1、某大型旅游项目开发建议书旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告1项目开发策略1.1开发意义对本风景区经营者而言，景区作为生态环境的风景区系统，不应该被看作独立的体系，而是与更大的周边区域融为一体的组成部分。要做的不仅仅是建造一个国际化的风景区，还要肩负起探索旅游产业化经营的重任。旅游产业被称为是21世纪最具活力的朝阳产业之一，正以其高速发展的姿态成为备受青睐的“香饽饽”。1.2项目开发格局分析图11项目开发格局分析图本风景区内人文历史以民国文化和明朝遗迹为主，大多分布在山脊线以南，范围较广；南部与市区联系紧密，作为整个本景区内游客的主要进入方向，所受影响较
2、大，利用价值也最高；中部为大片的生态保护区，是某市的绿肺，需要得到全面的保护；西北部靠近主要的陆路交通枢纽与市区经济联系较大；东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。由此基础我们大胆的对本风景区的开发格局做出如下安排：一纵一横、两翼齐飞在以本为核心的南北方向，安排以民族革命的艰辛和成果为主要表现内容的项目，以统一共和为主题的纵轴，连接本、民国文化区、革命烈士陵园等区域，并成为整个景区最主要的旅游吸引物。以人文历史时间线索为横轴，与纵轴相交于本。按照历史发展脉络设计明朝、民国和现代三个不同主题区域，展现中华民族的人文精神，指引未来的生活方向。以生态商务区和生态度假区为两翼满
3、足某城市对未来发展的需要，同时最大程度上实现了土地的商业价值。南北呼应，东西贯通将大规模的建设集中在景区南部，把现代化的城市建设与幽雅古朴的历史文化分隔开来，保护、维持景区中部和北部的历史遗存及生态环境。并以适合新时代旅游活动的项目与北部传统的瞻仰观光相对应，丰富现有的旅游活动内容。西部以市政公园为切入点，与某普通的市民生活紧密结合；东部以第一印象区吸引从长三角其它地区进入某的外地游客，合理引导不同游客的流向。1.3开发策略开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动开发，均衡布局景区利大和利少项目。为了追求开发利益最大，预留一些空地以供将来使用。滚动开发缓解了资金压力，确保了开发品位。用土地
4、收益筹集建设资金，本风景区的建设才能如期按计划顺利进行。统一进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套，然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。政府应用有限委托代理的方式、用市场化公开透明的运作方式实现土地开发公开化、市场化，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量，代景区经营者完成必要的土地整理、开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题，增强了景区经营者的土地供给和市场调节能力。（一）置换土地功能，提供商业载体本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源的最大效益，运用
5、土地极差地价原理，把经营效益低的土地或企业机构置换到区外-腾笼换鸟。此外采取弹性开发，限量供应，最大限度发挥土地价值，实现景区的可持续发展。（二）整合景区资源，产生整体效益针对目前风景区产业结构、土地利用、空间形态、景区功能过于零星、散乱的问题，采取社会资源共享，风景区功能区空间打通的整合优化方式，就能产生整体大于局部之和的价值增量。整合内容如下：1、相对集中布局产业功能。必须利用规模效益的经济规律，把同质、同类功能空间尽可能集中布置，打造配套齐备的经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展的经营环境，同时减少景区原有生态、历史文化的破坏。2、优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提
6、下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间的衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。3、构建商业区域内公共空间。需要创造良好的生态环境和更多的公共活动空间。4、综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩、城市广告、指示系统、夜景照明、环境小品等。结合商业地区的区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统一协调和控制，开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有的景观魅力。5、完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。（三）渐进式更新，逐步实现景区开发景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取渐进式的更新改造。必须注重远期规划与
