1、房屋租赁管理及业务管理知识综合规范房屋租赁管理业务规范第一章 租赁合同办理按照中华人民共和国都市房地产管理法第五十三条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当订立书面租赁合同，商定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方其她权利和义务，并向房产管理部门登记或者备案。房屋租赁条例第六条规定：房屋租赁关系设立、变更，当事人应自订立租赁合同之日起十日内到主管机关登记或者备案。房屋租赁合同登记或者备案制度是房屋租赁管理基本制度。合同登记备案业务流程图一、提出申请房屋租赁当事人可以使用主管机关统一示范合同格式，当事人对租赁合同条款可做增删。租赁当事人可以凭产权证明材料或市、区主管机关承认其她证明
2、文献领取空白深圳市房屋租赁合同书或在网络下载，在订立合同之日起10日内到房屋所在地租赁管理所申请合同登记或者备案，并提供有关材料。当事人提出申请时需提供材料有：1、出租人房地产权利证书或者证明其产权其她有效证件，详细是：（1）符合办理合同登记条件材料涉及：房地产权利证书（含县级或县级以上主管部门颁发房屋所有权证、部队房地产权证）；具备合法理由尚未办理房地产权登记但可以证明其产权建筑允许证（以县级或县级以上主管部门颁发为准，若允许证法定用途不明，还需提供关于职能部门提供可以证明其法定用途材料）或建设用地规划允许证、红线图、建设工程规划允许证、竣工验收材料(加盖建设主管部门印章竣工验收合格证书或竣
3、工验收备案证明书或竣工验收备案回执)；已开具付清房款证明，并在产权登记部门备案购房合同书；经关于主管机关批准并在有效期内暂时建筑允许证；市、区房地产登记部门出具产权登记电脑查询资料（须有查档部门盖章，自出具之日起15个工作日内有效）；抵押贷款合同（未注明房屋面积、使用有效期限、使用用途，需提供房产证复印件）；已生效法院判决书、裁定书或仲裁机关仲裁书（房屋详细信息未明，需提供判决书所根据房地产权利证书或产权登记电脑查询资料原件）；合伙建房需提供行政主管机关批准文献；变化房屋原使用功能，还应提供经行政主管机关批准变化房屋使用功能批文。（2）符合办理合同备案条件材料涉及：未经关于主管机关批准而擅自变
4、化房屋用途，有合法房地产权利证书或者证明其产权其她有效证件；自建房屋经居委会或集体股份公司及街道、社区行政管理部门开具自建房使用证明；属行政事业单位、国有公司或集体所有单位出租房屋，须提供上级管理部门开具房屋所有人或使用人证明；未有主管机关批准文献合伙建房房屋出租，不属于禁止出租范畴，须提供土地使用权资料及合伙建房合同书；拍卖房屋出租，须提供拍卖确认书及付清房款证明；区人民政府或其委托街道办事处出具暂时场地使用证明；已生效法院判决书、裁定书或仲裁机关仲裁书（房屋详细信息未明，又无法提供房地产权利证书或产权登记电脑查询资料原件）；其她证明其产权材料。以上材料查验原件，留存复印件，复印件需租赁当事
5、人签字，收件人加盖“与原件核对相符”印章。（3）办理转租合同登记（备案）还应提交材料：已登记（备案）原房屋租赁合同或租赁凭证（验原件，留复印件）；原合同未商定承租人可以转租，应提供原出租人批准转租证明文献（原件）。2、房屋租赁合同书（原件）3、出租人和承租人身份证明或法律资格证明（1）出租人或承租人为个人 有效身份证件详细涉及：居民身份证、居民户口薄、港澳台证、境外人士护照（须有居留允许或入境签证）等（查验原件，留存复印件）； 委托她人办理，还须出具授权委托书（原件）及委托代理人有效身份证件（查验原件，留存复印件），如以委托代理人名义签定合同，委托人须在授权委托书上表述清晰，当事人在境外订立委
