1、强烈推荐中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告南京中山东路518号城市综合体项目可行性研究报告目录 2一、项目总论（序） 6（一） 项目背景 61、 项目名称 62、 开发公司背景简介 63、 研究工作依据 74、 项目规划设计要点 7（二）可行性研究结论 71、 市场预测 72、 项目建设进度 83、 投资估算和资金筹措 84、 项目综合评价结论 9二、项目投资环境和宏观市场研究 10宏观经济指标 101、GDP及其增长 102、人均GDP及其增长 113、固定资产投资及其增长 124、支柱产业发展状况 125、人口数量及其特征 136、人均可支配收入及其增长 147、社会消费品零售总
2、额及其增长 158、房地产开发完成投资额及其增长 15三、南京市房地产市场分析 17（一）甲级写字楼市场分析 171、甲级写字楼解析 172、南京甲级写字楼市场发展概述 183、南京甲级写字楼市场当前供应状况 184、南京甲级写字楼分布 195、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 196、南京甲级写字楼市场租金及售价 207、南京甲级写字楼市场未来供应状况 218、本项目全面竣工时（2016年）面临的市场状况预测 229、南京甲级写字楼市场小结 23（二）优质商业市场分析 241、优质商业定义 242、南京优质商业发展概述 243、南京优质商业市场当前供应状况 254、南京现有优质商业分布 2
3、55、南京优质商业市场需求及空置率 266、南京优质商业市场租金 267、南京优质商业市场未来供应状况及发展趋势 278、南京优质商业市场小结 28（三）五星级酒店市场分析 291、南京五星级酒店市场发展概述 292、南京五星级酒店市场当前供应状况 293、南京五星级酒店分布 304、南京五星级酒店需求状况及入住率 315、南京五星级酒店平均房价趋势 316、南京五星级酒店未来供应状况及发展趋势 327、南京五星级酒店市场小结 33（四）中高档公寓市场分析 341、中高档公寓定义 342、南京中高档公寓市场发展概述 343、南京中高档公寓市场当前供应状况 344、南京中高档公寓市场分布 355
4、、南京中高档公寓市场需求状况及销售率 366、南京中高档公寓市场售价趋势 367、南京中高档公寓市场未来供应状况 378、南京中高档公寓市场小结 37（五）国际标准服务式公寓市场分析 381、国际标准服务式公寓定义 382、南京国际标准服务式公寓发展概述 383、南京国际标准服务式公寓当前供应状况 394、南京国际标准服务式公寓需求状况及出租率 405、南京国际标准服务式公寓平均租金趋势 406、南京国际标准服务式公寓未来供应状况 417、南京国际标准服务式公寓市场小结 41四、项目分析与定位规划 42（一）地块解析 421、地理位置 422、周边交通分析 423、项目周边设施及景观资源分布
5、444、地块基地分析 44（二）项目分析（SWOT分析） 461、项目优势（Strength） 462、项目劣势（Weakness） 473、项目机会（Opportunity） 484、项目威胁（Threats） 48（三）项目评价 50五、项目定位与规划 51（一）项目定位 511、项目整体定位 512、商业是城市综合体的核心驱动力 523、持有型物业与销售型物业关系 52（二）城市综合体各元素初步定位 541、项目商业定位方向研判 542、其他功能的初步定位 55(三) 各功能板块发展概念 561、商业 562、甲级写字楼 573、酒店及服务式公寓 574、销售型物业发展定位 58(四)
6、项目经营管理 59六、项目开发建设进度安排 60（一） 项目整体开发建设的原则 601、项目整体开发目标 602、项目开发时序原则 61（二） 项目开发横道图 62七、投资估算与资金筹措 64（一）项目总投资估算 64（二）资金筹措 651、资金来源 652、项目筹资方案 65八、对该项目的财务评价 65（一）评价的基本假设 66（二）财务分析结果 671、编制现金流量表 672、财务指标 703、敏感度分析 71（三）财务评价 721、可行性 722、偿债能力评价 72九、项目风险分析及防范措施 73（一）国家宏观调控政策分析及相应措施 731、稳定房价不等于降低房产的绝对价位 732、房价
7、调控不等于短期内降低房价上涨的速度 743、宏观调控不改行业长期向好 744、商业地产前景广阔，商业地产是未来重要投资方向 745、相应措施 75（二）政府行政管理行为对项目的影响及相应的措施 76（三）施工建设过程中的风险及防范措施 77（四）市场风险及防范措施 791、南京商业地产前景较好 792、控制市场风险措施 79（五）内部经营管理的风险及防范措施 811、科学的决策管理程序 812、严格的工作流程制度和审批程序制度 813、公正的招投标管理制度 814、施工管理制度 815、严密的财务管理制度 826、营销及招商管理制度 82序（一）市场分析南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市
8、，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客。根据市场调查，南京市宏观经济保持稳定的增长势头，运行良好，城市具有竞争力，南京市常住人口持续稳定增长，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消费品零售总额逐年攀升，显示出持续强劲的市场购买力。近年来，南京消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。1、甲级写字楼市场分析南京甲级写字楼市场从2003年开始进入快速发展时期主要聚集在鼓楼区、白下区和玄武区，大多数的甲级写字楼以小产权出售，纯租赁型的物业稀缺，整体市场的品质距离上海北京的同类型物业有差距。南京市甲级写字楼现存量5
