1、桂林市城区土地定级与基准地价培训讲学桂林市城区土地定级与基准地价桂林市城区土地定级面积 420.92 平方公里，分为六个级别。各级别土地具体范围、面积和基准地价如下：一、土地级别范围（具体分布范围以级别图为准）（一）商服用地 一级：主要分布在中山中路、中山南路东西两侧。东以漓江、 民主路、雉山路为界，南至上海路， 西以湘桂铁路、 民族路、桃花江、 信义路、西凤路、桂湖为界，北至中山北路、叠彩路。二级：主要分布在一级范围周边，沿中山北路、中山南路的 东西两侧部分，并包含七星公园周边区域、瓦窑片区等。其中东 面以漓江、小东江、环城北二路、普陀路、育才路、文化步行街、 漓江路、漓江桥为界，南面以安新
2、南路、漓江、同心路、国家山、 瓦窑路、德天广场、瓦窑西路、崇信路为界，西面以联达商业广 场、翠竹南巷、翠竹北巷、湘桂铁路及环城北一路为界，北面以 环城北一路、抗战路、群众路、中山北路部分为界。三级：主要分布在二级范围周边。东面以猫儿山、彭家岭、 东二环路、任远中学为界，南面以环城南一路、环城南二路、平 山北路、兴进嘉园、第八中学、环城南三路、铜鼓山为界，西面 以翡翠山庄、琴谭汽车客运站、翠竹路、琴潭道、阳江路、桃花 江、西山、飞凤山为界，北面以湖光山色小区、山水阳光城、九 华山、凤凰山、胜利路、铁路医院、湘桂铁路、桂林市与灵川县分界线、东二环路为界四级：主要分布在三级范围周边，另有雁山街两侧部
3、分划为 四级范围。第一部分东面以漓江、东二环路、桂林电子科技大学、 国家高新信息产业园、西山、合通巴比伦小区为界，南面以桂海 铁路、长虹东路、迎宾新村小区、金地球汽配城、红光新村、联 达山与城为界，西面以白面山（国家森林公园） 、称勾山、猴山、尖山、芦笛公园为界，北面以桂林市与灵川县分界线、城北水厂、 规划西二环路为界；第二部主要分布于雁山街两侧。五级：主要分布在四级范围周边。第一部分东面以绕城高速 公路、桐子山、桂林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、盘古 岭、迎宾路、桂林园艺场为界，西面以陶家、神湾里、塘家湾、 市党校、白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、桂林市与临桂 区分界线、桂林市与灵
4、川县分界线为界，北面以桂林市与灵川县 分界线为界，第二部分包含雁山区政府、广西师大雁山校区、桂 阳公路东侧部分、雁山西侧至规划路、桂林理工大学雁山校区， 南至园博园。六级：土地定级范围内，除一、二、三、四、五级地范围以 外区域。（二）住宅用地一级：主要分布在中山中路东西两侧、中山南路东侧、中山 北路南段两侧。东面以漓江为界，南面以安新洲、龙船坪路东段、 建安路为界，西面以中山南路、南新路、银锭路、环城西二路、桃花江、信义路、桂湖为界，北面以鹦鹉山、东镇路为界二级：主要分布在一级范围周边。东面以环城北二路、普陀 路、彰泰睿城、广西师范大学、文化步行街、七星路、环城南一 路、漓江为界，南面以同心路
5、、崇信路、园林植物园、翡翠山庄 为界，西以黑山路、红岭路、桃花江、西山、湘桂铁路为界，北 面以环城北一路为界。三级：主要分布在二级范围周边。东面以东二环路、漓江、 猫儿山、联发旭景小区、东二环路、规划道路、长山西侧小河、 桂磨路、合通巴比伦小区为界，南面以合通巴比伦小区、桂海铁 路、漓江、环城南二路、平山北路、兴进嘉园、环城南三路为界， 西面以铜鼓山东侧、大头山东侧、湘桂铁路、规划阳江路南段、 耀和荣裕小区、琴潭道、中隐山、桃花江为界，北面以马鞍山北 侧、山水阳光城、九华路、湘桂铁路、桂林市与灵川县分界线、 阳光叠彩小区为界。四级：主要分布在三级范围周边。东面以漓江、南洲大桥、 东二环路、桂林
6、电子科技大学东校区、国家高新信息产业园、规 划道路、第十八中学、横塘路口、铁山工业园黄桐路、漓江为界， 南面以桂海铁路、空军学院东侧、长虹新苑、迎宾新村、长虹西 路为界，西面以联达山与城西侧规划道路、下沙河、电力疗养院、 白面山东侧、遇龙路、龙泉小学、湘桂铁路、称勾山（磨床厂西 侧）、尖山（乳胶厂西侧）、芦笛公园、桃花江为界，北面以桂 林市与灵川县分界线为界。五级：主要分布在四级范围周边。东面以绕城高速公路、英 才科技园（桂林市与灵川县分界线）为界，南面以漓江、相思江、 白面山西侧、规划道路、盘古岭沿桂阳公路两侧至桂林旅专、园 博园、桂林理工大学雁山校区、广西师范大学雁山校区为界，西 面以骆家
