1、黄山区太平湖板块房地产发展现状分析2012黄山区太平湖板块房地产发展现状分析一、 项目状况 区域环境； 区域交通现状； 太平湖现状；二、 区域投资环境分析 黄山区域战略地位； 经济和社会指标情况； 太平湖基本情况；三、 黄山区域发展规划 两山一湖总体规划； 太平湖国家旅游度假区；四、 黄山房地产市场 市场基本分析； 黄山市近年房地产投资； 太平湖土地市场； 政策影响；五、 房地产分类市场 住宅市场； 酒店市场； 商业市场； 项目区域市场；六、 SWOT 分析 优势分析； 劣势分析； 机会分析； 威胁分析； 重组分析模式；七、 产品定位及开发模式 项目整体定位； 项目开发建议； 项目开发理念；
2、基本规划；八、基本结论附图具体内容：一、 项目状况1.1、区域环境黄山市位于安徽省南部，辖3个市辖区、4个县，总面积9807平方千米，总人口156万人。旅游资源丰富，是著名的风景旅游胜地。不仅有大自然造就的天下无双的山水风光，而且有大量展现中国古老文化的人文景观。黄山区为黄山市3区之一，地处南方诸省入皖的要冲位置，是华东“四名”（上海名城、杭州名湖、苏州名园、黄山名山）国际旅游线的重要一极，是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）黄金旅游区的集散地和休闲度假中心，距离屯溪、芜湖、安庆等空港，京九、皖赣、沪铜等交通动脉，均不到150公里。全区总面积1775平方公里，总人口16.3万，辖8镇6
3、乡和1个街道办事处。黄山区山脉纵横连绵，水系发达。素有“八山一水半分田，半分道路和庄园”之称，是典型的山区、库区。尤其是1970年陈村水库（即太平湖）建成后，库区面积和移民占到全区总量的一半以上。太平湖目前是全省最大的人工湖，也是全省唯一的部属水库。1.2、区域交通现状太平湖对外交通示意图太平湖周边景点交通距离目的地所至地距离太平湖黄山太平索道站30KM黄山云谷索道站69KM黄山玉屏索道站69KM黄山市（屯溪）120KM九华山北大门72KM九华山南门索道30KM太平湖至周边城市距离及时间途经距离及时间所用总时间1小时30分 2小时 50分钟上海杭州黄山太平湖 150KM 200KM 80KM4
4、小时20分 2小时 40分钟南京铜陵太平湖 200KM 70KM2小时40分2小时40分 40分钟 武汉铜陵太平湖 270KM 70KM 3小时20分1小时20分 40分钟 合肥铜陵太平湖 130KM 70KM2小时2小时 1小时 1小时芜湖泾县桃花潭太平湖 103KM 45KM 45KM4小时1.2.1、公路高速公路合陵黄高速公路与合肥铜陵黄山相连，且南进于浙江省衢州市相连的高速公路预计2011年年底开通，本高速公路几乎与S103线平行建设，太平湖B区处设有高速公路出入口，极大的提高了太平湖度假区可进入的方便性。杭州黄山景德镇高速公路杭州黄山景德镇高速公路，与S324线、S326线几乎平行建
5、设。黄山、景德镇是世界著名旅游地，除了乘飞机的游客外，其他国内外游客都主要利用该路线。杭州至黄山段杭徽高速已通车，黄山至景德镇段目前还没有开通，08年底已开工建设中。国道 太平湖度假区目前没有直接连接的公路，但是有从黄山经由谭家桥、蔡家桥至南陵县连接南北的G205线，以及来自南陵连接池州、安庆市东西的G318号县，可以通过这2条公路前来太平湖。省道 来自合肥、南进至谭家桥的S103号线是主要干线。其它来自宣城前往甘棠的S322线，（S322线桃花潭至甘棠段改建工程正在进行，接G205、S103、黄山北大门旅游公路和铜汤高速公路），来自甘棠前往黟县的S218县，来自沙济前往横船渡的S325号线等
