1、使用权房买卖合同使用权房买卖合同 篇一：房地产买卖协议 房地产买卖协议 出买方 ： 买受方 （以下简称“乙方”）： 居间方 （以下简称“丙方”）： 室及 车位（以下简称“该房地产”）的买卖事宜，签订本协议，具体内容如下（有选择的，以为准）： 一、乙方为表示购买房地产之诚意，直接或通过丙方向甲方支付购买定金，并约定如下： 1、乙方同意按如下方式支付甲方购房定金： 乙方于签署本合同时，支付意向金人民币大写 元整至丙方，并委托丙方与甲方洽谈。若甲方接受交易条件并签署本协议的，则委托丙方将意向金转交给甲方作为乙方的购房定金。若至年 月日，甲方仍未签署本协议的，则乙方有权至丙方处解除本协议，并取回意向金
2、。乙方解除本协议并收取意向金之前，乙方的上述委托继续有效，甲方签署本协议的，丙方仍可将意向金转交甲方作为购房定金。 2、甲方按如下方式收取购房定金： 甲方委托丙方代为保管该购房定金，待与乙方签署上海市房地产买卖合同后或乙方未按时签署上海市房地产买卖合同的，甲方至丙方处领取上述定金。若甲方未按时签署上海市房地产买卖合同的，该定金由丙方直接退还乙方，甲方另行按定金金额赔偿乙方。 甲方直接收取购房定金，由甲方出具收款收据。 3、甲、乙双方签订本协议后，双方可以约定增加定金金额，最终以甲方实际收到的定金数额（不超过法律规定的上限）适用定金罚则。 4、甲方收到购房定金的时间、金额与上述约定不一致的，以甲
3、方实际收到的时间、金额为准。 二、房地产基本情况 1、该房屋：甲方已取得房地产权证，房地产权证号为： 甲方尚未取得房地产权证（甲方只是与开发商签订了该房地产的上海市商品房预售合同或者甲方的房产为使用权房）， 甲方应于年月 日前，办妥以甲方为权利人的房地产权证。 甲方该房屋为使用权房，甲、乙双方按照上海市对使用权房转让的规定，交易房屋。 2、房屋面积： 3、该房地产 （已/未）设定抵押，抵押权人： 4、该房地产/未）出租。若该房地产已出租，则甲方保证签署本协议时承租方已经同意放弃优先购买权，并于甲乙双方办理过户手续之前，出具承租方放弃优先购买权的书面证明。 5、目前该房地产物业管理服务费/月/M
4、。 三、转让总价款：人民币大写 元整，其中含： 房屋转让价款人民币大写 元整 房屋装修及屋内设施、设备、家电、家具转让款人民币大写元整 车位转让款人民币大写 元整 四、付款方式 1、首期房价款：乙方应于签订上海市房地产买卖合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过丙方转付或自行支付甲方首期房价款（含定金）人民币元（大写： 元整）是否包含尾款是否，尾款人民币 元（大写：元整由居间方代为保管）。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行借款（若有），并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。 2、第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款人民币元（大写：
5、。 银行贷款乙方应于签订上海市房地产买卖合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得（ 以贷款银行为抵押权人的他项权证， 以乙方为权利人过户的收件收据）后五个工作日内将其交付贷款银行。 自筹资金乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方。 3、其他房价款（若有）：乙方应于月日前支付甲方房价款人民币 元整）。 4、贷款不足（若有）：乙方应于本合同第五条第二款条约定的过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请
6、的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方。 5、乙方交付的房价款，甲方应在交易过户前开具符合税务规定的收款凭证。 五、该房地产交易的其他约定 1、甲乙双方应于签订本协议后的 日内，至丙方处签署上海市房地产买卖合同。甲、乙双方/不委托）丙方按照本协议约定提前制作上海市房地产买卖合同“正本”，并进行网上备案。 2、甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于年月日，至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。 2甲乙双方经丙方居间介绍，就购买甲方所有的上海市 区 路 弄 号3、甲方于 收到乙方全部转让款项当日 甲、乙双方办理过户手续当日 日前，将该房地产交付乙方，双 方应签署
