1、武汉市写字楼调研报告武汉市写字楼调研报告1 写字楼概述1.1写字楼的含义写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。写字楼的大环境办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。一个健康的写字楼应符合
2、人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼，包含如下条件：（一） 交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。（二）氛围 除了交通外，是否有办公氛围也至关重要。如莘庄地铁站附近，尽管拥有轨道交通的便利，但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。这种氛围就是中央商
3、务区（CBD）的氛围，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区，其写字楼的租价也是较高的。（三） 品质 写字楼本身的品质也十分重要，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等硬件条件，同时还应具有完善的配套服务体系，如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。（四） 景观 白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。（五） 精神 良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得
4、益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。 1.2写字楼的等级中国的写字楼一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
5、对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：a.顶级物业(国际写字楼) 楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高
6、级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯， 平均候梯时间30秒左右。 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 建筑规模：超过50000平方米。 客户进驻：国外
7、知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 所属区位：位于主要商务区的核心区。 智能化：3A5A 。 开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 b
8、.高档物业(甲级写字楼) 楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅
9、等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 建筑规模：15万平米。 客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。 物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。 交通便利：有多种交通工具直达。 所属区位：位于主要商务区或副都心区。 智能化：3A及3A以上。c.中档物业(乙级写字楼) 楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建
10、筑物。装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。配套设施：有专用地上、地下停车场。设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 建筑规模：无限制。 客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 物业服务：有物业公司服务。 交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 所属区位：副都心或较好的城区位置。d.低档物业(丙级写字楼) 楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍
11、能满足较低收入承租人的需求。 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。配套设施：无。设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 规模：无限制。 客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 交通便利：有交通线路到达。 所属区位：一般城区位置。2 武汉市写字楼概况2.1武汉写字楼分布整个武汉市写字楼分布在12个商圈：金融街商圈、汉商商圈、武广商圈、花桥商圈、六渡桥商圈、洪山商圈、中南商圈、光谷商圈、黄鹤楼商圈、徐东商圈、CBD商圈、开发区商圈。武汉写字楼分布为汉口和武昌两足