6、托书应按规定通过公证或者认证；（2）出租人或承租人为单位 政府或上级主管部门批准设立批文、工商营业执照、境外公司合法开业证明（证件验原件，留存复印件）；境外公司合法开业证明须附中文译本，未经中华人民共和国有关职能部门认证，需经使领馆公证或认证。 法定代表人或负责人证明书（原件）； 经办人身份证明（验原件，留存复印件）。经办人非法定代表人或负责人，还须出具法定代表人或负责人授权委托书（原件），如以委托代理人名义签定合同，委托人须在授权委托书上表述清晰，境外当事人委托书应按规定通过公证或者认证。（3） 共有房屋出租还须提供共有人有效身份证件或法律资格证明（验原件，留存复印件），若以某些产权人名义出
7、租还须出具其他共有人批准出租证明（原件）。4、其她材料：（1）出租屋业主或管理人应当提供出租屋编码卡；（2）出租屋流动人口综合管理责任书；（3）长期租住承租人应当按照深圳市居住证管理关于规定提供居住证；（4）住宅出租屋承租人为流动人口育龄妇女（20至49岁），还应提供经现居住地人口计生机构查验筹划生育关于证明；（5）无合法竣工验收证明工商业出租屋，在办理合同备案时，应当提供由建设主管部门颁发资质证书或建设主管部门承认房屋安全鉴定机构出具房屋安全鉴定报告。二、受理审查1、申请人提交申请材料齐全，受理机关当场受理，并出具房屋租赁合同登记（备案）收件回执。2、申请人提交申请材料不齐全，应当场一次告知
8、需要补正所有内容，并出具加盖本机关印章补正告知单，材料齐全后，再行受理。3、予以受理，受理机关对申请材料进行审查。4、审查符合办理合同登记或备案条件（含转租），予以办理合同登记或备案。对如下几种情形不予办理合同登记或备案：（1）房屋出租人不是房屋所有人或合法使用人；（2）租赁合同期限超过合同法规定期限；（3）租赁合同期限超过土地使用年限；（4）未获得产权或者经营管理权；（5）不可分割共有房屋未获得其她共有人批准；（6）转租租赁合同商定租期最后时限，超过原租赁合同中商定最后租期时间；（7）已经办理转租房屋。（8）变化土地、房屋用途未经关于部门批准；（9）被关于主管部门拟定为危险房屋不能使用；（1
9、0）已发布房屋拆迁公示限期拆迁； （11）无房屋权利证明或者市政府规定其她权属证明材料；（12）被关于主管部门拟定存在重大消防、安全、治安隐患；（13）无合法竣工验收证明，又不能提供房屋安全鉴定报告工商业出租屋；三、核准1、经审查符合条件，依法进行合同办理，将关于资料录入计算机系统。将计算机自动生成登记（备案）号用皮带印章、红色印油加盖或用黑色签字笔书写在存档房屋租赁合同书右上角，打印深圳市房屋租赁登记（备案）信息确认书交租赁当事人签字确认，并打印房屋租赁凭证，房屋租赁凭证上须加盖房屋租赁登记（备案）专用章，合同登记（备案）经办人和审批人须在信息确认书上签章。2、经审查不符合登记(备案)条件，
10、出具不予登记回答或不予备案回答，并留存申请材料。3、自受理之日起至办结合同登记、备案或者做出不予办理决定之日止，限定在5个工作日内。4、租赁管理所逾期不作出与否予以登记（备案）决定，视为予以登记（备案）。当事人应于逾期之日起15日内到租赁管理所办理登记（备案）手续。四、办结审批通过后，将租赁当事人提交深圳市房屋租赁合同书存档，信息确认书交租赁当事人签字确认后存档，打印房屋租赁凭证交出租人、承租人各执一份，当事人依法交纳关于税费。房屋租赁凭证遗失补办须公示，变更、解除合同步须交回。五、立卷归档1、建档与归档房屋租赁业务档案实行专人负责管理制度。各租赁管理所要指定档案资料管理员（简称档案员），并设
