1、第二章 重庆房地产市场分析第二部分 重庆房地产市场分析第二章 重庆房地产市场分析2012年全国房地产市场上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。房地产企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨；房地产开发完成投资增幅较快回落，商品房新开工面积负增长，商品房竣工面积增幅下降；商品房销售面积年末小幅增加；住宅价格由降转升，价格下降城市数量逐步减少。在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。第一节、2012年房地产市场运行状况（一）房地产开发企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购
2、置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。1季度后各月份购置土地面积持续负增长。2012年地价保持小幅上涨，下半年涨幅略增。1-4各季度全国主要监测城市综合地价环比涨幅分别为0.26%、0.39%、0.78%和1.12%，环比累计上涨2.57%。从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高，居住用地价格涨幅最低。（二）房地产开发投资增速较快回落2012年房地产开发投资增速较快回落。全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增速低4个百分点。从月度数据
3、看，前10个月房地产开发投资增速逐月回落，11月增速略有回升。从不同物业类型来看，商品住宅开发投资增速较快回落，办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。（三）商品房各项供给指标增幅回落，新开工面积负增长2012年，商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅减小23.5个百分点；竣工面积9.9亿平方米，比上年增加7.3%，增幅减小6个百分点。从逐月数据看，4月份以后商品房新开工面积持续为负增长。各类型物业新开工面积增幅均减小，其中商品住宅新开工面积负增长。（四）商品房需求触底企稳，多数城市下半年以来二手房成
4、交量回升态势明显2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%，增幅减小3个百分点。其中，现房销售面积为26763.36万平方米，比上年增加0.1%，增幅减小0.4个百分点；期房销售面积为84540.29万平方米，比上年增加2.4%，增幅减小4个百分点。逐月数据看，2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长，11月小幅增加。2012年，北京、天津、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比上年增加16.1%、21.3%、62.5%、24.2%；上海、深圳、广州、南宁等城市二手房交易量分别比上年减少2.3%、10.1%、20.4%、8.1%，但减幅明显收窄。从交易量的月度变化来
5、看，北京、广州、深圳等一线城市以及天津、宁波、郑州等二线城市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。（五）房价由降转升，价格环比下降城市数量减少从价格的月度环比变化来看，2012年，70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳；11月份和12月份，新建住宅价格上涨幅度较大。新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升，11月份和12月份价格环比涨幅均为0.3%；二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌，之后各月价格保持稳中有升，但涨幅均不超过0.1%。2012年1-5月份，新建商品住宅和二手住宅价格以稳中有降为主。6月份以来，70大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市
