1、经济法学教案第四十七讲 城市房地产管理法律制度 前言，城市房地产概述本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。一 房地产业意义上的房地产 1 房地产业包括房地产买卖市场、房地产中介市场、地产一级市场。 2 房地产业意义上的房地产，是指依法可以作为房地产业开发经营对象的房产和地产。其特点： （1） 合法性。仅限于在依法取得国有土地使用权的土地上开发经营的房地产，以及经过公有住房改革依法取得产权的房地产。 （2） 产业性。依法可以作为产业生产经营
2、行为的标的。二 城市房地产第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。三 城市房地产管理（一） 城市房地产管理的概念 1 定义 2 目的 3 手段 国家产业政策和公共政策（二） 房地产管理体制 1 谁有权制定规则 2 房地产管理机构如何设置 3 机构权力划分第四十八讲 城市房地产的开发及其用地管理一 房地产开发概念1 定义本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上
3、进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。城市房地产开发经营管理条例 其含义：1 前提是取得国土使用权 2 包括基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目、销售、出租商品房等行为。2 房地产开发种类21 开发和再开发22 成片开发 小区开发、单项开发 第二条 本办法所称成片开发是指：在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转
4、让或出租的经营活动。成片开发应确定明确的开发目标，应有明确意向的利用开发后土地的建设项目。3 按用途划分4 合作开发、合资开发、独资开发 合作建房，是指在房地产开发中，享有土地使用权的一方与他方签定合同，共同开发土地，建造房屋，并按投资比例分享房屋产权的经营行为。合作建房的实质是享有土地使用权的一方通过合同约定将其部分土地使用权转让给直接以资金形态投资，但无土地使用权的合同另一方的行为，是土地使用权有偿转让的一种特殊表现形式。合作建房现象的大量存在，主要是基于房地产开发项目一般投资大、审批手续复杂，不仅要求合作建房当事人拥有土地使用权，而且要有房地产经营权，当然，更要拥有投资建房所需资金，可是
5、在实际生活中，同时具备这三个条件的单位却微乎其微，需要建房的单位往往拥有土地使用权或房地产经营权，却缺少资金；或是拥有资金却缺少其他的相关条件。 （一）合作建房合同构成要件首先，在主体上，要求当事人应当是具有房地产开发经营权并依法有偿取得土地使用权的单位。 1 不需要当事人双方均必须拥有房地产开发经营权，只要有一方拥有即可，这也符合合作建房的目的所在。 2 当事人必须是依法有偿取得土地使用权的单位或个人 其次，在内容上，要求双方当事人意思表示真实，符合法律规定。 再次，在形式上，要求当事人变更登记土地使用权和办理审批手续二 房地产开发企业的设立与资质管理1 房地产开发企业概念依法成立，以营利为
6、目的，从事房地产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。（不直接承担房地产的生产建设性工作）2 设立条件21 城市房地产管理法第29条-一般企业规定22 城市房地产开发经营管理条例第5条-具体规定3 设立房地产开发企业的程序31 办理工商企业的登记程序第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件，应当自收到申请之日起日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。-城市房地产开发经营管理条例32 向房地产主管部门备案第八条房地
7、产开发企业应当自领取营业执照之日起日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（一）营业执照复印件；（二）企业章程（三）验资证明；（四）企业法定代表的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。-城市房地产开发经营管理条例33 申请获得资质等级核定第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。-城市房地产开发经营管理条例4 房地产开发企业资质管理制度41 定义42 依据43 基本内容 （1） 资质法
8、定 3条 （2） 四级标准 5条 （3） 认定程序 6到10条 （4） 分级审批 11条 （5） 年检 17条 （6） 开发业务权限 18条 （7） 责任承担第四十九讲 房地产开发的土地使用权出让与划拨1 土地使用权出让概念和法律特征0 土地使用权出让的条件01 国有土地使用权方可关于新征建设用地土地法55条规定：土地有偿使用费30%上缴中央财政，70%留给地方政府。土地法45条：“征用下列土地，由国务院批准：（一）基本农田（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过70公顷”02 土地使用权出让，必须符合三点要求：1 符合土地使用权出让宏观管理9 2 符合年度总量控制10、3
9、符合土地使用权出让程序 11 11 土地使用权出让主体 城管法14条12 权利义务关系 15 16 17详见城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例举例：泰丰公司拒不履行土地出让合同案13 客体 7 8条2 土地使用权出让方式 （1）拍卖 （2）招标 （3）协议出让 12（商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式）国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知1999年1月下列情况之一的，必须拍卖出让：1 以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的2 对土地使用人资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向；3 土地用途无特别限制及要求对不具备拍
10、卖条件，但属于下列情况之一的，必须公开招标出让:1 除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件2 土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向 合同类型：宗地出让合同、成片开发土地出让合同 划拨土地使用权补办出让合同3 土地使用权出让的法律管制 （1）土地使用权限制 （2）第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。 9 10 11 （3）土地使用权年限13条1990年5月，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例12条， 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐40年 综
