1、物业管理基本制度物业管理基本制度与政策第一章 物业管理的概述第一节 概念物业管理的定义条例第二条明确规定:物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。对房屋等建筑物的管理主要有三种方式：1业主自己管理，2业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，3业主选聘物业管理企业进行管理。条例调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维
2、修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。条例并不强制业主通过选聘物业管理企业来实施物业管理。如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照条例的规定来执行。物业管理活动的依据是物业服务合同。物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业管理服务的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。条例调整范围调整住宅物业和非住宅物业的物业管理活动，但主要规范的是住宅物业的物业管理活动。住宅物业的建设单位需要通过招投标来选择物业管理服务,非住宅则就没有这一要求。住宅物业应建立专项维修资金,非住宅则未作强制性规定。条例适用范围既
3、包括城市，也涵盖乡村。物业管理的市场化特征房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。目前，设备设施齐全的组团建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形式。房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属状况的改变。多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务。单个业主对全体业主共同享有的权利无权单方面作出决定，单个业主也没有义务全额承担由全体业主共同履行的义务。物业管理活动应当遵循市场原则。在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上签订物业服务合同。主要目的有两点：一是强调业主在物业管理活动中
4、的自主权。二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。非市场性的房屋管理不属于物业管理。条例强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。物业管理的特征物业管理属于第三产业。物业管理有三个基本特征：社会化、专业化、市场化.物业管理社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会分工是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。因此要求物业管理企业必须具备一定的资质等级，从业人员必须具备一定
5、的职业资格。市场化是物业管理最主要的特点。物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。第二节 我国物业管理的产生和发展1 物业管理企业的起源与发展。物业管理起源于19世纪60年代的英国。2 城镇住房及住房制度改革3 我国物业管理的产生。1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司挂牌成立。4 我国物业管理的发展。建设部1994年3月23日颁布城市新建住宅小区管理办法5 物业管理在社会经济中的地位和作用。五个有利于：1有利于促进经济增长；2有利于提高人民群众居住质量；3有利
6、于增加就业；4有利于维护社区稳定；5有利于推动房地产业的良性发展。第三节 我国物业管理制度的历史沿革。20书记90年代初到条例颁布之前第四节 物业管理条例条例颁布的时间：2003年6月8日。实施的时间：9月1日。国务院颁布。条例的立法过程：公开向社会征求意见。条例的指导思想和立法原则立法理念：突出了发展为重、平衡利益、保护弱者。立法指导思想：1是强调保护业主的财产权益，2是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，3是强调业主与物业管理企业通过公平公开和协商方式处理物业管理事项。基本原则：物业管理权利和财产权利相对应；维护全体业主合法权益；现实性与前瞻性有机结合；从实际出发，实事求是。条例创设的
7、法律制度七项制度：业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金。创设法律制度的内涵:1尊重的维护业主的财产权利;2建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。物业管理的基础是业主的财产权。共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加入共同契约就意味着少数服从多数的原则。条例和有关法律法规共同规范物业管理活动。条例是行政法规。界定了违反行政管理秩序与民事违约、民事侵权的界限对违反行政管理规定又构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
8、条例主要内容简介条例七章七十条。总则。对条例的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。业主及业主大会。规定了业主的概念、权利与义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业主委员会的性质、职责与组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。前期物业管理。物业管理服务。物业的使用与维护。法律责任。特征：是与违法行为相联系的；是法律明确而又具体规定的；具有国家强制性；是由国家授权的机关依法实施的。特点：行政责任民事责任并存；民事责任优先适用；业主自我管理、自我监督。附则。按照法律不溯及既往的原理，条例生效以前的物业管理活动
9、不适用条例的规定。条例确定的基本法律关系业主相互间的关系；物业管理企业和业主间的关系；开发企业与业主以及物业管理企业间的关系；供水供电等单位与业主以及物业管理企业间的关系；社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业间的关系；物业管理各方主体与政府之间的关系。第二章 物业管理服务物权法第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 第一节 物业管理服务的特点和内容物业管理服务的特点:物业管理服务的公共性和综合性;物业管理服务受益主体的广泛性和差异性;物业管理服务的即时性和无形性;物业管理服务的持续性和长期性。物业管理服务的内容：大的方面有两项：1是
10、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2是维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体有8项：房屋共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事务服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。合同约定以外的服务：不是物业管理企业的法定义务；服务事项需另行约定；是一种有偿服务。物业管理服务的标准：中物协2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准，从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务
11、、绿化养护管理等六个方面，制定了三个等级的服务标准。物业管理企业和业主在使用标准时应当注意：标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业管理服务的标准，高档商品住宅不适用；三个服务等级级别越高服务标准越高；标准以外的其他服务双方协商约定；应从实际出发选择相应的服务等级。第二节 物业服务收费收费原则：合理原则；公开原则；收费与服务水平相适应原则。收费定价形式：政府指导价和市场调节价。不采用政府定价。因为政府定价不利于物业管理企业提高服务质量；制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；因定价标准不客观产生大量矛盾；阻碍物业管理市场的发展。收费形式：包干制和酬金制两