12、鼎立形势。在汉口建设大道“金融一条街”片区，毗邻未来的王家墩商务区，是武汉市高档写字楼最密集的地方。从1996年的招商银行大厦落成至今，在建设大道“金融一条街”这2.77公里的路段上，汇集了建银大厦、招银大厦、瑞通广场、信合大厦、商业银行大厦等10余座中高档写字楼，也展示了武汉写字楼市场最富特色的一幕：银行和大商场成为最大的开发商。在汉口解放大道至武胜路沿线，聚集着汉口地区中高档写字楼，以泰合广场、世界贸易大厦和武汉广场为代表。在汉口中山大道，从老牌商业中心江汉路至三阳路，佳丽广场、德润大厦、金源大厦、武汉数码港等商务楼一气贯通。武昌地区的经济发展仅次于汉口，其优势是科技产业发达、IT业水平高
13、，写字楼主要分布在中南路至武珞路沿线，包括中商广场、世纪广场、洪广大厦、发展大厦等；随着光谷日渐成熟，信息科技公司也增多，慧谷时空、SBI创业街、湖北信息产业大厦、华乐商务中心等纷纷建成。在汉阳，写字楼集中在钟家村，以汉阳商场为代表，是武汉写字楼最少的区域。2.2 2008年二季度武汉市写字楼供需情况写字楼市场供应情况，汉口甲级写字楼供应量为约11万平米，销售价格大约在9500元至14000元/平米，租价在65元至105元 /平米（含物业费）；乙级写字楼供应量约为32万平米，销售面积约为6000元至8000元 /平米，租价在31元至52元/平米。武昌甲级写字楼（含光谷）的供应量约为13万平米，
14、销售价格大约在8200元至11000元/平米，租价在48元至75元/平米（含物业费）；乙级写字楼供应量约为35万平米，销售面积约为4800元至8700元/平米，租价约在28元至47元/平米。汉阳暂无甲级写字楼，乙级写字楼供应量约为12万平米，销售面积约为5800元至7400元 /平米，租价在26元至48元/平米左右。写字楼市场需求情况，汉口甲级写字楼需求量为约46万平米，需求购买价格大约在7300元至11800元/平米，租价在55元至125元/平米（含物业费）；乙级写字楼需求量约为9万平米左右，需求购买价格约为4000元至7400元/平米，租价约在25元至50元/平米。武昌甲级写字楼（含光谷）
15、的需求量约为5万平米，需求购买价格大约在6800至9700元/平米，租价在38元至65元/平米（含物业费）；乙级写字楼需求量约为18万平米，需求购买价格约为3500至6100元/平米，租价约在28元至40元/平米。汉阳暂无甲级写字楼，乙级写字楼需求量约为4万平米，需求购买面积约为3200元至5800元/平米，租价约在18元至32元/平米。2008年3季度预期：市场供应量不会有大的变动，需求方面却会有比较大的变化，武汉写字楼有5家重量级的跨国公司和46家公司表达了下季度或08年初登陆武汉的要求，租金将上扬，售价则略有下跌，而成交量还是会有较大的上升空间。（资料来源：武汉写字楼网2008年度武汉写
16、字楼市场分析报告第二季）2.3 武汉写字楼市场特征地段是写字楼开发的第一要素。从整个写字楼市场看，高档写字楼还是集中在汉口商务中心，即使是早期开发的写字楼如瑞通广场、新世界国贸大厦，凭借着优越的地理位置，在目前武汉市写字楼市场依旧占据着领导地位。汉口建设大道“金融一条街”写字楼的领袖地位可能维持5年左右。高品质的写字楼需要优秀软硬件配套设施的支撑。不管是90年代中期开发的还是新一代的写字楼，硬件设施和软件服务是写字楼的“内功”，硬件设施主要体现在外观、大堂、空调、电梯等方面；软件服务主要体现在高效的物业管理和专业的商务服务。3 武汉市写字楼典型案例武汉市顶级写字楼典型调查样本综合评价表指标名称
17、地段地标形态配套设施策划评估简要点评地理位置所属商圈建筑形态建筑规模主要硬件主要软件营销推广价格经营状况凯旋门广场徐东路7号徐东商圈一栋23层，分A、B座，群楼5层占地9922.76m2，总建筑面积为49134 m2贝莱特中央空调，三菱电梯，300余个泊车位休闲娱乐会所、商务中心、购物商场等。依托徐东商贸区优势，集合住宅写字楼商场物业于一体起价3500元/ m2；均价4600元/ m2，租赁均价26元/ m2月出租（售）率约85入住率约70以中小型公司为主区位优势明显，周边商业配套完善，定位不明确。中广写字楼武昌区中南路中南商圈A座49层，B座38层（均含地下二层）占地6700m2，建筑面积3
18、0000 m2奥的斯电梯，特灵牌中央空调系统，180多个泊车位5A智能化，饮食娱乐、休闲、健身中心定位为武汉市内环线商务区标志性智能大厦均价5600元/ m2，均租55元/ m2，管理费12.5元/ m2（含空调费）租售率80，以租为主。入驻企业：国内中大型有实力的企业、境外跨国企业地段优势明显，硬件设施可塑性差世纪广场武昌区中南路14号中南商圈26层，分A、B座占地面积10826.13m2，建筑面积75000m2东芝电梯，开利商用中央空调，近300车位健身中心、高档百货商场、咖啡厅，以“5A级纯智能写字楼”为推广主题均价6000元/ m2，物业管理：12元/ m2月开盘半年销售90，投资型客
