1、互联网+电子商务楼建设项目可行性研究报告XX大型企业商务楼建设项目可行性研究报告【本文为WORD格式，下载后可自由编辑】第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况企业名称：*XX企业事务代理有限公司企业类型：有限责任公司法定代表人：XX建设地址：*县中都大街南段988号第二节 项目概况一、项目申请报告编制依据1、项目单位委托书；2、国家及省市有关政策、法规和文件；3、项目总体规划；4、住宅建筑设计规范；5、*县城市总体规划；6、城市居住规划设计规范；7、*市及*县各类建筑取费标准；8、*市土地分等级及基准地价；9、2010年*县统计年鉴；10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。二、
2、项目背景及建设的必要性1、*县概况*县地处鲁西南，面积877平方公里，耕地84.7万亩，辖14处乡镇、493个村居，总人口76万。*历史悠久，文化灿烂，物华天宝，人杰地灵，佛教文化、儒家文化、运河文化交相辉映，素有“千年佛都，儒贤圣地”之美誉。日东高速横穿东西，105国道纵贯南北。*古称中都，历史悠久，文化底蕴丰厚，是著名的佛教圣地。县城西北隅的太子灵踪塔始建于宋代，气势雄伟。1994年3月，在塔内发现了141件佛教圣物。公元前501年，伟大的思想家、教育家、政治家孔子初仕中都宰。明朝嘉靖至万历年间，*相继有四人出任尚书之职。*现存众多名胜古迹，发掘的北辛文化遗址和细石器化距今约11.5万年。
3、文庙建筑群始建于唐代，堪与曲阜的孔庙相媲美。自然条件气候：*县属北温带大陆性季风湿润气候区，光照充足，四季分明，无霜期长，降水年季变化大，春季多南风，少雨干旱，由于气温回升快，季末高温，常出现干热风，形成春旱；夏季多东南风，天气炎热，降雨集中，日照时间长，湿度大，有利于作物生长；秋季光照充足，昼夜温差大，降水量30年平均628毫米，因东南风和西北风频繁互易，常出现秋旱和连阴雨；冬季多西北风，干旱少雪。地貌：*地处鲁中低山丘陵与鲁西平原交接地带，东北属古老泰山隆起的残丘低岭，西南部属古大野泽，梁山泊东畔，整个地势由东北缓顷西南，至高点为昙山顶峰，海拔171.7米；最低点在蜀山湖湖底，海拔36.5
4、米，中部地势平坦，为黄河冲击平原，土层厚、土质好、地下水较丰富，为粮棉高产区。历史上有山、有水、有湖泉。山脉：境内山丘属泰沂山系，多为东南西北走向，纯山面积31平方公里，主要昙山、太白山（水牛山）、卧佛山、彩山、九峰山等。太白山醉似卧牛，亦叫水牛山，有摩崖石刻，唐*宝相寺景色(13张)代大诗人李白曾到此观赏，因此得名。河流：境内属淮河流域京杭大运河水系。内河主要有小汶河、泉河、小新河、因势由东北向西南注入京杭大运河，著名的京杭大运河经*西南边境12公里，大汶河流经北部边境15.3公里。湖泉：县境西南部有南旺、蜀山、马踏三湖、水岸相接，面积约65平方公里。明编*县志记载：“湖多鱼鳖荻蔬蒲，居人赖
5、焉。夏秋之间，菱荷锦张，灿若晓霞，游者似睹江南之胜”。东北部较著名山泉11个，龙斗泉、薛家沟泉、老源头泉、鸡爪泉、赵家桥泉、泺当泉、马庄泉等。上世纪60年代里干涸。生物资源：主要有香附、蔓荆子、枸杞子、桔梗等药材资源104科259种,苇、藕、荸荠 等水生植物，鲤、鲫、鲢、草鱼、鲇鱼等水生动物，兔，獾、狸、刺猬等兽类动物，猫头鹰、麻雀、喜鹊等飞禽。社会环境简况（社会经济结构、教育、文化、文物保护等）：面对*欠发达的实际，*县委县政府本着“正视差距、求真务实，借助外力、启动内力，居弱图强、争先进位”的原则，确定了全县经济社会发展总的指导思想和工作思路，以科学发展观统领全局，围绕建设“经济强县、文化
6、名县、生态优县”，2007年初提出了力争“奋战五年，进入全市第一方阵，达到全省中等以上发展水平”的奋斗目标。并根据县情实情和发展阶段性特征，及时对发展目标进行调整提升。2008年4月赴苏北考察学习后，提出了“大干2008、拼搏2009、攻坚2010，冲刺十二五，两年翻一番，五年奔强县”的奋斗目标。地区生产总值由2006年的71.3亿元提高到2008年的115亿元，年均递增27%；地方财政收入由2006年的2亿元提高到2008年的3.6亿元，年均递增34.2%；固定资产投资由2006年的24.3亿元提高到2008年的55亿元，年均递增50.3%。连续两年在*市科学发展现场观摩综合评比中名列第一，
7、人民群众满意度测评全市第一，获*市经济社会发展综合考核一等奖，县域经济综合评比连续三年在全省30个欠发达县中排名第一。2008年全县承办市级以上各类现场工作会议62次，获省级以上各类表彰奖励125项。先后被评为全国科技进步先进县、全省基层党建先进县、全省县域经济社会发展先进单位、全省城乡环境综合整治先进县、“平安山东”建设先进县。按照市委对*“早日跨入强县行列”的指示要求，把2009年确定为“拼搏创新年”，在县委六次全体会议上，提出“奋战五年，争当鲁南排头兵，冲刺全省30强”的战略目标，以目标高定位催生跨越发展的新动力，经济社会继续保持高速增长态势。110月份，全县完成GDP115亿元，增长1