6、数量明显减少。12月份，新建商品住宅价格下降城市数减少为8个，二手住宅价格下降城市数为15个；四个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比上涨。 （六）、当前重庆房地产市场特征 1、新开工面积降幅收窄,为开发投资增速平稳奠定基础 。新开工面积的减少导致全市商品房在建项目施工面积增长幅度减少。因此,建安工程投资增速也大幅回落,这是上半年我市开发投资增速回落的主要原因。 2、刚性需求集中释放 。据调查1-11月,全市商品房销售面积3815.90万平方米,同比增长3.5%,较前三季度提高2.5个百分点。从单月销售面积的成绩来看,在2012年宏观政策总体保持调控基调,小幅预调微调的背景中,近3个月重
7、庆房地产销售市场表现不俗。3、资金增速仍低于投资 。 国内贷款、自筹资金和其他资金三项资金来源合计占本年到位资金比重达99.5%。因此,当前房地产开发企业主要资金来源的好转,将为全市房地产开发业在平稳之后的“进”打下坚实的基础。4、政策环境仍以调控为主 。2012年房地产市场调控政策环境变化趋势初步明朗,决策层、开发商与消费者形成基本共识宏观政策环境依然严厉,差异性贷款利率的政策或难改变,调控方向仍将保持既有目标。 （七）、房地重庆房地产市场特征产市场面临的矛盾和问题投资，建筑业占中国GDP前所未有的比重看。水泥行业，工程机械（挖掘机，推土机，装载机等）销售，大幅度下滑。中国经济出现了一个难以
8、持续的基建和房地产泡沫，钢铁与水泥行业性亏损。（八）、重庆房地产市场的调控措施1、是“限贷”“限购”卡住资金“要害”。在成交量显著下降、库存加大的当下限购；银监会对房地产贷款、信托产品陆续收紧，房地产开发商资金进一步趋紧。2、是“限价”扼住涨价“咽喉”，即进一步细化限价房地产政策。3、保障房“降温”房地产市场“渴求”，在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房房地产市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。第二节 重庆楼市的失衡和拐点问题房
9、地产特别是土地市场，模式改变是很难的。那么，给行业一个合理稳定的预期才是理性的，而目前的政策基础恰恰是对市场的误判而已。相信08年的局面绝不会再2011年重现的。不论政策是否理性，市场是理性的，消费者是理性的。这已经足够。（1）、重庆楼市的失衡状况分析1、近期有可能爆发贸易战。中国不愿让人民币的升值幅度达到美国政府希望的程度，中国出口业获利极低，人民币兑美元汇率的任何重大波动，都将使整个产业链受到破产的威胁。2、风险是中国地产泡沫可能破裂。中国地产泡沫将慢慢缩小，而不是破裂，因为中国政府将持续为地产市场提供无限量的支持。就中期来说，问题在于通胀。即使中国勉强让美国同意人民币缓慢而稳定地升值，美
10、联储（Federal Reserve）的大量流动性操作和美国政府的刺激措施都将带动全球大宗商品价格上涨，并导致中国经济过热。通胀上升尤其不利于中国农村人口，食品支出在他们的消费开支中高得不成比例。为了控制通胀，中国政府可能会冒险刺破此前它允许膨胀的泡沫，尤其是过剩的工业产能。但如果不这样做，就将带来社会动乱。3、还有长期问题。在仍由中央发号施令的中国，几乎可以肯定有大量不当投资。一些是对地产的投资，一些是对工业产能，一些则是对基建项目。中国政府可能将很好地弥补这些损失的成本。但这也不是毫无成本可言的。这些成本最终将由储户承担，通过政府指导的、人为设定的低利率来实现。中国正从较低基础快速发展起来
