1、房地产开发企业税房地产开发企业税2020-11-10 20:31一、 营业税 一、应税范畴： 依照中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时要紧涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范畴包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 1销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建
2、筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 以不动产投资入股，参与同意投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 不动产租赁，不按本税目征税。 二 涉及税种 房地产开发企业要紧涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花
3、税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 依照中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么的规定： 1 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 2单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照营业税暂行条例实施细那么第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 3营业税暂行条例实施细那么第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按以下顺序核定其营业额： 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 按以下公式核定计税
4、价格： 计税价格=营业成本或工程成本1+成本利润率1营业税税率 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： 1 依照转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知京地税营1996592号规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按服务业代理业征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，事实上质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按销售不动产征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按销售不动产征收营业税。 2对合作建房行为应如何征收
5、营业税 依照转发国家税务总局关于印发营业税问题解答之一的通知京地税营1995319号规定： 合作建房，是指由一方以下简称甲方提供土地使用权，另一方以下简称乙方提供资金，合作建房。合作建房的方式一样有两种： 第一种方式是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方那么以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应
6、税行为。对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税；对乙方应按销售不动产税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。假如合作建房的双方或任何一方将分得的房屋销售出去，那么又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按销售不动产税目征收营业税。 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方假设干年，乙方投资在该土地上建筑建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得假设干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建
7、筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按服务业租赁业征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按销售不动产税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么第十五条的规定核定。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，那么要视具体情形确定如何征税： 房屋建成后，假如双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税以无形资产投资入股，参与同意投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征
8、税；对双方分得的利润不征营业税。 房屋建成后，甲方假如采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，那么不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税；对合营企业那么按全部房屋的销售收入依销售不动产税目征收营业税； 假如房屋建成后双方按一定比例分配房屋，那么此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，第一对甲方向合营企业转让的土地，按转让无形资产征税，其营业额按实施细那么第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给
9、甲、乙方后，假如各自销售，那么再按销售不动产征税。 关于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采纳预收款方式的，其纳税义务发生时刻为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时刻为收到预收定金的当天。 3依照转发国家税务总局关于印发营业税问题解答之一的通知京地税营1995319号规定： 以还本方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺假设干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得
10、减除所谓还本支出。 4中外合作开发房地产征收营业税问题 依照转发国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复的通知京地税营1994205号规定： 关于中外双方合作建房的征税问题 中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，依旧按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于以无形资产投资入股、参与同意投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定、因此，应按转让无形资产税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时刻为取得收入的当天。 同时，对销售商品房也应征税。假如采取分房包括分面积各自销房的，那么对中
11、外双方各自销售商品房收入按销售不动产征营业税；假如采取统一销房再分配销售收入的，那么就统一的销售商品房收入按销售不动产征营业税；假如采取对中方支付固定利润方式的，那么对外方销售商品房的全部收入按销售不动产征营业税。 关于中方取得的前期工程开发费征税问题 外方提早支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，运算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直截了当冲减中方当期的营业收入。 对中方定期猎取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，运算征收营业税。 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%
12、，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。 运算公式=营业额5% 二、都市爱护建设税 依照中华人民共和国都市爱护建设税暂行条例国发1985第19号规定： 一计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 二税率：分别为7%、5%、1%。 运算公式:应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。 1、纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范畴内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处治理范畴内的，税率为7%； 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范畴内的，税率为5%； 3、纳税义务人所在地不在1、2项范畴内的，税率为1%； 三、
13、教育费附加 依照北京市税务局转发北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知的通知京税三1994217号的规定： 一计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 二税率为3%。 运算公式:应交教育费附加额=营业税税额费率。 四、土地增值税 依照中华人民共和国土地增值税暂行条例国发 1993 138 号规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率运算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲： 一对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用