7、村、正明山、万福公路两侧、白面山北侧、遇龙路西段 两侧、湘桂铁路、桂林市与临桂区分界线、桂林市与灵川县分界 线为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界。六级：土地定级范围内，除一、二、三、四、五级地范围以 外区域。（三）工业用地一级：主要分布于漓江与湘桂铁路之间。东以漓江为界，南 面以安新洲、建安路为界，西面以湘桂铁路、西凤路、桂湖为界, 北以鹦鹉山、铁封山为界。二级：主要分布在一级范围周边。东面以环城北二路、建干 路、七星公园、育才路、文化步行街为界，南面以毅峰路、漓江、 同心路、崇信路、湘桂铁路为界，西面以黑山路、红岭路、中隐 路、西山、湘桂铁路为界，北面以环城北一路为界。三级：主要分布在二级
8、范围周边。东面以漓江、辰山路、东 二环路、国家高新信息产业园、长山为界，南面以环城南一路、 环城南二路、平山北路、桂海铁路、铜鼓山、湘桂铁路为界、西 面以琴潭道、中隐路、桃花江、马鞍山、水塔路、胜利路、湘桂 铁路为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界。四级：主要分布在三级范围周边。东面以绕城高速公路、桂 林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、桂海铁路、长虹东路、 陶家为界，西面以红光小学、规划道路、龙泉小学、湘桂铁路、 称勾山、猴山、尖山、芦笛公园、大山、庙背山为界，北面以桂 林市与灵川县分界线为界。五级：主要分布在四级范围周边。东面以桂林市与灵川县分 界线为界，南面以白面山、规划道路、桂阳公路两
9、侧（含师大漓 江学院）至桂林理工大学、园博园为界，西面以正明山、上月山、 铜鼓山、桂林市与临桂区分界线、桂林市与灵川县分界线为界， 北面以桂林市与灵川县分界线为界。六级：土地定级范围内，除一、二、三、四、五级地范围以 外区域。二、基准地价更新成果（一）基准地价内涵1基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范 围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设 用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的， 某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。2估价期日： 2015 年 10 月 1 日。 3土地使用年限：按各类用地的法定最高出让年限设定，即 商服用地
10、40 年、住宅用地 70 年、工业用地 50 年。4容积率：商服用地标准容积率为 2.0，住宅用地标准容积率为2.0,工业用地标准容积率为 1.0。5.基准地价对应的土地开发程度：宗地红线外“五通” （即通路、通电、通水、通排水、通讯），宗地红线内“场地平整”。（二）基准地价更新成果桂林市城区基准地价更新成果，基准地价体系包含下几个组成部分：1.级别基准地价，包括商服、住宅、工业用地级别基准地价 三种形式，地价结果见表 1。表1 桂林市城区土地级别基准地价表单位：元/平方米地# 用途I级H级皿级W级V级VI级商服用地61754701322319881106696住宅用地388530502316
11、16051013627工业用地11759056755103823012.桂林市城区商服用地路线价，地价结果见表 2表2 桂林市城区商服用地路线价表单位：元/平方米路段编号路段名称起始点终止点路线价1中山中路临桂路口乐群路口89592正阳街解放东路杉湖北路93083中山南路南门桥上海路广场7462路段编号路段名称起始点终止点路线价4中山中路临桂路口南门桥85645依仁路中山中路滨江路91756解放东路中山中路解放桥82877中山中路凤北路口乐群路82568解放西路翊武路中山中路78649榕湖北路中山中路翊武路591210三多路翊武路中山中路679111文明路中山中路文昌桥707312南环路文昌桥
12、西门桥671013榕城路中山中路正阳路586614乐群路翊武路中山中路746215滨江路解放东路文昌桥623616自由路七星公园解放桥621417西城路西门桥中山中路756318五美路中山中路榕湖南路566519滨江路凤北路解放东路613420榕荫路解放西路榕湖北路527821中山南路将军路上海路广场623022临桂路中山中路崇善路650323人民路正阳路滨江路739124崇善路榕湖南路西城路593025交通路五美路南环路688726中山北路凤北路观音阁607727榕湖南路崇善路信义路587228四会路宝贤桥乐群路560229八桂路府后里中山中路6283路段编号路段名称起始点终止点路线价30三