11、，从政者似乎非常务实，但这些有利因素已被消化掉。（二）、重庆楼市的“拐点”分析1、成交量会有小幅下降，成交价格预计会与前期持平。楼盘价格出现小幅上涨，但重庆楼市还不会迎来涨价潮。成交价格还没有出现拐点，主要原因有两个，一是刚性需求依然存在，二是国家对房地产市场的调控。2、中指数研究院方面分析，多地“新国五条”细则落地实施。银行对个人贷款政策的控制。提出对房地产市场的平稳健康的发展。第三节、 重庆市房地产开发投资状况分析 重庆市自1997年被设为直辖市以来,经济快速发展,城市建设全面提速,房地产业高速发展。近几年来，重庆房地产业开发投资在全社会固定资产投资中的比重一直稳定在25%左右，年均投资增
12、长速度为26.5%。从2001年起,重庆市房地产业增加值对GDP的贡献超过全国水平,房地产业增加值占GDP的比重已经连续数年接近或达到5%。其中，房地产开发以住宅开发为主体，并且住宅开发的主题地位呈不断增强的趋势。从住宅开发投资、施工、竣工、销售情况看，其在同期房地产投资、施工、竣工以及商品房开发销售中所占的比重10年来一直为小幅度稳步增加。到2008年，即使是国家加大房地产市场调控力度，尤其是爆发由美国次贷危机演变而来的全球金融危机，以致重庆市房地产业呈下滑趋势，但全市全年房地产开发投资991亿元比上年增长16。6%，占全社会固定资产投资总额的24。5%。重庆房地产业在重庆经济发展中的地位不
13、断提升，已成为重庆经济发展的支柱产业之一。（一）、2012年重庆市房地产开发投资分析2012年，重庆市固定资产投资总额9380.00亿元,比上年增长22.0%。其中,基础设施建设投资2404.16亿元,增长24.8%;城镇投资8462.03亿元,增长19.2%;农村投资917.97亿元,增长56.4%。 “一小时经济圈”投资6837.49亿元,比上年增长19.7%;“渝东北翼”投资1807.87亿元,增长30.7%;“渝东南翼”投资734.64亿元,增长24.5%。 工业投资3064.18亿元,增长21.1%,占全市固定资产投资总额的32.7%;房地产开发投资2508.35亿元,增长24.5%
14、,占全市固定资产投资总额的26.7%。 全市重点项目完成投资2620.00亿元,占固定资产投资总额的27.9%。其中,政府主导类投资1748.80亿元,市场主导类投资871.20亿元,分别占重点项目投资的66.7%和33.3%。(2）、2012年重庆市房地产投资结构分析1-12月，全市三次产业投资的比例为3.9：32.8：63.3，第一、三次产业投资占比分别比去年同期提高0.2、3.4个百分点，第二产业比去年同期降低3.6个百分点。1-12月，全市第一产业在一系列鼓励“三农”政策、社会主义新农村建设、城乡统筹及支农惠农政策等项目推动下，农林牧渔业投资呈现较高增长态势，全市农林牧渔业完成投资36
15、4.01亿元，占全市投资总量的3.9%，同比增长30.6%，高于全市投资增速7.7个百分点。第二产业投资在工业投资项目的推动下，完成投资3074.96亿元，占全市投资总量的32.8%，同比增长10.4%，低于全市投资增速12.5个百分点。其中，工业投资作为拉动投资增长的主力，完成投资3064.18亿元，占全市投资总量的32.7%，增长21.1%，低于全市投资增速1.8个百分点。第三产业在房地产开发项目和基础设施建设项目推动下，完成投资5941.03亿元，占全市投资总量的63.3%，同比增长30.0%，其中，以交通、水利为主的基础设施完成投资2404.16亿元，增长24.8%，拉动投资增长6.3
16、个百分点。房地产开发完成投资2508.35亿元，增长24.5%，拉动投资增长6.5个百分点。此外，居民服务和其他服务业、文化、体育和娱乐业、卫生、社会保障和社会福利业等民生社会事业方面的投入也有所加大，居民服务和其他服务业完成投资79.64亿元，增长140.3%；文化、体育和娱乐业完成投资119.19亿元，增长102.3%；卫生和社会工作业完成投资57.73亿元，增长27.0%。（3）、2012年重庆房地产投资资金来源分析2012年资金来源增速低于投资增速，资金面有回暖态势。 投资本年资金来源一直呈现低迷走势，资金来源增速一直低于投资增速。1-12月，全市投资本年资金来源为10954.20亿元