8、4.6%；固定资产投资68亿元，增长31.2%；地方财政收入4.13亿元，增长18.2%，税收收入占地方财政收入的比重达到83.7%，提前50天完成全年财政预算收入任务。几项主要经济指标增幅均居*市14个县市区前列。坚持把跨越发展的着力点放在工业强县上。把做大做强煤电化工（钢材）、机械电子、纺织服装三个百亿元产业作为项目建设的总抓手，逐步实现由资源开发型向高新技术型的转变。目前，投资2.6亿元的义桥煤矿、投资10亿元的阳城煤矿、一期投资14.05亿元的阳城资源综合利用电厂、投资1.5亿元的金成机械、投资1.35亿元的北汇玻璃、投资2.69亿元的蒙牛现代牧业、总投资38亿元的如意天容50万锭紧密
9、纺一期工程等项目，已建成投产发挥效益，其中“利生牌”小麦粉和“风光牌”变频器获全国名牌产品。中钢集团富全铁矿、华都LED项目、义能煤矿等投资过亿元项目已开工建设；由联想控股投资年产50万吨氯碱及氯系列产品项目、100万吨铸锻项目即将开工建设。截止目前，全县规模以上工业企业达到285个，比2006年增加105个；110月份，规模工业企业完成销售收入141.5亿元、实现利税19亿元，同比增长17.3%和11.5%。围绕做大做强中心城区，明确了“儒释圣地、禅意水城”一个定位，建设佛苑景区、泉河、渌河三条景观带，实施东部文化政务区、南部工业区、西部物流仓储区、北部旅游生态区、中部商贸居住区五大版块支撑
10、，加速推进城市化进程。一是拓展城市发展框架。结合济徐高速、台前兖州铁路建设，形成了“两环五纵七横”的道路交通网络，城区规划面积由20平方公里扩大到42平方公里。大力度实施城市拆迁改造，进一步激活房地产市场。三年完成拆迁200余万，新建320万，长乐湖小区、北辰小区、佛都小区已回迁完毕，黄金水岸、福慧新区、东湖佳苑等回迁楼正在建设。完成了圣泽综合商务广场建设，启动建设4星级阳光温泉大酒店。目前，城区人均居住面积由2006年的18.9 增长到2008年的27.5 。二是畅通水系框架。开挖了莲花湖，规划建设了莲花湖湿地农业生态园，实施了泉河城区段治理和渌河修复改造，贯通了城市水系。三是搭建旅游框架。
11、突出主题文化旅游项目建设，宝相寺建筑群、佛苑景区二期工程已经建成，对游客开放；佛苑景区三期工程已经开工，明年上半年可完成主体工程。同时，整合佛教文化、儒家文化、运河文化，实施文化品牌战略和古迹修复工程。太子灵踪文化节被评为“中国最具影响力城市文化节”，在中央电视台播放了黄金塔的秘密和探秘*圣物，正策划独具*特色的文艺演出，促进文化与经济的良性互动发展。2、项目的提出近几年来，随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，*县商务写字楼需求明显增加，商家购房热情持续高涨。新开发的商务楼如雨春笋般不断涌现，不仅改善了人们的办公环境，也让*县城区变得越来越美，越来越现代。楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿
12、了，人们的日子越来越好。虽然房价不断上涨，虽然*县城区已经开发建成了许多商务商务楼，城市规划区内的未开发地带已经不多，但是，商务楼的供需矛盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。为进一步推进城市改造，提高土地使用价值，经国土局批准，*XX企业事务代理有限公司取得该项目国有土地使用权。该项目位于*县*县中都大街南段988号，该项目占地面积为1919平方米。3、项目建设的必要性（1）符合国家产业政策房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。国务院2003年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。从房地产行业的地位来看
13、，在国民经济中的支柱地位将更明显。多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。（2）符合房地产
14、开发规划要求当前，居民购房及商务购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为买房时最为关心的问题。但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在*仍然存在。为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。从*XX企业事务代理有限公司建设*XX企业事务代理有限公司商务楼项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而