7、近期建设相结合，统一规划与滚动实施相结合。 采取渐进式更新主要有以下几方面内容：1、建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同的更新方案，分区域进行统一的外立面改造，规范外墙、屋顶、窗户、阳台、雨棚、空调罩的形式、色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统一的外部形象。2、逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施的完善，但基础建设一次性投资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能一步到位。因此，有计划地分步实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展的命脉。例如：景区次干道的整治改造，精心设计并组织实施一些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设一些公共
8、停车场、停车场，以提高区域交通的通达能力。同时结合“注意力经济”的理论，从本风景区的长期可持续运营、避免同质化产品竞争的角度出发，围绕文化生态主题进行完善的功能布局，强调如何塑造每一宗地块的独特性和标识性以此为基础，强调将目标客户群定位于“终端用户为主、兼顾土地二级开发商”，力求避免不符合战略方向的经营性企业无序进入。吸引包括全球商业经营机构、中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成本风景区的独特商业环境，同时也能够确保商业土地的顺利租赁、有序开发与有效运营。1.4出租方式的开发策略在本风景区商业经营性区域，以长期投资的理念开发，确立只整地不盖建物的目标，整地后出租予其它开发者，
9、租期20年期满建物所有权后归本风景区所有;实行土地年租制-每年收缴一次地租;混合租赁方式;采取“低（价）进入、高（价）维护”的方式。这样既能够保证商业土地的如期出租、开发、经营，同时也可以保证某本风景区形成独特的文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区的商业经营及相关项目的有序操作，较好地规避了土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等此种出租的开发方式一为保持本风景区的规划品质，二为节省土地交易的税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理,其营销、管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。 2功能规划建议2.1总体功能分区图2.2交通规划图2.3游线及游客密度分析图2
10、.4明代文化区2.4.1 总体思路解析明代文化区的开发思路主要从以下四条主线入手：通过完整现有明孝陵的游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这一世界遗产的磅礴气势和丰富项目内容；通过明遗村以别样鲜活的主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这一严肃庄严的明朝旅游旅游景点的补充，使整个明代文化旅游更为完整；通过利用明城墙这一经历了某沧桑巨变的见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其中的游客细细品味某曾为六朝古都的辉煌与沧桑；在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔的开放空间，既为西部入口打造良好景致的第一印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。2.4.2总体项目布置图2.4.3 项目分区详解明孝
11、陵区域主题与功能这是一条以明孝陵为核心吸引物的观光路线，兼有少量的参与性项目。全力恢复和保护明孝陵一线的历史空间肌理，重现神圣庄严的历史氛围，从而改变目前游线被切割的状况，永葆明孝陵恢弘气势；重点保护大金门、四方城、神道、孝陵殿、宝顶这一主轴上的历史遗存，形成一个封闭的、主线清晰的遗产保护区，有效控制遗址的游客数量；同时，依照历史将游线从大金门延伸至下马坊，增设小体量的表演节目，提高游览价值。区域环境区域整体处于一片林海之中，烟雾缭绕、鸟鸣深处，明代建筑气势非凡。明孝陵遗址保护区右侧是梅花山，左为植物园，氛围庄严、环境幽静；大金门至下马坊一线，主要以表演节目等方式展示明朝文化，使游客从下马坊步
