1、6建设工程合同与合同管理1Z206000建设工程合同与合同管理1Z206010掌握建设工程合同订立的主要方式1Z206011建设工程招标建设工程招标的概念建设工程招标是指招标人率先提出工程的条件和要求，发布招标广告吸引或直接邀请众多投标人参加投标并按照规定程序从中选择中标人的行为，如勘察招标、设计招标、工程监理招标、施工招标等。建设工程施工招标的必备条件建设工程招标应具备以下条件:1）招标人已经依法成立；2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；4）有相应资金或资金来源已经落实；5）有招标所需的设计图纸及技术资料。建设工
2、程招标的方式（竞争程度）l）公开招标公开招标亦称无限竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。建设工程项目一般应采用公开招标方式。2）邀请招标邀请招标亦称有限招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。有下列情形之一的，经批准可以进行邀请招标:项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的；受自然地域环境限制的；涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的；拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；法律、法规规定不宜公开招标的。招标文件的编制1）招标文件的内容:工程名称、地址、占地面积、建筑面积等；已批准的项目建
3、议书或者可行性研究报告；工程经济技术要求；城市规划管理部门确定的规划控制条件和用地红线图；可供参考的工程地质、水文地质、工程测量等建设场地勘察成果报告；供水、供电、供气、供热、环保、市政道路等方面的基础资料；招标文件答疑、踏勘现场的时间和地点；投标文件编制要求及评标原则；投标文件送达的截止时间；拟签订合同的主要条款；未中标方案的补偿办法。2）工程建设项目施工招标文件一般包括下列内容:投标邀请书；投标人须知；合同主要条款；投标文件格式；采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；技术条款；设计图纸；评标标准和方法；投标辅助材料。3）招标时限规定:招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但
4、是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标文件与资格预审文件的出售1）招标人应当按招标公告或者投标邀请书规定的时间、地点出售招标文件或资格预审文件。自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5个工作日。2）对招标文件或者资格预审文件的收费应当合理，不得以营利为目的。对于所附的设计文件，招标人可以向投标人酌收押金；对于开标后投标人退还设计文件的，招标人应当向投标人退还押金。3）招标文件或者资格预审文件售出后，不予退还，招标人在发布招标公告、发出投标邀请书后或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标。资
5、格预审l）资格预审的要求资格预审应主要审查潜在投标人或者投标人是否符合下列条件:具有独立订立合同的权利；具有履行合同的能力，包括专业、技术资格的能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉和相应的从业人员；没有处于被责令停业，投标资格被取消，财产被接管、冻结，破产状态；在最近三年内没有骗取中标和严重违约及重大工程质量问题；法律、行政法规规定的其他资格条件。资格预审时，招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人，不得对潜在投标人或者投标人实行歧视待遇。任何单位和个人不得以行政手段或者其他不合理方式限制投标人的数量。2）资格预审程序:发布资格预审通告；发售资格预审文件；资格
6、预审资料分析并发出资格预审合格通知书。招标文件的澄清与修改招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。招标人应保管好证明澄清或修改通知已发出的有关文件（如邮件回执等）；投标单位在收到澄清或修改通知后，应书面予以确认，该确认书双方均应妥善保管。开标1）开标的时间和地点开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中确定的地点。2）废标的条件逾期送达的或者未送达指定地点的；未按招标文件要求密封的:无单位盖章并无法定代表人或法定
