1、北京市廉租房经济适用房及两限房建设技术导则84735北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则1 总 则1.0.1 为加强我市廉租房、经济适用房及两限房（以下简称保障性住房及两限房）的建设管理，在现有条件下提高此类住房的规划、设计和建设水平，依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724号）、经济适用住房管理办法（建住房2007258号）、廉租住房保障办法(建设部等九部委令第162号)、北京市经济适用住房管理办法、北京市城市廉租住房管理办法等文件精神，结合本市实际，制定本导则。1.0.2 保障性住房及两限房的建设要符合北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布
2、局规划（2006年2010年），要按照发展节能省地环保型住宅的要求，坚持经济、适用原则，优选规划设计方案，满足使用功能。1.0.3 保障性住房及两限房建设除应严格执行城市居住区规划设计规范、住宅设计规范、住宅建筑规范、居住建筑节能设计标准、公共建筑节能设计标准等国家和北京市现行有关技术规范、标准及相关法律法规外，还应符合本导则的规定。1.0.4 建设中应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和建设工程材料，达到节地、节能、节水、节材和环境保护的目标要求。2 规划与建筑设计2.0.1 保障性住房及两限房应选址在地质条件安全可靠、公共交通相对便利区域。2.0.2 保障性住房
3、及两限房项目的公共服务设施应按北京市居住公共服务设施规划设计指标、北京市城市建设节约用地标准进行建设，着重安排老年人、儿童活动场所、社区医疗卫生等服务设施，适当安排运动健身器械区和残疾人助力车、小型三轮车停车位，方便居民使用。2.0.3 建设项目绿化率应达到30%，绿化景观应做到集中与分散结合，立体与平面结合，观赏与功能结合。2.0.4 市政中水输配水管线覆盖范围内的建设项目，应优先使用市政中水；没有市政中水的，建筑面积5万平方米以上的小区，应配套设计、建设中水系统。2.0.5 应建设雨水收集利用设施和节水设施。宜设计花台式绿地。推广雨水收集、处理、利用技术。小区内道路、场地的竖向设计和材料选
4、择应利于雨水收集和综合利用。屋顶或地表雨水经收集处理后，用于绿化、回补地下水、景观补水或作为中水系统的补充。采用节水设备和器具、利用再生水资源。节水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。 2.0.6 小区景观和绿化应采用节水设施，提高用水效率。2.0.7 应设置垃圾收集转运站,保持垃圾封闭和运转过程的清洁。推广应用垃圾分类和有机垃圾生化处理技术。2.0.8 住宅户型平面应符合布局合理，功能空间关系紧凑，充分利用的原则。应具有良好的日照、采光和通风，满足居住的舒适度和卫生条件。2.0.9 廉租房单套建筑面积应不大于50平方米，经济适用房单套建筑面积应在60平方米左右；两限房单套建筑
5、面积不大于90平方米；设计应实现功能基本齐全，并根据需求确定合理的户型比例。2.0.10建筑节能设计应符合居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006）的要求（比19801981年通用设计标准节能65），并严格执行现行的其它建筑节能相关技术标准和规范。配套公建节能设计应符合公共建筑节能设计标准（DBJ01-621）的要求。2.0.11 户门应采用防盗门。不采暖楼梯间户门应有保温措施，传热系数不大于2.0w/m2k。不得设计落地窗、外飘窗。2.0.12 小区首排住宅应尽量避开交通干道、铁路、轻轨等高噪声声源。若无法避开时应采取以下措施：（1）合理布局，卧室尽量避开噪声源一面；（2）外窗应达
