1、降低交易费用是关键房地产价格形成机理及应用降低交易费用是关键房地产价格形成机理及应用直到现在，很多研究土地经济和房地产经济的学者在讨论问题的时候，对现实世界或经济学的基本知识依然很茫然。典型的表现是，在分析房地产（本文主要指房产）价格形成机理时，许多学者竟然简单地套用完全竞争模型。然而，房地产市场的特征却决定了它是非完全竞争市场，其价格的形成也同一般商品相去甚远。若从现实世界入手，则还需要考虑交易费用问题。新制度经济学派主要代表人物张五常说：市场的本身是一种制度，而制度是因为有交易费用的存在而产生的，假设交易费用是零，又怎么会有市场呢？房地产市场是不完全竞争市场，市场组成复杂、产品具有异质性、
2、市场具有分散性、价格是通过议价形成的按照主流经济学的严格界定（后文引入交易费用问题进行讨论），只有符合以下四种特征的市场，才能叫完全竞争市场：价格既定；产品同质；要素自由；信息充分。但是，房地产市场却不具备这四个条件。房地产市场的特征可以简化归纳为以下四点。!市场组成复杂房地产具有许多复杂的特性。市场中除了实际进行买卖者之外，还有许多辅助市场运行的参与者，如金融机构、建筑公司、当地政府、估价师、律师等，他们各自提供专业的服务，以帮助市场交易的顺利进行（这种服务的费用，是交易费用的一部分）。#产品具有异质性土地经过不同的开发而产生不同的房地产商品，诸如道路、住宅、写字楼、购物中心等，这些商品无论
3、在构建、使用和交易方面，性质几乎截然不同，即便是属于同一类的房地产，其差异亦极大。例如，同是住宅，在我国目前就有经济适用房、安居工程住宅、普通住宅、智能型住宅、别墅等等。$市场具有分散性由于房地产具有不可移动性，所以整个房地产市场是由许多分散于各地的区域市场所组成，而且各个市场间大多自成体系，在某种程度上，是彼此隔绝的。因此不仅在市场中，买者与卖者可能存在较大差异，即使在市场主要交易的房地产类型也不尽相同。%价格通过议价方式形成基于前三项特征，房地产商品在某一特定时点并没有所谓的公认价格的存在，所以大多数房地产交易是通过议价的程序来完成的，因此一笔房地产交易在成交之前，其成交价格是不确定的。当
4、然，我们在市场上可以看到，几乎所有的物业都有公开的标价。但是，从来没有任何两栋房地产的标价是相同的。而且，就同一栋房地产而言，成交价格与标定价格不同，不同楼层的房子的价格也不同。由前述完全竞争市场的条件及房地产市场的特征对比，显而易见，房地产市场中的买者与卖者都不是价格的接受者，产品具有异质性，并且市场相当复杂，信息不充分也不对称，因而房地产市场是一个不完全竞争的市场（值得提醒的是，这是所说的不完全竞争并不等价垄断）。所以市场中的房地产价格可能高于或低于完全竞争市场下的成交价（或均衡价）。对于不完全竞争的市场而言，存在交易费用时，房地产市场将形成供求双向缺口，一方面，部分房地产卖不出去，另一方
5、面，部分消费者没有房子可住其实，考察经济现实，从来就没有什么完全竞争的市场，即使是西方经济学者认为的股市，也只是在开盘后的集合竞价阶段接近于完全竞争。但是如果我们运用经济学时不脱离实际，考虑交易费用等因素，世界上就找不到完全竞争市场。既然房地产市场是不完全竞争的，那么我们在分析其价格形成机理时，就不能简单地照搬完全竞争模型，否则，得出的结论必然有悖于实际，误导政策制定者和广大消费者，其恶果与扰乱市场秩序无异。*)不存在交易费用的房地产价格形成通常，卖方在出售房地产时将为该房地产的交易价格设置一个较低的下限，而买方则将为此设置一个较高的价格上限。因此，低于这一下限，卖方将拒绝出售，而高于这一上限
6、，买方拒绝成交。 实际成交价格将总是落在这两个极限之间。从卖方角度考虑，根据剩余未来收益法的假设计算得出的投资价值是卖方在房地产交易过程中所愿意接受的最低价格。只有当业主认为最可能销售价格（设为#(）大于投资价值（设为#%）的情况下，卖方才会考虑将房地产出售。见图*。从买方角度考虑，根据未来的收益的假设计算得出的投资价值则是其愿意支付的最高价格。只有在买方认为投资价值#!（或其可以获得消费者剩余的效用）大于最可能销售价格#(+时，交易才可能发生，参见图*,。这里应注意到：买卖双方对最可能销售价格的看法不一致。譬如在这个例子中，卖方认为最可能销售价格可以达到，而买方则可能认为这个价格为-（见图*