6、皆为周边的省级道路。县、乡道太平湖度假区的主要干线是新建的高速公路和完全贯穿太平湖南岸开发地区S103号线。南岸有前往高速公路的桃源、太平湖公路。1.2.2、铁路 京福高铁安徽段2009年三季度开工，时速350公里，建设工期4年（京福高速铁路从京沪高速铁路的蚌埠站引出，经合肥、黄山、江西上饶，至福建武夷山、南平、福州。）；皖赣铁路二线2009年四季度开工，时速300公里，建设工期3年，皖赣铁路线电气化改造同步进行；黄山至杭州铁路客运专用线，2009下半年开工，按双线、时速公里以上的标准建设。黄山周边多条高速公路及其它道路的相继通车，使得黄山迅速融入以其为中心的大华东旅游区域，3-4年后高速铁路
7、将把黄山和华东、华北（北京）、福建和安徽（合肥）等重要客源地紧密的联系起来，从而大大增强景区的通达性，景区的区位优势将被充分发挥，从而带来游客人次的持续快速上升，形成长期重大利好。介时黄山将成为安徽省内除合肥的第2大交通枢纽。1.3、太平湖现状太平湖以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。素有“黄山情侣”、“东方日内瓦湖”之美称。二、 区域投资环境分析2.1、黄山区域战略地位“名山秀水，休闲太平”。黄山区独特的区位优势、悠久的历史文化、绝佳的生态环境，丰富的旅游资源、富饶的物产资源，是华东“名城、名湖、名园、名山”国
8、际旅游线的重要节点，是安徽省“两山一湖”旅游区的重要旅游中心地，是嵌在黄山市版图上的一颗璀璨明珠，全区总面积1775平方公里，总人口16.3万，辖8镇6乡和1个街道办事处。在黄山市具有及其重要的地位。太平湖的战略性位置2.2、经济和社会指标情况黄山市近五年生产总值及增长（亿元、%）2008年，全市实现地区生产总值(GDP)249.9亿元，同比增长12.0%，其中：第一产业实现增加值34.25亿元，增长6.2%；第二产业实现增加值98.60亿元，增长17.5%；第三产业实现增加值117.06亿元，增长9.4%。三次产业比重为13.7:39.5:46.8。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.9
9、、6.6、4.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为7.3%、49.2%、44.6%。20032008年全市生产总值年均保持12.0%发展速度。按户籍人口计算，人均GDP达16867元（按年末汇率折合2468美元）。目前，黄山的支柱产业为三产，旅游业已发展成为黄山市国民经济的主导产业。黄山市近五年城镇、农村居民可支配收入（元、%）黄山市近五年居民消费价格指数（%）有上表看出，2008年黄山市城镇居民人均可支配收入略有下降，总体水平低于全国城镇居民人均可支配收入。全市农村居民人均纯收入增幅超过20%，超过全国农村人均居民纯收入4761元的水平。自2006年起，黄山市近两年居民消费价格指数
10、增长较快。自2008年3月份，居民消费价格涨幅连续10个月回落，由2月份的9.2%回落到12月份的1.5%；全年居民消费价格总水平累计上涨5.9%。其中居住类上涨6.1%。黄山市近五年社会固定资产投资情况（亿元%）黄山市近年投资规模不断扩大且速度惊人，2003年至2005年连续3年增长超过40%。2008年，全市固定资产投资266.67亿元，同比增长25.1%，增幅比上年回落5.7个百分点。近年来投资速度增幅下降较大，2008年投资总量居安徽省第8位。2.3、太平湖基本情况规划分区图太平湖位于黄山和九华山之间，湖水由黄山和九华山的天然山泉汇聚而成，湖水终年清澈碧透，湖畔青山连绵，森林覆盖面积达