6、到相关隔声要求。2.0.13 室内环境噪声与隔声应满足住宅建筑规范（GB50368-2005）要求。墙体、门窗和楼板的隔声性能应达到相关标准、规范要求。水泵房、变电室等动力设备应采取相关措施减少噪声。2.0.14 保障性住房及两限房应采取集中供热方式供暖。锅炉房供热出口、热力站换热器的二次水出口以及各楼栋供热入口均应配置热量计量装置。户内应分室（户）设置温控装置，并应设置分户热量计量或分配装置。2.0.15 有条件的地区可采用土壤源热泵、地下水源热泵、污水源热泵技术，并应充分考虑冷热量平衡及对环境的影响。2.0.16 经济适用房和廉租房应采用太阳能热水系统，并优先使用集中式太阳能热水系统。两限
7、房提倡采用太阳能热水系统。当太阳能热水系统不能完全满足需求时，可采用太阳能热水系统与辅助技术系统相结合的方式。太阳能热水系统宜与建筑一体化设计和施工。凡用集中式太阳能热水系统时应设分户计量装置。2.0.17 热水供应循环系统应采用支管或立管循环方式，减少热水系统的无效冷水量。2.0.18 水、电、气等应使用IC卡技术，实现计量付费一体化。2.0.19 设计时应遵循模数协调原则。提倡采用工厂生产的标准规格的预制成品或部品，提高部品化率，减少现场加工材料所造成的浪费和污染。2.0.20 高层建筑应优先采用轻质高强材料，减小结构自重和材料用量。设计方案中应提高高强钢材使用率，降低钢材消耗量。3 建筑
8、施工及装饰装修3.0.1 贯彻落实有关绿色施工的标准、规范，采用科学先进的施工组织和施工技术，减少施工现场的垃圾排放和环境污染。 3.0.2 墙体保温施工应采用北京市地方标准的外墙保温系统做法。3.0.3 推广利用工业废渣、粉煤灰、煤矸石生产的建筑砌块和各种水泥制品；提倡在混凝土工程中使用人工骨料和再生骨料。3.0.4 应使用预拌混凝土和预拌砂浆。推广使用绿色节能环保型建筑材料。3.0.5 廉租房装修要一次到位，达到入住条件；装修标准应不低于表3.0.5的基本标准。表3.0.5 廉租房装饰装修项目基本标准序号项 目装饰要求1户门钢质防盗保温门2起居室、卧室墙面、天棚面水性内墙涂料3起居室、卧室
9、地面水泥砂浆地面、细石混凝土地面4室门木质门5窗台水泥、预制水磨石6窗帘盒简装窗帘杆7生活用水、热水管线PPR管8阳台地面水泥地面9外窗及封阳台窗塑钢窗10防盗栏（首层）铁质护栏11厨卫地面防滑地砖12厨卫墙面瓷砖到顶13厨卫天棚面铝扣板吊顶14厨房灶台不锈钢、复合石材15厨房橱柜整体式橱柜16厕卫洁具节水型坐便器、洗手盆17水暖五金件节水龙头、节水花洒18水电管线暗装19灯具节能灯具20散热器高效散热器21空调机位统一设置、孔洞统一预留冷凝水系统PVC管统一安装22其它项目达到现行住宅设计标准注：在“装修要求”中涉及多项选择的，在标书中应予明确。3.0.6 经济适用房应装修一次到位，两限房宜
10、装修一次到位。装修可采用“套餐或菜单选择，样板间引路”的方式，供居民自由选择。装修一次到位费用标准和所占比例在项目招标时确定。3.0.7 推广工业化集成装修方式，做到装修物品工厂批量生产，成套供应，现场组装。3.0.8 推广应用高性能、低材（能）耗、高耐久性、污染低、可再生循环利用的建筑材料，提倡因地制宜，就地取材。3.0.9 在高层建筑中，三层以上不宜采用外墙贴瓷砖和石材的装饰做法。4 建筑工程材料选用4.0.1 保障性住房及两限房使用的建筑材料必须符合国家和行业产品质量标准，符合设计、施工规范要求。所选用建筑材料应符合国家放射性和有害物质限量要求。4.0.2 围护结构宜使用轻集料混凝土小型
11、空心砌块、加气混凝土等新型墙体材料。禁止使用粘土砖。4.0.3 保温隔热材料应采用阻燃性符合要求的聚苯乙烯泡沫塑料、硬质发泡聚氨酯等高效保温材料。屋面保温隔热应采用符合阻燃要求的挤塑聚苯乙烯保温板、防水保温一体化的硬质发泡聚氨酯等保温材料。4.0.4 隔墙宜使用轻质隔墙材料。4.0.5 建筑外窗应采用传热系数不大于2.8w/m2k的平开窗。封闭阳台材料的传热系数和质量要求应与外窗一致。4.0.6 建筑给水(热水)塑料管道系统宜采用交联聚乙烯（PE-X）管、无规共聚聚丙烯（PP-R）管、耐热聚乙烯（PE-RT）管、聚丁烯（PB）管等。禁止用铅盐做稳定剂的PVC管作为饮用水管材、管件，禁止采用冷镀