7、，设.-）交易要成功，买方所认为的投资价值（或效用）必须大于卖方。买方考虑的重点是他将要支付的最高价格，而卖方则在考虑可接受的最低价格。这两者的结合，就构成了交易价格的可能区间。每一方都只知道价格区间的一端，并且也都试图了解对方的另一端（通常是不可能实现的），正如图&所示，实际成交价格将落在这一区间的某一位置/在现实世界中，经过多次讨价还价之后，交易才能达成）。至于在这一区间的确切价格将反映了交易双方的议价技巧和能力。但是，整个市场无法达到均衡状态，会出现缺口，后文将作出分析。&)存在交易费用的房地产价格形成在上面的讨论中，我们省略了交易费用。但是，在现实世界中，它是无所不在的。那么，什么是交
8、易费用？从最广泛的意义上说，交易费用包括所有的那些在一个人的世界里所不可能存在的费用。一个人的世界，类似鲁滨逊漂流记所描述的鲁滨逊一个人在荒岛上生活的那种景况。在这种状况中，不存在产权、市场交易乃至企业等经济组织。按照这个定义，我们可以把交易费用看成是一系列的制度费用，其中包括信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用、改变制度的费用。简言之，交易费用包括一切不直接发生在物质生产过程中的费用。当然，按照这个定义，搞人际关系是交易费用，走后门也是交易费用。如，在我陕西的老家（某县城），一斤苹果，如果到果园里去买，自己摘，仅0角钱一斤。但如果到当地市场上买，1角
9、钱一斤，而如果到西安买，则为&元钱一斤。老家出产的轻纺产品，在西安卖1元的话，在老家顶多只能卖*元。在这*元里，其中一半以上是工厂里的经理、秘书等人的薪金。所以在西安卖1元的产品，在我老家的生产费用最多也就是几角钱，大部分费用都是交易费用。看来，分析房地产价格的形成，需要考虑的因素除了主流经济学所强调的供给与需求这两个最基本的因素以外，还需要考虑的是大量的交易费用。（!）从前面的分析可以看出，不存在交易费用时，市场是完全竞争的，房地产交易就可以达到均衡，不存在供给缺口，也不存在需求缺口。可以参考图（后文讨论）。（#）存在交易费用时，则房地产开发商标定的房地产价格将从不存在交易费用情况下的$%，
10、提高到$!，但是供给不变。需求，尤其是有效需求，在一定时间内将会相对减少，因为消费者的收入在短期内不会增加（借贷买房另当别论，但分析原理同此）。这样，就形成了供求双缺口。也就是说，一方面，部分房地产卖不出去，另一方面，一些百姓因付不起费而没有房子住。这种现象可以表示如图。在图3中。L0为土地供应量（短期内固定不变）.如果是完全竞争，则供求将在点达到均衡，如果存在交易费用，则在(点达到均衡。但由于市场是不完全竞争，则!如果不考虑交易费用，则市场价格高于完全竞争条件下的均衡价格$%，假设为$!，则此时市场供给量是&)，需求量是&*，土地供应总量为&%，闲置土地量为)+。则房地产的剩余为)*线与&)
11、&*线和*&*线组成的长方形（阴影部分）。如果存在交易费用，市场价格由均衡价格$%提高到$#，此时，闲置土地量为,-，闲置房地产为,.线以及从,、.各引一条垂直于&的直线所组成的长方形（阴影部分）中国当前的房价让很多百姓“望房兴叹”，原因在于房地产市场是不完全竞争的市场，交易费用非常昂贵。而要使这种现状得以改观，大力推进市场化改革，降低交易费用是关键中国的房地产价格确实太高。如北京，且不论商品房，就是经济适用房，价格竟也到了四五千元一平方米！即使你在外企工作，是所谓的“白领”，房子还是很成问题的。“安得广厦千万间”？各界人士纷纷开出诊断报告和药方。如，中新网北京#%#年月/日消息：有关权威人士
12、说，北京市商品住房价格居高不下的原因包括：土地成本高，炒作现象比较普遍；征地拆迁成本高；市政配套行政事业费高；供求比例失调。开发企业的高回报率和最大利润也是房价提升的重要原因。据新华网报道，有关人士为降低房价开了“药方”：加强政府对住房市场的宏观调整；规范土地市场，坚决改变土地供应无度、无序的状况，下决心克服目前一哄而起的“圈地运动”；坚持推进经济适用房建设，为工薪阶层创造最基本的住房条件，开放、培育住房二、三级市场，鼓励居民卖小房、买大房。这种观点与建议在当前很有代表性，而且拥护的人数很可观。但从前面的理论分析可以看出，作为不完全竞争且存在交易费用的房地产市场而言，本身就不会实现市场的均衡，
