1、工业局棚户区改造项目可研报告长垣县工业局棚户区改造项目可行性研究报告第一章 总论1.1项目建设背景1.1.1项目名称 新乡市长垣县工业局棚户区改造项目1.1.2建设单位 长垣奥起房地产开发有限公司创建于2007年11月，注册资金800万元，是以房地产经营与开发为主的综合企业，公司体制健全，英才荟萃，拥有员工80人，其中有技术职称的技术人员12人，是一家极具发展潜力的房地产开发企业。 截至目前，本公司独立自主开发的商品房面积达3万余平方米。1.1.3可研编制依据1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、中华人民共和国环境保护法 4、投资项目可行性研究方法与案例应用手册
2、 5、建筑项目经济评价方法与参数（第三版） 6、房地产开发项目可行性研究与经济评价手册7、城市房屋拆迁管理条例8、河南省城市房屋拆迁管理实施办法9、长垣县房屋拆迁及附属物补偿标准10、长垣县城区土地上房屋征收与补偿实施办法11、关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见（豫政办2009154号）12、长垣县棚户区改造工作指挥部文件（长棚指20103号） 13、新乡市棚改新区物业管理实施意见 14、国家有关技术规范、规程和规定，主要有： 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 住宅设计规范（GB50096-1999）； 住宅建筑设计规范（GBJ96-86）； 混凝土结构设计规范（G
3、BJ16-87）； 建筑设计防火规范（GB50016-2006）； 低压配电设计规范（GB50054-95）； 电力工程电缆设计规范（GB50217-94）等。1.1.4可研研究范围 承担新乡市长垣县工业局棚户区改造项目可行性研究报告编制任务，主要进行了以下研究工作： 1、项目的建设背景、必要性； 2、项目建设、市场预测及发展前景； 4、项目建议与结论等。1.1.5项目提出的理由与过程1、新乡长垣县委、县政府根据河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造实施意见（豫政办2009154号）文件精神，制定长垣县棚户区改造工作指挥部文件（长棚指20103号），通过
4、新乡市长垣县食品厂棚户区改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。安置居民，改善居民生活条件，美化长垣县的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高长垣县的服务功能。2、推进城市棚户区、工矿棚户区改造工作，是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措，是省委、省政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策，对提升我省城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能具有重要意义。房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方
5、面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了本地区房地产市场。一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对长垣县而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”，“最美边境城市”将更加地名副其实。3、政策保障（1）资金筹措政策。城市棚户区改造建设资金筹措采取市场化运作、
6、政府奖励的方式，以市场化运作为主，多渠道筹措。省财政设立棚户区改造以奖代补资金，对改造力度大、进展情况好的省辖市进行奖励。奖励资金根据工矿棚户区和城市棚户区改造完成面积、保障性住房建设面积等相关因素和权重计算确定。省奖励资金由各省辖市政府统筹安排使用，通过奖励、补助、贴息等形式用于城市棚户区、工矿棚户区改造，专款专用，不得截留、挪用。棚户区改造中配建廉租住房项目的资金筹措采取争取国家中央预算内投资补助、省财政资金补助和市县配套的办法解决。各省辖市可通过土地出让、房屋产权调换等市场运作方式筹集建设资金，具体实施方案由省辖市政府结合本地实际制定。（2）土地支持政策。纳入城市棚户区改造范围并完成拆迁
7、安置工作的国有建设用地，由省辖市土地储备机构统一纳入储备计划，实施开发整理，也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金，按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益，优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区，原属于国有划拨的生产用地，城市规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地，国土资源管理部门要根据
8、规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续；对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批，比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。各省辖市政府要将已完成棚户区拆迁安置、开发整理的改造项目用地纳入当年的土地供应计划，按期供应，保障棚户区改造项目开发建设顺利进行。（3）税费优惠政策。城市棚户区改造和工矿棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费；经营服务性收费项目按低限减半征收。参照煤矿棚户区以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目要纳入经济适用住房建设计划，并免征土地契税；城市棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房面积未超出拆迁面积的，免征契税；