7、房屋交接清单。交付前的物业管理费及公用事业费由甲方承担，交付后的物业管理费及公用事业费由乙方承担。 4、甲方应于 办理该房地产过户手续之日前 将该房地产内的户口迁走。若甲方逾期仍未迁出的,则按照该房地产总价的日万分之五向乙方支付赔偿金，直至迁出。 5、该房地产的维修基金已包含在转让价中不再另行结算。 6、水、电、煤、有线电视初装费及其他进户费用已包含在房地产总价内不再另行结算。 7、固定装修、附属设施、设备、家电、家具： 8、关于该房地产交易涉及的相关费用： 甲、乙双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋价值缴纳各自的交易税、费，任何一方均不得以国家及税务机关调整交易税、费为由，拒绝履行本协议或
8、上海市房地产买卖合同之义务。 9、甲方同意在本协议交易条件不变的前提下，乙方可以增加、减少上海市房地产买卖合同中的“买受人”。 六、违约责任 1、本协议签订后，除甲、乙双方另行达成一致外，双方应于约定时间按本协议所列条件签署上海市房地产买卖合同，任何一方未按时 签署或拒绝按本协议所列条件签署上海市房地产买卖合同的，即视为该方违约。 2、甲、乙双方任何一方违约的，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿或追究违约方房屋总价20%的违约责任。 3、若本协议由代理人签署，代理人确认已事先获得委托人授权或事后将得到追认。若代理人无代理权限，或提供的有关证件和资料不实，致使本协
9、议无法履行的，则由代理人承担法律责任，代理人应按定金罚则向无过错方承担责任，并按本协议第三条第1款转让总价款的2%（居住用房）或3%（非居住用房）向丙方赔偿。 4、甲方确认签署本协议时，已征得该房地产共有人及其他权利人同意，若甲方共有人或其他权利人拒绝出售该房地产或拒绝按本协议所 列条件签署上海市房地产买卖合同的，则甲方应双倍返还乙方定金，并按本合同第三条第1款转让总价款的2%（居住用房）或3%（非居住用房）向丙方赔偿。 七、居间服务报酬 1、甲、乙双方签署上海市房地产买卖合同当日，甲方应按本合同第三条第1款转让总价款的1%（居住用房）、2%（非居住用房）向 丙方支付佣金，乙方应按本合同第三条
10、第1款转让总价款的1%向丙方支付佣金。如有关于佣金的其他约定，则以其他约定为准。 2、如甲、乙双方及其亲友或其在职单位，在签署本协议后，私下或通过第三方达成该房地产的买卖交易，则甲方应按本协议第三条第1款房地产总价款的1%（居住用房）或2%（非居住用房）向丙方支付违约金，乙方应该按本协议第三条第1款房地产总价款的1%向丙方支付违约金。 八、各方在本协议履行过程中发生争议的，应友好协商；协商不成的，应向该房地产所在地人民法院起诉。 九、本协议自乙方、丙方签署起对乙方、丙方生效，甲方签署后对甲方生效，一式四份，甲、乙双方各执一份，丙方执二份。四份记载不一致的，以第一联记载内容为准。 十、其他约定事
11、项： 十一、特别提示：甲、乙双方对协议内容已经进行了仔细的阅读，特别是协议中加黑字体所表示的内容。甲、乙双方对于协议约定的权利义务均已理解并同意。 甲 方： 乙 方： 丙 方：代理人： 代理人： 经办人： 日 期： 日 期： 日 期： 丙方收到甲方如下房地产权利证明资料： 收件人：日期：篇二：使用权房 商品房的购入，已经是人们为后代生活考虑的一部分，在国家限购政策的管制下，还是有很多人购买。然而在一些土地稀少，人口密集的地方，那里房价非常贵，还是有很多人买不起房子，他们只能去申请使用权房屋，关于这个使用权房屋，是不是有很多人还不是很了解啊，其实它就是字面上的意思啦，就是有使用权的房屋，那么它能
12、不能交易呢，又是怎么交易的呢?就让小兔来告诉你吧！ 使用权房屋通俗地说就是“廉租房”，住在里面的“房东”其实是租客。需要说明的是，使用权房屋不是没有产权，而是产权归某某公司或某房地局而已，即房卡上登记的是单位名字而非个人。 有使用权的房屋是不能买卖的。它只能转让。由于是地方优惠性的住房类型，所以原先“房东”的户籍是哪的，那么转让的客户的户籍也必须那里的。“买房”必须是一次性付款，买下的只是使用权，没有产权。 使用权房屋签署的不是房地产买卖合同，而是公有住房承租权转让合同，简称“白皮合同”。使用权房屋能否转让，不是客户看中的任一使用权房屋说想买就能买的，也不是“房东”说想卖就能卖的。这里要求“房
13、东”一定要把该房转让的手续全部完成才行。即，一定要让能转让使用权房屋的物业公司在公有住房转让物业征询函上敲章这是整个转让手续的开门钥匙，没有这第一步，其他免谈！ 使用权房屋的转让款项的资金监管问题?使用权房转让的款项必须接受监管。这里的监管和我们平时产权房买卖有区别。使用权房的资金监管是由该房屋所在区的房地产交易中心指定的银行账户来实施，资金监管金额必须和“白皮合同”一致，“房东”收房款的前提是：1、转让手续入交易中心当日，往前推两年，若“房东”两年内已购入商品房，不论房屋大小，就可以从监管账户中直接支取房款。2、转让手续入交易中心当日后三年内，若“房东”购入商品房不论大小，就可从监管账户直接