7、代表人授权的代理人签字或盖章的；未按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效（按招标文件规定提交备选投标方案的除外）；投标人名称或组织机构与资格预审时不一致的；未按招标文件要求提交投标保证金的；联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。评标1）评标的准备与初步评审工作包括:编制表格，研究招标文件；投标文件的排序和汇率风险的承担；投标文件的澄清、说明或补正；废标处理；投标偏差；有效投标不足的法律后果。2）详细评审内容包括:确定评标方法（最低投标价法、综合评价法、法律或行政法规允
8、许的其他评标方法）；备选标的确定；决定招标项目是否作为一个整体合同授予中标人；决定投标有效期可否延长。3）评标报告内容包括:基本情况和数据表；评标委员会成员名单；开标记录；符合要求的投标一览表；废标情况说明； 评标标准； 评标方法或者评标因素一览表；经评审的价格或者评分比较一览表；经评审的投标人排序；推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；澄清、说明、补正事项纪要。4）推荐中标候选人评标委员会推荐的中标候选人应当限定在13人，并标明排列顺序。中标人的投标应当符合下列条件之一:能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投
9、标价格低于成本的除外。中标1）确定中标的时间评标委员会提出书面评标报告后，招标人一般应当在15日内确定中标人，但最迟应当在投标有效期结束日前30个工作日内确定。2）发出中标通知书招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人应按照招标人要求提供履约保证金或其他形式履约担保，招标人也应当同时向中标人提供工程款支付担保。招标人与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。3）招标投标情况的书面报告依法必须进行施工招标的项目，招标人应当自发出中标通知书之日起15日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。书面
10、报告应包括下列内容:招标范围；招标方式和发布招标公告的媒介；招标文件中投标人须知、技术条款、评标标准和方法、合同主要条款等内容；评标委员会的组成和评标报告；中标结果。1Z206012建设工程投标建设工程投标的概念建设工程投标是指投标人在同意招标人拟订好的招标文件的前提下，对招标项目提出自己的报价和相应条件，通过竞争以求获得招标项目的行为。建设工程投标程序1）编制投标文件步骤 结合现场踏勘和投标预备会的结果，进一步分析招标文件；校核招标文件中的工程量清单；根据工程类型编制施工规划或施工组织设计，根据工程价格构成进行工程估价，确定利润方针，计算和确定报价；形成投标文件；进行投标担保。投标文件一般包
11、括下列内容:投标函；投标报价；施工组织设计；商务和技术偏差表。投标担保 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金，投标保证金除现金外，也可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。2）投标文件的送达投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回己提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。在提交投标文件截止时间后到招标文件规定的投标有效期终止之前，投标人不得补充、修改、替代或者撤回其投标文件。投标人补充、修改、替代投标文件的，招标人不予接受；投标人撤
12、回投标文件的，其投标保证金将被没收。有关投标人的法律禁止性规定1）禁止投标人之间串通投标投标人之间相互约定抬高或压低投标报价；投标人之间相互约定，在招标项目中分别以高、中、低价位报价；投标人之间先进行内部竞价，内定中标人，然后再参加投标；投标人之间其他串通投标报价的行为。2）禁止投标人与招标人之间串通投标招标人在开标前开启投标文件，并将投标情况告知其他投标人，或者协助投标人撤换投标文件，更改报价；招标人向投标人泄露标底；招标人与投标人商定，投标时压低或抬高标价，中标后再给投标人或招标人额外补偿；招标人预先内定中标人。3）其他串通投标行为投标人不得以行贿的手段谋取中标；投标人不得以低于成本的报价