12、行到大金门的过程中，能对明朝和明代帝王将领有个大致的了解，培养游历情绪；从下马坊至宝顶的整条线路为单行线，要求通畅、清晰，目前被道路和建筑强行割断的地点，将采取架设景观桥、设置景观遮蔽等方法，使之前后自然相连。主体线路表走向主要节点经营方式历史作用功能属性现状要点备注北南宝顶遗址保护区地宫所在地观光古树参天圆形大土丘，等待地宫发掘明楼陵宫后寝观光景观高点重点修复和保护点孝陵殿孝陵主建筑观光肃穆重点修复和保护点文武坊门陵宫第一门观光大气重点修复和保护点五龙桥连接神道观光古朴增加桥两侧的生态景点神道神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列一些文物古迹大金门孝陵园大门
13、售票 服务气势犹在需要修复入口将设置一个小型的游客集散地，增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光 娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣的塑像，形成一个主题游乐走廊下马坊孝陵入口的标志性建筑表演 服务破坏严重 需要重整石雕牌坊为标志物，形成广场休闲区，用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这一绝佳的景观体系，通过提供餐饮、住宿为本地市民、国内外背包族和有较高旅游需求的游客提供一片能够深刻体味某的休闲场所，围绕明城墙这一实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵某作为六朝古都元素的单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为某人的一个骄傲在该休闲带的氛围营造上起着支撑性的作用，
14、整体氛围应较为古朴、安静、闲散，避免高密度和刺激性较强的项目活动设置，遵循返朴归真的简约风格。此外无论身处于该休闲带的本地市民和外地游客需能够体会到一种浓重的文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及某历史。设计原则与方向：依托利用原有规划对该区域的景观设计。所有的项目设置均需依托明城墙的景观体系而建。从各个层面体现某作为六朝古都的沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。配合明遗村，从入口处起通过一些隐约的线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计的艺术性，充分传达文化内涵的厚重。通过本体资源的优势和相关文化活动的烘托，逐步提升该区的文化氛围。逐步发展成为国内外明朝或某文化爱好者的一个沟通与交流
15、的集散地。主要项目设置区域名称项目城墙旧事休闲带怀旧茶馆酒吧古今戏台明史长廊主题客栈马棚街头表演秀街边小摊水中食舫水上表演大型明代艺术博览仿古书亭明遗村区域功能与主题这是一个作为本景区明朝遗址的配套项目，以明朝民间文化和孝陵卫生活为背景的主题游览项目。除一般的展示功能外，注重整体的氛围营造并增加参与性项目，因为来到本景区游客在通常情况下只能通过明陵来感受明朝的文化，感觉较为凝重不能生动鲜活的展示昔日明朝人们的普通生活，因此，能够体会身临其境的感觉将成为该项目最大的卖点。 “明遗村”顾名思义，该主题公园应该有一种隔世之感，所有项目设置均紧密围绕明朝文化，通过特殊的项目关系安排使游客深刻体会到这是
16、一个从明朝遗留下来从未与外世接触过的区域。区域风格与环境整体为明代村落风格，同时也可建造官吏的深宅大院，进入该村落的游客将按照一种离奇的游线进行游览，通过营造植物景观隔离带和处理空间关系来控制各片区的视觉效果，使游客进入每个片区时都是在不经意之间，在心里上形成与现实生活的巨大反差。设计原则与方向：整体风格古朴简单。项目由若干节点组成，疏密有致。不安排大体量建筑。注重与周边环境的融合，如由植物制成的公园围墙与景观隔离带。逐步与明孝陵发展成为捆绑式的旅游产品。主要项目设置区域名称项目明遗村第一印象区大型生态时钟大明庄园科举考试编钟表演蹴鞠兵器博览作坊片区钱庄织布作坊陶瓷作坊打铁作坊民居片区院落展示
17、耕种展示及体验酒肆明艺院民间歌舞表演宫廷歌舞表演 游线描述在园外通过精心设置植物景观隔离带将使游客不能看到园内景观，门口处的大型生态时钟将暗示游客对时间的思考，他们也许会想象着明代人们的样子和生活，就在这种对已然逝去朝代的想象中进入园内。首先出现在游人面前的是大明庄园。庄园将分成几个院落，在这里游客可以了解到明代的艺术文化，欣赏并试奏明朝宫廷音乐，参与古代的体育活动，时间不久后游客发现自己已经到了庄园的最后一个院落或一个侧院，也许会觉得这个庄园面积并不算大而且活动有限，似乎游览已到尽头，但当他们在后院或侧院打开某个房间的门时突然发现自己眼前的是另一个完全不同的片区。与大明庄园相连的两个片区是