9、4万平方米，未来3年新增供应量高达 86万平方米，每年吸纳量才5-10万平方米，供求失衡，空置率已达预警状态，根据历史数据预测，从2003开始至2016年底，南京市甲级写字楼市场预计约有200万平方米的市场存量，但累计的有效吸纳量预计只有约84万平方米，差距非常巨大。市场处于高风险运行水平，若市场需求未得到有效放大，极可能出现供过于求、严重积压的情况。但有个性化特征、具有国际标准硬件设施和物业管理水平的高档办公物业在市场上仍然比重很少。2、优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在20
10、05年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。未来优质商业项目以购物中心形式为主，大部分的未来供应还是集聚在新街口、河西新城、夫子庙将成为新兴的优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。3、南京当前五星级酒店市场南京市五星级酒店市场在2000年进入了高速发展的时期，目前主要分布在市中心区域的鼓楼区、玄武区和白下区，平均入住率较为平稳，近三年来始终保持在70%以上，但各个酒店之间的恶性价格竞争导致平均房价一直处于较低的水平。未来供应以市中心鼓楼区为主，江宁、建邺区、下关区和浦口区也将有部分供应。伴随着供应量的加大，高星级酒店市场未来的竞争将更为
11、激烈。凯悦、威斯汀和洲际酒店的入驻将进一步的提升南京五星级酒店市场的整体水平。4、中高档公寓市场2003年起，中高档公寓新增供应放量，市场正式进入启动阶段，伴随房地产市场形势大好，20032007年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼、玄武、白下、秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加，建邺区将成为未来主力成交区域，受土地供应限制，中心城区中高档公寓价格将得到需求的有效支持。5、国际标准服务式公寓市场目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区、白下区和建邺区，市场上缺乏纯正意义上的服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少，2009年共有两个项目合计353间客房的供应，对外经济的良好的发展态势使得服务式公寓未来
12、发展前景向好。（二）项目定位1、项目整体定位打造南京地标级的城市综合体项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的重要一员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、高绿化覆盖的城市综合体，打造南京新地标！2、项目规模：持有型物业与销售型物业规模比例持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是一个周
13、期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。考虑本项目前期发展资金充足，为企业长远利益考虑，发展较大规模的持有型物业，同时在项目投入期，保证稳健的现金流，发展42%得销售型物业。持有型商业中商业20万平米，写字楼20万平米，酒店6.5万平米，服务式公寓2.5万平米，销售型物业中商业街5万，soho办公10万，高档公寓20万平米。3、持有型物业定位城市综合体中商业是城市综合体的关键组成元素，由于项目庞大的体量以及较好的地理位置, 故南京项目商业宜采取城市级购物中心+购物公园（街区）+文化娱乐中心的混合模
14、式发展，以市场缺失的中高档购物和生活时尚为商业主题的产品。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质的重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。4、销售型物业发展定位基于项目的自然、地理条件、交通以及项目周边完整的商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，soho商务楼以满足中小企业办公需求为主 。（三）项目开发建设进度安排项目计划从2010年1月开始施工，预计建设工期为7年，即项目可望于2016年底全部竣工。本项目没有
15、太大的资金压力，侧重开发能扩大项目影响力的产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。酒店和写字楼项目入市进一步提升项目的整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。（四）投资估算与资金筹措积为84万平方米， 公司总投资约98.5亿元，其中自有资金按国家规定35%计算约34.5亿元，剩余65%约64亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖（五）项目的财务评价财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%（税前），税前财务净现值为266，253.58万元， NPV0，则未来的现金流足以抵偿原始投资；说明已满足最低的报酬要求，覆盖了资本成本，能够
16、增加股东财富；投资回收期为15.36年，说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。 （六）项目风险分析及防范措施建议本项目组合一批既懂地产又懂商业和金融的专家和专业公司，更好地协调、监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府的协调公关能力，建立良好的内部经营管理的风险及防范措施，建立良好的施工建设过程中的风险及防范措施，有效地控制项目风险。一、项目总论（一） 项目背景1、 项目名称 南京中山东路518号城市综合体（暂定名）项目2、 开发公司背景简介中国航空工业集团公司（简称“中航工业”）是由中央管理的国有特大型企业，是国家授权投资的机构，由原中国航空工业第一、第二集团公司重组整合而成立。集