15、且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。（3）符合*市及*县城市发展规划*市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。在*市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使*成为鲁西南的工业和商贸中心。在这一总的思想指导下，顺应*市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的*县创业大道地带，将为附近商户提供更加舒适和方便的办公生活场所。三、市场需求分析1、 国内房地产市场情况按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，
16、从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和一般住宅的供应量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。我国城镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是：（1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。在国家宏观调控措施指导下，近年来我国房地产开发投资的快速增势得以遏制，初步形
17、成了以普通商品房为主的住房供应结构，房价趋于稳定。平稳是未来房地产市场走势的主调，行业“关注度”减弱，成熟度将逐步提高，“横眉冷对千夫指”、大起大伏的时代将结束。 （2）从束缚已久的城市化需求看，将会带动国家对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。以城市居民和总人口的比例来衡量，我国的城市化水平非常低。由于国家在改革开放以前一直实行城市和农村劳动力市场相分离的政策，使得广大农村地区至今仍然没有走上城市化和工业化道路。1978年实行改革开放以来，我国就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了这一目标实施的步伐。由于目前全国的城市居民数仅占总人口的40%，所以，农村劳动力向城市的转移还有很长的路
18、要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。（3）从被束缚的住房升级需求看，以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。城市和农村居民的人均住房面积从1980年的78平方米提高到如今的20多平米。因此，城市住房的总使用面积大约为30年前的十倍，在农村大约为3倍。（4）从壮大的中产阶层看，收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素。不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。其它国家的经验显示，人均年收入超过3000美元将会出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。中国全球经济研究小组预测，到2011年，我国人均年收入将是目前收入水平的两倍，达到大约2500美元
19、，这将使中产阶层的人数达到目前的6倍(总人口的28%)。（5）从住宅质量的趋势来看，追求住宅品质的时代已经到来。居住品质决定了生活品质，直接影响到每个人、家庭的生活品质。品质房地产时代的到来，加剧了企业的竞争，所以，开发商所建住宅、建筑要追求的不能是一时的需求，而应是经得住时间考验的一劳永逸的好产品。如果今天建的房子，五十年以后的人还觉得它是好房子，那么就说明是经得起时间的考验。所以住宅这一特殊商品的时间品质要求耐久性、文化感、适应今天和未来需求等多个方面。这一更高标准逐渐成为开发商的共识。 （6）从消费者的消费观念角度看，随就业地附近居住的时代已经到来。在就业地附近居住的优点是能够降低交通成
20、本、时间成本，相应地也会提高个人的生活品质。随着我国二手房、租赁市场的规范、成熟，也将推动随就业地附近居住格局的形成,新到一地就业就出现一次“买卖”行为或“卖”“租”行为，一生只在一地居住，一生只买一次房子的行为将随之改变。2、*市房地产市场状况*市近几年房地产市场出现了火爆的局面，尤其经济适用性住宅以及商务写字楼更为畅销，已经开始成为*强有力的经济增长点。在当前住房制度的转轨过渡阶段，*市集团和个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于上升发展阶段。但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段，它的市场潜力随着市区居民的增多，对居住环境要求改善的