14、支取房款。3、若“房东”转让手续入交易中心当日后三年了，还没有动静，那就再等三年后，才可从监管账户直接支取房款。 使用权房屋转让前，“房东”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时确认进户的人员因为只有这一次机会，等转让手续完成后，就不能再隔三差五地说要进户口了，大门已关。更名区房地交易中心受理后，会出具受理转让通知书。凭该通知书，“房东”和客户可去物业公司更名进户。 记者从京、沪两地的房产中介公司了解到，使用权房的转让会时常发生。虽然使用权房存在着不少缺陷，如面积较小，建成时间太长，厨卫公用等。但这种物业一般位于市中心区域，如在上海主要分布在徐汇、卢湾、静安、黄浦等中心区域，周边成熟的
15、生活配套设施，尤其是具有优质的教育资源，使得这种物业成为二手房市场上的“香饽饽”。 使用权房是一种特殊的物业类型，不同于产权商品房，业主拥有的不是产权，而是使用权。法律专家表示，居民对使用权也拥有处分权。上海联业律师事务所主任律师王展表示，按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会。 如京沪两地就曾分别对使用权房的转让行为出台过相关规定。在2002底北京市国土资源和房屋管理局出台的关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知，其中规定使用权可转让。上海在此方面也做出过相应规定，即未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权（即使用权）的转让和交换。 专家介绍说，使用权房其实是此前
16、由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。其产权归属分为两种：单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。由此看来，购买这种物业其实是获得物业的使用权利。不过，买家不用担心产权单位随意变更租赁期限，可长期居住下去。从这方面来看，购买使用权房，完全可以解决住房问题。 转让方式有区别 与产权商品房相比，使用权房的转让存在着诸多不同，因此专家提醒说，千万不能以产权商品房的转让方式对待使用权房。 据上海德佑地产法务经理瞿惠虹介绍，这类房产的转让流程是：签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金监管，获转让通知书、物业进户
17、等。下面我们就所有环节的不同之处一一进行介绍，以便让买家对此有个深入的了解。 转让资格：提前确认 首先要做的是转让资格的确认，如果缺少这个步骤，后续所有的转让手续都无法进行下去。 瞿惠虹介绍，使用权房的产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，对于买家而言，一定要确认卖家是否已经完成了审核报批手续，只有对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。 如何才算是完成了该项手续呢？就上海而言，一定要让能转让使用权房屋的物业公司在上海市公有住房转让物业征询函上敲章，也就是说，只有在取得这份征询函之后，原租赁方才
18、具备转让使用权的资格。 区别一如果产权属于个人，则为私人财产，出售转让没有这样的限制，业主可以自行决定何时出售。但使用权房的产权为国家所有，因此承租人无法自行决定是否转让。 转让对象：为本地人 使用权房对买方的资格也有明确限定，只能是拥有当地户籍的居民。 由于使用权房是地方优惠性的住房类型，所以原先的“业主”肯定是拥有当地户籍的居民。记者查阅了北京、上海等地此类房产转让相关规定，发现其中有极为相似的地方，即要求买方必须具备当地户口。也就是说，只有拥有北京、上海户口，才能在北京或是上海购买使用权房。 这种规定与目前全国各地正在实施“限购令”有着明显的不同，“限购令”主要是针对投机性、投资性需求而
19、出台的政策，而使用权房则主要是保障地方性居民的福利。 区别二：对于产权房而言，不管是本地人还是外地人，只要符合购房资格，都可以购买。但符合购房条件的外地人却无法购买使用权房。 合同签订：并非买卖合同 使用权房在转让过程中签订的并非房产买卖合同，而是转让合同。 瞿惠虹介绍说，使用权房屋转让过程中签订的不是平时我们见到的房地产买卖合同，而是使用权转让合同，如在上海，签订的就是上海市公有住房转让合同，简称“白皮合同”。 此外，王展提醒说，在签订转让合同时，除了要和房卡上的承租人签署协议之外，还应征得房屋同住人的同意，以免因侵犯同住人的居住使用权导致协议无效。此前，就曾出现过同住人不同意而导致交易无法