11、立专门档案室（柜）保管房屋租赁档案资料及关于文献资料。建（归）档规定：（1）档案员收到建档资料和归档资料后，应及时检查资料与否有效、齐全，并于当天登记资料内容，按规定进行建（归）档，不得遗失和错漏。（2）房屋租赁业务资料要即时整顿，分地段、分类归档，其中合同登记或备案资料要做到一户一档。（3）租赁业务档案资料以街道、社区居委会等行政辖区为基本按地段划分立档。依照出租房屋产权不同，公、私出租房屋分别建档，并规定一户一档。（4）档案按区域顺序编号，依照不同状况分类、分片、分单位，采用英文字母、阿拉伯数字编号排列。（5）合同登记或备案资料整顿时，应注意每份档案内容顺序并用标签分隔开。规定每份档案内容
12、顺序分别是：信息确认书；产权证明；出租人身份证明或法律资格证明；合同文本；承租人身份证明或法律资格证明；其她证明。（6）归档文献材料必要书写工整，笔迹清晰耐久，表格统一规范，禁止使用铅笔、圆珠笔等易褪色书写工具书写。（7）已建档租赁档案及文献资料，必要及时输入电脑，实行电脑化管理。档案目录可不另制作，但应能通过电脑及时找出所需资料，也可在档案夹上摆放该档案夹内容目录，以便查看。各租赁管理所必要有存储档案场合和箱柜，档案资料摆放及管理要整洁、卫生、美观、有序，同步必要配备防盗、防潮、防虫、防火等安全保管设施，定期检查档案保管状况。租赁管理所要认真做好档案登记和记录工作，建立档案管理台账。2、档案
13、查阅查阅档案管理规定：（1）上级业务主管机关可以检查、调阅档案,其她人员查询档案须经所长批准。（2）当事人（含委托人、委托代理人）查阅自己资料，个人需提供身份证件，单位需提供写明查阅资料范畴并加盖公章简介信或证明、来人须提供工作证或身份证。并收取简介信或证明原件、工作证或身份证件复印件存档。（3）律师受当事人委托来局、所调查取证，档案员需按如下程序操作：来访律师必要持有当事人授权委托书；必要持有律师事务所出具调查专用证明，并且在证明上写明所要查询详细事项；必要出示经年审有效律师执业证。查询内容是与该律师承办法律事务关于联事实。符合以上条件，可以查询、摘录、复印（个人身份证明除外）其查询范畴材料
14、。无论与否查到其所需材料，均应收取当事人授权委托书复印件（验原件）、调查专用证明原件、执业证复印件存档。实物档案不得外借。（4）法院、公安、检察院、监察局等执法机关查询档案，需出示简介信和工作证，并两人以上。同步应收取简介信原件、工作证复印件存档。3、档案保管期限及销毁房屋租赁资料应按规定保管期进行保管。有效资料应长期保存，单位房屋到期租赁合同资料保存3年，私人房屋到期租赁合同资料保存2年。档案员应每半年进行一次检查、清理。保管期满档案资料，编制销毁清册，报区租赁管理办公室（局）批准后，集中以焚烧或化成纸浆方式销毁。普通状况下，管理所到期档案资料应由区租赁管理办公室监督销毁，区租赁管理办公室（
15、局）到期档案资料应由市租赁管理办公室和区档案管理部门监督销毁，市租赁管理办公室到期档案资料应由市档案管理部门监督销毁。档案销毁方式档案销毁时，必要由两人负责监销，并在销毁清册上签名。销毁清册由本单位长期保存。第二章 租赁合同变更办理依照深圳经济特区房屋租赁条例规定，因不可抗力不能全面履行或租赁双方当事人协商一致，容许变更房屋租赁合同登记、备案。一、予以变更情形1、主体变更：（1）出租人信息变更：出租人主体未变，仅名称变更；（2）承租人信息变更：承租人主体未变，仅名称变更；2、客体变更：（1）同一房屋地址名称变更；（2）内容变更（租赁用途变化除外）。二、不予变更情形1、对主体变化，不予变更，须重
16、新订立合同；2、对变化租赁用途，不予变更，须重新订立合同；3、对已办理备案合同申请变更为登记合同，须重新订立合同。三、合同变更登记（备案）业务流程1、当事人提出申请，并提供变更所需有关材料： 租赁双方当事人提交变更房屋租赁合同登记（备案）申请、受理单；双方当事人身份证明或法律资格证明；出租方产权或使用权证明（验原件，留存复印件）；经双方当事人协商一致合同变更合同书或者补充合同（原件）；房屋租赁凭证（原件；3月31日前登记备案，提供原深圳市房屋租赁合同书）；租赁当事人名称变更，须提供名称变更证明（验原件，留复印件）；出租房屋地址名称变更，须提供派出所或社区工作站出具证明材料（验原件，留复印件）；