11、95，湖中岛屿散落如珠，素有“黄山情侣”、“东方日内瓦湖”之美称。太平湖旅游度假区总体规划范围50平方公里，太平湖总体规划范围内的地形等分析范围335平方公里（含湖面面积88平方公里），太平湖总体规划范围内的各规划区如以下所示：A区：包括黄荆岛、黄金岛的黄荆景区约570公顷（除湖面面积）的区域。B区：沿S103号线北侧临湖的124.2公顷，南侧102.3公顷。距离B区东侧4.5公里处的码头区域面积为6.4公顷。B区将是太平湖的中心。C区：包括平龙山村、朱家涝村等平龙山景区，面积约480公顷（除湖面面积）。其中叶家村有水上餐厅。八卦岛：八卦岛和猴岛等约140公顷（除湖面面积）。其中有开发荒废的设
12、施。D区：以高山村为中心，沿S103号线的地区约16.8公顷。与B区同期开发。E区：以塔岭半岛为中心阳光普照的约400公顷（除湖面面积）的地区是开发佳地，但交通不便。F区：约700公顷（除湖面面积）。具有潜在开发力，在以上区域开发后进行开发。三、 黄山区域发展规划黄山市城市总体规划-区域旅游格局分析3.1、“两山一湖”总体规划两山一湖规划区功能“两山一湖”旅游发展总体规划已于2007年5月出台通过评审。 “两山一湖”指以黄山、九华山、太平湖为重点的，包括黄山市、池州市及宣城市部分区的旅游经济区。“两山一湖”旅游经济在安徽省旅游经济中占有重要地位，1999年旅游总收入就已经占安徽全省旅游收入的1
13、3以上，黄山、九华山、太平湖这条黄金旅游带被列为安徽旅游的龙头。统筹规划、大力发展“两山一湖 ”旅游经济，对促进全省旅游经济的快速健康发展具有十分重要的意义。3.2、太平湖国家旅游度假区“两山一湖”总体规划将太平湖风景区定位为休闲度假型旅游区，度假用地50平方公里，以休闲度假、特色观光、文体娱乐、会议展示等多功能综合旅游区规划目标，并划分了ABCDE五个功能各异的度假村。规划认为，太平湖四周群山环抱，秀美而静谧，位于项目区中心位置，是建立国家旅游度假区的理想地点，提出了建设5个开发节点的模式。这一设想既考虑到太平湖的容量和特定的乡村环境，又考虑到分阶段投资的可能性，其结果既能满足市场的需求，又
14、满足规划期分阶段投资的需求。度假区建筑为乡村民居式的风格，但住宿及其它旅游相关设施将十分完备。5个开发节点散布在太平湖东南岸的黄荆和太平湖西端的高山、塔岭之间，节点间通过湖面游船联系。初期可利用现有的村庄农舍作为接待设施，随着旅游业的发展建设标准可逐步升级。在开发节点黄荆村内建一个独具特色的、高品质的高尔夫球场，设计时将湖面和球场有机地结合起来。旅游度假区不仅适用于度假旅游，而且适用于会议旅游。如果项目区的交通能得到很大改进的话，项目区与中国和海外中心城市的交通连接将会越来越方便。坐落在城市的大型国内或跨国商贸公司就可以在新建的、富有吸引力的旅游度假宾馆召开会议。四、 黄山房地产市场4.1、市
15、场基本分析随着国家对传统住宅地产宏观调控力度的加大，中国房地产市场开始向理性回归。第一居所土地资源吃紧，且利润空间透明，地产界大量资本寻找新的投资切入点。而随着人们收入水平提高与对生活品质的追求，第二居所的需求已成规模，资本的回报已有所保障。旅游需求结构的升级，尤其是度假需求的日益旺盛，以及老龄化社会的形成等因素，旅游地产成为旅游消费与旅游投资的新热点。黄山的自然名胜区的身份让其旅游地产有着极大的上升空间。联华国际等在旅游地产领域首吃螃蟹的企业已经登陆这一区域。值得关注不仅仅是黄山被世界教科文组织正式列为“世界自然文化双遗产”，屯溪、歙县、西递、宏村等一系列以徽州文化为主题的旅游景点的兴起使黄
16、山周边形成了越来越庞大的景点群，而这些景点群正在为旅游地产的蓬勃兴起奠定基础，开发商拥有更大的空间来拓展，更多的旅游地产的投资客将被吸引到这一景点群。 黄山的市场，绝大多数是大众观光市场；九华山的市场，是大众观光和宗教旅游两个市场；而太平湖的市场，是度假市场。这几个市场之间，有一定的重合共享空间，但是大部分是不重合不共享的。太平湖规划里面提出要建设以接待国际游客为主的旅游度假区，那就只能重合黄山和九华山的国际游客市场，定位转向国内高端市场，就扩大了共享空间。2008年项目区旅游总收入和平均收入，按游客种类分游客种类旅游业收入游客人数（万人）%游客人均消费（元）元%国外游客67.669.7港奥台
