1、我国房地产企业的财务风险及其控制研究报告以恒大集团为例 我国房地产企业的财务风险及其控制研究报告以恒大集团为例 摘要：我国房地产业经过30多年的大浪淘沙，一些房地产公司逐渐发展壮大成为行业标杆，然而他们在发展过程中面临的财务风险也逐渐增加。研究典型房企的财务风险，可以起到借鉴作用，帮助其他房企进行财务风险的预测和监控。本文通过对恒大公司的财务风险进行识别和分析，梳理该公司在现有的财务管理模式及风控体系中的存在漏洞及缺陷，提出财务风险防范与控制对策，并进一步对房地产企业的财务管理的系统规划提出建议。关键词：房地产，财务风险，风险防范，风险控制，恒大自上世纪80年代的住房商品化试点到1998年住房
2、改革后，中国房地产业长期处于国民经济的重要位置，尤其是2008年的金融危机，使得房地产业在一定程度上成为国家经济增长的“路径依赖”。与此同时，住房作为最重要的商品之一，也同民生福祉密切相关，“十四五”规划明确提出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产业作为一个资金密集、高杠杆的行业，其健康、有序发展离不开识别和防范财务风险，并有效控制及化解财务风险。一、房地产企业的财务风险财务风险是企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的是企业蒙受经济
3、损失或无法获得更大收益的可能性。根据企业财务活动的不同类型，可以分为三类主要的财务风险来源：筹资风险、融资风险、经营风险。对房地产企业的来说，财务风险有其行业特点：（1）受宏观政策影响大。比如筹资成本与货币政策相关，投资政策受区域金融政策和土地财政等因素影响，经营活动则经常随着限购、限价等政府直接干预手段，以及降准降息、住房贷款限额等间接调控手段而波动。（2）资产负债率高企，偿债压力大。我国房地产行业的负债率高：2014年我国房地产企业的负债率就已达到了77%，2019年这一比例一度超过80%。房地产企业面临巨大的偿债压力，一旦融资不畅、销售不佳，就会导致企业资金链的一种恶性循环，极大影响企业
4、的经营和发展。（3）资金需求大，融资渠道较单一。房地产是一个公认的资金密集型行业，充足的资金支持其从业企业实现正常的运营。房地产公司的当前资金主要来自公司股权，银行贷款和客户预付款。近年来，在房地产行业中筹集的个人资金所占的比例下降了，而对银行贷款的需求却在增加，受国家宏观调控影响，房地产行业当前正面临着融资困难与渠道单一的矛盾。（4）投资回报时间较长，不确定性大。一方面，房地产项目开发周期比较长，在进行管理时会涉及其他上下游多个行业，任何一个环节对投资项目的影响都是不可控的。另一方面，所建房产的销售情况与市场竞争、区域经济发展情况密不可分，而项目的结算情况受到相关的政策金融市场和房贷信贷产品
5、风险因素影响，回收情况难以确定。二、房地产企业的财务风险识别以恒大为例（一）恒大的公司简介和债务危机过程简述恒大集团（简称“恒大系”）以地产起家，经过20多年的耕耘，已经发展为集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业，2009年发行股票在香港联交所主板上市，股票代码为3333.HK。其中，恒大地产集团有限公司（简称恒大地产）于1997年在中国广东省广州市成立，是恒大集团的下属控股企业，也是集团的业务主体。从2016年12月中央经济工作会议首次明确指出“房住不炒”定位，到每年政府经济工作报告强调这一定位，党和政府抑制房地产过热的决心已经显现，但恒大仍然自顾自盲目囤地扩张房地产，并且
6、把原本就有限的资金投入到过多的“多元化”经营用途中，最终导致了资金链的巨大缺口，需要大举融资来“拆东补西”。然而2020年8月，中央出台了房地产行业的“三道红线”，明确提出负债率不符合要求的企业不得举新债，自此，恒大传统上依赖的债务融资遇到瓶颈，转而寄希望于通过“深深房”在A股借壳上市融资，但最终借壳未遂。除此之外，恒大集团还公开出售“恒大汽车”业务，试图通过变卖资产换取流动性，但截至2021年9月14日的公告指出尚未取得重大进展。恒大在2020年下半年就出现了资金缺口，这个缺口到2021年更加放大，直到使恒大陷入债务危机和股市大跌的双重危机。首先是债务危机，自2020年起就一直有关于恒大的负