9、房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分，按照有关规定减免税费。棚户区改造中配建的经济适用住房和廉租住房项目，可享受财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）规定的优惠政策。（4）拆迁安置政策。严格拆迁计划管理，在年度拆迁计划中优先满足拆迁棚户区的需要。城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式，鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。各省辖市要结合本地实际制订具体措施，房屋安置面积超出原有面积，但在规定标准（各省辖市根据实际情况确定的最低安置面积）内的部分，可按成本价格购买；超出规定标准的部分
10、，按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素，以房屋市场评估价格确定补偿价款，不再进行土地补偿。（5）住房保障政策。各地城市棚户区和工矿棚户区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的20%；对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障，一次性解决住房问题。（6）棚户区居民购房支持政策。各省辖市住房公积金管理中心在防范风险的前提下，对缴纳公积金的居民要降低首付款比例，简化贷款手续，支持棚户区改造。设立规范的住房置业担保机构，鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入，为中低收入家庭提供住房贷款担保，降低
11、银行贷款风险，支持个人合理住房消费。（7）产权政策。城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归棚户区居民所有，商品住房以市场价购买后确认产权。工矿棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的，实行国家和个人共有产权制度，个人以其出资额和企业补助取得部分产权；工矿棚户区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。持有部分房屋产权的工矿棚户区居民转让棚户区改造房屋时，要取得全部产权后方可上市交易。棚户区改造配建的廉租住房，产权全部归国家所有。1.2项目概况1.2.1拟建地点新乡市长垣县卫华大道东段，北临长孟路，东临工业路，南临化肥厂，北临友谊路。1.2.2建设规模与目标建设“长垣县工业局棚户区改造项目”，棚户
12、区涉及拆迁户215户，拆迁面积38700m2。工业局棚户区实行就地改造，拆迁后按城市规划建成小高层与高层住宅小区，修建14栋住宅楼，设计居住人口2030人。该项目规划用途为安置房,面积以87.8m2的为主、142.56m2的为辅，共建安置房396套，安置房总面积为38875.8m2。其中户型87.8m2的321套，占总安置房面积的72.5%，其中户型142.56m2的75套，占总安置房面积的27.5%。安置房总投资4700万元，占地30亩。1.2.3场址选择及建设条件1、该地区自然地理条件长垣县属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季节性降水差异较大，春季多风少雨,夏季多雨较热，秋季气候凉爽，冬季
13、较冷少雪。土层深厚，土质较好，农用价值较高，矿产资源相对贫乏。该地区地形地貌特点：长垣县为黄河冲积平原的一部分。境内无山，地势平坦低洼，海拔57.3-69.7米之间，黄河大堤连接太行堤呈东北西南走向贯穿全境，将全县自然分为两部分：堤东为黄河滩区，地势西高东低，南高北低。堤西黄河冲积平原，区内地势平坦，少有缓坡。2、水文气象条件为黄淮平原区，属黄河淤灌区，排涝及灌溉渠网纵横，由于本段历史上属黄河泛滥区，河道因淤积而浅窄，本区域河流降雨受大气环流及地形条件的影响，年降水量在时空分布上差异很大，年内年际呈现明显的丰枯变化，洪水由暴雨形成，区域内河流均属于中小河流，由于集水面积较小，以坡面汇流为主，洪
14、水峰量受短历时暴雨强度变化影响，洪水陡涨陡落，具有峰高量小，峰型尖瘦的特点，其洪水过程历时基本与暴雨历时一致，多发生在7、8月份少雨季节；少雨季节除干流外大都干枯，汛期暴雨又往往漫流成灾，地方部门经过多年清淤及排涝整治已大为改善，几十年来未发生较大水害。本段线路属温带季风气候区。多年平均气温为13.9，一般最冷是一月份，平均气温为-0.3，极端最低气温为23.3；七、八月份最热，平均气温为27.8，极端最高气温为43.6。黄、淮平原夏季因受东南季风影响、雨最较为集中，一般情况汛期（69）月份降水量占全年总降水量的60%70%以上。沿线历年最大全年降水量为1360mm，多年平均降水量为810.3
15、mm，汛期多西南风，最大风速15m/s；沿线百年一遇设计频率最大24小时暴雨值为275290mm，自东自西递减。最大冻结深度为0.32m，年平均无霜日210天。3、工程地质及水文地质概况地层岩性本线大部分地段第四系地层分布范围广、厚度巨大，其中表层为第四系全新统冲积层（Q4），主要为褐黄色、灰褐色、浅黄色粉土、粉质黏土，粉细砂，呈互层或透镜体状，局部夹有淤泥质粉质黏土或中粗砂透镜体，该层总厚一般3050m。其下为第四系上更新统冲积层（Q3），地层为灰绿、棕黄、紫红、褐黄色黏土、粉质黏土、粉土、粉细砂为主，含不规则钙质结核和铁锰结核，厚大于30m。地质构造本区属于巨型纬向构造体系，秦岭昆仑构造带