17、游客29.430.3合计17.09亿10097.01001761国内游客208.81亿92.52624.096.5795国际游客17.09亿7.597.03.51761合计225.9亿1002721.3100830数据来源：安徽省旅游局和各城市旅游局 黄山近年及未来年度游客人次结合上表数据分析黄山周边的旅游动向。2008年，以黄山九华山地区（包括黄山、黄山市、池州市等地）为中心的游客旅游动向占安徽全省的26.7%，即2721.3万人次，旅游收入占30.8%，即225.9亿元。其中国际旅客为97万人次，国际旅游收入为17.09亿元，分别占安徽全省的73.4%及58.8%。黄山地区，除香港、澳门及
18、台湾外，外国游客为67.6万人次，其中包括日本、韩国、新加坡、马来西亚等四国的游客占65%，另外美国游客占11%，特别是日本游客占30%，今后还有增长的趋势。国外游客一个人的平均单价按1761元计算，是国内游客795元的2.2倍，由此可见确保国际游客数量的重要性。4.2、黄山市2008年及近半年房产投资2008年，安徽省房地产业依然保持总体健康的运行态势，开发投资高速增长，开发结构进一步优化，施工规模不断扩大。受政策和市场因素双重影响，房地产市场进行了部分调整，主要表现为投资增速滑坡，市场交易萎缩，企业资金偏紧，市场观望气氛较浓。2008年皖房景气指数值2008年皖房景气指数走势从构成“皖房景
19、气指数”的8个分类景气指数看，与上年相比呈5升3降的格局。其中新开工面积指数和购置土地面积指数运行在不景气区间；房地产开发投资、房地产资金来源、土地购置费、商品房空置面积、商品房销售价格和商品房竣工面积指数，均在景气区间运行。黄山市及中心城区2009年1-6月份与去年同期房产投资情况比较黄山市及中心城区2009年1-6月份与去年同期房产项目施工面积情况比较黄山市及中心城区2009年1-6月份与去年同期商品房销售额情况比较房地产开发投资同比增长较大，投资增长进度加快。2009年1-6月份开发完成投资35.34亿元，2008年同期为23.47亿元，同比增长50.57%，增幅回落约10.51个百分点
20、。其中中心城区17.12亿元，2008年同期为14.04亿元，同比增长21.93%，增幅回落约43.25个百分点。商品房施工面积同比增长较大，其中新开发面积增长比前几月提高。2009年1-6月全市房地产项目施工面积392.47万平方米，2008年同期为305.28万平方米，同比增长28.56%，其中中心城区房地产项目施工面积172.16万平方米，2008年同期为151.79万平方米，同比增长13.41%。商品房竣工面积大幅度增加，区县商品房竣工面积较多。2009年1-6月全市商品房竣工面积76.37万平方米，2008年同期为34.09万平方米，同比增长124.02%，其中中心城区商品房竣工面积
21、24.76万平方米，2008年同期为10.08万平方米，同比增长145.63%。4.2.1、黄山市商品房供应情况黄山市及中心城区2009年1-6月份与去年同期房产项目竣工、销售、空置面积情况比较商品房销售持续趋好，销售面积同比增长较大。2009年1-6月份全市商品房销售面积60.66万平方米，2008年同期为51.21万平方米，同比增长18.45%， 其中中心城区23.88万平方米，2008年同期为19.69万平方米，同比增长21.27%， 商品房销售额同比增长较大，增长的幅度区县大于中心城区。2009年1-6月份全市商品房销售额为16.52亿元，2008年同期为11.38亿元，同比增长45.