13、不会使每个人都有房子可住。所以，出现房价高到百姓买不起的现象，在理论上也存在一定的合理性。这是其一。其二，中国某些城市当前的房价高得离谱，足以让普通百姓目瞪口呆，而且，购买力似乎不足，也没有多大增长，房价依然不降甚至增长，为什么？原因很简单，我们的房地产市场不是完全竞争的市场，且产权模糊，交易费用昂贵。众所周知，此前，百姓的房子都由单位或国家供应，开发商建造的住宅，通过关系，由集体或团体购买，所以，百姓不用出钱或只出较少的钱。单位虽然出钱，但无主的东西，不必珍惜。虽然一栋房子造价可能为!%万，但某些人可以出#%万的价钱，从开发商分得一份好处费，利人利己，亏了国家是不做计算的。当然，关系占主导，
14、则开发商可以通过协议出让方式低价获得土地，同时还可以实际占有面积比名义上图存在交易费用的房地产市场的大得多的土地（更多的“技巧”，参见后文），所以开发商获尽了暴利（“关系”等交易费用当然地打入了房价中）。于是，我们通常见到一栋住宅空置数年，开发商连眉头都不皱一下，当然，在公开场合大喊冤屈不合理税费太高（笔者早在!#年就算过一笔账，结果显示，当时的各项税费占房价的比例很少，见吉林财专学报!#年第$期）。当前，改革的冲击，将购房集团冲击得七零八落，但明搞货币化分房、暗地搞集团购房实行实物分配的现象依然存在，加上一些“先富起来”的生力军需求旺盛，高价购房市场还存在。另外，已经赚足了货币的房地产商也不
15、在乎等待，即使三五年，按照现在的定价，房子还是有暴利可赚；对那些一般单位的普通老百姓而言，被推向市场，买房时面临的市场早已经蜕变成垄断市场和卖方市场（也就是说，卖方力量强于买方，卖方拥有更大程度的话语权）。所以，即使在市场上讨价还价，但由于百姓所掌握的知识和信息有限，无法确定自己应该出的价格或价格区间，所以他们成了简单的价格承受者。但由于住房金融的发展，可以分期付款，所以部分消费者也承担得起标价数十万元的房子；最苦的则属于那些连首付款都拿不出来的百姓了，而且，这个阶层的人数比例相当大。其三，实际上的土地费用在房地产成本构成中到底占多大比例，我们不得而知。因为，（!）房地产开发商所获得的土地，“
16、价格”同基准地价一般相去甚远，有可能是某些高级炒家几经转手、投机的结果。这种情况下，“地价”在房价中占有很大比例。（%）开发商实际占有的土地面积同名义上 （公开宣称的）取得的土地面积差距多大，我们也很难搞清楚。比如，某些开发商通过“关系”等获得!&亩土地，但实际上却占用!%&亩。这样，开发商的实际土地成本就减少了很多。这种情况下，土地费用却较低。（$）用发展的眼光看，通过招标拍卖方式获得土地的情况将成为未来的主流，但是现在，很多城市的土地已经被出让殆尽，政府手头土地寥寥，土地储备制度到底能收回多少土地？政府手中控制了多少土地？很难讲。所以，简单地将房价过高的板子打向“地价”，不太科学，也是于事
17、无补的。其四，目前在许多管理部门眼中，房地产业仍是一块“大蛋糕”，谁都想管、谁都想切一块。因而，项目审批手续多，有的单位在不同的部门需要加盖多个公章，开发企业先后跑几趟，大大降低了办事效率，直接造成开发商非正常交易费用的增加。这种费用，房地产商也当然地计入价格中，在一定程度上推动了房价的上涨。上述情况，有关人士不知道是真的不知道还是假的不知道。反正，为广大百姓着想，他们提出了建经济适用房（甚至廉租房）的举措。开发商于是可以得到更多优惠，包括地价优惠、税费优惠、面积猫腻等，尽管房子的定价比所谓的商品房低了不少（但正如前面所说的，现在已经不低了，北京已经炒到四五千了），但据笔者了解，从总体上讲，开发商还是有暴利可赚的。更何况，广大老百姓被蒙在鼓里，以为这已经是很低的价格了，便想方设法筹备资金买房（大多只是交够首付款，余下的多为贷款，或抵押或住房公积金贷款）。其实，如果我国将市场经济的游戏规则树立并真正贯彻下去，即土地供应真正市场化，购房真正市场化，企业不同开发商勾结，所有企业经营活动市场化，将交易费用大大降低，则大多数百姓必然能“居者有其屋”。!