21、呼声越来越高，再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市的规划建设，*市城市规模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。特别是从2001年起，*市房地产业开始逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展提供了保障。*房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、配套设施等的协调和优化。特别是*市新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了*人的居住档次与生活品位。随着*经济逐年快速增长，居民收入水平也逐年提高，对户型合理、环境优美、配套设施齐全、物业管理较好的楼盘比较看重，或投资、或居住。3、项目的市场预测*XX企业事务代理
22、有限公司商务楼项目位于*县中都大街南段988号，新规划*县中心地带，具有以下几个方面的市场优势：（1）是区位环境优势：周边教育、医疗、公共服务设施齐全，所处地段和区域位置极佳。因此，该项目的市场需求前景较好，市场潜力非常大。（2）是交通优势：紧邻105国道，交通便利。四、建设规模和建设内容1、建设规模本项目根据*县商务楼市场需求情况和城市总体规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目总体规划建设规模为：地上建筑总面积19000平方米，全部为商务写字楼，另建有地下车位200个。项目总用地面积1919平方米。2、建设内容地上建筑总面积19000平方米，全部为商务写字楼，另建有地下车位200个
23、；项目规划用地1919平方米，拟建商务写字楼1栋，高处19层，低处17层，配套公共建筑、区内道路、广场、区内绿化、景观建筑等。五、规划布局与工程方案（一）规划设计方案1、设计依据本项目设计依据主要有：（1）中华人民共和国城乡规划法（2）*市城市总体规划（2004-2020年）（3）*县城市总体规划（2004-2020年）（4）城市居住区规划设计规范（5）山东省实施“中华人民共和国城市规划法”办法（6）*市关于“中华人民共和国城市规划法”实施意见（7）其他有关的法律、法规及规划局的建议2、指导思想本项目的设计指导思想为：坚持“高起点、高定位、高档次”的原则，整体规划，充分体现项目的社会效益、环境
24、效益、经济效益。结合区位特点，打造独特的社区特色和景观个性。依据现有实际，统筹安排，长远规划，从硬件到软件都体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服务规范化、管理科学化的新型社区。3、规划地点及现状*XX企业事务代理有限公司商务楼项目位于*县中都大街南段988号，紧靠105国道，地势平整，地理条件优越，交通便利。4、规划目标合理布局，因地制宜，适应城市总体规划的格局，满足城市长远发展要求，创造最佳的环境和宜人的空间，寻求人与城市、人与自然的和谐与均衡，建设绿色社区、文明社区并提高该地块的综合效益。5、规划原则协调一致：各专业设计之间应保证协调一致，特别是设备、电气专业之间的管线、竖井
25、之间的关系，以及与土建之间的关系等。经济合理：在满足商务楼各种使用功能的基础上，设计时应尽量提高产品的经济性，特别是结构设计以及设备、电气的管道、井、设备仪表等的设计和选用，在可能的条件下尽量降低造价，以达到节约投资的目的。环保节能：设计中应尽量选用对环保节能有力的各类材料、产品和施工工艺。建筑节能设计应满足现行的国家有关标准。6、竖向设计现状地形比较平坦，为了保证以后的建设和工作人员生活用水和排水的通畅，在现有地形上要进行一定的地面改造，在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，本方案综合进行了考虑，尽量减少填土量，降低工程造价。场地坡度为0.2-0.8%，人行道比道路路缘石高100-2
26、00毫米，地块标高高于路面标高0.2-0.4米。7、建筑设计商务写字楼平面贯彻“多样性”原则，以达到多样性的户型来包容不同人的不同行为活动。户型力求功能合理、面积紧凑，并且每户主要房间均有良好的日照和景观朝向，并遵守为小区量身定做的设计标准。项目开发时间要求短平快，建筑设计选择了简洁的现代风格，利用建筑横竖相交错的墙体，形成骨架；并结合凸窗、阳台、入口雨棚、空调机位等精心的细部处理，线条流畅，棱角分明，营造了现代感极强的居住氛围。在建筑造型设计上，本设计力求创造一种轻盈、明快的现代感，表达一种轻松、积极的情感，是传统风格与现代风格的完美结合。在大的风格统一的前提下每种户型都有自己的造型特点，增