12、种。包干制物业服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费、物业管理企业的利润。酬金制预收的物业管理服务资金包括物业服务支出、物业管理企业的酬金。物业管理服务成本构成,包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出,一般包括9个方面,但物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不能计入物业服务成本或者物业服务支出。第三节 物业服务合同条例第三十五条规定物业服务合同有八个方面的内容：物业管理事项；物业服务质量；物业服务费用；双方的权利义务；专项维修资金的管理与使用；物业管理用房；合同期限；违约责任。前期物业服务合同的特征，具有过渡性；签订主体是建设单位（第一业
13、主）；是要式合同；是附终止条件的合同。前期物业服务合同的内容，合同当事人与物业的基本情况；物业服务内容与质量（8项）；物业服务收费方式；物业经营管理活动的内容（4项）；物业的承接查验5项；物业的使用与维护（5项）；专项维修资金；违约责任；其他事项。物业管理企业的义务，主要有两项：1维护物业管理区域秩序的义务；2物业管理区域的安全防范协助义务。维护物业管理区域秩序的主要方式，履行告知义务；履行制止义务；履行报告义务。第四节 物业使用与维护条例第五章有七条就此做出规范。了五个方面的明确（禁止，不得）规范：公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变；道路场地不得擅自占用与挖掘；公用事业单位应当依法履行相
14、关管线和共用设施设备的维修养护责任；业主装饰装修房屋应当依法规范；利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定。第三章 物业管理的基本制度条例确定了七项基本制度:1业主大会制度、2管理规约制度、3前期物业管理招投标制度、4物业承接查验制度、5物业管理企业资质管理制度、6物业管理专业人员职业资格制度、7住宅专项维修资金制度。第一节 业主大会制度业主大会制度是业主实现物管权的组织基础。 条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。条例规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责
15、，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。1 业主业主的概念：条例第六条规定房屋所有权人为业主。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。业主的权利物权法第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”条例规定业主在物业管理活动中享有10个方面的权利：按照物业服务合同的约
16、定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行合同物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业专项维修资金的管理和使用；法律法规规定的其他权利。业主的义务物权法第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第七十七条规定：“业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”第八十三条规定：“业
17、主应当遵守法律、法规以及管理规约。”业主大会和业主委员会，“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等行为”，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。条例规定业主在物业管理活动中应当履行6条义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律法规规定的其他义务。业主大会议事规则包括：业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组
18、成和委员任期等。物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则。2 业主大会物权法第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。可以就不是强制性的，设立的是一种组织。业主大会的组成和性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。成立业主大会的限制和选择；一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主或业主人数较少且全体业主一致同意也可不成立业主大会。是否成立由全体业主决定。业主大会的筹备。成立业主大会筹备组。筹备组的工作内容有5项，确定首次业主大会会议召开的时间地点形式和内容；草拟业主大会议事规则和管理规约；确认业主身份，确定业主在首次业
19、主大会会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备工作的要求有4项，业主大会筹备组的工作内容提前完成15天以书面形式公告；同时公告业主对业主大会议事规则和管理规约修改意见的反馈时间和方法；以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准确认业主身份；根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定投票权。业主大会的成立：业主大会筹备组应当在30日内在主管部门指导和协助下组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议议程一般有5项，报告业主大会的筹备工作情况；宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；宣读业主大会议事规则和管理规约草案，宣讲业主对草
20、案提出的意见，和修改结果；投票通过业主大会议事规则和管理规约；宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。业主大会的职责6项：制定修改管理规约和业主大会议事规则；选举更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金的使用、续筹方案并监督实施；制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。物权法第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。条例只讲了业主大会的决定和管理规约对全体业主有约束力。业主大会活动规则：业主大会会
21、议分为定期会议和临时会议。在三种情况下要召开临时会议，20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；发生重大事故或紧急事件；业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。业主代理人和业主代表人，业主可书面委托代理人参加业主大会会议，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权参加竞选。物业管理区域内业主人数较多的可推选代表参加业主大会会议，业主代表应于会议3日前就会议有关事项书面征求业主意见。业主大会会议必须有不少于1/2以上业主参加。业主大会决定事项的表决效力，一般决定实行简单多数表决，必须1/2以上通过；重大决定实行特别多数表决，必须经所持投票权2/3以上通过（物权法的规定是:应当经专有部分占建筑物总面