17、，同比增长18.2%，低于全市投资增速4.7个百分点。其中，国内贷款1865.18亿元，增长15.5%，占本年资金来源的比重为17.0%；国家预算资金508.75亿元，下降11.8%，占本年资金来源的比重为4.6%；债券23.01亿元，增长13.9%，占本年资金来源的比重为0.2%；利用外资62.30亿元，下降43.1%，占本年资金来源的比重为0.6%；自筹资金5861.20亿元，增长26.9%，占本年资金来源的比重为53.5%；其他资金2633.75亿元，增长12.9%，占本年资金来源的比重为24.0%。虽然自去年12月以来本年资金增速一直低于全市投资增速，但至12月，全市投资本年资金来源增
18、速分别比前三季度提高3.7、2.8、0.4个百分点，数据显示资金来源已出现积极变化，正逐渐回暖。（四）、重庆和北京广州等其他地区投资比较分析（五）、2013年前半年重庆市房地产开发投资分析。1、增速减缓，二季度较一季度增幅大幅回落。上半年房地产开发项目39个，同比增加2个，完成投资13.64亿元，同比增长27.1%，增速比一季度回落46.1个百分点，房地产开发投资占全部固定资产投资的比重由一季度的43.7%下降到32.5%。从累计同比增速看，上半年不同月份增幅起伏波动较大，3月份增速最高达到73.2%，5月份增速最低为20.6%。分用途看，商品住宅投资9.1亿元，同比增长3.0%，比一季度增速
19、回落26.8个百分点。分月度看住宅投资的增长速度，3月份增速最高为29.85%,5月份最低为-4.9%。总体上讲，增速呈现快速回落的趋势。办公楼和商业用房投资1.32亿元，同比下降3.9%，办公楼及商业营业用房占房地产投资的比重为9.7%，以住宅为主体的房地产投资结构仍未发生改变。2、商品房新开工面积、竣工面积同比下降，施工面积增长，但增幅回落。商品房施工面积233.8万平方米，同比增长15.9%，增速较上年同期回落13.8个百分点；当年新开工面积41.8万平方米，同比下降23.4%，其中住宅新开工面积35.4万平方米，下降26.0%；商品房竣工面积22.1万平方米，同比下降10.4%，其中住
20、宅竣工面积15.4万平方米，下降34.4%。新开工面积和竣工面积都呈现同比下降的走势，尤其是前瞻性指标新开工面积同比出现较大幅度的回落，反映出房地产后续发展潜力在下降，开发商对房地产未来信心不足。3、商品房销售大幅下降，房价小幅攀升。受限购令和宏观调控政策的影响，今年以来商品房销售持续低迷。统计报表显示（统计范围是今年在报的33家房地产开发企业）：上半年商品房销售1072套，同比下降45.4%；销售面积12.29万平米，同比下降41.0%，其中住宅销售11.98万平米，下降41.7%；商品房销售额6.26亿元，同比下降34.7%。有的开发商一个月卖不出去一套房子，更有甚者有的上半年没有卖出一套
21、，有的去年卖出几百套房子，而今年只卖出十套二十套，今年房地产市场交易冷清与去年的销售红火相比形成鲜明的对比。在销售下降的同时，房屋待售面积大幅提升，上半年房屋待售面积为3.38万平方米，同比增长8.6倍。从商品房销售价格看，前5个月商品房销售平均价格为4861元/平方米，同比上涨8.1%，6月份商品房市场回暖，成交几十套高档公寓和别墅，导致销售均价进一步上升，1-6月份商品房销售价格为5092元/平方米，住宅为5115元/平方米，同比分别上涨10.7%和13.4%。商品房销售价格没有伴随成交量出现快速回落，而呈现小幅攀升走势，说明尽管限购令对房产市场销售造成一定程度的打压，但消费者的购房需求仍
22、然较大，开发商还没有到降价买房子的地步。 4、贷款数额增加，资金来源较充足。上半年房地产开发到位资金42.8亿元，同比增长51.5%，其中：本年到位资金24.1亿元，是本年完成投资的1.76倍，与同期相比增长36.1%。由于二季度以来货币政策趋于宽松，本年银行贷款7.7亿元，同比增长56.8%。从整体来看，今年企业的资金状况并没有比上年更紧张，资金来源较充裕，但是仍然存在个别企业资金紧张、缺口较大的情况。第四节 重庆市房地产价格分析随着改革开发的深入发展，我市的经济发展和城市化水平日益提高，公众住房条件得到极大改善，人均住房面积不断增加。然而，从2005年开始，我市的房屋价格开始持续快速的增长