20、持续下去的案例。 区别三出售产权房，须经过共有人的同意才能出售。使用权房则要经过同住人的同意，否则转让也会被视作无效。 付款方式：一次性付款使用权转让的款项须一次性付清。 上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说，房款必须一次性付清。使用权房无法办理抵押手续，因此不能办理住房按揭或者住房公积金贷款。也正是如此，她提醒买家必须注意资金安全问题，在付款之前，需了解清楚所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让，或者存在违章搭建等情形，以免让自己陷入被动。 专家表示，使用权房转让的款项必须接受监管。渠福琴表示，使用权房的资金监管是由该房屋所在区的房地产交易中心指定的银行账户来实施，资金监管金额必须和“白皮
21、合同”一致，“业主”收房款的前提必须是具有明确用途，如购房。因此购房款不能直接交到“业主”手中。 区别四产权房可在首付三成的情况下，向银行申请按揭贷款，而使用权房则无此做法。 落户人数：确认在先 落户人数需要提前确定。 据渠福琴介绍，使用权房屋转让前，原“业主”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时，在物业公司处确认落户的人数和具体姓名。她特别提醒说，使用权房落户因为只有一次机会，等转让手续完成后，再提出此类要求，则很难办理。 专家提醒说，由于落户手续办理的特殊性，买家在办理转让手续之前，一定要确认户口是否清空，以免给自己落户带来麻烦。 区别五购买产权房可以等到交房入住之后再办理落户手
22、续，而且人数还可以变化，但使用权房则不允许如此操作。 过户手续：双方亲自到场 办理过户手续时，买卖双方必须同时到场，不能由他人代理。 房地交易中心受理后，会出具受理转让通知书（不是平时意义上的收件收据）。凭该通知书，“业主”和买家可去物业公司更名进户。使用权房权属关系复杂，必须双方亲自到场过户，不能由别人来代理。 此外，在过户过程中，所涉及到的税费仅向“业主”收取转让总价的千分之五的手续费。 区别六产权房买卖可办理委托代理手续，即使业主不在场，也可办理过户手续，使用权房则不能这样做。篇三：产权房和使用权房 1. 买使用权房，消费者吃亏 根据房地产交易的规定，成套独用公房要进入市场，必须先 办理
23、 购房手续，取得产权证后方可上市进行交易。否则不准上市，中介机 构不准接此类业务。 但尽管市房地局三令五申，市场违规操作仍屡禁不止。市房地局 负责人指出，这种违规行为的要害是逃避政府税收，侵犯消费者权益， 扰乱市场正常秩序。该问题目前主要表现在两个方面：一方面本市还 有相当多的居民未购下自己居住的可售公房，而一些中介公司则利用 消费者对房产交易政策的不熟悉和急于求成的心态，通过原实物分房 “四联单”违规操作，非法收取佣金；物业公司也唱“双簧”，非法 收取所谓“定金”（“进户费”、“出户费”），且不出具发票。另 一种情况是，一些开发商见公有住房的租金已高于某些小区的物业管 理费，于是将动迁房、职
24、工住宅、甚至商品房作使用权房卖给消费者。 这样，开发商在房屋出售后，每月还可以收取较高的租金。 对于市场运行来说，使用权房以略低的价格出售，不利于公平竞 争。 最终，在使用权房的买卖上，消费者是将最大的受害者。他们以 相当于商品房的价格，换来的却是使用权房。这类房屋不仅每月要交 租金，不能上市交易、不能抵押、不能赠与、不能继承，如果变成产 权房，还得掏腰包再付购房款。 2.买产权房还是买使用权房 现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓”全产权”、”永久产权”的诱惑，认为拥有产权证，这住房就永远属于自己，并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万
25、元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别。 我国实行的是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为70年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上的建筑物）无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限为70年的土地使用权，由于种种原因，三年后再建房，建房再用去两年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买的产权房的产权期限只有62年。如果你买了别人居住过20年的二手产权房，你所拥有