13、竞标；投标人不得以非法手段骗取中标。3）其他禁止行为非法挂靠或借用其他企业的资质证书参加投标；投标文件中故意在商务上和技术上采用模糊的语言骗取中标，中标后提供低档劣质货物、工程或服务；投标时递交假业绩证明、资格文件；假冒法定代表人签名，私刻公章，递交假的委托书等。1Z206013建设工程合同谈判与签约合同谈判的主要内容1）关于工程内容和范围的确认合同的“标的”是合同最基本的要素，建设工程合同的标的量化就是工程承包内容和范围。对于在谈判讨论中经双方确认的内容及范围方面的修改或调整，应和其他所有在谈判中双方达成一致的内容一样，以文字方式确定下来，井以“合同补遗”或“会议纪要”方式作为合同附件并说明
14、它构成合同的一部分。对于为监理工程师提供的建筑物、家具、车辆以及各项服务，也应逐项详细地予以明确。对于一般的单价合同，如发包人在原招标文件中未明确工程量变更部分的限度，则谈判时应要求与发包人共同确定一个“增减量幅度”，当超过该幅度时，承包人有权要求对工程单价进行调整。2）关于技术要求、技术规范和施工技术方案3）关于合同价格条款合同依据计价方式的不同主要有总价合同、单价合同和成本加酬金合同，在谈判中根据工程项目的特点加以确定。4）关于价格调整条款一般建设工程工期较长，遭受货币贬值或通货膨胀等因素的影响，可能给承包人造成较大损失。价格调整条款可以比较公正地解决这一非承包人可控制的风险损失。可以说，
15、价格调整和合同单价（对“单价合同”）及合同总价共同确定了工程承包合同的实际价格，直接影响着承包人的经济利益。在建设工程实践中，价格向上调整的机会远远大于价格下调，有时最终价格调整金额会高达合同总价的10甚至15以上，因此承包人在投标过程中，尤其是在合同谈判阶段务必对合同的价格调整条款予以充分的重视。5）关于合同款支付方式的条款工程合同的付款分四个阶段进行，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金。6）关于工期和维修期被授标的承包人首先应根据投标文件中自己填报的工期及考虑工程量的变动而产生的影响，与发包人最后确定工期。关于开工日期，如可能时应根据承包人的项目准备情况、季节和施工环境因素等洽商一
16、个适当的时间。对于单项工程较多的项目，应当争取（如原投标书中未明确规定时）在合同中明确允许分部位或分批提交发包人验收（例如成批的房建工程应允许分栋验收）；分多段的公路维修工程应允许分段验收；分多片的大型灌溉工程应允许分片验收等），并从该批验收时起开始算该部分的维修期，应规定在发包人验收并接收前，承包人有权不让发包人随意使用等条款，以缩短自己责任期限，最大限度保障自己的利益。承包人应通过谈判（如原投标书中未明确规定时）使发包人接受并在合同文本明确承包人保留由于工程变更（发包人在工程实施中增减工程或改变设计）、恶劣的气候影响，以及种种“作为一个有经验的承包人也无法预料的工程施工过程中条件（如地质条
17、件、超标准的洪水等）的变化”等原因对工期产生不利影响时要求合理地延长工期的权利。合同文本中应当对保修工程的范围和保修责任及保修期的开始和结束时间有明确的说明，承包人应该只承担由于材料和施工方法及操作工艺等不符合合同规定而产生的缺陷。如承包人认为发包人提供的投标文件（事实上将构成为合同文件）中对它们说明得不满意时，应该与发包人谈判清楚，并落实在“合同补遗”上。承包人应力争以维修保函来代替发包人扣留的保留金，维修保函对承包人有利，主要是因为可提前取回被扣留的现金，而且保函是有时效的，期满将自动作废。同时，它对发包人并无风险，真正发生维修费用，发包人可凭保函向银行索回款项。因此，这一做法是比较公平的
18、。维修期满后应及时从发包人处撤回保函。7）关于完善合同条件的问题主要包括:关于合同图纸；关于合同的某些措辞；关于违约罚金和工期提前奖金:工程量验收以及衔接工序和隐蔽工程施工的验收程序；关于施工占地；关于开工和工期；关于向承包人移交施工现场和基础资料；关于工程交付；预付款保函的自动减额条款。建设工程合同最后文本的确定和合同签订1）合同文件内容建设工程合同文件构成:合同协议书；工程量及价格单；合同条件，一般由合同一般条件和合同特殊条件两部分构成；投标人须知；合同技术条件（附投标图纸）；发包人授标通知；双方代表共同签署的合同补遗（有时也以合同谈判会议纪要形式表示）；中标人投标时所递交的主要技术和商务