22、16%。 其中中心城区商品房销售额为8.62亿元，2008年同期为5.59亿元，同比增长44.87%，黄山市前6个月房地产市场的交易情况释放出积极信号：一是该市房地产市场在第一季度出现回暖迹象后， 4月、 5月份持续回暖；二是该市两个多月来消费者入市活跃，中心城区各大楼盘销售处人气较旺，与年初的市场冷清形成鲜明对照。4.2.2、黄山市商品房需求情况商品房空置面积持续下降，结构比仍然是商业店面居多。2009年1-6月全市商品房空置面积26.17万平方米（其中商业店面16.03万平方米），2008年同期为16.69万平方米，同比增长了56.8%， 其中中心城区11.26万平方米（其中商业店面6.1
23、5万平方米），2008年同期为10.58万平方米，同比增长6.42%。4.2.3、黄山市商品房价格走势黄山市及中心城区2009年1-6月份与去年同期商品房价格情况比较黄山市及中心城区2009年1-6月份与去年同期商业店铺销售价格情况比较商品房价格稳中略升，中心城区基本稳定，区县有一定的增长。2009年1-6月份全市商品住房销售均价为2448元/平方米，2008年同期为2246元/平方米，同比增长8.99%，其中中心城区商品住房销售均价为3319元/平方米，2008年同期为3092元/平方米，同比增长7.37%。2009年1-6月全市商业店铺销售均价为4130元/平方米， 2008年同期3340
24、元/平方米，同比增长23.65%，其中中心城区商业店面销售均价为6525元/平方米， 2008年同期为5520元/平方米，同比增长18.2%。由以上资料分析：黄山市房地产市场基本起稳，主要指标均超过去年同期。1-6月份黄山市房地产投资、商品房销售均呈爆发性增长，空置房面积也有较大减少，显示了市场趋好。目前市场存在的问题是1-6月份全市新开工面积98.65万平方米，同比下降16.7%，其次是土地出让的情况不是很理想。即使现有的项目下半年满负荷运转，如无新开工项目的支撑，下半年投资额度增长会有一定困难。房地产销售市场活跃。尤其是本月，受黄山市购房优惠政策到月底停止执行的影响，商品房销售面积、销售额
25、大幅提高比上月增长达7成以上。商品房价格进入上升通道。黄山市1-6月份商品房销售额的增长比率远大于销售面积的增长比率，达到25%以上，说明黄山市房地产价格在上涨。刚性需求依旧是市场的主力。根据中心城区产权登记数据显示，上半年中心城区的购房户主要以本地人为主，占到6成以上。婚房需求、城市扩张和工业企业发展引来的外来人口等住房刚性需求正在明显释放。4.3、太平湖土地市场随着太平湖旅游经济的不断发展和农家乐旅游的逐渐升温，该区域的土地价值逐步显现出来。据挂牌公告文件，太平湖龙门乡国有土地首次挂牌出让价格是5953.20元，出让地块的土地面积为108.24平方米，规划用途为商住用地，土地出让年限为商业
26、40年，居住70年。4.4、政策影响房地产政策因素性很强，一直是政府宏观调控的重点行业，一系列规章制度的颁布直接影响到房地产市场运作的各个环节，以及各参与主体和他们之间的关系。国土资源部发出通知，将于2009年2月1日起，在全国县级以上国土部门全面运行土地市场动态监测管理系统，对土地市场实施全程监管。房地产市场更加规范，从而走向理性发展的轨道。五、房地产分类市场本项目的地块涉及到住宅、酒店、商业等产品类型，为了更好地进行产品定位，我们对黄山区域住宅、酒店、商业分类市场进行了分析。5.1、住宅市场 2009年黄山市中心城区城市住房建设计划，确定2009年建设各类住房约0.635万套，总建筑面积6
