规划设计费 住宅设计费 地质勘探 放线测量费 监理费 3、政府规费 XX费 XX费 XX费 XX费 XX费4、安装工程 燃气 自来水 污水、雨水 电力 供热 闭路电视 智能化5、环境配套 景观、绿化 室外道路6、管理费7、销售费用8、财务费用9、不可预见费总计3、土地成本与利润 土地成本与利润关系见下表：土地成本测算表平均成本（万元/亩）楼面价（元/）土地出让金（万元）土地契税（万元）土地成本（万元）项目总成本（万元）项目税后利润（万元）项目销售利润率（%）通过调查，该地
21、块的楼地价为xx元/较为合理，对应的土地成本在xx万元/亩，经测算，该地块最高价格为xx万元/亩。五、目标swot分析六、结论投资机会如何等建议。 附件3：荣盛房地产发展股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避投资风险，提升公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。六、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、项目背景1、城市概况。历史沿革，行政区划，地理环境，自然资源，人口构成，综合实力，城市建设。2、项目所在区域发展情况。所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展
22、等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。3、城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响。4、项目渊源，特殊的政治或文化背景。如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、项目投资的必要性1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义。第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该
23、城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用
24、的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）、周边1000-2000米范围内的社区配套1、交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意
25、图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）、宗地周边2000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（都
26、要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规
27、划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、立即开发与作为土地储备优缺点分析十、项目前期进展概况1、已进行的调查研究项目及成果2、项目地块初勘及初测工作情况3、
28、项目投资意向书编制、提出及审批过程4、研究工作进展情况第二部分 可行性研究报告编制依据及结论一、可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1、城市居住区规划设计规范2、A市城市拆迁管理条例3、城市居住区公共服务设施设置规定4、住宅设计规范5、住宅建筑设计标准6、建筑工程交通设计及停车场设置标准7、城市道路绿化规划及设计规范8、高层民用建筑设计防火规范二、可行性研究结论及建议1、市场研究2、开发方案3、投资估算与融资方案4、财务评价5、不确定性分析6、综合评价7、研究结论与建议8、主要技术经济指标表第三部分 市场研究一、土地市场现状1、近三到五年土地出让面积分析2、土地出让位置分析3、土地出让价格分析二、近三到五年已出让未竣工项目土地分析1、在售项目未售出土地分析（库存）2、在售项目未开工土地分析三、近三到五年整体未开工项目土地分析四、房地产市场现状（整体竞争格局，供求现状）1、近三到五年城区商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售