19、文件（包括原投标书的图纸，承包人提交的技术建议书和投标文件的附图）；其他双方认为应该作为合同的一部分文件，如投标阶段发包人发出的变动和补遗，发包人要求投标人澄清问题的函件和承包人所做的文字答复，双方往来函件，以及投标时的降价信等。对所有在招标投标及谈判前后各方发出的文件、文字说明、解释性资料进行清理。对凡是与上述合同构成相矛盾的文件，应宣布作废。可以在双方签署的合同补遗中，对此做出排除性质的声明。2）关于合同协议的补遗在合同谈判阶段双方谈判的结果一般以合同补遗的形式，有时也可以以合同谈判纪要形式，形成书面文件。这一文件将成为合同文件中极为重要的组成部分，因为它最终确认了合同签订人之间的意志，所
20、以它在合同解释中优先于其他文件。为此不仅承包人对它重视，发包人也极为重视，它一般是由发包人或其监理工程师起草。因合同补遗或合同谈判纪要会涉及合同的技术、经济、法律等所有方面，作为承包人主要是核实其是否忠实于合同谈判过程中双方达成的一致意见及其文字的准确性。对于经过谈判更改了招标文件中条款的部分，应说明已就某某条款进行修正，合同实施按照合同补遗某某条款执行。同时应该注意的是，建设工程承包合同必须遵守法律。对于违反法律的条款，即使由合同双方达成协议并签了字，也不受法律保障。因此，为了确保协议的合法性，应由律师核实，才可对外确认。3）签订合同发包人或监理工程师在合同谈判结束后，应按上述内容和形式完成
21、一个完整的合同文本草案，并经承包人授权代表认可后正式形成文件，承包人代表应认真审核合同草案的全部内容。当双方认为满意并核对无误后由双方代表草签，至此合同谈判阶段即告结束。此时，承包人应及时准备和递交履约保函，准备正式签署承包合同。1Z206020掌握建设工程合同的类型1Z206021按照工程建设阶段分类建设工程的建设过程大体上经过勘察、设计、施工3个阶段，围绕不同阶段订立相应合同。按照所处的阶段所完成的承包内容进行划分为：建设工程勘察合同，建设工程设计合同，建设工程施工合同。建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活
22、动。建设工程勘察合同即发包人与勘察人就完成商定的勘察任务明确双方权利义务的协议。建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。建筑工程设计合同即发包人与设计人就完成商定的工程设计任务明确双方权利义务的协议。建设工程施工，是指根据建设工程设计文件的要求，对建设工程进行新建、扩建、改建的活动。建筑工程施工合同即发包人与承包人为完成商定的建设工程项目的施工任务明确双方权利义务的协议。1Z206022按照承发包方式（范围）分类勘察、设计或施工总承包合同勘察、设计或施工总承包，是指发包人将全部勘察、设计或施工的任务分别发
23、包给一个勘察、设计单位或一个施工单位作为总承包人，经发包人同意，总承包人可以将勘察、设计或施工任务的一部分分包给其他符合资质的分包人。据此明确各方权利义务的协议即为勘察、设计或施工总承包合同。在这种模式中，发包人与总承包人订立总承包合同，总承包人与分包人订立分包合同，总承包人与分包人就工作成果对发包人承担连带责任。单位工程施工承包合同单位工程施工承包，是指在一些大型、复杂的建设工程中，发包人可以将专业性很强的单位工程发包给不同的承包人，与承包人分别签订土木工程施工合同、电气与机械工程承包合同，这些承包人之间为平行关系。单位工程施工承包合同常见于大型工业建筑安装工程，大型、复杂的建设工程。据此明
24、确各方权利义务的协议即为单位工程施工承包合同。工程项目总承包合同工程项目总承包，是指建设单位将包括工程设计、施工、材料和设备采购等一系列工作全部发包给一家承包单位，由其进行实质性设计、施工和采购工作，最后向建设单位交付具有使用功能的工程项目。工程项目总承包实施过程可依法将部分工程分包。据此明确各方权利义务的协议即为工程项目总承包合同。BOT合同（又称特许权协议书）BOT承包模式，是指由政府或政府授权的机构授予承包人在一定的期限内，以自筹资金建设项目并自费经营和维护，向东道国出售项目产品或服务，收取价款或酬金，期满后将项目全部无偿移交东道国政府的工程承包模式。据此明确各方权利义务的协议即为BOT
25、合同。1Z206023按照承包工程计价方式（或付款方式）分类总价合同 总价合同一般要求投标人按照招标文件要求报一个总价，在这个价格下完成合同规定的全部项目。总价合同还可以分为固定总价合同、调价总价合同等。单价合同 这种合同指根据发包人提供的资料，双方在合同中确定每一单项工程单价，结算则按实际完成工程量乘以每项工程单价计算。单价合同还可以分为:估计工程量单价合同；纯单价合同；单价与包干混合式合同等。成本加酬金合同 这种合同是指成本费按承包人的实际支出由发包人支付，发包人同时另外向承包人支付一定数额或百分比的管理费和商定的利润。1Z206024与建设工程有关的其他合同建设工程委托监理合同 建设工程