14、权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范畴。这是因为依照中华人民共和国土地治理法的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，因此不能纳入征税范畴。 二转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 三附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 四取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 五土地增值税的计税依据 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除条例和细那么规定的扣除项目金额后的余额。 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。
15、依照中华人民共和国土地增值税暂行条例规定土地增值税运算增值额的扣除项目金额包括： 1、取得土地使用权所支付的金额； 2、开发土地的成本、费用； 3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； 4、与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。 依照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细那么规定，运算土地增值额的扣除项目，具体为： 1取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 2开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公
16、共配套设施费、开发间接费用。 3开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、治理费用、财务费用。依照新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直截了当计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于运算，市政府在京政发19967号北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目运算分摊并提供金融机构证明的承诺据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率运算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内运算扣除。凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的
17、，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内运算扣除。 4旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地点主管税务机关确认的价格。 5与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、都市爱护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 6加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20的扣除。 六税率： 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50的部分，税率30。增值额超过扣除项目金
18、额50，未超过扣除项目金额100的部分，税率40。增值额超过扣除项目金额100，未超过扣除项目金额200的部分，税率50。增值额超过扣除项目金额200的部分，税率为60。 依照关于土地增值税假设干征收治理问题的通知京地税二 1996 240 号规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它缘故，而无法据以运算土地增值税的，能够预征的土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。其预征率为：预售宾馆、饭店、办公、写字楼的房地产，按预售收入3%的比例预征土地增值税；预售非一般标准住宅、别墅、公寓的房地产，按预售收入2%的比例预征
19、土地增值税；预售其他房地产，按预售收入1%的比例预征土地增值税。 五、房产税： 假如企业拥有房产产权的,需缴纳房产税。 依照中华人民共和国房产税暂行条例国发198690号的规定，房产税是在都市、县城、建制镇、工矿区范畴内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。运算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)(1-30%)1.2%。 六、城镇土地使用税 假如企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税 依照中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例国务院令第17号公布的规定，城镇土地使用税是在都市、县城、建制镇和工矿区范畴内,
20、对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=(各级土地面积相应税额)。 北京市城镇土地纳税等级分为六级，各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额10元；二级土地每平方米年税额8元；三级土地每平方米年税额6元；四级土地每平方米年税额4元；五级土地每平方米年税额1元；六级土地每平方米年税额0.5元。 七、都市房地产税、外商投资企业土地使用费 假如单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳都市房地产税、外商投资企业土地使用费。 一依照中华人民共和国都市房地产税暂行条例中央人民政府政务院政财字第133号令公布规定，都市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企
21、业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。都市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。运算公式为:年应纳税额=房产原值税率(1-30%)。 二依照北京市人民政府公布北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定的通知京政发198581号的规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业出让方式取得土地使用权者除外，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定，运算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。 八、印花税 依照中华人民共和国印花税暂
22、行条例中华人民共和国国务院令第11号的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额税率,应纳税额=凭证数量单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证合同暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易治理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。 在办理房地产权属证件时，应按权益许可证照
23、，按件交纳印花税五元，房地产权属治理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 九、契税 依照中华人民共和国契税暂行条例国务院令第224号的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承担土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。 征收范畴包括国有土地使用权出让、土地使用权转让包括出售、赠与和交换、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 一以下转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 1、 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的； 2、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承担土地
24、、房屋权属的； 3、建设工程转让时发生土地使用权转移的； 4、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 二 契税的计税依据如下： 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承担者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范畴。纳税人应按合同确定的成交价格全额运算缴纳契税。 2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使 用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定； 3、土地使
25、用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换 ，为交换价格的差额； 4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承担方按规 定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益。 5、承担土地、房屋部分权属的，为所承担部分权属的成交价格；当部分 权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应 予扣除。 前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，同时无正当理由的 ，由契税征收机关参照市场价格核定。 依照中华人民共和国契税暂行条例国务院令第224号的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承担土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承担方。应纳税额=计税依据税率。 北京市契税税率从2002年7月1日起由原4%调整为3%京财税20021926号。