23、，严重超出普通民众的承受能力，高价房已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一，如何尽快解决高房价的问题，建立和谐社会是我们党和政府，面临的一项严峻的挑战。（一）、重庆房价实现“软着陆”（2）、房屋销售价格指数分析1、抽选调查样本房地产价格调查采用重点调查和典型调查相结合的方法。在选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型；选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70%以上。目前北京这一比例达到81%，超过了国家统计局对调查样本数量的要求，保证了调查样本的代表性。 2、权数(比重)确定根据国家制度的要求，房地产价格指数的取
24、得是采用固定权数加权平均的计算方法。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。3、采集价格房屋是个体差异性非常大的特殊商品。因此，在考查房屋的价格变化时，要遵循同质可比的原则。所谓同质，就是选择同一区域、同一地段、同样建材和结构的房子，剔除品质变化对价格的影响，反映真正的市场需求变化引发价格产生的波动，传达正确的市场信号。4、价格指数计算在取得了全部调查企业的销售价格资料后，首先计算各调查样本的涨幅，即个体指数，再采取由下到上逐级汇总的方法汇总出房屋销售价格总指数。具体分类是：房屋销售价格总指数包括商品房和二手房两大类价格指数。要先分别计算出商品房、二手房的价格指数，然后采用加权算术平均法计算出房
25、屋销售价格指数。商品房中包括住宅和非住宅两个种类。住宅中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅3个小类；非住宅中包括办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房、其它用房4个小类。二手房中包括住宅、非住宅两个小类（3）、房屋租赁价格指数分析从宏观层面看，经济可持续增长是城市化的原动力，进而决定房地产行业的长期走势。但是我们需要看清的是，城市化不是经济增长的目的和手段，更不是房地产长足发展的需要，而是工业化和产业结构升级的结果。现代工业的精髓是通过分工协作和规模化经营提升生产效率，推动产业结构由低向高演进，不断提高居民收入和生活水平。而城市的集聚效应、规模经济和交易成本节约，能够显著提升资源配置和利用效率，迎
26、合了这种生产方式转变的需要，因此发达国家经济活动的重心都在城市。活跃的城市经济孕育大量的经济机会，吸引各种生产要素流入，这是人口向城市流动和聚集的根本原因。正是经济活动和人口布局的变化，带来巨大的物业需求，推动房地产行业的持续发展。而劳动力总是以追逐经济利益为导向，因此人口流动方向、规模和速度，根本上取决于经济增长、就业机会和收入水平的趋势。一旦一个经济体或者一个城市失去经济和收入增长的活力，那么也就意味着房地产成长周期的终结。 从微观层面看，城市中居民每时每刻都在付出生活成本，从房屋租金、基础设施费用、餐饮交通、教育医疗到基本的娱乐活动，因此收入水平决定了人们在一个城市生活的可能性和幸福度。
27、如果经济发展和产业升级迟缓不能带来产出效率的增加和人民收入的提高，那么即使房价不再是一个让许多人头疼的问题，楼市需求依然难言乐观。因为失去实体经济增长支撑的就业和收入是难以支持人们在城市中消费和生活的，那么住宅和商用物业的发展就失去了需求基础。相应的，经济机会的减少必然带来企业收益的下滑，经营规模不再有扩张的可能，那么写字楼和工业地产的需求也将随之走低。 中国房地产商品化时间尽管不长，但是实体经济状况对行业的影响依旧十分明显。这里需要指出的是，由于商品住宅的投资属性和中国特殊的发展阶段，房价走势与经济基本面的相关性受到的扰动比较大。相反，由于租金与居民当期收入和企业效益的关联性较大，租赁价格波
