1、酒店公寓居住投资价值高世界受欢迎酒店公寓居住投资价值高世界受欢迎 兼谈中美酒店公寓的区别第一部分 中美等各国狂建酒店公寓 自住投资者狂捧酒店公寓 第一节 全球大兴酒店公寓 第二节 酒店公寓成为投资回报最高的住宅项目 第三节 经营模式比价格重要第二部分 中美酒店公寓的区别 第一节 内涵区别 第二节 配套区别 第三节 开发理念区别 第四节 经营模式区别 第五节 经营态度区别 第六节 酒店管理品牌有别 第七节 开发成本区别 第八节 投资回报区别 第九节 消费观点区别第三部分 从在售御林看酒店公寓前景 第一节 御林酒店公寓模式统析 第二节 从御林看酒店公寓须改进的地方第四部分 附：酒店公寓兴起回顾 第
2、一部分 中美等各国狂建酒店公寓 自住投资者狂捧酒店公寓 第一节 全球大兴酒店公寓 【美开发商、品牌酒店因酒店公寓而“疯狂”】 酒店公寓condo-hotel这类物业在拉丁美洲、欧洲很普遍，尤其在美国。美国政府上世纪70年代甚至对酒店公寓减免所得税，酒店公寓之所以能在美国能疯狂发展，由此可见一斑。直到1986年，税费改革法案方免除酒店公寓在税收上的优惠。 如今，美国从开发商到名牌的酒店经营商再到投资商纷纷介入酒店公寓物业，豪华连锁酒店希尔顿（Hilton）、仕达屋（Starwood）、四季、万豪（Marriott）、里兹-卡尔顿（Ritz-Carlton）目前已经介入这股新鲜的酒店业和房地产业嫁
3、接的流行趋势中，连传统上不参与住宅项目的豪华酒店品牌也开始进军酒店公寓物业，如凯悦酒店（Hyatt）旗下的君悦酒店(Grand Hyatt)、文华东方酒店（Mandarin Oriental）、希尔顿旗下的康拉德酒店（Conra）。里兹.卡尔顿（Ritz-Carlton）负责人甚至称：由于酒店公寓盈利能力比传统酒店更有盈利能力，所以公司将不再管理没有加入住宅部分的酒店，也就是说，今后只出任酒店公寓的经营管理。酒店公寓，在美国上演着一场疯狂秀，而且将继续秀下去。公寓也疯狂，这可能是前人所未料到的。 另一方面，美国各个开发公司纷纷与品牌酒店合作，一致努力打造酒店公寓；同时，各品牌酒店也积极介入和寻
4、找正在开发的房地产项目，希望发展商开发酒店公寓，并且积极改造成形的地产项目和酒店，将其塑造成为酒店公寓。比如： 仕达屋（Starwood）正与全球顶极开发商合作，希望将他所有的ST.Regis传统酒店都加入公寓部分，改建成酒店公寓； 旧金山Kimpton酒店动作更快，展开了与菲勒(Falor)公司的合作，将其位于迈阿密Coconut Grove（到达迈阿密国际机场方便。酒店精巧带有欧洲风格。很多房间有阳台能够观赏到海湾的景色）的Mayfair酒店（传统酒店）转换为酒店公寓。 Falor公司在佛罗里达州南部和芝加哥等拥有和经营着11家酒店公寓混合体项目，近期更是购置了芝加哥71酒店，将转换其为品
5、牌酒店公寓。一边还在洛杉矶、波士顿、纽约寻找和收购其他传统酒店，希望将其转换为品牌公寓酒店。 【美投资商积极投资酒店公寓】 “酒店公寓这一混合体概念确实是今天的热门话题，所有主要的投资者和酒店级团都在关注酒店公寓这种模式，观察市场上转型和新建的酒店公寓动态，看看这一概念是否适合他们的投资计划。”史密斯旅游市场研究公司（Smith Travel Research）美国主要的酒店业市场研究公司有关发言人的一番话又将投资者对酒店公寓的热衷之情生动表达出来。 【中国酒店公寓开发方兴未艾】 而在中国，酒店公寓（中国人普遍称谓“酒店式公寓”）这个概念于上世纪末开始疯狂蔓延，至今，上海、北京、深圳等城市酒店