17、共有房屋出租还须提供共有人有效身份证件或法律资格证明 （验原件，留复印件），若以某些产权人名义出租还须出具其他共有人批准变更证明（原件）。2、受理机关依照当事人提供变更申请及有关材料进行审查。3、经审查符合条件，在计算机系统依法变更合同登记（备案）内容，在变更房屋租赁合同登记（备案）申请、受理单上打印受理内容交租赁当事人（委托代理人）签字确认。审批通过后，变更内容属凭证记载范畴，应收回原房屋租赁凭证，打印新房屋租赁凭证并盖章后交出租人、承租人。3月31日前登记备案，变更后打印房屋租赁凭证交出租人、承租人；并在原深圳市房屋租赁合同章旁加盖“某些内容已变更，已核发房屋租赁凭证”章；无法提供原深圳市
18、房屋租赁合同原件，当事人应出具遗失声明。4、当事人提交变更材料、签字确认变更单、收回房屋租赁凭证等均应存档，放在原档案材料背面。 第三章 租赁合同终结办理一、合同终结情形合同终结分两种情形：一种为提前终结，即在合同期内解除合同；另一种是合同期满，租赁合同自然终结。1、提前终结承租人有深圳经济特区房屋租赁条例第二十九条规定行为之一，出租人有权单方解除租赁合同。出租人有深圳经济特区房屋租赁条例第三十六条规定行为之一，承租人有权单方解除租赁合同。合同期未满，双方或多方当事人协商一致也可解除租赁合同。提前终结合同，当事人需到属地街道租赁所申请注销合同登记备案。2、到期自然终结合同期满，无需租赁当事人办
19、理合同终结手续。若当事人需延续租赁关系，应在合同终结前一种月提出，在合同终结前十日内重新订立租赁合同或订立补充合同。租赁期限届满而又没有重新订立租赁合同或补充合同，出租人有权按合同商定期限收回房屋。二、注销合同登记（备案）业务流程1、当事人提出申请：（1）单方解除租赁合同，需提供下列材料：申请人签字注销房屋租赁合同登记（备案）申请、受理单（需提交申请人身份证明或法律资格证明）；申请人持有房屋租赁凭证（原件；3月31日前登记备案，提供原深圳市房屋租赁合同书）；申请人须提交已解除租赁合同有效证明材料，涉及如下材料之一：a、已送达对方当事人合法解除房屋租赁合同告知书、有关证明材料和单方解除合同状况阐
20、明（原件）；b、人民法院或仲裁机关判（裁）决租赁合同解除或无效生效法律文书（验原件，留复印件）；（2）双方合同解除租赁合同，需提供下列材料：租赁双方签字注销房屋租赁合同登记（备案）申请、受理单或租赁双方订立解除租赁合同合同书（原件；双方均需提交身份证明或法律资格证明）；双方持有房屋租赁凭证（原件；3月31日前登记备案，提供原深圳市房屋租赁合同书）；2、受理机关依照当事人提供注销合同登记（备案）申请及有关证明材料进行审查。3、经审查符合条件，在计算机系统依法注销合同登记（备案），在注销房屋租赁合同登记（备案）申请、受理单上打印受理内容交租赁当事人（委托代理人）签字确认，审批通过后，在收回房屋租赁
21、凭证上加盖“注销合同登记（备案）专用章 ”，或在被解除深圳市房屋租赁合同书封面和登记章旁加盖“注销合同登记（备案）专用章 ”，完毕办理。无法提供原深圳市房屋租赁合同原件，当事人应出具遗失声明。单方解除，由房屋租赁管理部门在官方网站上公示另一方房屋租赁凭证或原深圳市房屋租赁合同书（3月31日前登记备案）失效。4、当事人提交解除合同证明材料、签字确认注销单、收回房屋租赁凭证等均应存档，放在原档案材料背面。三、撤销合同登记（备案）情形对已办理合同登记或者备案出租屋，具备下列情形之一，房屋租赁管理部门应当撤销登记或者备案，并告知租赁双方当事人和有关部门：（1）违背深圳市出租屋管理若干规定第七条规定进行