19、户较多依地段优势，定位明确，贴近短期市场需求，超盘手法熟练瑞通广场建设大道847号建设大道“金融一条街”主楼A、B座29层，C座8层立体停车库总建筑面积7.8万m2三菱电梯、开利冷水机组、HoneyWell控制系统5A智能系统、商务中心武汉真正意义商的顶级纯写字楼写字楼售价10000元/ m2，租金为85元/ m2月，物业管理费12元/ m2月租售率60，入住公司较有实力，以上市公司、金融单位居多配套设施一流，营销推广非市场化，缺乏“总部经济”的支撑世纪贸易大厦汉口解放大道与武胜路交汇处解放大道商圈地下2层，地上58层总建筑面积1656776 m2原装奥的斯电梯，麦克威尔冷冻机组，大型地下停车
20、场 综合布线系统（PDS），多功能会议中心及会所以“汉口中心商务区”的地段优势为推广突破口均价6000元/ m2，租金50元/ m2月入住率较高，入驻机构以国内知名品牌驻汉机构和武汉本地强势公司为主建筑设计落后，仅仅从降价销售来吸引客户，效果不明显泰合广场汉口武胜路与利济北路交汇处解放大道商圈主楼47层，裙楼6层占地面积5858 m2，总建筑面积73500 m2奥的斯高速电梯，开利中央空调，150个地下停车位5A智能型甲级写字楼、配套商务设施以“国际商务BASE”为营销主题4180元/ m2起价入住率在80以上，以金融、进出口贸易、高新技业及外资公司为主借助原有客户积累，经重新营销策划后重新推
21、向市场，效果较好建银大厦建设大道和新华路交叉口处建设大道金融街商圈银行办公楼49层，酒店大厦29层2层地下室占地面积8714.11 m2，建筑面积11.7万m2YORK空调机组系统，东芝电梯自身的5A智能系统以及依附于周边的各项配套降价突出其高性价比租金80元/ m2月，售价6000元/ m2，物业管理费为20元/ m2月（含空调使用费）入住情况不是很理想，入住的公司主要是为追求企业形象的民营企业以及跨国公司地段优势明显，但目前推广手段单一，受到周边后期项目的冲击招银大厦汉口解放大道与新华路交汇处建设大道金融街商圈主楼31层，裙楼5层占地7,006.70 m2，建筑面积55,476 m2配备中
22、央空调、电梯智能化设施、商务中心以“开放式写字楼”为宣传主题均价6000元/ m2，组建55元/m2月入住率达80，入住公司以金融业、保险业及各类外资企业为主在新一代写字楼成长起来之前已占领市场新世界国贸大厦建设大道568号建设大道金融街商圈楼层57层，地下2层建筑面积15.6万m2提供全装修入住标准智能化办公系统、商务中心、休闲购物商场、国际会议厅项目刚开盘，定位主题不明确销售价格9000-10000元/ m2开盘至今已有40多家跨国机构和企业进驻重新包装后以高姿态入市，市场反应平和，对大型企业吸引力不够湖北电力大厦武昌梨园广场对面徐东商圈与中南商圈边缘带主楼33层建筑面积2.5万m2配备中
23、央空调、电梯智能化办公系统自用为主，未作市场推广以湖北电力系统自用为主，少量对外出租出售凭借其高大俊朗的建筑外形成为片区标志型建筑3.1 凯旋门广场3.1.1 基本情况简介：地理位置：徐东路7号，西接徐东平价，南临徐东大街建筑规模：占地9922.76m2，约15亩，总建筑面积为49134 m2，一栋23层高层建筑，该大厦分A、B座，其中群楼5层现为凯旋门商场容积率：5 绿化率：43开发商：徐东房地产开发公司物业管理公司：徐东物业联系方式：86710001外观立面图：3.1.2 交通与周边环境交通：受长江二桥经济的带动，东西向为市内一级主干线徐东大街（迎宾大道），南北向为武青三干道，交通较为便利
24、，公交网络发达，主要公交线路有16、64、534、540、549、552、583、605、702、719、709、805、807等。商业环境：位处徐东商贸区，紧邻销品茂（沃尔玛、华纳）、欧亚达、好美家、中南徐东平价、麦德龙等。配套设施：医疗有铁路医院、徐东社疗医院等；金融有中国民生银行、中国农业银行、中国信合等各大银行。3.1.3 物业品质建筑结构：框架剪力墙结构；内外装修情况：外墙为高级涂料，面砖；门窗为防盗门，塑钢窗；建筑风格：欧式风格；空调：贝莱特中央空调；电梯：4部三菱电梯；供水：变频；供电：双回路；通讯：三网合一；消防等级：一级；车位：地下为大型智能化停车场，300余个泊车位。3.1
25、.4 经营状况出售价格：起价：3500元/平方米；均价：4600元/平方米租赁价格：均价26元/月平方米出租（售）率：85入住率：70入住公司：以中小型公司为主，如武汉蓝海国际船舶管理有限公司、武汉人和集团、武汉房友地产公司总部、武汉申安机电工程有限公司、武汉红鑫家俱有限公司、963在线网络中心、道森广告、双环房地产、澳大利亚侨顿集团、山东鲁阳、海宇贸易有限公司、湖北三林装饰安装工程有限公司、贝莱特中央空调销售有限公司等。3.1.5 个案简评该项目位于徐东路二桥桥头位置，地处武汉交通枢纽二桥、徐东大道、武青三干道交汇处。徐东路上地标建筑，区位优势明显。周边商业配套完善，由于产业链条的衔接和吸附