27、加了整个服务区和商住单体的可识别性。11、主要技术指标编号项目单位数量1规划用地（含道路用地）平方米19192规划总建筑面积平方米19000其中中商业建筑面积平方米190003规划商务楼层数层194容积率9.95建筑密度%58.246绿地率%407停车位地上20地下200（二）建筑设计方案1、设计依据1) 住宅建筑设计规范（GB 500961999）2) 建筑设计防火规范（GB50016-2006，2010年版本）3) 人民防空工程设计防火规范（GB50098-2009）4) 商店建筑设计规范（JGJ48-88）5) 民用建筑设计通则（GB50352-2005）6) 屋面工程技术规范（GB50
28、345-2004）7) 汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）8) 其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文2、建筑设计指导思想（1）创造鲜明、和谐的主体城市形象。（2）体现邹*XX企业事务代理有限公司深厚的文化底蕴及人文环境。（3）创造新世纪的居住环境。（4）精心的平面布局并兼顾投入成本。3、建筑平面设计*是一个北方城市，住户的居住行为与气候特征结合起来是设计的一个方向，因此在满足自然采光通风的基础上，尽可能将室内公共活动区域的开窗面积增大，尽量加大向阳面与室外环境的接触面，使室内外融为一体。写字楼平面设计力求灵活、适用、新颖。按照大卫、大厅、大厨、小卧的原则区分功能，合理布局，优化设
29、计。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。根据与建设单位的多次协商及多轮方案的修改，同时根据*县的市场需求，以及满足日照、防火等技术要求，最终确定现在的户型组合。该户型组合充分考虑了用地、开发效益、城市景观、市场需求等多方面的因素，应该说是无论哪个角度讲都不尽完美，但又比较客观现实的方案。户型综合考虑了多种组合，90平方米以下户型为主导，占70%以上，满足了不同商户的现实需求，同时满足了购买和租赁等多种使用方
30、式。人民防空建筑作为高层建筑，是国家明令要求设计的内容之一。本项目属于高层住宅，故每栋主体建筑下均有一层人防地下室。人防地下室结合地上建筑的功能分区，每个楼座设两个防护单元，每个防护单元有独立的防护设备，每个防护单元为一个独立的防火分区和防烟分区。每个防护单元设两个（或有的共用一个）防护出口满足规范要求。4、建筑剖面设计本商务写字楼工程由1栋19层高层建筑组成，地下车库为1层。建筑层高为2.9m。5、建筑立面设计商住建筑单栋面宽较窄，利用高度优势体现出建筑向上，挺拔的感觉，利用现代立面构成手段，利用构架，凸窗、挑板等手法结合主体，鲜明、饱和的色彩突出的屋面造型，形成个性化的写字楼组群。6、建筑
31、装修住宅建筑填充墙体采用多排孔烧结粉煤灰砖,符合本市发展节能墙体材料的要求。户内分隔墙采用轻质隔墙，以尽量增大户内使用空间。入户门采用防盗门，内门采用夹板门或暂不装门，窗户采用中空塑钢窗，以满足建筑节能要求。架空层地面采用防潮地面；写字楼面为C20细石砼地面；餐厅、会议中心地面为贴防滑砖地面（带防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，刷乳胶漆，顶棚为混合砂浆顶棚，厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20mm。屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面，坡屋面处为红色粘土瓦屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采用PVC塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为1000宽细石砼散水。（三）结构设计方案1、设计依据1) 建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20012) 建筑结构荷载规范GB50009-20013) 砌体结构设计规范GB50003-20014) 混凝土结构设计规范GB50010-20025) 建筑抗震设计规范GB50011-20026) 建筑地基基础设计规范GB5007-20027) 建筑地基处理规范JGJ79-920022、基本设计参数1) 建筑结构的安全等级为二级。2) 建筑结构可靠度采用