28、动不能脱离主流收入水平，因此能够更真实的反映房地产和实体经济的联系。 观察近年来全国、北京和上海GDP增速和租赁价格指数季度走势可以发现：全国办公楼租赁价格指数和商业营业用房租赁价格指数与GDP增速总体上保持较为一致的运行态势，尤其是2009年尽管住宅价格增速大幅超越了经济，但是租赁价格指数在经济增速回升长达一年之后才探底回升。如果我们单独看北京和上海的情况，房屋租赁价格和GDP的相关性体现得更为明显，租赁价格亦滞后于经济增速走势。不仅在中国，实体经济发展前景决定房地产行业趋势的历史经验比比皆是。日本、韩国房地产行业发展的黄金周期均在人均GDP（或人均GNI）上升最快的时期，持续时间约分别为
29、20年和25年。经历金融危机洗礼，世界和主要经济体的经济结构和发展态势已经发生了深刻变化。中国经济发展方式转变和产业结构调整升级是经济实现可持续发展的必然选择，也将从根本上决定房地产行业的命运。（四）、土地交易价格指数分析第五节、现阶段重庆房地产业发展的问题(1)房价短期内涨幅过大，房产价格相对过高。(2)商品住房结构不合理，高档房开发过热。(3)政企合谋危害正常次序。(4)商业地产空置率过大，投资规模偏大。(5)二手房交易速度减缓，影响房地产业长远发展 （一）、动拆迁工作是房地产业发展的瓶颈问题 征地拆迁是一项系统工程，涉及面广、工作繁重、影响很大，在征地拆迁工作中出现了一些补偿标准偏低、补
30、偿不及时到位、安置不落实、保障机制不完善等不容忽视的问题，对经济发展和社会稳定造成了不良影响。（二）、“拆迁难”的原因分析1、征地拆迁政策不完善。目前，我国已颁布了物权法、国有土地上房屋征收与补偿条例等法律法规，但是，征地拆迁政策还是显得不完善，给征地拆迁工作带来了许多困难：A、补偿标准不一致，在项目征地拆迁工作中，往往出现同一时期不同项目的补偿标准不一致的情形。B、补偿标准偏低，征地拆迁对象希望尽可能得到合理补偿，或者多一点补偿。这就会引起利益上的冲突与矛盾。C、征地拆迁手续不完备，由于现行土地审批制度不能适应城市开发建设的速度，客观上也存在先征地拆迁后补办拆迁手续的违规操作程序，或者是边拆
31、迁边办征地手续，没有按照规定先办征地手续后拆迁。2、拆迁户利益得不到充分保障。在征地拆迁中，拆迁户的利益在一些方面得不到保护，具体表现在：、补偿款未及时到位。在征地拆迁中，有些政府部门对拆迁中土地补偿金、安置补助费的发放监督不够完善，加之补偿金一般先拔到村委会，由村委会发放到拆迁户手中，不是由项目部直接发给拆迁户。一些村干部往往以种种理由拖延不发给被拆迁户，甚至存在将拆迁户补偿款抵扣上访费或拆迁户拖欠其它费用的现象，造成拆迁户不满，必然妨碍征地拆迁工作的进行。、拆迁户安置工作不力。个别项目在征地拆迁后对拆迁户的安置不及时，在拆除农户房屋后迟迟未启动安置工作，拆迁农户失去土地和房屋后，如果得不到
32、及时妥善安置，其根本利益得不到保证，不仅不利于征地拆迁工作，更易于激化社会矛盾，影响政府公信力。、个别社会保障措施尚未配套。拆迁农户就是失地农民，他们失去了赖以生存的土地后，虽然政府也对失地农民的养老、医疗、就业、生产生活等问题出台了一些惠民政策和具体办法，部分年青的新生代农民能很快融入和适应城市生活，但中老年农民因没有受过工业技能培训和文化水平不高的限制，很难找到一个生存之道。3、个别拆迁户拆迁心态不正。他们挖空心思，不惜一切手段，想借项目拆迁达到“拆迁富”：A、1、个别拆迁户以非法上访、闹访、在媒体上发表不实言论等方式引起社会关注，枉图混淆视听、以此达到个人目的。B、个别拆迁户以突击抢栽抢种、搭棚等方式，枉图达到获取高额补偿费的目的。C、一部分拆迁户抱着“小闹小解决，大闹大解决，不闹不解决”的心态，为达到目的，就组织有共同利益诉求的人反复闹事，以对抗手段制造影响。3、个别干部工作方法不当。在拆迁工作中，个别干部政策掌握不准，行政不依法、工作方法失衡，引发一些不
