1、我国养老地产发展现状及对策研究我国养老地产发展现状及对策研究第 37 卷第 1 期2016 年 1 月建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY 2016我国养老地产发展现状及对策研究刘亮，郭师虹，杨晶晶摘要：阐述我国养老地产的发展现状，通过对养老地产的各参与主体、产品结构类型、产业链模式以及相关政策的分析，提出我国养老地产目前存在的问题；结合国外养老地产经验，分析我国养老地产未来发展趋势并提出深化各参与主体合作机制、创新融资模式、加快行业标准建设等相关发展建议。关键词：养老地产；产业链；老龄化；产品结构；发展建议中图分类号：文献标识码：A文章编号：1002-851X01-0067-04
2、DOI：/Research on the Development Status and Countermeasures of Pension Real Estate in ChinaLIU Liang，GUO Shihong，YANG JingjingThe paper expounds the current situation of the development of the real estate of our country，through Abstract：the analysis of the pension real estate participants，pension re
3、al estate products structure，pension real estate industry chain mode and related policies，puts forward the existing problems of the pension real estate. Combined with the foreign pension real estate experience for reference，analyzes future development of pension real estate in our country and puts f
4、orward the corresponding suggestion，including further deepening the participation subject cooperation mechanisms，innovating the ? nancing pattern，and strengthening government supervision，accerating the construction of industry standards and so on.pension real estate；industry chain；aging；product mix；
5、development suggestionKeywords：1引言据民政部印发的2013年社会服务发展统计公报显示，截止2013年底，我国65岁以上人口约亿人，占总人口的%。另据联合国人口署预测，我国的老年人口会以每年超过800万人的速度增加，至2050年，我国老年人口约为亿人，占总人口的%，其中80岁以上的老人将超过1亿。我国人口老龄化的进一步加剧，为养老设施和相关服务业带来巨大发展机遇，养老地产将成为地产行业未来发展的重要方向。目前，我国的作者简介：刘亮，男，生于1988年，河南信阳人，硕士研究生，研究方向：工程经济与项目管理、房地产。郭师虹，女，生于1966年，陕西西安人，副教授，研究
6、方向：建筑信息化、计算机仿真技术及房地产分析。收稿日期：2015-07-06养老地产的主要形式有老年公寓、老年住宅、养老机构等，开发主体涉及了房地产开发商、保险公司和养老服务机构等，产品类型也基本覆盖了不同年龄阶段老年人的需求。但就整体来说，我国养老地产尚处于起步阶段，盈利模式模糊、融资渠道不足等原因限制了养老地产的发展。未来，政府应加强养老地产政策支持、拓宽融资渠道并完善监管体系，以推动养老地产的发展。2我国养老地产市场发展现状及问题养老地产市场发展现状养老地产市场多方投资主体参与，专业化优势明显养老产业具有巨大的发展空间，也因此吸引了大量的投资主体参与。以图1为例，养老地产投资主体主要包括