26、监理合同是指委托人（发包人）与监理人签订，为了委托监理人承担监理业务而明确双方权利义务关系的协议。建设工程物资采购合同 建设工程物资采购合同是指出卖人转移建设工程物资所有权于买受人，买受人支付价款的明确双方权利义务关系的协议。建设工程保险合同 建设工程保险合同是指发包人或承包人为防范特定风险而与保险公司明确权利义务关系的协议。建设工程担保合同 建设工程担保合同是指义务人（发包人或承包人）或第三人（或保险公司）与权利人（承包人或发包人）签订为保证建设工程合同全面、正确履行而明确双方权利义务关系的协议。1Z206030掌握建设工程合同的主要内容1Z206031建设工程总承包合同的主要内容建设工程总
27、承包合同的主要条款1）词语涵义及合同文件建设工程总承包合同双方当事人应对合同中常用的或容易引起歧义的词语进行解释，赋予它们明确的涵义。对合同文件的组成、顺序、合同使用的标准，也应作出明确的规定。2）总承包的内容建设工程总承包合同双方当事人应对总承包的内容作出明确规定，一般包括从工程立项到交付使用的工程建设全过程，具体应包括:勘察设计、设备采购、施工管理、试车考核（或交付使用）等内容。具体的承包内容由当事人约定，如约定设计一施工的总承包，投资一设计一施工的总承包等。3）双方当事人的权利义务发包人一般应当承担以下义务:按照约定向承包人支付工程款；向承包人提供现场；协助承包人申请有关许可、执照和批准
28、；如果发包人单方要求终止合同后，没有承包人的同意，在一定时期内不得重新开始实施该工程。承包人一般应当承担以下义务:完成满足发包人要求的工程以及相关的工作；提供履约保证:负责工程的协调与恰当实施；按照发包人的要求终止合同。4）合同履行期限合同应当明确规定交工的时间，同时也应对各阶段的工作期限作出明确规定。5）合同价款这一部分内容应规定合同价款的计算方式、结算方式，以及价款的支付期限等。6）工程质量与验收合同应当明确规定对工程质量的要求，对工程质量的验收方法、验收时间及确认方式。工程质量检验的重点应当是竣工验收，通过竣工验收后发包人可以接收工程。7）合同的变更工程建设的特点决定了建设工程总承包合同
29、在履行中往往会出现一些事先没有估计到的情况。一般在合同期限内的任何时间，发包人代表可以通过发布指示或者要求承包人以递交建议书的方式提出变更。如果承包人认为这种变更是有价值的，也可以在任何时候向发包人代表提交此类建议书。当然，最后的批准权在发包人。8）风险、责任和保险承包人应当保障和保护发包人、发包人代表以及雇员免遭由工程导致的一切索赔、损害和开支。应由发包人承担的风险也应作明确的规定。合同对保险的办理、保险事故的处理等都应作明确的规定。9）工程保修合同应按国家的规定写明保修项目、内容、范围、期限及保修金额和支付办法。10）对设计、分包人的规定承包人进行并负责工程的设计，设计应当由合格的设计人员
30、进行。承包人还应当编制足够详细的施工文件，编制和提交竣工图、操作和维修手册。承包人应对所有分包方遵守合同的全部规定负责，任何分包方）分包方的代理人或者雇员的行为或者违约，完全视为承包人自己的行为或者违约，并负全部责任。11）索赔和争议的处理合同应明确索赔的程序和争议的处理方式。对争议的处理，一般应以仲裁作为解决的最终方式。12）违约责任合同应明确双方的违约责任。包括发包人不按时支付合同价款的责任、超越合同规定干预承包人工作的责任等；也包括承包人不能按合同约定的期限和质量完成工作的责任等。建设工程总承包合同的订立和履行1）建设工程总承包合同的订立建设工程总承包合同通过招标投标方式订立。承包人一般
31、应当根据发包人对项目的要求编制投标文件，可包括设计方案、施工方案、设备采购方案、报价等。双方在合同上签字盖章后合同即告成立。2）建设工程总承包合同的履行建设工程总承包合同订立后，双方都应按合同的规定严格履行。总承包单位可以按合同规定对工程项目进行分包，但不得倒手转包。建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位，但是除总承包合同中约定的工程分包外，必须经发包人认可。1Z206032施工总承包合同的主要内容建设部和国家工商行政管理总局于1999年发布了建设工程施工合同（示范文本）（GF-1999-0201）（以下简称示范文本），这是一种主要适用于施工总承包合同。该示范文本由协议书、通用条款和专用条款三部分组成。协议书内容1）工程概况 工程名称；工程地点；工程内容；工程立项批准文号；资金来源。2）工程承包范围 承包人承包的工作范围和内容。3）合同工期 开工日期；竣工日期；合同工期应填写总日历天数。4）质量标准 工程质量必须达到国家标准规定的合