6、公寓遍及城市角落。“到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计，2004年推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米16000元以上。”而深圳，笔者初步统计，号称酒店公寓的项目25个左右，主要分布在罗湖、盐田、福田，关外宝安区有个白金酒店（已售）、龙岗有个御林.高尔夫酒店寓所（正在vip登记中）。 深圳酒店公寓方兴未艾，新建的项目尤其是罗湖的小户型项目，动则打上酒店式服务这个概念，煞是有模有样。 第二节 酒店公寓成为投资回报最高的住宅项目 没有消费者支持，新型物业
7、不可能火爆。以上所说的发展商、品牌酒店、投资商热衷酒店公寓的关键原因的市场认可酒店公寓，消费者追捧酒店公寓，因为酒店公寓普遍可以让消费者获得几样关键的东西： 拥有房产权可自住又可收租金 拥有一套产权归属自己的酒店公寓同时享受酒店服务，想住就住，不想住就委托经营者出租以收租金，三全其美，岂不比住传统酒店或者普通公寓强百千倍。 新鲜的生活方式 选择一种消费模式，实际是选择一种生活方式，当酒店公寓成为生活时尚发展商、投资商、酒店经营者、购房者、求租者等等对象追随的时尚，它必然风靡全球。 坐在家里也可享受优质的酒店服务 酒店服务本身的附加价值，成为消费者自愿多掏腰包购买酒店公寓的关键原因之一。“酒店式
8、公寓作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债等投资相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，符合市场发展的方向，只要选择合适的地段并在管理上下功夫，秉承其高端特色，酒店式公寓的前景应该好于普通住宅楼。” 上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿对金融报记者如此答复。 高出租率 酒店公寓租金一般比传统酒店低些，但服务质量同等，住客还会有少了点约束多了点自由的感觉。就中国上海而言，“中心地带以外籍人士为目标客户的酒店式公寓，入住率基本都在80%以上，最高的已达到95%，租金水平比去年有小幅上涨。”深圳酒店公寓出租情况没有统一的说法，但据笔者观察，深圳这个经济高速发达高端商务
9、人士遍及的城市，酒店公寓更容易被高端客户认可，而丹枫白露、雅兰酒店、东海岸.蓝色会所等切实提供酒店式服务并有联网项目的出租率相对较高，客户认同感强。 高投资回报 在美国，酒店公寓项目投资回报率高达2530，而一个传统酒店的投资回报率仅有1012；在中国，酒店公寓普遍比普通公寓租金高15左右，个别案例高出很多，以趣园为例，60多平方一般租到4500，比市场普遍标准高出近100了，而丹枫白露更是高不可言，不过它的多余收入都被经营者囊入怀抱，业主无缘效益分配。 第三节 经营模式比价格重要 酒店公寓价格往往不是消费者考虑的决定因素，后期的经营管理模式才是关键。酒店公寓只要确保后期的酒店服务或出租服务，
10、并让消费者取得高品质的自住价值和高的投资回报，消费者资源掏更多的钱购买同样面积（英尺）的房子。 据美国酒店公寓研究人士称，在美国，购买酒店公寓似乎成为个人品味的象征，许多人包括有钱人以拥有一套酒店公寓为喜，自然资源稀缺的酒店公寓更是热捧对象，如高尔夫景、海景、山景、林景。 第二部分 中美酒店公寓的区别 第一节 内涵区别 美国：酒店公寓主要是在酒店里加入可销售的住宅成分，或全部做住宅销售，住宅的业主可自住，也可将套房放入发展商或者酒店经营管理者的出租目录出租以收取租金。 中国：酒店公寓主要是提供酒店式服务的公寓，住宅部分基本全部销售。“酒店式服务”不等于标准的酒店服务，多数仅取酒店服务的部分内容