12、锌管作为上水管。4.0.7 宜采用高强度、低噪声的排水管道，降低水锤噪声。有条件的情况下应考虑层间隔振、减振系统。4.0.8 电气干线及楼内动力系统管线应选用厚壁金属导管；有线电视、电话、对讲系统导线宜穿紧定管；照明及户内配电宜采用PE阻燃电线导管（半硬质）或PVC阻燃（硬质）管。4.0.9 宜使用高分子类防水材料、改性沥青类防水材料。禁止使用沥青复合胎柔性防水卷材、再生胶改性沥青防水卷材、焦油聚氨酯防水涂料。4.0.10 室外地面应减少地面硬铺装，采用具有透气性和透水性的铺装材料。4.0.11 集中供热系统在选用高效锅炉的基础上，应采用气候补偿器、烟气热回收、静态平衡阀、变频泵、直埋供热管道
13、等技术；采暖系统应采用双管系统，使用轻型优质高效散热器并加装温控阀。4.0.12 应选择带变频调速装置的水泵加压设备，保障用户水压稳定。4.0.13 应采用节水型用水器具和配件，用水器具节水性能指标须达到用水器具节水技术条件（DB11/343-2006）要求。应采用双档排水控制的坐便器且出水量6L，各类水嘴流量须0.15L/s（进水动压力为0.1MPa时）。公共场所应采用延时自闭式水嘴、非接触式用水器具等。公厕禁止采用手接触式（按钮、扳手）大便冲洗阀。4.0.14 应使用防止串气、返臭的地漏，水封不小于5厘米。4.0.15 推广应用先进、成熟、适用、安全的新材料、新设备，禁止或限制使用表4.0
14、.15所列的落后技术和产品。表4.0.15 禁止和限制使用的建材产品及施工工艺一、禁止类序号 禁止使用产品名称 禁止使用原因1混凝土多功能复合型（2种或2种以上功能）膨胀剂多种功能复合质量控制难度大，造成混凝土质量不稳定2氧化钙类混凝土膨胀剂生产工艺落后，过烧成分易造成混凝土胀裂3高碱混凝土膨胀剂（氧化钠当量7.5以上和掺入量占水泥用量8%以上）碱含量高，易造成混凝土碱集料反应；掺入膨胀剂量过大影响混凝土早期强度4以角闪石石棉（即蓝石棉）为原料的石棉瓦等建材制品危害人身健康5未用玻纤网布增强的水泥（石膏）聚苯保温板强度低、易开裂6粘土珍珠岩保温砖、充气石膏板保温效果差，达不到建筑节能50%要求
15、7菱镁类复合保温板、隔墙板性能差、产品翘曲、产品易泛卤、龟裂8粘土砖，包括掺加其它原材料，但粘土用量超过20%的实心砖、多孔砖、空心砖粘土砖的生产毁坏耕地，污染环境，不符合国家产业政策9手工成型的GRC轻质隔墙板质量不稳定10非节水型用水器具（包括水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器）浪费水资源11高层楼房二次供水水泥水箱、普通钢板水箱表面粗糙、易生锈污染水质129升水以上的座便系统（不含9升）浪费水资源13进水口低于水面（低进水）的卫生洁具水箱配件不防虹吸14水封小于5公分的地漏易返异味15质轻可锻铸铁类脚手架扣件(重量1.10kg/套的直角型扣件；重量1.25kg/套的旋转型扣件和对接型扣件
16、）可锻铸铁类脚手架扣件若重量过轻，其产品尺寸不合理，影响扣件的力学性能，难以达到国家标准要求16聚醋酸乙烯乳液类(含EVA乳液)、聚乙烯醇及聚乙烯醇缩醛类、氯乙烯-偏氯乙烯共聚乳液内外墙涂料低档落后产品（耐老化、耐沾污、耐水性差）17以聚乙烯醇、纤维素、淀粉、聚丙烯酰胺为主要胶结材料的内墙涂料低档落后产品（耐擦洗性能差，易发霉、起粉等）18以聚乙烯醇缩甲醛为胶结材料的水溶性涂料有害气味大，对施工人员及用户健康有不良影响19沥青复合胎柔性防水卷材拉力和低温柔度低、耐久性差、性能低劣20改性聚氯乙烯（PVC）弹性密封胶条弹性差，易龟裂21再生胶改性沥青防水卷材抗老化、耐低温性能差22焦油聚氨酯防水
17、涂料23焦油型冷底子油（JG-1型防水冷底子油涂料）24焦油聚氯乙烯油膏（PVC塑料油膏、聚氯乙烯胶泥、塑料煤焦油油膏）25圆翼型、长翼型、813型灰铸铁散热器26水暖用内螺纹铸铁阀门锈蚀严重二、限制类序号限制使用产品（施工技术）名称限制使用原因限制使用的范围1施工现场搅拌混凝土使用袋装水泥，浪费资源、污染环境，不符合国家产业政策发展方向中心城区、新城建设工程2施工现场搅拌砂浆使用袋装水泥，浪费资源、污染环境，不符合国家产业政策发展方向中心城区、市经济技术开发区新开工的建设工程中3沥青类防水卷材热熔法施工操作不当易造成火灾,存在安全隐患 不得用于空气流动性差及非露天的施工部位4袋装水泥不符合国