17、团公司设有防务、运输机、发动机、直升机、机载设备与系统、通用飞机、航空研究、飞行试验、贸易物流、资产管理等10大产业板块，下辖近200家子公司（分公司）、有20多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承“航空报国、强军富民”宗旨，弘扬“敬业诚信、创新超越”理念，牢牢把握财富革命的契机，大力实施“市场化改革、专业化整合、资本化运作、国际化开拓、产业化发展”，谋求更高更快更强的发展，以豪迈的步伐向具有国际影响力的世界级大集团迈进。中航城以“开启城市未来”的高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过“中航城模式在各重点城市的复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在南京，将依靠母公司-中国航
18、空工业集团庞大的实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度的战略眼光和远见，为南京市的城市建设和经济建设带来一个崭新的局面。结合南京的城市特性，鉴于目前国内和国际都对城市综合体开发形成了新的认识，提出了对于城市综合体的有效资源利用核集合是未来城市规划不可忽视的重要领域，同时也是城市未来发展的新趋势，为了发展和繁荣南京市的经济建设，为南京市民提供崭新的商业、商务和生活的城市空间。3、 研究工作依据1 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）1 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）1 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司
19、：咨经199811号）1 南京市建设工程价格信息4、 项目规划设计要点项目的规划设计要点见下表。项目规划设计要点表序号名称单位数据0土地号1总占地面积公顷39.52总建筑面积万平方米843控制指标说明（二）可行性研究结论1、 市场预测根据市场调查，南京市宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大量商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于成熟商圈，并与地铁无缝联通的类似项目在南京市区比较缺乏，同一区域范围内，产品同质化竞争不高。2、 项目建设进度项目计划从2010年1月开始施工，由于本项目规模较大，并且工程要求高，因此预计建设工期为7年，即项目可望于2016年底全部竣工。3、 投资估算和资
20、金筹措 投资估算本项目开发建设的投资总额（含资本化利息）为万元，建筑面积为84万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。 项目总投资估算表 资金筹措本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和预售收入等。公司总投资约98.5亿元，其中自有资金按国家规定35%计算约34.5亿元，剩余65%约64亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖。项目资金筹措表序号资金来源金额用途1公司自筹34.5亿支付土地出让金、契税；购置公司固定资产；公司前期开办费用；前期工程费的支付，垫支的流动资金等。2银行贷款64亿 支付建安工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发期间费等开发费用。3预售开发产品收入
21、项目竣工后的尾款结算。合计 98.5亿 备注：筹资款取整数4、 项目综合评价结论本项目属房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目已立项，具备开发条件，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目内部收益率达13.22%（税前），税前财务净现值为266，253.58万元，具有良好的经济效益；此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。二、项目投资环境和宏观市场研究南京作为长江中下游的一座大型经济中
22、心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。宏观经济指标1、GDP及其增长南京地区GDP增长趋势较为稳定： 2003年南京地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年，增长了约21.4%。2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约31.2%； 2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅15.1%； 此后增长势头放缓，至2007年，GDP年增
23、长率约18.1%，2003年至2007年GDP年均复合增长率约20.1%； 2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%； 稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。2、人均GDP及其增长南京地区人均GDP始终保持着较为稳定的增长势头： 2003年至2005年，南京市人均GDP增长加速，年均增幅保持在20%以上； 2006年，受人口数量的增长影响，当年人均GDP为39,379元，较之上年出现-3.8%的负增长； 至2007年，当年的人均GDP年增长率约13.9%，重新呈现快速增长的势头； 2008年，按常住人口计算的人均
24、地区生产总值达到50327元，按可比价格计算，比上年增长9.1%； 人均GDP稳定的增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长的态势。3、固定资产投资及其增长南京市固定资产投资逐年增幅趋缓： 南京市固定资产投资2007年为1,868亿元，较之2006年增长了15.7%，略高于2005年至2006年的15%的涨幅； 既2003年约58.2%左右的涨幅后，之后的增长态势均较为平稳，但是增幅较之2003年有了一定的下降，但是总体运行态势较为稳定，2003年至2007年的年均复合增长率为18.3%； 2008年全市完成全社会固定资产投资额2154.17亿元，比上年增长15.3%； 南京市固定资产投资持续稳