11、。后期经营管理模式则纷繁复杂，不如美国单一。中国主要有产权式酒店和非产权式酒店的区别，前者经营模式统一，后者则很复杂。 第二节 配套区别 美国：酒店公寓一般配有多种物业类型和完善的配套服务，酒店、公寓、写字楼、零售店、会议室、SPA、泳池、预定机票、清洗服务、传真打印一应尽有，就像在酒店一般。 中国： 酒店公寓一般不会搭配写字楼、酒店、零售店等物业类型，个别酒店公寓尤其是产权式酒店会有标准的酒店服务，其余则很难真正按照酒店标准执行，甚至连传真打印、清洗服务都没有，纯粹以打“酒店式服务”旗号抬“身价”。 第三节 开发理念区别 美国：美国的开发商大势携手高档品牌酒店集团一起开发这种豪华酒店公寓的关
12、键原因是可以与消费者分担风险，增加现金流，并且，更容易获得融资。“如果没有住宅部分，美国很多酒店都建不起来”。前几年的美国酒店业其实很低迷，尤其是911之后，美国酒店入住率明显下降，酒店公寓成为开发商“救命稻草”。据统计，美国传统酒店项目需要筹集40的贷款，而酒店公寓只需要20%的贷款，而且，贷款人明显更乐意为酒店公寓贷款。 中国：在贷款这个方面的优势中国并不明显。对于产权式酒店公寓而言，与消费者分担风险这个意义非常突出，如雅兰酒店、丹枫白露，让发展商、酒店经营者大为获利，不仅缓解了开发时的资金压力，而且获得后期的租金收益。 概言之，中国的酒店公寓多数只是取其形而忽其神，有行无神，装模作样，纯
13、粹靠概念混饭，靠概念来卖个高价钱，严重破坏市场和背离乐酒店公寓的真实价值。 第四节 经营模式区别 美国：一般采取三种模式兼带联网宣传。 1、流行较久的模式：开发商将多数房间都销售出去，业主自住时间不受限，同时可以将房间放入开发商或者酒店经营者的出租目录。出租的收益一般5：5分成。扣除管理费，业主一般可以获得45的租金收入。 这种模式中，开发商或酒店经营者一般拥有公共设施的所有权。 2、新兴的模式：带有住宅成分的豪华酒店混合体项目的酒店顶部几层或者比邻建筑的豪华公寓销售给购房者，业主常年自居不作出租，同时享受酒店的服务和设施，如家务、健身房、游泳池等。 3、纯粹居家模式：这种模式乃中国比较常见的
14、提供“酒店式服务”的模式，也就是开发商或者酒店经营者为所有的业主提供酒店式服务，如Kimpton在达拉斯开发的Palomar酒店（这是Kimpton开发的第四个Palomar酒店），与Mayfair酒店有所区别的是，该酒店公寓只销售作为住宅，不作客房出租。 中国：整体上分产权式酒店和非产权式酒店两种。 1、产权式酒店的房间产权归业主，酒店经营者一般会和业主签订5-1530不等的协议，这期间，业主房间的使用权、经营权归酒店经营者。业主首付23成的房价，之后协议年限中的经营收入一般抵冲按揭贷款，多余的归酒店经营者。 2、非产权式酒店的产权也归业主。这其中又大体有三种模式：a、经营者提供酒店式个别简
15、单服务如代定机票、提供家政等的经营模式，没有出租等服务。这种模式与中国普通的物业管理区别不大，买这种酒店公寓的业主一般吃了个“冤大头”；b、介于产权式酒店和上者之间的经营模式，经营者为业主提供代租代管代收代售的服务，业主还可以与经营者签订一定年限的协议，经营者代为出租物业，而业主也可以在此期间享受协议时间段的自主权，同时享受各项酒店服务。出租收益经营者和业主采取3：7或4：6比例开，如东海岸.蓝色会所；c、业主以一定的租金价格租给经营者，经营者拥有物业的经营权，而出租物业收益多少与业主无关。 总之，中国的酒店公寓经营模式非常复杂。 美国还会附以联网等宣传方式，对酒店服务做推广，吸引旅客入住、租