18、“作坊片区”和 “民居片区”，作坊片区内将安排若干古式作坊，游客可在此处切身体验参与酿酒、织布、制陶等活动，最后游客将来到“时间作坊”，当游人开门进入房间却发现屋内有农具、灶台、床铺、水缸等物品，俨然是普通农户的居家模样。走出农家后发现自己已然进入民居片区，这里有明式的民居和农田，装扮成农民的工作人员会带领游客参观民居，试耕农田，并向游客讲述明朝的民间故事，讲述中将告诉游客某个农户的家中有一条神奇的秘道，实际上是一条通往最后一个片区的地道。最后一个片区是以表演展示为主的“明艺院”，经过前三个片区的步行游览后游客可以在这里坐下来欣赏明朝的民间和宫廷歌舞表演。前湖休闲区大体上遵照易道规划，建议适当
19、丰富原有项目，增加新项目。利用一部分湖面适当引进新颖的滨水项目，如：沙滩排球、蹦床等。设立若干出租和出售活动器具的商店，如：风筝店、帐篷出租、皮划艇出租。增加水岸边的晚间活动。草坪游憩区大体上遵照易道规划，但适当减少原有范围，增加新项目。增加移动快餐车和移动水吧向游人提供餐饮服务。设立专门场地作为儿童游乐园。设立若干出租和出售活动器具的商店，如：孔明灯、风筝店、帐篷出租、吊床出租等。2.5民国文化区2.5.1总体思路解析区域名称：民国文化区主题形象：走向共和、走向统一曾有一批人为了实现中华民族的自强和统一，终身奋斗不息，孙中山先生是其中的杰出代表。如果说现在的本园着重表达了人们对中山先生的哀思
20、和缅怀，那么改造后的民国文化区将围绕时代背景和中山先生的生平，以“重点表现”的手法展现中华民族走向共和的历史，通过介绍背景和氛围烘托让人们更充分认识到中山先生在共和史和统一史中的地位。并通过设立特殊纪念场所表达人们向往统一、期待统一的情怀。定位：孙中山先生的权威纪念地；本风景区乃至某市的人文地标；国内民国文化游的领跑者。2.5.2总体项目布置图图27民国文化区总体项目布置图2.5.3分区项目详解统一山主题形象梦圆本，中华自强如果纪念的初衷是为了一件史实、一个人或一群人，那它的目的将不仅仅是怀念过去，更重要的是提醒、安慰、激励活着的人。纪念的内涵，更重要的是给人以启示与反思。如果说本给人的是历史
21、的凝重，这里将要展示的更多的是一种民族的活力，表达的是面向未来的进取精神。中华民族的千百年来的梦想将在不远的未来实现，在这里实现。从前亲爱的兄弟从这里离开家庭的温暖，总有一天他们必将在这里又重回到家庭的怀抱。到那时我们就将这份厚重的礼物呈放在中山先生的长眠之地，告慰中山先生在天之灵，告诉他，他的夙愿终于得以梦圆。现在前进的道路并不是大道坦途，还会有些荆棘，所以现在的统一山上的并不完全建成，而是留下一点点遗憾，以时代的缺憾美打动每一个来此的游客，呼唤中华民族的使命感。用细节烘托出的整体效果的统一，使强烈的艺术氛围，在默默中感染每一人，给人的视觉和心灵造成无以复加的冲击，让人过目不忘。更加令人概况
22、的是，统一基石正好在中山先生长眠之地的正前方。功能安排及重点项目整体风格建筑采用后现代主义风格，亦庄亦谐，与本相互呼应。设计不仅要满足当代建设的理由，也要将这种昂扬蓬勃的情怀延续下去；应该与历史脉络、都市纹理以及景区环境相结合，广场的设计观念应以此为重点和基础。主要项目统一基石总会有那么一天，“兄弟”会重聚首。那一天的到来将会是中华民族在当今时代最大的幸事，我们肯定要在那一天为之大大的庆祝，它需要足够的地域以表达我们的感情，所以我们留下这个基础给未来。在这上面将树立起象征中华民族团结的标志性纪念物，这将会成为整个本、某、甚至中华民族的人文地标。统一广场采用各种静态的表现手法，将中华民族上下五千
23、年中具有代表性的某些片段表现出来。也为未来的统一留下空缺。这里应该成为某市举办重大活动的场所。统一博物馆充分利用声、光、电等科技元素，以动态的效果，演绎前辈们为了统一和平所做出的努力，展现从古到今中华民族一次次大团圆的过程和恢弘场面，向世界彰显中华民族团结所表现出来的凝聚力，与统一广场动静结合，前后呼应。新人堂维系我们生存和发展的应该是一种崇高、庄严的民族精神。新一代的生活从庸俗的场面和酒肉中开始是一种无奈的可悲，婚姻更意味着两个人的结合，更意味着一种责任的降临。我们要在统一山上，为即将步入二人世界生活的人们设立一座幸福的殿堂，将我们民族的精神延续下去。（在新人堂举办婚礼仪式）共和传奇选址于美
24、龄宫下面一个私密性很好的小山谷中，平面似葫芦，这个位置幽静、偏僻、私密性好，即使站在高高的本上也难以觉察到它的存在。周围的环境对它难以产生影响，它也难以影响到周围的庄严肃穆。主题形象“统一论坛永久会址”，民国建筑及艺术精粹之大成”功能安排及重点项目功能安排将围绕会议、住宿功能，展开度假、休闲、娱乐、养生、展示、餐饮、购物等功能。处处体现尊贵与高档，看似漫不经心，其实别有用意。重点项目这一主题区对易道公司原有规划作了较大的修改，把原来的博爱园建造成一组超五星级的酒店，不仅仅是一个高级接待设施，更是本风景区的一个吸引物。以民国文化为背景，这里的所有建筑都是民国建筑师当年的杰作，形成规模庞大的建筑山