7、面消息，直指其信用危机，穆迪、惠誉、标普等主流信用评级机构多次降低“恒大系”的信用评级，截至2021年7月，标普给出了CCC级的评级，并还可能继续下调。每每危机消息曝出时，市场便会迅速作出反应，此次也不例外。同样是7月，因广发银行宜兴支行向法院申请诉前财产保全、请求冻结恒大相关资产13201万元或查封，业内对其债务风险的担忧再次上升。为回笼资金，恒大曾一度“打折出售”房产，有一定成效，但在持续的负面新闻影响下，市场信心受损，导致整体销售业绩还是呈下滑趋势。盈利能力的走低又加剧了恒大债务危机的规模，越来越多债权人出现“挤兑”，而9月11日更暴雷出累积违约金达400亿元。其次是股价大跌，自上市以来
8、，“恒大系”市值一度达到14440亿港币，但截至2021年9月14日收盘，恒大系的总市值只剩下1480亿港币，约最高市值的10%，且当天市值蒸发超200亿港币。面对这样的市值缩水，许家印不堪重负于8月18日卸任董事长一职，而新上任的董事长赵长龙却不能扭转恒大深陷的双重危机。（二）基于恒大公司财务数据的风险识别本文依据恒大公司最新披露的财报信息，识别出较为显著的几项财务风险。若未特别提及其他出处，本文的所使用的数据均来源于Wind数据库。1.筹资风险的识别本文以公司债务规模与资本结构分析其偿债压力的高低，同时通过恒大公司的短期和长期的债务偿还能力指标来进行分析并进行筹资风险识别。（1）短期债务偿
9、还能力：近五年，公司的速动比率和流动比率都呈下降趋势，并且流动比率低于同行业水平，表明恒大公司的短期债务偿还能力进一步减弱，流动资金与企业的负债比进一步减少，企业经营过程中非常容易遭遇债务危机，所以恒大的短期偿债压力加大。（2）长期债务偿还能力：恒大的资产负债率维持在行业水平80%左右，略高于行业平均水平，但近五年稳中有降，说明企业试图降低自己的财务风险。近五年，恒大集团的权益乘数逐年递减，也就是股东投入权益的得到的总资产保证逐年增加，而债权人权益得到的总资产保证逐年减少，债权人利益受到了损害，企业偿还到期债务的保证程度逐渐减弱，这是长期偿债能力减弱的标志。恒大近年来为支持其快速扩张进行过多轮
10、融资，大量融资使恒大整体负债规模明显增加。与此同时，伴随恒大集团的收益能力下降，其高资产负债率对债务人来说风险程度较大，这也为其出现债务危机埋下伏笔。2.投资风险识别房地产开发项目的周期相对较长，投资不稳定性较多，本文认为投资风险主要由获利能力和发展能力指标来确定，公司的盈利能力与投资回报率往往是正相关趋势，投资风险则与其相反。近五年盈利指标呈现持续下降态势，证明公司这几年的盈利能力在不同程度下降。从行业数据看，过去五年房地产行业整体毛利率均有明显下滑的趋势，体现出行业在地价成本上涨、售价整体受限的背景下，利润空间进一步被压缩。对比恒大的销售毛利率，在2016年2018年都是高于平均数值的，但
11、2019年开始，恒大公司的销售毛利率大幅度下降，尤其是在2021年更出现腰斩式下跌，说明恒大销售状况急剧下滑，盈利能力堪忧。同时，回顾恒大近五年的营业收入变动和净利润变动可知，过去五年无论是净利润还是营业收入都是下降的，尤其是2019年以后都出现了负增长，也体现了发展能力不足。3.营运风险识别企业营运能力的相关财务数据能够识别出企业的营运风险。营运能力进一步提升，有利于企业全方位改善财务状况，让自身的资产结构更科学，能够进一步增强市场竞争力；保证资金链的相对稳定，进一步增强自身的盈利能力，提高现金周转速率，降低风险几率。（1）应收账款周转天数恒大公司的应收账款周转天数平均在一个月左右，这表明恒
12、大公司的欠款回收速度较快，回收能力较强。对于房地产企业这种资金占用多的企业来讲，公司的流动资金利用率是非常高的，也表明公司运营效率很高。但近五年来，恒大的应收账款回收期有所加长，这会导致企业可用的营运资本金额出现缺口，增加财务风险。（2）存货资产周转天数在2016年2020年之间恒大公司存货资产周转天数处于波动上升的走势，这表明该公司的房产库存销售能力变差，这可能是由于恒大的负面新闻导致的，也证实了恒大盈利能力的下降。（3）总资产周转率由公司的总资产周转率我们可知，在2016年2018年恒大的总资产周转率呈上升趋势，但到了2019年该指标呈现下降态势，并且持续到2021年。这个信号值得管理层高