22、积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主委员会业主委员会的性质：是业主大会的常设性执行机构。业主委员会的职责：召集业主大会，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主委员会属于备案制，而非审批制。自选举产生之日起30日内到行政主管部门备案。备案的材料4项，业主大会的成立情况；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会委员名单。业主委员会委员的资格条件：具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律法规；遵守业主大会议事规则、管
23、理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；具有一定组织能力；具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起3日内推选产生主任、副主任。主任、副主任是业主委员会的召集人和组织者。业主委员会的委员有规定的七种情形之一的，经业主大会会议通过资格终止。业主委员会会议：除定期会议外，有1/3以上委员提议或主任认为应当召开会议的可临时召开。会议必须半数以上委员参加，做出决定必须半数以上同意。业主委员会的改选和变更：任期届满二个月前换届选举。经业主委员会或者20%以上业主提议由业主大会会议决定变更委员并书面公告。业主委员会的工作经费由全体业主承担。限制性规定：主要解决业
24、主委员会政治化倾向问题。不能做出与物业管理无关的决定，不能从事与物业管理无关的活动。房地产行政主管部门以业主大会、业主委员会的活动实施监督管理。第二节 （业主公约制度）改为管理规约制度规约就是规则。业主之间在物业管理过程中发生的关系属民事关系，不宜采取行政手段管理。管理规约是实施物业管理的契约基础。实行管理规约制度有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。管理规约管理规约的概念：管理规约是由全体业主共同制定的（共同契约），规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对业主具有普遍约束力的自律性规范，管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律法规，或者损害社会公
25、共利益，一般是以书面形式订立的。管理规约四个方面的主要内容：有关物业的使用维护管理；业主的共同利益；业主应当履行的义务；违反公约应当承担的责任。管理规约的法律效力：管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。应当注意两点，对物业使用人也发生法律效力；对物业的继受人（即业主）自动产生效力。临时管理规约临时管理规约的概念，建设单位在销售物业之前，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定（在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约）。临时管理规约的制定：临时管理规约制定的主体，一般由建设单位在出售物业之前预先制定；制定时间：临时管
26、理规约制定的时间为物业销售之前。相关主体的法律义务，1建设单位不得侵害物业买受人司法权益的义务；2建设单位对临时管理规约的明示和说明的义务；3物业买受人对临时管理规约承诺的义务。2004年9月建设部发布业主临时管理规约（示范文本）临时管理规约的内容，物业的自然情况与权属情况；业主使用物业应当遵守规则；维修养护物业应当遵守的规则；涉及业主共同利益的事项；违约责任。业主使用物业应当遵守的规则，遵守相邻权规定（三个方面要做出约定，不得妨碍其他业主正常使用物业；不得损害公共利益和他人利益；改变设计用途要经相邻业主同意并报批），遵守房屋装饰装修规定，共用部位、共用设施设备的使用规定，使用物业的禁止性规定
27、（有8点）。1损坏房屋承重结构，主体结构破坏房屋外貌，擅自房屋设计用途2占用或损坏物业公用部位，共用设施设备及相关场地擅自移动共用设施设备3违章搭建。私设摊点4在非指定地点倾到或抛洒垃圾杂物5违反相关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物质和发出超标噪音6擅自在物业共用部位和相关场合悬挂、张贴、涂改、刻画7利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动8违反物业管理区域内饲养动物的规定涉及业主共同利益的事项，全体业主授予物业管理企业行使的管理权利，业主承诺按时足额交纳物业服务费用，利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。第三节 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标的概念、
28、前期物业管理招投标是指业主或建设单位招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标的方式竟聘物业服务管理项目的活动。其中建设单位通过的招标方式选聘的称为前期物业管理招标。原则：公开、公平、公正、诚实信用。强制性规定，住宅物业应当以招投标的方式选聘物业管理企业，非住宅则不做强制性要求；规模较小、投标人少于3个的可议标的方式。前期物业管理招标规则，招标原则，不歧视原则（三个不得）1不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人2不得对潜在投标人实行歧视待遇3；不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求招标形式，公开招标、邀请招标。招标文件编制,有七个方面的内容。1招标人及项目简介2物业管理服
29、务的内容及要求3对投标人及标书的要求4评标的标准方法5招标活动方案6物业服务合同的签定说明7其他事项的说明及法律发法规规定的其他内容招标项目的备案，发布公告的10日前向当地县以上房地产主管部门；提交材料， 1与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批文2招标公告或者招标邀请书3招标文件4法律法规规定其他材料。招标程序规则：1招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开中标物管项目，自公布之日至提交招标文件之日最短不得少于20天；2招标人修改招标文件应当在文件要求提交投标文件截止时间至少15日前；3招标人根据物管项目的具体情况可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场并提纲隐蔽工程图纸等详细
30、资料。4通过招投标方式选择物管企业的应该按照以下规定时间内完成招标投标工作掌握的几个时间:1新建现售商品房项目在现售前30日完成，2预售商品房应在取得商品房预售许可证之前完成，3非出售的新建物业项目应当在交付使用前台90日完成。投标规则，投标文件应当包括：1投标函；2投标报价；3物业管理方案；4招标文件要求提供的其他材料。投标禁止行为四个方面1投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标2投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人和其他投标人的合法权益3投标人不得与投标人串通投标，损害国家利益、社会利益或者他人的合法权益。4禁止投标人以向投标人或者评标委员会
31、成员行贿等不正当手段谋取中标。评标成员为5人以上单数，专家不得少于2/3完成评标后推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当自确定中标人之日起15日内备案，30日内订立书面合同。无正当理由不签订合同的应当赔偿给对方造成的损失，承担缔约过失责任。不采用招投标方式实行前期物业管理的责令限期改正，给予警告，可处10万元以下罚款。第四节 物业承接查验制度物业承接查验是物业管理的基础性工作。条例第二十八条规定：物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。阿物业承接查验的意义。1有利以明确各方责、权、利对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都起了重要的保障作用。2可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定重视物业