11、合或者其他用地50年 （4）土地使用权出让收益 18 （5）土地使用权变更、终止 19 20 4 土地使用权终止 （1）使用期限届满 21 （2）根据社会公共利益地需要提前收回 19 （3）因逾期开发而被无偿收回 25 房管法 （4）土地灭失5 土地使用权期满后的续期 21条6 土地使用权划拨 (1)概念第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给上地使用者使用的行为。 (2)特征 21 土地使用权的划拨，须经县级以上人民政府依法批准 22 土地使用权划拨是一种产生民事权利的行为。 23 土地使用权划
12、拨是一种无偿行为。取得土地使用权无需支付对价，补偿、安置费用不是土地使用权的对价，而是对原先的土地使用者的损失和重新安置的补偿。 24 土地使用权划拨而取得的土地使用权，可以是有期的，也可是无期的。依照本法规定以划拨方式取得上地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （3） 适用范围第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。（4） 土地使用权划拨的批准权限 41 有权机关 411 县
13、级以上人民政府 42 有权机关 土地管理法25条：划拨和出让的批准权相同：1 划拨耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由国务院批准；2 划拨土地一千亩以下，其他土地二千亩以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准3 划拨耕地三亩以下，其他耕地十亩以下，由县级人民政府批准4 省辖市、自治区人民政府的批准权限，由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。 第五十讲 城市房地产交易管理一 房地产交易1 概念 以转移房地产的财产权控制为对价的交换行为，包括：房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。房地产交易原则0 房地一体原则01 依法登记原则第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属
14、登记。02 房地产价格管理制度2 房地产交易管理 21 目标：公平交易秩序 22 对象：房地产交易环境、交易过程 23 环节：定价机制、转让、抵押、租赁等二 房地产的价格管理1 概念2 房地产价格评估的管理与评估基准价格21 概念22 评估基准价格 33条 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）房屋重置价格3 房地产成交价格申报制度第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。三 房地产转让及其管理1 房地产转让
15、的概念第三十六条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；二班（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（四）以房地产抵债的；（五）法律、法规规定的其他情形。2 房地产转让行为的有效条件21 主体合法 （1） 自然人主体 （2） 非自然人主体 企业、事业单位、机关团体作为权利主体进行房地产买卖的，必须具有法人资格，否则行为无效。另有特
16、殊规定：A公有房屋买卖中，国有房屋出卖人应是国家授权依法行使经营和管理权利的单位，且须经国有资产管理部门批准同意；集体所有的房屋出卖人必需是集体组织即产权人B私房买卖中，机关团体、部队、企事业单位因特殊需要而购买私房的，必须经县以上人民政府的批准。C 商品房买卖中，开发商须持有批准手续及营业执照，商品房预售主体还须附和其他法定条件。 22 客体符合法律要求 不受限制的房地产，均可自由转让。下列房地产禁止买卖：A 以出让方式取得土地使用权的 38条B 以划拨方式取得土地使用权地 39条、划拨土地使用权管理暂行规定国务院土地管理局40条：以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业，视为
17、土地使用权的转让行为。C 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；D 依法收回土地使用权的；E 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；F 权属有争议的；G 未依法登记领取权属证书的；H 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。I 寺庙、道观房地产一般归宗教团体所有，不得转让。下列房地产买卖受到限制：A机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准B以享受国家或企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋，需要出卖时只准卖给原补贴单位或房管机关C房地产开发商开发经营的商品房，属于内销商品房的只准卖给原补贴单位或房
18、管机关。属于外销商品房的，持其外销商品房销售许可证或外销批文，应卖给境外组织或个人D房屋所有人出卖租出的城市私有房屋，须提前三个月通知承租人，同等条件下，承租人有优先购买权。23 形式要件必须订立书面合同，并须有当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书。24 意思表示真实第五十一讲 房地产开发项目的转让1 房地产开发项目的转让11 符合法定条件。第二十条转让房地产开发项目，应当符合中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条、第三十九条规定的条件。 1。2 转让备案。 第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让
19、合同到房地产开发主管部门备案。 1。3 第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利，义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知拆迁人。2 房地产转让合同21 第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九
20、）双方约定的其他事项。3 房地产转让程序第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。4 商