25、定的增长背后，房地产投资成为主要动力之一。4、支柱产业发展状况南京市支柱产业发展运行态势良好： 2007年，南京市规模以上工业企业实现工业总产值约5,792亿元，同口径对比（采用新的统计口径），比上年增长22.3%； 全市当年工业四大支柱产业（电子、石化、钢铁、汽车）实现总产值达到约3,985亿元，同口径对比（采用新的统计口径）增长21.7%； 四大支柱产业的总产值占到了全市规模以上工业总产值约68.8%的比重。并且2007年当年完成新产品产值770.14亿元，增长46.1%。5、人口数量及其特征南京市常住人口持续稳定增长： 截止至2007年底，南京市常住人口数量达到了741.3万人，较之20
26、06年增加了22.24万人，增长了3.1%； 2004年南京市市取消了农业户口、非农业户口、地方城镇户口等各种户口性质，统一为“居民户口”，并放宽了外地购房、投资、就业人员的落户政策，这一举措促进了南京常住人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户南京； 2008年底，南京市户籍人口约为624.46万人，其中市区人口为541.24万人，较之上年增加了6.85万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进一步促进房地产市场的发展。6、人均可支配收入及其增长南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过2005年约29.3%的增长高峰后，近两年来增速放缓，2006年和2007年的年增幅分别为16.9%和1
27、5.8%： 2003年至2005年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003年至2007年的年均复合增长率约为18.8%； 2007年，南京市城市居民的人均可支配收入为20,317元；相比较于上海的23,623元，杭州的21,689元，苏州的21,260元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列； 据抽样调查，2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69元，比上年增长13.8%。7、社会消费品零售总额及其增长南京市城市消费品零售总额逐年攀升，2003年至2007年间的年均复合增长率约为23.1%，显示出持续强劲的市场购买力： 2004年，城市消费品零售总额约86
28、4亿元，较之上年增长约43.9%，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展； 伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008年全市城市消费品零售总额约为1651.82亿元，较之上年增长约19.7%。8、房地产开发完成投资额及其增长南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头： 2004年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为293亿元，增长率也达到新高约59.3%； 2005年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为296亿元，较
29、之上年仅仅微涨1.1%； 2006年和2007年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成351亿元和446亿元，年增幅分别为18.6%和27%； 2008年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额508.17亿元，增长13.9%。三、南京市房地产市场分析（一）甲级写字楼市场分析1、甲级写字楼解析关于甲级写字楼缺乏统一的官方定义，本节研究的“甲级写字楼”是指： 位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准的写字楼物业； 甲级写字楼的建筑形态主要为高层； 根据甲级写字楼的的集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼区、玄武区和白下区，而作为新兴发展区域的建邺
30、区将会在未来供应的市场部分涉及。甲级写字楼标准：2、南京甲级写字楼市场发展概述甲级写字楼最早出现在1997年，如金鹰国际商城、金陵饭店世贸中心、南京国际贸易中心等一批较早的知名甲级写字楼项目； 和其他的二线城市一样，南京的甲级写字楼市场的一个显著特点就是“散卖”为主,纯租赁项目很少； 近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃， 一批具有特色的已竣工和在建甲级写字楼项目为南京的甲级写字楼市场添加亮点。3、南京甲级写字楼市场当前供应状况截至2007年底，南京市共有约54万平方米的甲级写字楼供应；2003年至2007年的年均增长率约为8%左右； 鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近； 经历了2006年较为集中的供应高峰后，2007年的供应量呈现了减缓的趋势。4、南京甲级写字楼分布5、南京甲级写字楼市场需求状况及空置率 的吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前的市场存量； 年和2007年的销售率放缓，当年的销售率分别为39.33%和29.59%。 南京市甲级写字楼市场的空置率近几年来起伏较大，从2003年的19.1%至2005年的9.9%，下降了9.2%左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致； 至2006年起，新增供应量的增大使得2006年当年的空置率为19.8%，而2007年的空置率为15.1%,较之上年