22、房屋租赁；（2）市行政主管机关以书面形式规定撤销；（3）提供虚假材料获得合同登记或者备案；（4）经行政复议或行政诉讼决定撤销；（5）房屋租赁管理部门在检查中发现已办理合同登记（备案），但不符合办理合同登记(备案)要件。四、撤销合同登记（备案）业务流程1、接到有关部门书面告知后，区房屋租赁管理执法部门做出撤销房屋租赁登记（备案）告知书，租赁当事人逾期未申诉或申诉被驳回，由房屋租赁管理部门作出撤销房屋租赁登记（备案）决定书，并送达租赁双方当事人和有关部门。2、接到租赁当事人或第三人投诉、举报，街道租赁管理所对举报内容进行调查。举报状况属实，做出撤销房屋租赁登记（备案）告知书，租赁当事人逾期未申诉或
23、申诉被驳回，租赁所填写撤销房屋租赁登记（备案）呈批表。由区租赁管理办（局）批准并作出撤销房屋租赁登记（备案）决定书，并送达租赁双方当事人、举报人和有关部门。3、撤销合同登记（备案）后，区租赁管理办（局）应在报纸或市租赁管理部门官方网站公示被撤销合同登记（备案）房屋租赁凭证失效。第四章 房屋租赁管理费征收业务一、房屋租赁管理费征收流程1、向当事人送达缴费告知书，告知书上载明收费根据，缴纳金额，账号，期限，逾期后果，以及有关依法享有谋求关于法律救济权利。2、缴费人到指定地点缴费。3、收费工作人员收取管理费，向缴费人开付广东省财政厅统一印制收费收据。二、房屋租赁管理费征收原则1、办理房屋租赁合同登记
24、根据合同商定月租金百分之二缴纳房屋租赁管理费；合同商定租金低于市主管部门发布指引租金，应按当年指引租金计算应缴房屋租赁管理费。计算方式：月应缴房屋租赁管理费 = 房屋租赁合同商定月租金 2%。月应缴房屋租赁管理费 = 按当年指引租金计算月租金 2%（房屋租赁合同商定租金低于市主管部门发布指引租金）。2、办理房屋租赁合同备案根据合同商定月租金百分之三缴纳房屋租赁管理费；合同商定租金低于市主管部门发布指引租金，应按当年指引租金计算应缴房屋租赁管理费。计算方式：月应缴房屋租赁管理费 = 房屋租赁合同商定月租金3%。月应缴房屋租赁管理费 = 按当年指引租金计算月租金 3%（房屋租赁合同商定租金低于市主
25、管部门发布指引租金）。3、办理转租合同登记转租合同租金高于原合同计征租金差额某些，由转租人缴纳房屋租赁管理费。计算方式：月应缴房屋租赁管理费 = （房屋转租合同商定月租金-房屋原租赁合同计征月租金）*2%4、办理转租合同备案转租合同租金高于原合同租金差额某些，由转租人缴纳房屋租赁管理费。计算方式：月应缴房屋租赁管理费 = （房屋转租合同商定月租金-房屋原租赁合同计征月租金）*3%第五章 租赁纠纷管理一、房屋租赁纠纷调解流程及时限 5日内 30日二、房屋租赁纠纷调解程序1、当事人提出调解申请租赁当事人应以书面形式向房屋所在地租赁管理部门提出调解申请，填写并提交房屋租赁纠纷调解申请表。书面申请应当
26、写明申请人和被申请人名称或者姓名、地址，法定代表人姓名、职务，申请理由和规定，申请日期。2、管理所收到调解申请后，审查关于材料后受理租赁管理部门接到调解申请后，应当认真审查关于材料。对符合条件，应当在5日内予以受理，填制房屋租赁纠纷调解登记表，告知双方当事人提交关于证据材料、法定代表人证明书、授权委托书以及其她必要证明材料；对不符合条件，应于5日内书面告知申请人不予受理，并阐明理由。3、管理所调查;受理后，应于5日内派出两名以上工作人员分别向租赁双方理解有关状况，尽量地收集租赁合同、租金收据、水电费单据、当事人身份证明等有关证据材料。根据调查资料，拟定调解方案。如属状况紧急且符合受理条件，应及