16、东段北支的东延部分和新华厦系第二沉降带（或隆起带）及豫中北西向构造带的复合部位。各构造体系都有着长时期的活动历史。但新华厦系是中新生代以来活动强烈，并最终形成的构造体系，它控制了中国东部中新生代以来的主要构造格局。本区由于构造特点所定，区内沉积了巨厚的松散堆积物，因此构造均呈隐伏状态，构造带对线路走向无影响。工程地质条件线路所经地区均为本线不良地质和特殊土主要有风沙、盐渍土、软土和松软土等，其他不良地质及特殊土均不控制线路走向。全段均属松软土地基，主要为呈松散中密状的饱和粉土、粉细砂、软硬塑状的粉质黏土等，一般厚度12m36m，大致呈东薄西厚趋势。松软土强度较低、压缩性高、力学性质较差。水文地
17、质冲积平原地下水的主要类型为第四系地层中的孔隙潜水及孔隙承压水。孔隙潜水多蕴藏于透水性好的粉砂、细砂、中砂等砂层中，地下水位埋深3.08.0m。孔隙承压水主要蕴藏于深度较大的下伏细纱、中砂层中。经对地表水、地下水代表性取样分析，地下水对混凝土具硫酸盐弱侵蚀为主，地表水对混凝土具二氧化碳侵蚀为主。工程的混凝土根据混凝土结构设计规范（GBJ16-87）的要求，采取抗侵蚀水泥、抗渗等级、水泥最小用量、防腐掺合料等或其他防腐措施设计，全线碳化环境作用等级为T2；大多地段氯盐环境作用等级为L1；部分地段化学侵蚀环境作用等级达到H1，局部地段达到H2。4、场址选择该项目选址为新乡市长垣县卫华大道东段，长孟
18、路以南，工业路以西，化肥厂以北，友谊路以南区域。交通条件十分优越，绿化和空气质量良好。5、场址建设条件本项目原水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设均可满足项目用水需求，已由长垣县各专业部门作出供给和规划实施方案。具体情况如下：（1）市政污水建设用地临近的已建有雨、污水分流系统，项目雨、污水排放分别排入已建的雨、污水管线。项目建筑室外排水按雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入雨水管、地下室排水设水泵提升。（2）供水：城市原供水管网，其供水量和供水压力均可满足项目用水需求。（3）电力 可由变电亭引入，其容量可以满足工程用电的需求。（4）通讯 本项目用地范围
19、内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。（5）道路 本项目外部道路交通组织利用已有道路设施，内部交通通过内部环路组织，按规定设置机动车地面、地下停车场和自行车库。通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。1.2.4项目投入总资金及来源情况 项目计划总投资4700万元人民币，资金来源主要依靠投资方解决。1.2.5主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标序号项目名称单位指标1规划总用地面积万平方米6.6052总建筑面积万平方米7.43建筑容积率1.124小区绿化率%305建设投资万元47006每平方米造价（
20、成本价）元一楼1200二楼1250三、四楼1300五、六、七14007建设期年21.3工业局棚户区征收与补偿实施方案1.3.1拆迁征收情况征收与补偿按权威部门实地评估、签订征收与补偿协议、实施拆迁和回迁步骤进行。（1）征收范围：卫华大道东段，长孟路以南，工业路以西，化肥厂以北，友谊路以南区域。（2）征收依据：工业局棚户区是长垣县政府重点征收改造区域，在评估、核算时依据国务院城市房屋拆迁管理条例、河南省城市房屋拆迁管理实施办法、长垣县房屋拆迁及附属物补偿标准及长垣县城区土地上房屋征收与补偿实施办法等有关法律法规进行。（3）房屋及其他附属物价值依据房产部门评估结果为准。（4）调换方式：根据有关政策
21、，棚户区征收与补偿采取产权调换和货币补偿两种方式，以产权调换为主。1.3.2拆迁安置补偿办法1、安置办法：（1）、选择货币补偿的被征收人，在评估的基础上增加30%作为最终补偿金额，一次性结算，不再安排安置房；（2）、选择产权调换的被征收人，有两种可供选择的调换方案：被征收人现有住房面积按一对一的比例置换安置房面积；除房屋占地外，剩余土地面积一分置换30平方米安置房面积，地面附属物价值由征收方一次性支付给被征收人。被征收人的房产、土地的评估总价值以成本价购买安置房，地面附属物价值由征收方一次性支付给被征收人。2.补偿安置基本情况（1）位置：工业局棚户区实行就地改造，拆迁后按城市规划建成小高层与高
22、层住宅小区，安置房集中在7层电梯房。（2）户型： 面积 87.8平方米 面积 142.56平方米（3）标准：符合国家商住房标准，水、电、电话、有线电视入户、安装入户门。 （4）价格：安置房成本价为：一楼 1200 元/m，二楼 1250元/m，三楼、四楼 1300 元/m，五、六、七楼 1400元/m。安置房市场优惠价为：一楼1800元/m，二楼 1850元/m，三楼、四楼1900元/m，五、六、七楼2000元 /m。 （5）调换方法：用拆迁补偿款购买安置房，享受上述安置房成本价。不足整套部分按安置房市场优惠价结算，购买安置房剩余款项，按上浮30%后补偿给被被征收人。（6）产权调换房屋的层位，
23、由被征收人按照自选顺序号依序自主选择，并予以公示。自选顺序号由搬迁顺序号和补偿安置顺序号相加确定。自选顺序号相同时，按照搬迁顺序号依序确定。3.征收补偿：（1）搬迁费按照房屋所有权证记户。货币补偿或一次性安置到位的，每户补偿500元；需要回迁的，每户补助1000元；被征收房屋为空房的，不予补助。 （2）自协议签订之日至交房日，被征收人自行租房，安置费根据被拆除房屋的合法建筑面积按每月3.0元/m的标准由征收方支付。1.3.3奖惩办法为鼓励被被征收人主动搬迁，使被征收人早日搬入新居，凡于2011年5月15日前签订补偿安置协议的给予一万五千元奖励，于2011年5月30日前签订补偿安置协议的给予八千