7、房地产公司、保险机构、养老服务机构及其他投资机构等。整体而言，房地产开发企业主要承担养老住宅开?68?建 筑 经 济2016年发及养老服务设施建设，也会涉及到项目的运营与融资等领域；养老服务机构主要承担养老地产的日常运营与服务工作，于专业优势，会对于养老地产项目提出建设性意见；保险机构主要是将养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合起来并为一些项目提供资金支持。其他投资机构也分别以不同的方式参与到养老住宅市场。不同的投资主体参与生态构架相互合作，既充分发挥了各个主体的专业优势，又降低了单一主体参与建设的风险，有利于养老住宅地产的顺利发展。善的发展模式与合作机制，各产业间跨界合作融合尚需加强。
8、图2养老产业链发展中存在的主要问题盈利渠道尚未养老住宅市场多种运营模式并存，成熟目前，我国的养老地产产品类型众多，盈利模式上也呈现出缤纷多彩的局面。主要有以下几种：养老地图1不同投资主体参与养老地产的不同业务产销售型，与传统住宅销售一样，通常是借助养老地产之名进行房地产开发，风险小，是目前较普遍的盈利模式；养老地产销售+回购，即出售住宅产权，然后开发商逐年回购产权，回购资金用于老人的养老费和医疗护理费用；养老地产租售并举，常见于新建的综合地产开发社区，配建适老住宅面向市场销售，利用商业配套设施持有经营；养老地产会员出租制，即会员以押金或者一次性入会的形式，保障养老公寓床位，缴纳年费与日常消费和
9、护理费用即可。于养老产业投资金额大，回报周期长，风险比较大，国内的养老住宅市场运营模式大体上仍是延续买地、建房、卖房，只是借助养老地产的概念，增添一些常规的医疗服务，与普通住宅开发销售区别不大。整体来讲，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主体衍生的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系等盈利模式尚未形成。养老地产缺口大，配套服务设施供给不足随着我国老龄化人口增速，我国对养老地产的需求也日益增大。目前养老地产面临巨大缺口。主要体现在三个方面：其一，养老地产总量不足，虽然无论养老地产数量还是品类都有一定提升，但于养老需求众多，总体还处于供不应求的状态，而且产品分布很不平衡：其一，一线
10、城市与生态环境优美的城市发展较快，其他城市明显不足；其二，养老地产覆盖面有失平衡，虽然养老地产品类众多，但大多面向较高收入人群，一般性收入人群很难享受服务，不能满足差异化需求供给；其三，现有的养老地产与客户真实需求差异较大，很多开发商为了抢占市场，对真实的养老需求调研不足，不能养老地产产品多元供给已具雏形，基本覆盖不同养老诉求目前，从已经推出或者规划的养老住宅项目来看，已经初步形成适应于不同年龄阶段和不同健康水平的老年住宅产品结构，产品多元化供给模式已初步形成。根据老年人健康状况与意愿可分为老年养生社区、老年公寓、养老院、独居式住宅、护理院5大类；根据居住的时间长短可分为常住型和候鸟型两类，其
11、中，常住型老年住宅又可以分为适老住宅、综合生活住宅、持续照顾型退休住宅以及老年公寓，而候鸟型老年住宅则包括养老养生度假中心等。候鸟型养老住宅一般适用于具有较高收入养老人群，而常住型养老地产更能满足一般人群的养老需求，未来发展前景广阔。就目前我国养老地产的供给来看，养老产品已基本覆盖各种需求，特别是高等收入人群需求。养老地产产业链初步形成，衔接融合有待加强养老地产产业链主要包括养老地产供给双方与政府监督方面，涵盖的机构包括政府机构、地产公司、保险机构、养老服务机构、其他投资者以及消费群体等。其中，房地产公司与保险机构、养老服务机构等构成养老产业的开发主体，通过各自的专业优势为养老产业提供诸如资金