27、时进行调解。调查应当按规定制作调查笔录，详细记载调查内容。4、管理所调解召集当事人进行调解。调解时，当事人应当对自己主张提供证据。调解员要认真听取当事人双方意见，如实做好调解记录，积极促使当事人双方互相谅解，达到调解合同。当事人一方因合法或者对方可以谅解理由不参加调解或者半途退出调解，可以延期调解。一方当事人不乐意继续调解，应当终结调解。纠纷涉及第三人，应当告知第三人参加。调解成果涉及第三人利益，应当征得第三人批准，第三人不批准，终结调解。5、调解终结租赁当事人经调解达到一致意见，应制作房屋租赁纠纷调解书一式四份，租赁双方、第三人、调解人四方订立后各保存一份。如果涉及房屋租赁合同变更事项应及时
28、变更房屋租赁合同书，并按房屋租赁合同登记或备案程序进行变更登记或备案。租赁当事人不能达到一致意见，或者一方不肯履行调解合同，应在房屋租赁纠纷调解登记表中记明当事人各自意见，提出下步解决纠纷建议（当事人自行协商，或者向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起民事诉讼等）供当事人参照，调解程序终结。当事人不服管理所调解，规定上级机关进行调解，管理所应于3日内将有关材料移送区办，由区办组织调解。房屋租赁纠纷应当自受理之日起一种月内调解终结。调解终结后，应当制作房屋租赁纠纷调解终结报告，写明当事人名称或者姓名、地址，法定代表人或者代理人姓名、职务，争议重要事实、当事人诉求和调解成果，调解人签名后报单位负责
29、人审视。房屋租赁部门和调解人无权解决当事人房屋及财产。三、限期迁出告知书发出1、限期迁出告知书发出情形租赁期限届满而又没有重新订立租赁合同、因承租人违背条例第二十九条规定出租人解除租赁合同，出租人有权收回房屋。承租人未经出租人批准而逾期不迁出，出租人可规定区主管机关向承租人发出限期迁出告知书。2、限期迁出告知书发出程序 出租人书面申请主管部门发限期迁出告知书； 房屋租赁管理所对承租人逾期不迁出状况进行调查核算； 房屋租赁管理所提交书面状况报告，经区办批准，制作限期迁出告知书； 案件材料存档备查。3、限期迁出告知书送达（参照执法文书送达办理）。第六章 空白租赁凭证管理一、凭证印制凭证由市房屋租赁
30、管理办公室统一印制。二、凭证管理市办、各区办、各所应指定一位凭证管理员，负责凭证明物收发、保管及计算机系统内凭证分派等工作。三、凭证发放、领用凭证明物由印刷公司按市办分派数量送到各区办（局），区办（局）依照各所业务量分发到各所，所凭证管理员发放给窗口办证人员。规定按照号码从小到大依次发放，并登记在册，记录起讫号码，领用人须签收。实物分发同步，各级凭证管理员要在信息系统中作相应“分派凭证号”操作。四、凭证签发柜台操作人员只能打印自己名下凭证。凭证须连号使用，不得随意跳号。打印凭证时，凭证号码须与计算机系统内记录号码一致。打印完毕后须加盖房屋租赁合同登记（备案）章。禁止在空白凭证上预先加盖房屋租赁
31、合同登记（备案）章。五、凭证调剂各区之间不容许调剂凭证。所与所之间如需调剂，调出方需在计算机系统作“退回”操作，将实物交回区办，再由区办发放给调入方。六、凭证作废打印错误凭证，加盖“作废”戳记后单独保管，在计算机系统中作“作废”操作。柜台操作人员在再次领用凭证时，将“作废”凭证明物造册交给所凭证管理员，所凭证管理员在再次向区办领用凭证时造册交给区办凭证管理员。七、凭证销毁区办凭证管理员定期造册销毁，规定综合科两人以上监销。 附件一：补正告知单申请登记或备案提交文献和资料不齐全，应依照房屋租赁条例、出租屋管理若干规定、房屋租赁条例实行细则和市、区政府关于规定，补齐如下文献和资料（用注记）后才干受理：1、房地产权利证书（验原件留复印件）