27、0.45万平方米，其中套型建筑面积小于90平方米的约0.55万套，建筑面积42.8万平方米，占总建筑面积的70.8%。5.2、酒店市场黄山地区约有70家星级酒店，数量居安徽省首位。池州地区约有24家星级酒店，数量居安徽省第5位。高星级酒店供小于求，星级饭店的结构呈明显的橄榄型，其中，二、三星级酒店占总数的82%，五星级酒店仅占1.2%。中低档星级饭店在价格、成本、能耗等方面都趋劣势，其“小而全”格局受到严重挑战，提升其专业化程度迫在眉睫。5.3、商业市场5.4、项目区域市场项目所在区域房产开发几乎为空白，旅游配套设施落后。区内有在建酒店和少数农家乐项目在经营。六、SWOT分析下面就项目本身进行
28、优劣势分析，寻找项目的机会，发现项目的不足，使其能在前期规避一些潜在的风险。6.1、优势长期战略地位：安徽.两山一湖之中心太平湖度假区 安徽.两山一湖之基地太平湖度假区具有升值潜力：黄山、九华山品牌优势突出，作为两大名山的度假基地，该度假区必将随着国际旅游的发展而升温。环境优越：太平湖四周群山环抱，秀美而静谧，“两山一湖”项目中心节点位置；多条高速公路的相距通车，使得黄山迅速融入以其为旅游中心的大华东旅游区域。良好的政府背景：安徽省政府、旅游局与黄山市政府部门对此项目的高度重视。6.2、劣势地形复杂：规划地地形较为复杂，但这一点也体现了该地域丰富的地貌及多样的景观，对度假区的建设反而有利。尚未
29、启动：“两山一湖”规划2007年已出台，但建设项目尚为启动，缺乏旅游配套设施，游客市场冷清。当地村落：项目中可能与地方村民产生冲突的地方，度假区有5-6个村落，约4000人居住（参考“两山一湖”总体规划2002年。）6.3、机会城市经济发展：特别是第三产业的发展与提升，“五年再造一个新黄山”的宏伟目标。开发热点：黄山市旅游地产，消费需求的增大。6.4、威胁资源同质竞争：身在江南，湖泊众多，天目湖、太湖、阳澄湖、千岛湖，很多已经走在太平湖的前面。6.5、重组分析模型本项目优势（strength)1、具备长期战略地位2、具有升值潜力，项目发展前景值得期待3、环境优越4、政府支持劣势(weaknes
30、s)1、区域内空白，无建成配套设施2、远离市区，不便依托原有各项设施3、业态组合及选择上的风险机会（opportunity)1、旅游产业的升级发展2、消费需求的扩大增长So策略充分利用旅游消费结构从观光向休闲与度假升级的机遇，树立“两山一湖”太平湖度假区的中心地位，给受众丰富可靠的想象空间；利用项目处于重要的空间节点优势突出标志性和特色性。Wo策略突出未来价值，强调现在价格与未来价值之间存在的巨大差异；通过产品的快速销售保证资金回笼，以有效规避风险，实现项目收益；合理安排开发进度，是项目各地块资源相互利用。威胁（threat）1、区内其它度假区的竞争2、未来高端酒店市场的扩容ST策略巩固产品档次和定位，用产品优势抛离对手；强调“黄山、九华山”客厅主题。WT策略用高品质建设，以自身产品冲击力征服人心；配套设施做到相对集中，不能过于分散。七、产品定位及开发模式 根据项目的区位、区域发展规划和区域市场情况，对项目的产品、目标客户、开发模式等提出初步设想和建议。7.1、项目整体定位该项目位于世界著名的旅游胜地黄山与九华山的中心区域，山水相依、环境优美，土地面积较广，可以作为旅游信息中心、度假中心、游