13、皇路四会路中山中路555631翊武路宝贤桥榕湖北路489032中华路东华路凤北路500133太平路解放西路乐群路611534府后里八桂路解放西路445035民主路上海路文昌桥570036东华路中华路滨江路494037凤北路中山北路龙珠路552138福旺路文明路通泉巷480739中山北路观音阁群众路口605140上海路环城西二路漓江桥621341银锭路中山南路环城西二路614942湖光路三多路解放西路587243穿山路栖霞路龙隐桥566944信义路西凤路九岗岭610745环城西二路r西门菜市铁西广场613846丽君路环城西二路翊武路557247民族路环城西二路西门桥631348环城西二路西凤路西
14、门菜市560849苍松路民族路南门桥495350西凤路环城西二路翊武路539751翊武路观音阁宝贤桥468752七星路辅星路北端三里店广场570453雉山路中山南路上海路516454叠彩路中山北路龙珠路577255安新北路漓江桥民主路4884路段编号路段名称起始点终止点路线价56芙蓉路凤北路叠彩路514857崇信路将军路瓦窑口555958安新南路民航加油站安新网球场479359龙珠路叠彩路凤北路482060九岗岭路信义路环城西二路467061万寿巷宁远路民主路499762漓江路漓江桥三里店广场615563临江路惠济桥解放桥450964栖霞路东江路新桥489765环城北一路北极广场虞山桥5858
15、66龙隐路辅星路穿山路537867东安路环城西二路红岭路549868东江路帝苑酒店自由路522169建安路中山南路上海南路547470芦笛路中山北路环城北一路502871瓦窑西路瓦窑口环城南二路469772翠竹路红岭路环城西二路532773环城北一路北极广场蜈蚣山隧道509874毅峰路穿山东路骖鸾路462375南新二路银锭路中山南路544076环城北一路蜈蚣山隧道西凤路495577西山路丽君路立交桥胜利桥462778辅星路龙隐路漓江路529479群众路中山北路抗战路511180龙船坪路中山南路上海南路466381施家园路龙隐路漓江路5389路段编号路段名称起始点终止点路线价82同心路崇信路漓江
16、边452983普陀路朝阳路三里店广场564184苗圃路环城西一路翠竹路531785环城西一路环城西二路遇龙路492286驿前横里中山北路驿前直里521787会仙路普陀路七星路530588瓦窑路瓦窑口净瓶路655989建干路六合路环城北二路550890穿山东路漓江路环城南一路517591环城北二路建干路虞山桥501192复兴里中山北路驿前直里434493七星路三里店广场空明东路西端535094骖鸾路环城南一路漓江路475495空明西路七星路穿山东路450596中山北路群众路东二环路494497青竹路翠竹路东安路491198瓦窑路净瓶路环城南二路608799黑山路翠竹路翠竹路南巷4591100新建
17、路中山北路始发站4229101螺蛳山路宝贤桥骝马山脚4566102虞山路中山北路驿前直里4315103五里店路穿山东路七星路4314104六合路栖霞桥普陀路4942105空明东路七星路育才路3654106桃花江路甲山路中隐路3387107翠竹路红岭路琴潭道4318路段编号路段名称起始点终止点路线价108净瓶路瓦窑东路瓦窑西路4609109六合路普陀路东二环路4818110穿山路龙隐桥漓江路5090111北辰路东二环路泰和路4762112瓦窑东路净瓶路环城南二路4536113翠竹路琴潭道巾山路3439114七星路空明东路环城南一路4977115环城北二路建干路六合路5331116抗战路北极广场群
18、众路4303117朝阳路普陀路东二环路口4680118清风路环城北一路财贸学校4310119育才路普陀路东二环路4140120普陀路六合路朝阳路5439121甲山路桃花江路环城西二路4170122芦笛路环城北一路飞鸾桥4108123芦笛路飞鸾桥芦笛公园3352124九华路芦笛路圣隆路4276125环城南二路瓦窑西路瓦窑路4546126将军路橡胶机械厂中山南路3755127瓦窑路环城南二路平山北路4276128凯风路r环城南二路万福路4374129环城南一路净瓶山大桥七星路4327130建干北路环城北二路东二环路4190131环城南二路瓦窑路净瓶山大桥3998132胜利路香狮路圣隆路460213
19、3环城南二路沙河立交桥瓦窑西路3744路段编号路段名称起始点终止点路线价134清秀路冶金机械厂芦笛路4220135桃花江路飞鸾桥巫山路3322136平山北路凯风路瓦窑路3571137遇龙路环城西一路绢纺厂3260138凯风路万福路迎宾路口4280139奇峰路瓦窑路桂海铁路3381140琴潭道中隐路翠竹路3778141东二环路北辰路南洲大桥3260142东二环路南洲大桥金鸡路口3511143东二环路金鸡路口桂磨路口3688144桂磨路东二环路合通巴比伦3979145雁山街雁山卫生院桂林理工大学39163.土地用途细分成果根据桂林市区地价管理工作的实际需要，在土地利用现状分类(GB/T21010-