12、、技术、地产、医疗、保健、娱乐、理财、保险等业务支持，而政府则全程参与监督、指导，并提供资金与政策的支持。以图2为例，目前我国的养老产业生态链已有雏形，并不断完善。于养老地产尚处于起步阶段，与一般性住宅地产差异性较大，业界尚没有特别完第 37 卷第 1 期刘亮，等?我国养老地产发展现状及对策研究?69?恰当地把握养老需求。除了硬件设施存在诸多问题外，养老服务业也比较匮乏，不仅仅是养老住宅运营管理人才和专业的服务人员匮乏，而且大多数开发商往往看重养老地产项目销量及资金周转效率，忽视了养老服务及运营质量，难以保证真实的养老需求。产业政策落实不够，融资渠道制约养老地产发展完善的产业扶持政策是推动我国
13、养老地产顺利发展的重要保障。目前我国养老地产方面的政策尚不健全，养老住宅配套政策法规体系尚未建立，政府对于养老住宅没有统一的设施标准、服务标准和收费标准，行业监管不力。时下，不良开发商常利用政府对养老地产的扶持优惠政策，拿到地后建造成普通住宅销售进而盈利；养老住宅项目与普通地产项目界限模糊，政府监督体系不到位，养老地产扭曲现象严重。此外，养老地产属于公益性事业，投资回报期长，资金占比高，流动性差，自身盈利能力弱，对资本市场吸引不大，而且，养老地产盈利模式尚不明确，很难吸引大量的投资建设主体参与。区等形式。而且，老年人进入机构养老的比例很小，主要为养老社区。美国的养老产业具备较强的产业价值链整合
14、能力，参与单位根据老年人生理、心理及社会交往需求，对老年人群进行细化，并以此将养老地产按照养老服务大致分为生活自理型、生活协助型、持续护理退休社区和特殊护理型四类。并且，在政府的大力支持下，形成了完善的融资体系，养老地产开发既可以向银行贷款、发行债券、保险公司供给，也可以通过证券化等方式筹资。在盈利方面，除了直接销售或者出租地产外，更多的是通过对养老产业进行专业化、多层次、多角度的细分，为养老人员提供相关的咨询、照顾、护理等服务赚取利润，并提供大量的增值服务，诸如保险、理财等。美国的养老地产以及与养老地产相关的养老咨询业、养老服务业发展良好，专业化运作程度较高，发展模式较为成熟。日本日本的养老
15、地产比较重视“两代居”和长寿居，常根据老年人生理状况的需要，提供同居分住、同居寄宿、完全邻居、邻居合住等产品类型。而且，日本的养老产业发展颇为完善，养老地产开发商与养老服务机构、保险机构等形成了良好的合作机制，通常在养老地产开发的同时，养老服务机构与保险机构就开始参与房屋设计与建设，为项目开发提供相应指导与资金扶持，在项目建成后开发单位也通常会参与项目的运营。养老地产开发商、养老服务产业、保险等金融产业有机合作，构建了健全的养老保障体系与完善的保险制度。此外，日本政府也积极参与养老事业发展，制定了完整的行业管理制度、准入标准，给予法律支持与监管，而且还依据养老特色形成了较为完善的养老住宅建设标
16、准，以护理理念为核心构建了较为系统地养老产业服务细分链条，对不同需求的老年人提供不同的服务，有效地推动了养老产业的发展。3国外养老地产发展模式与借鉴人口老龄化是任何一个国家都必须面对的社会和经济问题。发达国家进入老龄化社会较早，美国、新加坡等国家经过数十年的发展，已形成了较为完善的社会养老和福利保障相结合的养老住宅体系。阐述国外养老住宅产业成熟的经验和理念，希望为我国养老住宅产业的发展提供思路。新加坡新加坡受我国传统文化影响较大，主要提倡家庭养老，主张传统华人的三代同堂生活模式，是目前世界上首个将“赡养父母”立法的国家，用法律手段来保证子女的赡养责任落实。新加坡注重家庭养老及传统的伦理道德，希
17、望利用道德与政府的法律约束推动养老落实，除此之外，相关政府部门在祖屋的申请和分配上给予三代同堂家庭优惠政策，其遗产税也有减免优惠，并制定一系列津贴计划，为低收入家庭提供养老、医疗等方面的补贴，减轻家庭负担，而且还进一步完善了住房公积金制度，提高赡养老年人的积极性。总的来说，新加坡的养老产业主要表现为家庭养老形式，而且政府在整个过程中处于主导地位。美国美国的老年住宅体系设施比较完善。在美国，养老地产的类型一般根据老年群体需要护理的程度划分，目前主要有独立式老年住宅、老年公寓、养老院、老年社4推进我国养老地产发展的措施建议随着我国人口老龄化现象不断加剧，与养老相关的产业将面临着现实挑战与发展机遇。