21、品房预售41 商品房是指开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房预售指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付定金或者房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。其包括三个特点：（1） 标地物是订约是尚在施工中的商品房。（2） 楼花本身可以自由转让（3） 商品房预售领域具有很强的国家干预性。 42 商品房预售之风险 （1）多重复杂之法律关系。 （2）购房人欠缺担保。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
22、第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 （3）交易标的之不可预见性。 （4）履行周期长。43商品房预售的条件 第五条 商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。44 商品房预售许可制度 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售
23、许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 45 商品房预售金使用 第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。 46 商品房预售登记 第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理
24、部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 47 签订预售合同应查看证件(1)查看开发商品的营业执照 营业执照是国家政府部门批准一个单位依法经营的证明。查看营业执照的目的有二：看这个单位是否存在，看该单位的营业范围。同时，还应注意营企业执照是否经过年检，若未经年检则为无效。当一个企业的营业执照为临时营业执照的时候，该企业注册资金还未全部到位，这时的企业还未正式成立。若是开发商委托销售代理机构销售该住宅，需要查看代理销售委托书及该机构的营业执照。 ( 2) 查看开发商的建设用地规划许可证 依据法律规定，城市土地的利用必须符合城市规划，开发商所使
25、用的土地在用途、位置和界限上应与建设用地规划许可证相互一致。(3)查看开发商的建设工程规划许可证 它可以确认有关建设活动的合法地位，并作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据。 (4)查看国有土地使用证 依据我国法律，只有经过出让的土地才能从事房地产开发。开发商在向政府缴纳一定地价款后，才能获得国有土地使用证，没有此证的企业开发的房子不能买卖。 (5)查看建设工程施工许可证 购买期房应查看开工证，以确定开工手续是否齐全，是否纳入年度施工计划。买现房检查工程质量检验单看房子质量是否合格。 (6)查看商品房预售许可证 无论是销售现房还是预售期房，都应报政府有关部门批准，并取得相应许可证，才能
26、从事销售和预售，否则其销售行为违法，最终影响产权证的办理。 48 预售商品房的再转让第四十五条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 第五十二讲 房地产抵押及其管理1、房地产抵押的概念第四十六条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2 房地产抵押的当事人21 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 22 抵押权人 是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人
27、或者其他组织。3 两种特殊的房地产抵押形式 31 预购商品房贷款抵押 是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 32 在建工程抵押 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。4 房地产抵押权的效力 41 房地产抵押的对内效力 房地产抵押人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权利。 411 房地产抵押权担保的债权范围 （1）主债权 （2）利息第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿
28、金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 （3）迟延利息 （4）违约金 （5）损害赔偿金 （6）实现抵押权的费用（申请费、拍卖费、评估费、保全费等） 412 房地产抵押权所涉及的物的范围 （1）房地产自身 第四条: 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。城市房地产抵押管理办法第四十七条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 （2）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。47 50条 （3）新增房屋 第五十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋
29、与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 （4）在建房屋 （5）附属物 （6）从权利 （7）孳息。 房地产抵押的效力及于抵押权开始后到抵押权标底处分为止房地产所生的孳息。第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。 42 房地产抵押权的对外效力 421 房地产抵押权对用益权的影响422 房地产抵押权对其他抵押权的影响。 城房抵押第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押
30、物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。 城市房地产抵押管理办法第四十三条同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。 第五十三讲 房地产抵押权对房屋租赁关系的影响第四十八条抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。 1 影响房地产抵押效力的情形已设定抵押权的房地产被查封、扣押或者采取其他强制措施的，是否影响房地产抵押权的效力？ 1 房地产部门的行政处罚权应优先于房地产抵押权。2 在无偿划拨的土地使用权上设定房地产抵押权的，土地使用权出让金的缴纳优先于房地产抵押权的实现。 2 抵押权的设定方式 （0） 两宗以上房地产设定同一抵押权的 10条 (1)在建工程已完工部分抵押的 (2)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的