20、2007)的基础上，结合桂林市城区建设用地的 土地利用类型，本次基准地价更新评估选取了商服用地、住宅用 地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地等 5个一级类用地类型进行细分，并组成细分后的土地用途细分类 型表如下表3。表3 桂林市区土地用途细分类型表级类二级类参照用途含 义城市用地用途分类对照土地使用年限(年)级类二级类参照用途含 义城市用地用途分类对照土地使用年限（年）商服用地批发零售用地商服商场、商店、超市、各类批发（零 售）市场，加油站等及其附属的小 型仓库、车间、工场等的用地。零售商业用地， 批发市场用地40住宿餐饮用地商服宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、 度假村、餐厅
21、、酒吧等。餐饮用地，旅馆 用地40商务金融用地商服写字楼、商业性办公场所、金融活动 场所和企业厂区外独立的办公场所 等用地。商务设施用地40其他商服用地商服上述用地以外的其他商业、服务业用 地。包括洗车场、洗染店、废旧物资 回收站、维修网点、照相馆、理发美 容店、洗浴场所等用地。商业用地、服务业用地40丄矿仓储用地工业用地工业工业生产及直接为工业生产服务的 附属设施用地。一至三类工业用地50仓储用地工业用于物资储备、中转的场所用地。仓储、普通仓 库、危险品仓 库、堆场用地50现代服务业用地工业网络通信、数字影视、动漫、音像、 网络传媒、IT信息服务、远程教育、 电子商务、信息咨询、表演艺术、
22、环境艺术、广告、服装设计、现代 物流、农贸市场等产业用地。物流仓储用地50住宅用地城镇住宅用地住宅指城镇用于居住的各类房屋用地及 其附属设施用地，包含普通住宅、公 寓等用地。二至四类居住用地70级类二级类参照用途含 义城市用地用途分类对照土地使用年限（年）父通运输用地街巷用地工业指用于城镇内部公用道路（含立交桥） 及行道树的用地。市政公用设施用地50对外交通用地工业铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。对外交通用地50公共 管理 与公 共服 务用地机关团体用地住宅用于党政机关、社会团体、群众自治 组织等的用地。行政办公用地50新闻出版用地住宅用于广播电台、电视台
23、、电影厂、报 社、杂志社、通讯社、出版社等的用 地。文化娱乐用地50科教用地住宅用于各类教育，独立的科研、勘测、 设计、技术推广、科普等的用地。教育科研用地50医卫慈善用地住宅用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、 医检药检、福利救助、养老服务设施 等的用地。医疗卫生、其它公共设施用地50文体娱乐用地住宅用于各类文化、体育、娱乐及公共广 场等的用地。娱乐康体设施用地，体育用地50公共设施用地工业用于城乡基础设施的用地。包括给排 水、供电、供热、供气、邮政、电信、 消防、环卫、公用设施维修等用地。公用设施用地50公园与绿地工业城镇内部的公园、动物园、植物园、 街心花园和用于休憩及美化环境的 绿化用地
24、。公园绿地50各细分土地用途的基准地价内涵：估价期日、容积率、土地开发程度的内涵与对应参照用途的基准地价内涵一致，土地使用年限的内涵按上表对应各用途的土地使用年限为标准。结合此次项目各类用地的级别基准地价更新成果，对土地用途细分类型的基准地价水平确定如下表 4:表4 桂林市城区土地用途细分类型基准地价表一级类二级类基准地价水平(元/ m2)I级H级皿级W级V级VI级商服用地批发零售用地61754701322319881106696住宿餐饮用地4817366725141551863543商务金融用地4940376125781590885557其他商服用地432332912256139277448
25、7工矿仓储 用地工业用地1175905675510382301仓储用地1293996743561420331现代服务业用 地176313581013765573452住宅用地普通住宅用地38853050231616051013627交通运输 用地街巷用地940724540408306241对外交通用地1293996743561420331公共管理 与公共服 务用地机关团体用地233118301390963608376新闻出版用地2720213516211124709439科教用地233118301390963608376医卫慈善用地:2525198315051043658408文体娱乐用地233118301390963608376公共设施用地999769574434325256公园与绿地778610461