18、家产业政策预拌混凝土、预拌砂浆、预制构件等水泥制品5喷射混凝土用粉状速凝剂碱含量高，回弹大，喷射混凝土损失大；扬尘大，污染环境，易对施工人员的身体健康造成损害不得在规划市区内建筑工程、所有重点工程中使用6氯离子含量0.1%的混凝土防冻剂易锈蚀钢筋，危害混凝土结构安全预应力混凝土、钢筋混凝土7含尿素的混凝土防冻剂污染环境，长期散发异味住宅工程、公建工程8蹲便器用手接触式（按钮、扳手）大便冲洗阀公共场所易交叉感染新建公共厕所、公共场所卫生间9普通水嘴公共场所易交叉感染新建公共厕所洗手池、公共场所卫生间洗手池10螺旋升降式铸铁水嘴在住宅工程的室内部分中11聚苯颗粒、玻化微珠等颗粒保温材料与胶结材料混
19、合而成的保温浆料单独使用难以达到65节能要求 不得单独作为保温材料用于外墙保温工程12水泥聚苯板（聚苯颗粒与水泥混合成型）产品保温性能差不得用于各类墙体内、外保温13以膨胀珍珠岩、海泡石、有机硅复合的墙体保温浆（涂）料热工性能差，手工湿作业，不易控制质量 混凝土及混凝土砌块外墙内、外保温工程14墙体内保温浆料（海泡石，聚苯粒，膨胀珍珠岩等）易脱落，保温性能差、热工性能达不到建筑节能50%要求混凝土墙（含混凝土砌块墙体）的内保温工程15建筑用普通单层玻璃和简易双层玻璃外窗单玻保温性能差，普通双玻不能有效密封，易结露、进尘土、进水，不易清理新建、改建住宅工程外窗1680系列以下（含80系列）普通推
20、拉塑料外窗强度低、密封性能差，五金件使用寿命短17铝合金、塑料（塑钢）外平开窗大风情况下安全性能差）楼房7层以上（含7层）18单层普通铝合金窗保温性能差住宅及宿舍楼房19普通实腹、空腹钢窗（彩板窗除外）外观差、易锈蚀，已列入建设部淘汰产品目录住宅工程和公建工程20小平拉玻璃生产过程能耗高、质量不稳定，国家明令淘汰新建工程和维修工程2132系列实腹钢窗住宅工程和公建工程22粘土和页岩陶粒及以粘土和页岩陶粒为原材料的建材制品破坏土地和植被，不符合国家产业政策2008年开始城八区禁止使用，2010年其他郊区县禁止使用23低强度的轻集料混凝土砌块强度低，运输过程损失大，施工易破损不得在框架结构填充墙中
21、使用24实心砖产品生产过程不能满足节约资源要求，与同厚度多孔砖、空心砖相比，墙体保温隔热性能差建筑工程基础（0）以上部位（包括临时建筑、围墙）25厚度为60毫米的隔墙板隔声和抗冲击性能差居室分室墙26溶剂型建筑防水涂料（含双组分聚氨酯防水涂料、溶剂型冷底子油）挥发物危害人体健康；易发生火灾室内和其它不通风的工程部位27厚度2mm的改性沥青防水卷材高温热熔后易形成渗漏点，影响工程质量热熔法防水施工的各类建筑工程（不含临时建筑）28石油沥青纸胎油毡住宅工程和公建工程29聚丙烯酰胺类建筑胶粘剂耐温性能差，耐久性差，易脱落内外墙瓷砖粘结及混凝土界面处理30不耐水石膏类刮墙腻子耐水性能差，强度低住宅工程
22、31聚乙烯醇缩甲醛胶粘剂（107胶）低档聚合物，性能差，产品档次低粘贴墙地砖及石材32直径600mm平口混凝土排水管(含钢筋混凝土管) 、直径600mm刚性接口的灰口铸铁管易泄漏，造成水系和土壤污染住宅小区和市政管网支线用的埋地排水工程33承插式刚性接口铸铁排水管挠度差，接口部位易损坏、渗水住宅工程34用铅盐做稳定剂的PVC饮用水管材、管件危害人体健康饮用水管材、管件35冷镀锌上水管污染饮用水，国家已明令淘汰新建开发小区住宅工程36普通承插口铸铁排水管（手工翻砂刚性接口铸铁排水管）多层住宅37镀锌铁皮室外雨水管38光面混凝土路面砖产品不渗水，防滑性能差，影响行人安全人行辅路、户外广场、公园甬道39普通水泥步道砖（九格砖）外观差、抗压强度低城区、近郊区、远郊区县政府所在地新建小区40平口混凝土排水管（含钢筋混凝土管）易渗漏污水、造成水系和土壤污染住宅小区和市政管网用的埋地排水工程41内腔粘砂灰铸铁散热器内腔结砂影响计量器具的使用新建、改建住宅工程42钢制闭式串片散热器产品热工性能差新建、改建住宅工程5 附 则5.0.1 本导则自发布之日起实施。5.0.2 本导则所及内容作为发标内容，纳入标书文件中。