26、的产权期限就不到50年了。 问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限的土地使用金。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要的经济损失。 产权和使有权的区别在于:所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之 一。拥有一套住房的使用权，只是在要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。 再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。目前，按有关规定，居民拥有”使用权”也有处分权，尽管他处分
27、的是”使用权”，而不是”所有权”。按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会，所区别的仅是一笔土地使用金。 所以,在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种”我拥有产权”的心理感受而已。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为呢? 3.房屋只有70年使用权 买了房还是相当于租房 这个世界上的有些事情，经不起琢磨，如果你和大家保持一样的想法，那么没有人会说你另类，如果你按捺不住的非要去较真，也许你就是众人皆醉我独醒了，那种莫名的感觉实在让人无法平息。 咱就说这个买房使用权70年
28、吧，本来嘛，大家买房子不就图个安居乐业、传承后代么，从祖上传下来就是这样的想法。于是深圳几十万、上百万的房子都有人买，而且房价还像开春放的风筝一个劲的往上蹿，让人可望而不可即。想当初买房的时候，大家还不都是按照发展商给的一纸购房合同，签字交款，然后就是收楼、装修，谁也没琢磨一下，这到底是买房还是租房？一套房子动辄几十万，可是你买到的是什么？是房屋的使用权70年！而不是大家想当然的产权和土地所有权，这样一来，你买的房子过了70年，就有可能不是你的了，政府有权收回房子，到那个时候，你再算算账：假设一套房子买的时候花了80万，加上装修什么的20万，总共你要付出100万来才能住进去，如果你和你的后代住
29、到了70年以后，房子却没了，再算算账：平均每年相当于花了万元的费用，每个月花了1200元大银，这个和租房子有啥区别啊！深圳的绝大多数人都有租房的经历，当你每个月把白花花的银子交给房东的时候，心里都会想，这要是给自己的房子交月供该多好啊！于是每个人的奋斗目标都是：尽快拥有自己的一套房子，彻底告别租房的日子。可是房子真的到手了，你要是仔细算算，70年算不算租期？因为到了那个时候，房子既不是你的，也不再是你的子孙后代的，到头来，不还是花了钱租了别人的房子？越想就会越心疼，装修这么漂亮的房子住起来心里也不是个滋味，再想下去，心疼，除了心疼还是心疼！都说买房子是咱老百姓的头等大事，古代忧国忧民的杜甫老先
30、生早就呼吁过：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”，可见从那个时候起，能住上自己的房子就一直是中国老百姓的一个美梦。可是现在，也许只是70年的美梦不过话说回来，不管是买房子，还算是租房子，都得有个地方住不是，这样一想，还是住自己花钱买的更踏实些，你说是不是？ 买房人购买商品房支付的房价款中既包括购买”房屋”的费用，也包括购买房屋所依附的”土地”的费用，也就是说，买房人既是所购房屋的所有权人，同时亦是房屋所依附土地的建设用地使用权人（当然，对于高层建筑来说同一块土地上可能存在若干个使用权人）。以出让等有偿方式设立的建设用地使用权的特点之一为权利的有期限性，在权利期限届满时，建设用地使用权人就
31、丧失了继续使用该土地的权利。按照现行法律规定，用于建造住宅的建设用地使用权期限为70年。那么，70年期限届满后，依附于该土地之上的住宅如果仍未消灭并且仍存在使用价值，买房人的权利如何得到保护呢？这一问题是老百姓非常关心的问题，毕竟买房子是很多人一生的大事，花费的也多是半生的积蓄，如果70年期满不能续期，那买的房子岂不成了”空中楼阁”啦？ 中华人民共和国物权法的出台给咱老百姓吃了一颗定心丸，就”住宅建设用地使用权到期后能否续期”这个问题给出了明确的答案，该法第一百四十九条第一款规定：”住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”由此可见，物权法对此的处理方式是：住宅用地在建设用地使用权期间届满之后自动续期，既不需要当事人提出续期的申请，也不能以期满为由将地上的不动产或者动产归国家所有，从而保护了广大老百姓的利益。至于期满自动续期时是否应由房屋所有权人另行缴纳土地出让金物权法未做明确规定，有待以后立法的进一步完善。 我国目前销售的商品房最高使用权期限是70年，经过几年的开发，交付用户手中的时候，使用权还有