26、，吸引了大量中小型企业，是徐东片区较为成熟的集酒店、写字楼、银行、精品购物、餐饮、休闲娱乐于一体的大型商务中心。价格适中，楼宇配套完善，加之徐东地区缺乏同等规模的纯写字楼定位项目，销售顺畅。但是周边缺乏商务气氛，无法产生地标效果，不能吸引大型企业入主。目前项目基本接近尾声，为满足市场需求，完善相应的配套，该项目现主要进行相应的休闲娱乐项目招商，如：会议中心、尊贵会所、国际美食中心、宴会中心、旋转餐厅、西餐厅、咖啡厅、快餐厅、KTV包房、茗茶坊、芬兰浴、健身中心、美容SPA馆、商务票务中心。现招商状况较为理想，这也反映了写字楼市场对休闲娱乐配套设施的强烈市场潜在需求。3.2 中商广场写字楼3.2
27、.1 项目基本情况地理位置：武昌区中南路建筑规模：占地6700m2，建筑面积30000 m2，由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成，A座49层，B座38层（均含地下二层），楼高180米，地下一、二层为停车场，地上16层为购物中心，地上79层为饮食娱乐、休闲、健身中心，地上1049层为写字楼容积率：4.5 绿化率： 10 公摊率：62开发商：中商集团中江房地产开发有限公司物业管理：中江物业管理有限公司物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司建筑商：武汉建工集团3.2.2 交通与周边环境交通：该项目所处地段为武昌中心商务区，交通网络成熟，但车流量大，交通畅而不通。46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、
28、武昌火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车。医疗：妇幼保健院；金融：各大银行；教育：十五中、水果湖中学小学、武大、理工大、中南财大；商贸：中商广场、中南商场、中商世纪广场。3.2.3 物业品质室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速直升客梯，2部专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2米；智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）；空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统；消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，主楼
29、第10、23、36层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设2部直升全程消防专用电梯；供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动；停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务；外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰；内装修：高档进口石材贴面铺地，公共走道采用高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套装修。写字间均装天花，地面铺地毯。3.2.4 经营状况项目市场定位：5A智能大厦。出售价格：项目对外报价为7000元/m2（均价），但折扣较大。出租
30、价格：35元/m2起，升高一层加1元/m2，均价约为55元/m2，管理费12.5元/m2（含空调使用费）。租售率80，以租为主。入驻企业：国内中大型国有企业、国内有实力的私营企业、境外跨国企业，尤其是知名国际企业居多。企业类型以房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业等为主，如：北京零点市场调查与分析公司武汉公司、深圳居众装饰集团武汉公司、武汉禾创装饰工程有限公司中南分部、欧文斯科宁（中国）投资有限公司、武汉北大青岛商用信息系统有限公司、北京业之峰装饰武汉分公司武昌总部、德国菲尼克斯电气集团中国公司武汉办事处、科汇有限公司武汉办等。3.2.5 个案简评中商广场为武昌第一高楼
31、，作为武昌区地标性建筑，具备较强的吸客能力。中商广场为武汉上市公司中商集团开发，具备一定的品牌优势。中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心，又是武汉政治中心，地理优势无可替代。中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。在区域范围内，一方面受武珞路上档次虽略低但凭借价格优势吸引客源的旧有楼盘的冲击，另一方面，新开发的写字楼凭借人性化的设计占据了很大一部分市场，这样中商广场原有的优势已逐步被削弱。中商广场为现楼，项目硬件设施可塑性差，特别是其建筑结构以及其外里面设计已为市场所鄙弃，建筑层高较低、采光通风差，外立面缺乏现代感。受