25、谷，建筑内部环境融合当年的艺术成就，每一个细节都营造出与共和年间最贴切氛围，真正打造出一座传奇性的豪华酒店。建筑风格：这里是民国建筑集大成者。民国的建筑磅礴大气，风格各异。民国的建筑大师济济一堂，各怀绝技。大多都有海外多年游学的背景，博采众长，将世界各地建筑风格与中国本土建筑糅合到一起，造出了一系列的传世名作。在这里的每个角落，你都能注意到民国建筑师的影子，或是他们的一个建筑小品，或是他们的一帧小照与生平简介，或是他们的一副建筑画。项目设置：共占地约250亩，容积率控制在0.25，1000个床位的接待能力，除了五星级酒店的所有配套设施以外，会议会展是酒店的另一大功能，有大型的会议会展中心，能接
26、待各种大型会议论坛活动，争取作为海峡两岸主要论坛的会址，促进两岸爱国人士的交流。台湾风情街主题形象 这是一个以人文共和为基调的商业片区，通过对缤纷多彩的台湾风情的演绎，表达对祖国统一的人文诉求，更多的展现开放自由、平和融洽的人文精神。它主要包括富有特色的台湾人文景观的展示，富有特色的各式餐饮服务以及主题化的小型商业服务，营造和谐欢快的娱乐气氛。这里将会成为以本为中心的综合片区内的主要游客集散地，同时它将依托广大游客群体所带来的人气，面向主题地产区的居民，为某市民提供一个崭新的休闲活动场所。功能安排及重点项目功能安排本区为集餐饮、购物、娱乐于一体的小聚落，为游客提供与开展旅游活动相关的各项服务，
27、其内容的密集性及活动的多样性在整个民国文化区中是最强的。建筑要求虽然名为风情街但实际上应该是一个依山傍水，坐东向西的小镇概念。建筑风格以台湾岛风格为主，可以选取台湾省具有代表的建筑外形为设计元素。片区内建筑高度要有所控制，应保持两层左右，以不超过景观树为准。濒临湖岸的房屋以构筑物为主，必须限制高度，不能影响湖岸风景视线。整体布局要做到疏密结合，强调区域功能的集中。主要项目安排游客服务中心、特色酒吧（建筑酒吧、原住民风情吧、演艺酒吧等）、水岸茶座、青年客栈（简洁明快的小旅馆）、主题购物店、迷你剧院、小吃街（引进“金车西餐”、“阿宗面线”等台北特色餐饮。）走向共和长廊设计思路以晚清民初波澜壮阔、跌
28、宕起伏的社会政治生活为主要内容，以中国近代史上的民族精英(尤其孙中山)为中华民族寻找出路为主题线索，在进入景区核心“本”的主要通路打造一条“走向共和走廊”。长廊将通过塑造一批逼近历史的生动人物群像和演绎走向共和历史进程中的历史片段，采取多种表现手法来表现主题，是一处集结知识、趣味、审美、休闲为一体的疏密结合的主题走廊。主题形象明线：共和史大略。暗线：孙中山先生的一生革命经历。功能及重点项目功能安排中华民族共和史简要认识。进入“本”的知识和情绪培养。另有必要的游客休憩、零售以及特殊服务功能。重点项目总体来说，长廊开放中有闭合、疏朗中有紧凑。按照时间顺序将民国年间，重点是鸦片战争至中山逝世间的重大
29、事件一一展现，表现手法可以是雕塑、雕像、记录历史瞬间的照片、一段录音。表现内容可以是共和大事记、重要历史事件、重要场所、重要人物、重要时刻，也可以是历史遗弃物、重要遗址片断、复制的文物，甚至是一段录音、一张手写的书信。如：“虎门硝烟”场景展（鸦片战争）、太平天国“众王”群雕（太平天国运动）、战场图片展示（中法战争）、会议文物展示（兴中会成立）、“定远号”模型展示（黄海海战）、“圆桌谈判雕塑”（马关条约）、“七君子”浮雕（戊戌变法）、义和团武器展示（义和团运动）、条约签定图片展（辛丑条约）、“十六字 ”碑文（“同盟会”成立）、起义声响模拟长廊（惠州起义）、祭黄花岗七十二烈士碑文（黄花岗之役）、“
30、古炮”展示（武昌起义）、溥仪退位（辛亥革命）、事件背景资料文物图片展示（宋教仁案）、革命路线图植雕展示（二次革命）、“中山讲演”声响回放（护国运动）、废弃坦克展示（张勋复辟）、听音室（陈炯明兵变）、“黄埔军校”参观（联俄联共）、孙中山人物植雕（孙中山逝世）。名城园主题形象世界历史文化名城博览园（论坛永久会址）功能安排及重点项目功能2004某盛事历史文化名城博览会/WORLD HISTORICAL & CULTURAL CITISE EXPO圆满召开。借助名城博览会成功的运作模式、影响力，提高本风景区项目丰度、影响广度和内涵深度。将传统旅游景区提升到会议、会展、历史文化学术研究的新高度。实现强强联手，进而提升整个某市的城市地位。项目与大会组委会联动发展，借助名城园号召力吸引世界各历史文化名城来某永久会址修建自己的基地，依托基地作为宣传自身的窗口，例如典型建筑，聚少成多，进而形成一个世界名城园。在此，游客可以领略到各个城市历史背景、发展状况、城市规划特色、土特产品、美食文化以及民间传统技艺表演、现代艺术表演等。金陵家园本地块位于本风景区南侧，北靠风景秀丽的本，南临宁杭公路，沪宁高速进入市区段高架从其北侧经过，面积约1000亩，