16、用，而中国的酒店公寓很少做类似的宣传工作，这也是为什么长期或短期客户没有养成租用酒店公寓的习惯的关键原因之一，从而导致中国酒店公寓的呼声多数留于销售层面而忽视经营层面。产权式酒店在这方面做得略好，形成了气候。 第五节 经营态度区别 美国：由于经营模式所带来的后期租金收益和保持自身酒店品牌的需要，美国酒店公寓的酒店经营商的态度一般都较为认真，切实提供酒店服务，并努力多渠道引进客源，提高租金收益。 中国：产权式酒店的经营者态度一般都比较到位，尤其在“产权式”管理期间，在确保租金收益等方面多有行动，而非产权式酒店尤其是那些纯粹打着酒店式服务旗号的经营者，经营态度从其不能切实提供酒店式服务内容就可见一
17、斑。整顿酒店公寓，还原酒店公寓真实价值，从改变经营态度做起。 第六节 酒店管理品牌有别 美国：酒店公寓一般是不错的酒店公司经营，并提供专业的酒店服务。“人们对于购买一个品牌酒店物业的信心大很多，并认为这样的物业更有声望。” 中国：酒店公寓基本不是专业的品牌酒店公司做后期的经营管理，多数都是一般的物业管理公司号称提供酒店式服务而已，许多酒店服务根本落不到实处，深圳某号称酒店式服务的公寓甚至取消了打字复印的基本服务，深圳旭飞花园、名仕阁、汇展阁等早就名不副实。正是不负责任的经营管理，砸坏了“酒店公寓”原有的价值，对酒店公寓的功能和后期服务产生质疑的人越来越多，中国人购买酒店公寓的热情实际是有所下降
18、的。 第七节 开发成本区别 美国：酒店公寓建造成本比传统酒店高25，studio、单卧室、双卧室公寓要比酒店的客房大，又比传统的公寓小。同时，公共区域面积更大，装饰更精美，当然成本也高。 中国：中国酒店公寓有些建造成本相对比较高，大堂用材、配套设施、内部装修都比较到位，这跟经营者确保自身后期的收益有关。有些酒店公寓比普通的酒店公寓成本高不了多少，部分酒店公寓连游泳池都没有，更别说Spa、咖啡厅、健身房、零售店、写字楼等设备了。 第八节 投资回报区别 美国： 对消费者而言：酒店公寓项目回报率一般在2530左右，传统酒店的投资回报率则只有1012。 对发展商或酒店经营者而言：当业主不使用公寓并允许
19、酒店出租时，开发商或酒店经营者继续分得部分租金收入，一般都是5:5. 中国：经营良好的酒店公寓，发展商或酒店经营管理者、业主一般可以获得15以上的回报甚至更高；那些仅仅打着酒店公寓旗号的公寓，投资回报不见得理想。 第九节 消费观点区别 美国：购买酒店公寓已经成为一种新兴的消费方式，生活方式，至今让人疯狂，包括有钱人，一般以买来自住为主导，部分做投资。旅客也喜欢到酒店公寓短期居住，享受酒店服务。 中国： 还没有成为绝对的新兴消费方式，因为后期经营管理的不到位，许多人保持清醒头脑；也有买酒店式公寓来度假或者接待客商的，尤其是后者，在美国不多见，具有中国特色；最要命的是，没有引导消费者养成积极入租酒
20、店式公寓的习惯。酒店式公寓在这方面做得稍好。 第三部分 从在售御林看酒店公寓前景 中国的酒店公寓实际经历了从酒店里添加住宅部分式到后来的住宅里灌入酒店式服务的理念的改变。上面的分析中也谈到了与美国酒店公寓相比，中国酒店公寓普遍的状态和不足。以实际的案例，应该更能说明中国酒店公寓的现状和需要改善的方面。 目前，深圳在售的酒店公寓不多，龙岗御林.高尔夫寓所和福田御景华城乃两大典型楼盘，御景华城销售待尽，而御林开始vip登记不久。按理，御林楼盘应该吸取深圳过往几十个酒店式公寓以及全球酒店式服务公寓的经验在经营模式上重点下功夫，分析它，也有有承上启下的意义。 第一节 御林酒店公寓模式统析 【内涵】 项
21、目属于住宅项目，提供酒店式服务。 中国常见模式。 【经营模式】 御林经营模式上采取美国第一种和第三种最新模式的综合模式，也就是Kimpton在达拉斯开发的Palomar酒店模式全体出售的基础上，又进行出租服务。业主可以自住，也可以将物业放入开发商或酒店经营者的出租目录，并收取租金。与美国不同的是，御林的租金收入绝大部分都归属业主，酒店经营者只收取适当的管理等费用。 【配套】 其经营模式的配套方面符合美国标准的有： 酒店基本硬件配套设备较齐全：Spa、泳池、零售店、会所齐全，除了没有写字楼，其他基本齐备。 酒店软件较全：经营者提供必要的酒店式服务，据说可以做到服务生记住每个业主的车牌、姓氏，业主