13、度警惕：资产利用率下降会形成一定的资金浪费，最终会影响企业的进一步发展能力，存在一定的风险隐患。因此，企业管理层应当进一步提高资产利用水平，重视对每一个投资项目的投资收益分析，把有限资产用在价值最大化的投资上，而不是过分强调多元化。综合恒大公司的相关分析，发现该公司无论在筹资、投资还是经营活动上都存在较大的风险，如果企业能在风险转化为危机之前就合理防范、在危机来临后有效控制，就能一定程度上保证企业的健康有序发展。三、房地产企业的财务风险防范与控制以恒大为例（一）房地产企业的财务风险防范1.时刻关注宏观政策变动房地产是影响我国经济发展的关键行业，因此相关企业长期受到国家政策影响。房地产企业是市场
14、经济的参与者，更是国民经济的重要支撑力量，因此，要想实现自身健康有序发展，就不能离开整体宏观环境的健康发展，政府“无形的手”就是调节宏观环境的最重要因素。目前，国家已出台调控政策，以遏制一线和二线城市房价的急剧上涨：一是利率政策；二是财政政策。因此，企业的相关战略应当尽可能迅速地适应国家宏观调控的目标，越快进行调整越能让企业保持不竭的发展动力。2.对于房地产行业风险有忧患意识政府的房地产行业的控制政策，控制了行业公司数量的增长，也使得行业竞争更加激烈。随着市场竞争进一步激烈，行业利润大幅下降，面对这样的情况，必须树立正确的行业发展意识，探究如何有效管理行业风险，提高防控效果。对于房地产公司而言
15、，行业的风险除了国家政策外，还需要结合消费者的消费意愿和实际购买力，换句话说，消费者的信心和本身的支付能力会给企业带来直接影响。3.建立财务风险预警和内部沟通机制当前，我国的房地产公司投资规模进一步扩大，风险管理和控制的信息系统如果无法很好地适应公司发展，后果非常严重。房地产公司需要建立严格的内部审核系统，以使内部审核服务高效监控管理的各个方面，提高公司财务管理的效率，以全面增强风险预防和管理能力。公司需要根据实际要求进一步加强数据集成，改善内部沟通效果。（二）房地产企业的财务风险控制1.加强对企业财务管理活动的控制在财务管理的筹资、融资、营运资本、分配等活动中，恒大可以在排除财务管理活动中存
16、在的风险因素的情况下，控制财务管理目标的完成情况。由于房地产公司的投资回报率高且资金使用频繁，在选择投资项目时必须格外谨慎。通常，公司仅依靠以前项目的经验来评估分析，以确定项目执行情况并成功预测其可行性，但是我国的房地产项目开发周期比较长，不确定性高，投资不慎将给公司带来严重财务风险。因此，为了降低投资风险，必须进一步加强可行性研究：一是建立投资回报模型。在设计方案时根据模型进行精准计算，然后决定是否投资和投资总值，同时精准预测利润、回收时间等因素。运用数据分析进行定性、定量研究，直观比较各类案，选择最优的进行实施；二是全方位进行事前研究。有效控制风险，保证投资能获得现实的收益。2.推行科学的
17、风险管理激励与约束机制加强政策宣传，增强全体员工在防范和控制财务风险中的作用，完善风控机制，明确操作标准，针对存在的风险，形成实施方案，建立强有力的风险管理激励与约束机制。比如，房地产企业的资金回收情况直接影响着其债务偿还能力和后续项目开发能力，未能按质按量收回资金将给企业带来经营风险。因此，恒大公司应结合实际情况安排对资金回收的各部门的激励和考核标准，进一步加大风控能力。3.提高经营创新能力和筹资创新能力一方面，为了进一步增强竞争力，公司在保持传统项目的同时增强经营能力创新，创造传统商品住房买卖业务结合其他附加服务的新的赢利点和附加值，巩固传统业务的地位；或者是开发更多新型项目，拓展经营范围。另一方面，房地产企业可以在宏观政策允许的情况下，创造以现有的住房商品为核心的新的金融产品，作为加速资金回笼或者间接筹资的方式。4.完善财务管理风险集团联合控制制度恒大旗下的子公司比较多，母子公司间相互依存，一旦发生危机也会构成影响。为了方便对财务的有效控制，恒大总公司应进一步完善风险联控制度：各子公司应结合市场情况和自身条件，尽量实现准确预算，各子公司每个月都应当做好财务分析，并及时汇总给总公司，严格把控资金使用情况，准确高效的使用各类资金。- 12 -