24、元奖励。被征收人在补偿安置决定确定的搬迁期限内既未申请行政复议或行政诉讼又未搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。对无理取闹、阻挠拆迁的，要依法追究当事人的法律责任。1.3.4拆迁公示与监督（1）拆迁工作要公正、公开、公平，实行阳光拆迁，接受群众监督。（2）拆迁现场设置公示栏，对有关内容进行公示。（3）聘请律师义务为拆迁群众搞好法律服务。（4）其它：卫华大道临街商户征收与补偿方案另行制定。在签订拆迁赔偿安置协议的同时，被拆迁人应将土地、房屋等有效证件交于拆迁方。回迁时间以交房为准，因建设方原因延长交房时间的，从延长之日起建设方负责安置费增至6.0元/m。第2章 市场分析2011年的房地产
25、行业将是政策导向下的执行年。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，2011年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。2.1房地产开发投资增速在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2011年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷
26、门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2011年房地产开发投资增速可能会放缓到15%左右。2.2住房供应结构调整2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的9070标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续一职房地产的投资和投机性需求。2009年的住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给受到限制。2011年的住房供应结构将继续2009年的政策。2
27、.3土地管理土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条”中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发关于加强土地调控有关问题的通知，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知，这些都显示了中央对地方管理改革的决心和深意，是对04年国务院28号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定），05年国八条、144号
28、文（关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知）和06年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本
29、的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。2.4 2011年住房供求差距2011年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是2011年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2011年的实际供应量增长有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有
30、效住房供应量，预计2011年住房供求差距将进一步缩小，二房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2011年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。第3章 建设规模及功能方案3.1规划目标 （1）以具有21世纪居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，
31、为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明的示范小区；（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量；（3）合理组织绿色、交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好的空间布局形态；（4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住、生活需要的环境功能。3.2建设规模该项目规划总用地面积6.605万平方米，建筑面积为7.4万平方米，容积率为1.3以下，绿化率为30%以上，建设项目包括住宅和公建。3.3功能方案通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为长垣县的一个亮点工程。第4章 建设方案4.1整体规划设计指导思想及原则1、指导思想全面贯彻落实科学发展观，按照保增长、保民生、保稳定的要求，坚持以人为本，以建设和谐中原、促进经济社会协调发展为目的，加快棚户区改造步伐，改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件，提高城市土地节约集约利