18、我国的养老地产在抓住历史机遇的同时，要充分依据我国的人文历史特点和风俗文化并借鉴国外发达国家养老地产的成功经验，合理有序地推动养老地产发展。深化各参与主体合作机制，探索养老产业链发展、创新盈利模式养老地产不同于一般性住宅地产，无论其建设主?70?建 筑 经 济2016年体、接收主体还是盈利模式都有其特殊性。当前，我国的养老地产建设主体间虽有合作，但衔接效果较差，整个养老产业链生态尚未形成，盈利模式也在探索之中。未来的养老地产建设要依据中国特色并充分借鉴诸如美国、日本的各参与主体合作与产业链细分的成功经验，鼓励各参与主体之间的良性合作，充分发挥各主体的专业优势，加强房地产开发商、保险公司、养老服
19、务机构在整个项目建设与运营中的沟通，探索新的开发建设与运营模式。要积极鼓励建设与运营主体对养老产业积极细分，打造多元化产品结构与产业链条，充分满足不同年龄阶段、不同收入情况、不同健康程度的老年人养老的需求。养老产业涉及到老年人衣食住行生活的各个方面，老年文化、旅游、教育、康复器械、娱乐、保健等都将获益于整体行业的发展，为此，养老产业链的形成除了紧密结合直接相关主体外，还应充分考虑衍生产业，积极推动相关产业合作。鼓励相关运营者创新盈利模式，鼓励养老地产租售并举模式，既要通过地产销售回流资金，又要保留部分物业通过出租、运营服务等获得稳定现金流，逐步以养老地产为主体衍生多样化的相关服务配套体系、金融
20、化运作以及增值服务体系，进而实现盈利。创新融资模式，拓宽融资渠道，助推养老地产发展资金是推动养老地产建设的前提。目前，我国养老地产融资渠道比较单一，主要是开发单位银行贷款，即便是开发单位与金融机构诸如保险公司、证券公司等合作，但资金量占比微乎其微，养老地产产业链长，整合资源多，需要的资金量大，而流动性较差，盈利能力不足，目前传统的融资模式不能满足对其资金的需要，资金的不足在一定程度上限制了我国养老地产的发展。当下，除了政府加大对养老地产直接或者间接的支持外，还应创新融资模式，拓宽融资渠道。相比美国，其养老产业的发展除了政府财政支持、银行贷款外，还可以向社会融资、募集等，融资渠道非常广泛，可以借
21、鉴。政府应积推动养老地产资金供给的创新，通过政策引导逐步开放市场限制，鼓励民间资金进入养老市场，探索资产证券化等新型融资模式，还可以通诸如PPP模式、过吸纳海外基金、地产投资信托基金、养老基金保险公司、资产证券化等融资模式，满足养老住宅融资的需要。既缓解政府的财政压力又调动了社会力量的参与积极性与创造性。加快行业标准建设与监管，推动养老地产行业发展目前，我国养老地产市场整体比较混乱，养老地产建设标准尚未建立，市场监督体系亦不健全。大部分的养老地产只是出于概念，与实际的养老功能相差甚远。政府应加快对养老地产行业建设标准的制定，并加大对养老地产的监管力度。应积极抽调专家、学者以及养老地产标杆企业推
22、动对养老地产的建设标准、验收标准、行业准入制度、违规惩罚措施等进行制定，并组建标准与准入制度执行落实监督小组，形成完善的监管体系，努力构建政府监管、企业自检、公众监督举报的三级监管体系，对开发商、保险机构以及养老服务机构中的不法行为要严惩不贷，构建良好的产业环境，特别要规避以养老产业名义拿地却进行普通地产开发的现象，切实使养老地产落到实处。5结语我国的养老地产目前还处于起步阶段，整体发展与产业链初具轮廓雏形，在整个发展过程中不可避免地存在一些问题。文文章对我国养老地产发展现状做了比较客观的评述，并对国外发达国家养老地产的发展进行了分析。未来，我国养老地产应进一步加大各参与主体之间的交流合作，着重对养老产业链的培养与盈利模式探索，并且积极创新融资模式，拓宽融资渠道，加快制定养老地产开发的准入制度与建设标准，推动我国养老地产健康有序发展。