22、车一进园，服务生立刻开车门同时准确称谓车主。另外，经营者将为业主提供代租代售代管代收服务，减轻业主供房压力。 【开发理念】 打破龙岗酒店公寓空白，弥补市场空缺。同时为消费者提供高尔夫全景观休闲娱乐度假新去处。这种自然景观资源丰富的酒店公寓，在美国不多见，好自然景观的地方，多建豪宅了。 【经营态度】 据说，发展商、投资商联合后期的酒店经营者，正积极开拓将来的租客客源，估计会提前找到2006年租客客源，为购房者解决后顾之忧，为购房者的高投资回报奠定基础。这种主动出击的态度，在深圳酒店公寓中尚属首次，也开创了营销新模式。 态度决定成败，其态度也值得表扬。 【价格】 据说本月开盘，为照顾vip登记客户
23、，价格低开高走，仿趣园路线。趣园从最初的6000多卖到最后的1万左右，上升幅度很大。御林估计起价7、8000钱，最高卖到12000以上。总之，比普通的公寓肯定贵很多，深圳翻番。 【酒店经营】 如同绝大多数的酒店公寓一样，御林没有请专门的酒店公司负责后期经营管理，而是请的花样年。花样年通过趣园酒店式管理，多少积累了一点酒店式服务的经验和相应的消费客户群，估计后期的酒店经营既便不算最好，也算中上，比那些由开发商随便成立一个酒店公司搞管理应该好很多。 【开发成本】 携手大中介公司、有经验的酒店经营者、有名的建筑公司、景观设计公司、广告公司等公司合力打造，注重硬软件的齐全，高尔夫景观的户户共享，开发成
24、本自然高过普通公寓，但笔者估计，低于传统酒店的成本，因为不提供免费酒店式装修。 【投资回报】 对于投资客而言，投资回报的高低，笔者认为关键在于酒店经营者的客户源的把握问题。 第二节 从御林看酒店公寓须改进的地方 【须加强后期经营模式传道】 停留在传统的为销售而销售阶段，忽视了后期的经营模式的宣传，包括客户源的把握的解释，增强投资客户的购买信心。 【须采取网络联盟等方式拓展客源】 将该酒店公寓物业的情况包括租金等表现在网上（最好是通过自建的网站），吸引租客。也可以通过其他广告吸引租客。 【可举办高尚活动吸引高端客户入租】 酒店公寓举行一些特色的风情的高雅的活动，长期以往，将形成较大的市场吸引力。
25、 第四部分 附：酒店公寓兴起回顾酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”。这些物业是酒店式公寓的雏形，酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约。酒店式公寓最初英文是Serviceapartment，是为常住型旅客提供居住的。在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉。酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。1994年起，酒店式公寓这个概念在中国房地产业出现，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。具体是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如打扫卫生、预约送餐等。酒店式公寓是一种新型的地产产品类型，该产品突出特点就是以自身的高档酒店为依托，酒店是其地产产品的配套，可以享受到高档酒店所提供的各种酒店式的管理和服务模式。这种投资型的酒店式公寓，将传统的房地产开发与传统的酒店式服务结合起来，通过酒店式服务，把物业变成一个酒店式服务的经营，满足了投资业主的投资回报，开发商也把开发地的商业价值体现出来。
